연내 2조원 규모 공모리츠가 증시에 입성을 예고하고 있다. 2001년 국내에 리츠가 도입된 이후 연간 기준 최대 규모다. 그간 고작 7개에 그쳤던 공모 상장 리츠가 늘어나면서 투자자들의 선택지가 확 넓어지게 됐다. 상품이 다양해지는 만큼 옥석 가리기가 진행되면서 리츠별로 주가 차별화가 본격화할 가능성이 크다. 증권가에서는 리츠의 기초자산, 구성형태, 성장성 등을 종합적으로 살피고 투자해야 한다는 경고가 나오고 있다. 17일 금융투자업계에 따르면 올해 유가증권 시장 상장을 준비 중인 리츠는 ▲이지스레지던스리츠 ▲미래에셋맵스제1호리츠 ▲제이알글로벌리츠 ▲코람코에너지플러스리츠 ▲마스턴프리미어제1호리츠 ▲디엔디플랫폼리츠 ▲신한서부티엔디리츠 ▲이에스알켄달스퀘어리츠 등 모두 8곳이다.
지난 16일 증시에 입성한 이지스밸류플러스리츠를 합한 하반기 리츠 총 공모 금액은 2조원이 훌쩍 넘는 것으로 추정된다. 현재 7개인 상장 리츠 시가총액을 넘어선다. 한국리츠협회에 따르면 현재 상장 리츠 시총은 국내총생산(GDP) 대비 0.1% 수준에 그친다. 이는 일본(3.2%), 미국(6.7%) 등에 비해 매우 낮은 수준이다. 국내 상장 리츠 시장의 성장 가능성이 그만큼 높다는 얘기다.
▶리츠란
리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익 대부분을(배당 가능 이익의 90% 이상) 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다. 리츠를 설립, 운용, 매각하려면 국토교통부 인가를 받은 자산관리회사(AMC) 자격을 갖춰야 한다. 부동산펀드와 리츠는 부동산 간접투자 상품이라는 점에서 공통적이다. 하지만 투자 형태와 기간, 유동성 등에서 차이가 있다. 부동산펀드는 상가나 오피스 빌딩 등 단일 실물자산에 직접 투자하거나 부동산 개발을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 통해 자금을 빌려주고 수익이 나면 투자자에게 배분한다. 이에 비해 리츠는 하나 또는 복수의 부동산을 보유하고 관련 사업을 영위하는 일종의 부동산운영회사다. 부동산펀드는 주로 3에서 5년 만기의 폐쇄형으로 설정돼 중도 환매가 불가능한 경우가 대부분이다. 반면 리츠는 원할 때 손쉽게 현금화할 수 있다는 게 장점이다. 부동산펀드에 비해 비교적 소액으로도 투자할 수 있기도 하다.
리츠 관련 세제 혜택 또한 주목할 만하다. 지난해 발표된 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안에 따르면 공모리츠·부동산펀드에 일정 기간 이상 투자하고 얻은 배당소득에는 5000만원까지 분리과세 혜택이 주어진다. 세율도 9%로 이자·배당 등 금융소득 일반 세율(14%)보다 뚜렷하게 낮다. 재간접 리츠도 세제 혜택을 받을 수 있다.
▶리츠 상장 줄 잇는 이유는
리츠 상장이 줄을 잇는 이유는 복합적이다. 먼저 부동산 간접투자 수요가 늘어났다. 잇따른 대출규제로 부동산 직접투자가 막히자 간접투자인 리츠가 대안으로 부상했다. 저금리 상황에서 공모가 기준 약 5% 배당수익률을 내건 점도 투자자 구미를 끌고 있다. 정부도 투자자와 기업에 대한 세제 혜택으로 리츠를 지원하고 있다. 리츠 투자자에 대해서는 장기 투자 시 배당금에 대해 분리과세 혜택을 부여한다. 또 기업이 보유한 부동산을 공모리츠로 현물출자하면 과세특례를 적용해 우량 부동산이 리츠 시장에 편입되도록 유도하고 있다.
리츠 상장이 잇따르면서 투자자 친화적인 공모 방식도 도입되고 있다. 특히 조만간 상장을 앞둔 제이알글로벌리츠는 일반 청약 시 국내에서는 처음으로 소액 우선 배정 방식을 도입한다. 일반공모 4800만 주(2400억원) 중 절반인 2400만 주 한도에서 100만원 이하에 해당하는 금액을 우선적으로 배당한다는 방침이다.
비교적 최근까지만 해도 국내에서 리츠는 부자들의 전유물이라는 인식이 강했다. 소수 자산가 돈을 모아 부동산이나 부동산 관련 상품에 투자하는 사모형(또는 폐쇄형)이 대부분이었다. 자산가들의 사모 리츠가 상당수를 차지하는 환경에서 대중적인 투자 상품으로 안착하지 못했다. 그러나 최근 상장 리츠가 대거 등장하면서 분위기가 급변했다.
▶한국 리츠의 역사
우리나라에 리츠가 처음 도입된 것은 2001년이다. 일본, 싱가포르가 리츠를 도입한 시기와 비슷하다. 그러나 현재 상장 리츠 규모나 다양성 측면에서는 우리나라가 한참 뒤처진다. 사모·비상장 중심으로 성장한 탓에 공모리츠 영역은 2018년 전까지 제자리걸음을 했다.
리츠 자산관리회사(AMC)들이 투자금 회수 방식으로 상장보다 손쉬운 부동산 매각을 택하면서 굳이 리츠를 상장해야 할 필요성을 느끼지 못한 데다 금융위기 이후 다수의 리츠가 상장폐지돼 투자자 신뢰를 잃은 점이 복합적으로 리츠 시장 성장을 가로막았다.
금융위기 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 어려워지자 자금조달을 목적으로 한 자기관리 리츠가 여럿 설립됐다. 이 가운데 상당수가 부실 이유 등으로 상장폐지된 게 특히 타격이 컸다. 2011년 상장폐지된 다산리츠가 대표적이다. 다산리츠는 경영진의 횡령·배임으로 상장 9개월 만에 증시에서 퇴출됐다. 비슷한 기간 5개 리츠가 부실 등으로 줄줄이 상장폐지됐다. 이에 따라 리츠 상장 요건이 대폭 강화되면서 신규 상장 리츠 등장 자체가 어려워졌다.
상장 리츠가 부활 조짐을 나타낸 것은 2018년 하반기부터다. 저금리 상황에서 고배당을 내건 신한알파리츠, 이리츠코크렙 등이 상장되면서 관심이 쏠렸다.
이어 지난해 10월 말 상장된 롯데리츠와 12월 상장된 NH프라임리츠가 흥행하면서 공모리츠 시장이 뜨거워졌다. 롯데리츠는 63.3대1, NH프라임리츠는 317.6대1이라는 높은 청약경쟁률을 기록했다.
▶좋은 리츠 고르는 법
다만 각 리츠별로 다양한 기초자산을 내세우고 있는 만큼 투자 전 관련 내용을 꼼꼼히 뜯어봐야 한다. 리츠의 기초자산, 임차인, 리츠가 구성되는 형태, 자산관리 회사(AMC)가 어디인지 등에 따라 리츠 수익성이 갈리기 때문이다.
특히 지난 16일 올해 처음으로 증시 문을 두드린 이지스밸류리츠가 상장 첫날 공모가를 밑돌면서 리츠 불패 신화가 깨졌다. 한 자산운용사 임원은 “지난해 말 상장한 리츠 두 개가 상장 직후 크게 오르면서 리츠는 들어가기만 하면 대박이라는 인식이 강했다”며 “하지만 코로나19로 실물경제가 얼어붙은 점 등을 고려하면 이제부터는 각 리츠의 투자 전략이 얼마나 실현 가능한지를 잘 살펴야 한다”고 지적했다.
리츠 운용사들은 자사 리츠가 연 5~8%의 배당을 약속한다고 하지만 임대차계약이 중도에 종료되거나, 재간접 리츠는 리츠가 투자하는 펀드가 기초자산을 매각하는 경우 약속했던 배당 수익을 제공하지 못할 수 있다. 특히 재간접 리츠는 리츠가 부동산을 직접 매입한 게 아니라, 언젠가 투자금 회수에 나설 펀드의 지분에 투자하기 때문에 자산 변동이 비교적 잦을 수 있다.
또 리츠가 약속하는 배당수익률이 시가 기준이 아니라 공모가(대부분 5000원) 기준이라는 점도 주의해야 한다. 공모가보다 높은 가격에 매수한 경우 기대에 미치지 못하는 배당수익률에 그칠 수 있다. 자산 추가 편입 가능성으로 대표되는 리츠의 성장성도 살펴야 한다. 자산 가치 상승 가능성과 유동성도 중요하다. 이경자 삼성증권 연구원은 “리츠 기초자산이 위치한 시장의 거래량이 풍부해야 엑시트 리스크가 적다”고 말했다.
한 증권사 대체투자본부 관계자는 “현재 출시 예정된 리츠 상품 가운데 기관의 선택을 받지 못해 공모리츠로 돌린 것도 적지 않다”며 “투자자 입장에서는 리츠별 옥석 가리기를 통해 투자 대상을 선별해야 할 시점”이라고 말했다. 리츠가 정해진 자산의 임대료를 기반으로 하는 상품인 만큼 일반주 투자처럼 주가에 과도한 의미를 부여해선 안 된다는 의견도 있다.
김선미 신한금융투자 연구원은 “상장 초반 주가 상승세가 컸던 종목들 때문에 리츠주를 일반 기업 주식 차원에서 접근하는 오류가 있다”며 “리츠는 이미 정해져 있는 자산에서 나오는 임대료를 기반으로 하는 상품인 만큼 주가가 과도하게 오르는 것이 오히려 이례적”이라고 말했다. 그는 “배당에 대한 이익이 미리 반영돼 상장 초반 주가가 상승할 순 있다”면서도 “리츠주의 주가가 과도하게 오르면 애초부터 자산 가격 선정이 잘못된 것이라 볼 수도 있다”고 말했다. 리츠 가치를 평가하는 또 다른 기준으로 ‘주가 대비 운영자금(P/FFO)’이 있다. P/FFO는 일반 주식의 주가수익비율(PER: 주가/주당순이익)과 유사한 개념으로 주가를 합친 시가총액(P)을 리츠의 현금 창출력인 FFO로 나눈 값이다. FFO는 순이익에서 감가상각비와 자산매각손실 등을 빼 리츠의 실질 배당능력을 보여준다. 리테일, 오피스, 주거용 등 투자 부동산의 목적에 따라 리츠를 분류한 뒤 동일 업종 내에서 P/FFO를 비교할 필요가 있다는 조언이다.
국내 첫 주유소 리츠인 ‘코람코 에너지플러스 리츠’는 코람코자산신탁과 현대오일뱅크가 손잡고 SK네트웍스의 직영주유소 매물을 인수해 이 중 일부를 기반으로 만들었다.
▶국내 상장 리츠는
지금까지 국내 상장된 리츠는 기초자산별로 크게 두 종류로 나뉜다. 리테일 리츠와 오피스 리츠다. 리테일 리츠는 백화점, 대형 할인점 등 리테일 매장을 기초로 한 상품이고, 오피스 리츠는 사무용 빌딩을 기초자산으로 삼는다.
이리츠코크렙과 롯데리츠가 리테일 리츠다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 점포에 대한 임대료가 주 수입원이다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 백화점 4개, 마트 4개, 아웃렛 2개가 기초자산으로 여기에서 나오는 임대료로 수익을 내는 구조다. 올해 상장을 타진하고 있는 홈플러스리츠도 리테일 리츠다.
리테일 빌딩을 기초자산으로 한 리츠는 임대료 수익을 비교적 꾸준히 낼 수 있다는 점에서 안정적이다. 다만 해당 매장이 임차료를 감당하지 못할 정도로 판매 부진을 겪으면 배당 규모가 줄어들거나 배당 자체를 못할 가능성이 있다는 점은 부담 요인이다. 특히 코로나19로 가속화된 유통매장 업황 악화가 발목을 잡을 수 있다.
리테일 리츠는 건물 전체를 임대한 마스터리스 계약을 체결했는지 확인해야 한다. 마스터리스 계약은 단일 임차인을 상대로 계약을 체결하기 때문에 임차인 관리나 공실률 문제에서 상대적으로 자유롭다.
마스터리스란 부동산 개발업체가 건물을 통째로 임대 및 관리하는 사업방식을 말한다. 업체는 건물을 장기임대하고 이를 재임대해 수익을 얻는다. 계약기간 동안 임차인 유치와 건물 관리는 모두 업체의 책임이며, 임대수입은 건물주와 분배한다. 건물주의 경우 마스터리스 방식으로 아무것도 하지 않고도 안정적인 수입을 올릴 수 있고, 전문적인 개발업체에 건물과 임차인 관리를 맡길 수 있어 유용하다. 또한 계약 종료 이후에는 건축물의 리모델링 등으로 인한 건물가치 상승 등의 효과도 누릴 수 있다.
신한알파리츠와 NH프라임리츠 등 오피스 리츠의 기초자산은 오피스 빌딩은 핵심 업무 지역에 있기 때문에 빌딩 가치가 오를 가능성이 비교적 높다는 게 장점이다. 그러나 오피스 빌딩에 입주한 기업들이 계약을 연장하지 않을 수 있고, 다음 임차인을 구하지 못하면 임대료 수익이 줄어 리츠의 수익률이 낮아질 수 있다.
신한알파리츠는 판교역 부근 크래프톤타워, 용산더프라임, 판교 알파돔시티 등 오피스 빌딩에 투자한다. NH프라임리츠는 서울역, 강남구 테헤란로 등 서울 핵심 상권의 빌딩을 보유하고 있고 삼성SDS, 삼성화재, 네이버, 11번가 등 우량 임차인이 들어와 있다는 게 강점이다.
다만 NH프라임리츠는 오피스 빌딩 자체를 보유하는 게 아니라 오피스 빌딩을 소유한 펀드에 간접투자하는 형식이라는 점을 감안해야 한다.
국내 첫 해외 부동산 공모 리츠 제이알글로벌리츠의 첫 편입 자산인 ‘파이낸스타워’
▶상장 앞둔 리츠는
하반기에는 국내 최초로 주유소에 투자하는 코람코에너지플러스리츠, 해외 부동산인 벨기에 파이낸스 타워에 투자하는 JR글로벌리츠, 전국 물류센터에 투자하는 켄달스퀘어리츠, 광교 신도시 상업시설에 투자하는 미래에셋맵스제1호리츠 등 8개의 리츠가 상장을 앞두고 있다.
코람코에너지플러스리츠는 국내 최초로 주유소에 투자하는 상품이라는 점에서 주목된다. 이 리츠는 SK네트웍스로부터 인수한 전국 187곳의 직영 주유소를 기초자산으로 삼는다. 공모가 기준 연 6%대 배당수익률을 목표로 한다.
주유소를 임대하고 받는 임대료와 임대보증금이 주요 수익원이다. 주요 임차인은 현대오일뱅크다. 임대 계약기간은 기본 10년에 5년을 추가로 연장할 수 있다.
주유소 부지에 차량 정비소·편의점·드라이브 스루 음식점 등을 추가로 유치하고, 부지의 활용도를 높여 부가 수익을 창출할 계획으로 알려졌다.
국내에서 처음으로 해외 부동산 자산에 투자하는 JR글로벌리츠도 연 8%의 높은 배당수익률을 내걸어 관심이 쏠린다. 모(母)리츠인 제이알글로벌리츠가 공모 자금을 자(子)리츠인 제이알제26호리츠 주식에 투자하고, 자리츠가 다시 해외 부동산에 투자하는 방식이다. 첫 투자 대상인 파이낸스 타워 컴플렉스(파이낸스 타워)는 벨기에 브뤼셀 내 중심업무지구에 위치한 오피스 빌딩이다. 해당 자산은 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 오는 2034년까지 중도 해지 옵션 없이 임차할 예정이다.
