토지거래허가제도란 부동산 투기 억제를 위해 시·도지사 등이 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도이다. 토지거래허가구역으로 지정된 토지(‘허가구역 토지’)의 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전 또는 설정하는 계약(‘토지거래계약’)을 체결하기 위해서는 시장·군수 등의 허가를 받아야 한다. 토지이용계획이 수립·변경되거나 개발사업이 진행되어 부동산 투기의 가능성이 높은 지역이 토지거래허가제도의 대상 지역이 되는데, 최근 부동산 가격이 급등하자 강남3구 등 서울 도심지 토지가 토지거래허가구역으로 지정되기도 했다.
허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다(부동산거래신고법 제11조 제6항). 부동산거래신고법에 의하면 당사자는 토지거래계약을 체결하기 전에 허가를 받아야 하지만, 대부분의 거래는 먼저 토지거래계약을 체결한 후 그 계약의 이행으로 토지거래허가를 신청하는 방식으로 이루어지고 있다. 과거 대법원은 허가를 받지 않은 토지거래계약의 효력이 절대적으로 무효라고 보았지만, 1991년 전원합의체 판결을 통해 허가를 받지 않은 토지거래계약은 무효이지만, 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다고 보았다.
한편 지방세법은 부동산 등의 자산을 취득하면 취득세를 납부해야 한다고 정하고 있다. 여기서 ‘취득’에는 유상·무상, 원시·승계 취득을 모두 포함된다. 유의할 점이 있다. 지방세법은 물건을 ‘사실상 취득’한 경우에도 취득세를 납부해야 한다고 정하고 있는데, 지방세법 시행령은 매매와 같은 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 간주하는 규정을 두고 있다.
먼저 위 사례에서 강원도 임야가 토지거래허가구역이 아니었다고 가정해 보자. 철수는 2024. 6.경 영희에게 매매대금을 모두 지급했다. 철수는 2025. 6.경 강원도 임야의 법률상 소유권을 취득하지만, 지방세법령에 따라 2024. 6.경 강원도 임야를 사실상 취득한 것으로 간주된다. 따라서 철수는 2024. 6.로부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 한다.
강원도 임야가 토지거래허가구역이라면 무엇이 달라질까? 먼저 철수는 지방세법상 강원도 토지를 언제 취득한 것일까? 대법원은 토지거래허가구역 지정이 해제되었다면 매매계약이 소급적으로 유효하게 되므로 잔금지급일이 취득시기라고 보았다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2012두19229 판결). 그렇다면 과세관청의 주장처럼 잔금지급일을 기준으로 취득세를 신고·납부해야 할까? 토지거래허가를 받지 못한 상태에서 먼저 취득세부터 납부해야 한다는 것은 납세자에게 가혹한 측면이 있다. 이를 고려해 대법원은 취득세 신고·납부기한은 토지거래허가일 또는 토지거래허가구역 해 제일(‘토지거래허가일 등’)을 기준으로 판단해야 한다고 보았다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012두16695 판결). 현재 지방세법 제20조 제1항은 대법원 2012두16695 판결의 취지를 고려하여 토지거래허가일 등을 기준으로 취득세 신고·납부의무가 있다고 정하고 있다.
취득시기는 잔금지급일을 기준으로, 취득세 신고·납부기한은 토지거래허가일 등을 기준으로 판단한다는 의미는 무엇일까? 과세표준 산정 및 적용법령 결정 등 조세실체법 적용은 잔금지급일을 기준으로, 취득세 납세의무의 이행기간이나 부과제척기간 등 조세절차법 적용은 토지거래허가일 등을 기준으로 판단한다는 뜻이다. 예컨대 과세표준은 잔금 지급일을 기준으로 판단하므로 잔금지급일 전까지 발생한 비용은 취득가격에 포함될 수 있지만, 잔금일 후 토지거래허가일까지 발생한 비용은 취득가격에 포함되지 않는다.
위 사례를 보자. 철수가 2024. 6.경 강원도 임야를 사실상 취득하였다는 과세관청의 주장은 타당하다. 그러나 취득세 신고·납부는 2024년 6월이 아니라 2025년 6월을 기준으로 60일 내에 하면 된다. 결론적으로 철수가 가산세를 납부해야 한다는 과세관청의 주장은 옳지 않다.
※ 본 내용은 필자의 소속기관과는 관련이 없음
허승 판사
세법, 공정거래법에 관심을 갖고 현재 한국세법학회 연구이사로 활동하고 있다. 대전변호사회 우수법관으로 선정되기도 했다. 저술로는 <사회, 법정에 서다> <오늘의 법정을 열겠습니다>가 있다.
