저성장, 저금리 시대에 안정적인 영업가치를 가진 부동산이 매력적인 자산으로 부각되고 있다. 얼마 전까지만 하더라도 부동산에 투자하는 이유는 싼 값에 사서 비싼 값에 팔아 시세차익을 남기려는 것이 가장 큰 목적이었다. 하지만 이제 부동산 투자가 달라졌다. 지금은 안정적인 임대수익을 통한 꾸준한 소득창출이 그 목적이다. 5%대의 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다면 저금리 시대에 매력적인 투자대상이며 고령화 시대에 노후 대비를 위한 가장 현명한 투자 방법이라고 할 수 있다. 부동산이 매력적인 투자자산으로 인식되어 온 것이 어제오늘은 아니지만 부동산을 바라보는 투자자들의 시각이 바뀌면서 과거와 다른 새로운 부동산 투자 시대가 열리고 있다.
▶간접투자로 부동산 투자 쉬워진다
부동산이 매력적인 투자대상인 것은 분명하지만 직접 투자하기란 쉬운 일이 아니다. 발품을 팔아가며 매물을 물색하고, 가격 변동을 수시로 확인하며, 정부 정책 변화, 세금 문제, 자금 마련을 위한 대출조건 등 고려해야 하는 사항이 다양하고 복잡하다.
부동산 투자시장은 정보 비대칭성이 크기 때문에 일반투자자가 쉽게 진입하기 어렵다. 이런 투자자의 고충을 덜어내고 부동산 투자 활성화를 위해 부동산 간접투자 시장이 존재한다. 1998년 외환위기 이후 국내 기업들의 부동산 구조조정 지원을 위해 도입한 부동산 간접투자 시장은 현재까지 안정적인 수익률을 기록하고 있으며, 특히 최근 정부의 활성화 의지와 맞물려 리츠(Rits) 시장이 크게 성장하고 있어 주목된다.
부동산펀드는 도입 이후 꾸준하게 성장하여 현재 설정원본금액이 35조원에 달하며, 전체 펀드 내에서의 비중 또한 8%대로 최대치를 기록하고 있다. 2011년 이후 연평균 수익은 10%대를 보이고 있다. 리츠의 경우, 자산규모는 18조원에 설정된 개수 또한 120개로 2014년 이후 빠르게 증가하고 있다.
그러나 부동산간접투자시장에서 투자자의 진입장벽을 낮추기 위해서는 여전히 개선이 필요한 실정이다. 먼저 대부분 기관 투자자 위주의 사모로 운영되기 때문에 일반 투자자가 진입할 수 있는 상장 상품이 부족하여, 시중의 부동자금이 유입되는 데 한계가 있다. 2015년 기준 상장된 리츠 개수는 총 3개에 지나지 않으며 지난 3년간 신규 상장된 리츠가 전무하다.
정부는 리츠 상장 활성화를 위해 지난 7월 ‘부동산 서비스 산업 육성방안’을 발표, 상장요건 완화에 나섰다. 하반기 모두투어 리츠와 코크렙6호 등 자기관리 리츠 상장이 예정되어 있어 실질적인 규제 완화 효과가 기대된다. 부동산간접투자시장의 활성화로 인해 투자자들은 손쉽게 부동산 수익을 공유할 수 있게 되어 긍정적이다.
▶부동산 개발·투자 기업 주식 주목
부동산 간접투자 방식으로 부동산펀드와 리츠 같은 간접투자 상품만 존재하는 것은 아니다. 주식시장에 상장된 기업들 중에서 부동산 투자를 통해 이익을 창출하는 기업이나, 수익구조가 임대사업 수익구조와 흡사한 기업들이 있다. 따라서 아직 활성화되지 않아 제한적인 간접투자상품 투자보다, 주식시장에서 그 대안을 찾아볼 수 있다.
주택 부문에서는 정부의 뉴스테이 추진과 함께 주택 리츠 부문에서 두각을 나타내고 있는 한국토지신탁, 대림산업을 들 수 있다. 오피스 빌딩 부문에서는 SKD&D와 상장리츠사인 케이탑리츠가 있다. SKD&D는 서울 도심지역의 노후화된 빌딩을 매입 후 리모델링 및 테넌트 교체 등을 통해 재매각하는 방식으로 주식투자자는 빌딩 투자수익을 간접적으로 공유할 수 있다. 최근 소득 양극화, 고령화와 함께 휴양리조트업이 부상하고 있는 가운데, 콘도운영을 통한 안정적인 수익창출이 예상되는 에머슨퍼시픽과 용평리조트, 하반기 상장을 준비하고 있는 모두투어리츠도 매력적이다. 호텔 및 콘도 운영은 일정 수준의 객실점유율이 확보되면 안정적인 영업현금흐름이 발생하는데, 이는 부동산 임대수익과 비슷한 수익률을 보인다.
복합부동산 분야에서는 향후 주택뿐 아니라 유통, 오피스, 호텔 등 다양한 분야에서 수익부동산 개발이 기대되는 현대산업과 서부T&D를 찾아볼 수 있다. 특히 최근 정부의 도시첨단물류산업 개발과 함께 도심 내 노후화된 부동산 시설을 활용하여 물류센터 건립에 나서면서 수혜를 보는 기업들이 등장할 것으로 보인다. 정부와의 사업으로 안정적인 현금흐름이 보장된 인프라 부문에서는 국내 유일의 인프라 펀드 상장사 맥쿼리인프라를 들 수 있다. 마지막으로 우량한 부동산을 보유하고 있으나 아직 개발되지 않은 자산이 축적되어 있는 자산주를 종목 대안으로 찾아볼 수 있다.
수익형 부동산이 대세로 떠오른 만큼 투자자들의 관심이 높아지고 있으나 알맞은 투자대상을 찾기란 쉽지 않다. 때마침 정부의 활성화 의지와 함께 성장 초입에 있는 부동산 간접투자 시장에 관심을 가져야 할 때이기도 하지만, 상장 기업 중에서도 수혜를 볼 수 있는 종목을 찾아보자. 숨겨져 있는 종목 발굴을 통해 주식으로 월세를 벌 수도 있다.
