양도소득세는 자산의 양도차익을 기초로 계산한다. 양도차익은 원칙적으로 양도가액에서 필요경비를 빼고 산정한다. 실무에서는 ‘얼마에 팔았는가(양도가액)’보다 ‘얼마에 취득했고(취득가액), 보유하거나 양도하는 과정에서 얼마나 비용을 지출했는가(자본적 지출액, 양도비)’를 두고 납세자와 과세관청 사이에 다툼이 자주 발생한다. 사례를 보자. 철수가 토지를 3억원(취득가액)에 취득해 12억원(양도가액)에 양도한 사실은 분명하다. 문제는 영희에게 지급한 컨설팅 수수료 2억원을 필요경비로 공제할 수 있는지다. 필요경비로 볼 수 있다면 양도차익은 7억원(= 12억원 – 3억원 – 2억원)이지만, 필요경비로 인정되지 않으면 양도차익은 9억원(= 12억원 – 3억원)으로 늘어난다.
필요경비의 증명책임은 원칙적으로 과세관청에 있지만, 필요경비는 납세의무자에게 유리하고 그에 관한 증거 역시 납세의무자에게 있는 경우가 대부분이라는 점을 고려해 납세의무자가 컨설팅 수수료 지급 사실을 증명해야 한다는 판결이 적지 않다. 철수가 영희에게 컨설팅 수수료를 지급한 사실에 관한 증거를 제출하지 못하면, 2억원을 필요경비로 인정받을 수 없다. 만약 2억원을 지급한 사실에 관한 증거가 확실하면, 컨설팅 수수료 2억원은 필요경비로 인정될 수 있을까?
소득세법은 양도소득의 필요경비를 크게 취득가액, 자본적 지출액, 양도비로 정하고 있다. 취득가액은 자산을 취득하는 데 실제로 들어간 돈이다. 매도인에게 지급한 매매대금뿐 아니라 취득 당시 지출한 부동산 중개보수, 취득세 등도 포함된다. 자본적 지출액은 자산을 취득한 후 그 자산의 내용 연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용을 말한다. 실무상 인테리어 공사비가 자본적 지출액으로 필요경비에 해당하는지에 대해 다툼이 있는데, 국세청 집행기준에 의하면 베란다 섀시, 난방시설 교체비 등은 자본적 지출로서 필요경비에 해당하지만, 경미한 개량으로 볼 수 있는 벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비 등은 필요경비로 인정되지 않는다.
양도비란 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말한다. 양도 당시 부동산 중개보수, 공증비용, 소개비가 대표적이다. 그렇다면 철수가 영희에게 지급한 컨설팅 수수료는 소개비로서 필요경비에 해당할까?
소득세법령은 ‘소개비’의 뜻을 별도로 정의하지 않는다. 다만 최근 법원은 부동산 양도에 있어 필요경비로 인정되는 ‘소개비’는 잠재적 매수자에 대해 부동산의 매도계획, 입지조건 및 향후 개발 가능성 등을 설명하고 매수를 유도하기 위하여 지출하는 비용을 의미하는 것으로 보아야 한다고 판단했다[서울고등법원(인천) 2026. 4. 22. 선고 2025누10289 판결]. 이러한 기준에 따르면 영희가 한 일은 잠재적 매수자를 새로 찾아 거래를 성사시킨 것이라기보다 중소건설의 사업계획을 이용하여 철수에게 알박기를 통해 고액의 매매대금을 받아내는 방법을 제시한 것이므로, 철수가 지급한 2억원을 통상적인 소개비로 보기는 어렵다. 철수가 지급한 돈을 형식상 소개비로 볼 수 있더라도 필요 경비로 인정되기는 어렵다. 소득세법은 필요경비에 산입되기 위해서는 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이어야 한다고 정하고 있다. 법인세 사건에서 일반적으로 용인되는 통상적인 비용인지를 지출의 경위와 목적, 형태, 액수 및 효과 등을 종합하여 객관적으로 판단해야 하며, 특별한 사정이 없는 한 사회질서에 반하여 지출된 비용은 여기에서 제외된다고 판시했다(대법원 2009. 11. 12. 선고 2007두12422 판결). 여러 하급심 법원은 이러한 법리를 양도소득세 사건에도 적용하고 있다. 사안과 같이 알박기를 공모한 사람에게 지급한 컨설팅 수수료를 범행에 따른 사례금으로 보아 필요경비에서 제외한 판결도 있다(부산 고등법원 2021. 8. 27. 선고 2021누20337 판결).
철수가 영희에게 지급한 2억원 역시 정상적인 부동산 소개나 중개의 대가라기보다 알박기 범행의 기획·공모에 대한 사례금으로 평가될 가능성이 크다. 그렇다면 이는 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이라고 보기 어렵고, 사회질서에 반하여 지출된 비용에도 해당한다. 결국 철수가 2억원을 실제 지급했다는 사실을 입증하더라도 이를 양도비인 소개비로 인정받기는 어렵다.
※ 본 칼럼은 필자가 개인적으로 작성한 것으로 저자가 속한 법률 사무소의 입장과는 관련이 없음
허승 변호사
서울중앙지방법원, 대전고등법원, 수원고등법원, 대법원 재판연구관(부장판사) 등을 거쳐 김·장 법률사무소에서 변호사로 근무하고 있다. 한국세법학회 연구이사로 다양한 활동을 하고 있으며, 쓴 책으로 <세금, 판결로 보다>가 있다.
