새해가 다가오면서 부동산 세금 관련 자금 계획을 세우는 사람들이 늘어나고 있다. 2021년 종합부동산세(종부세)가 크게 오르는 데다 1주택 비과세 장기보유특별공제 요건이 강화되면서 부동산을 처분하는 게 나을지 실제 들어가서 사는 게 나을지 계산기를 두드려봐야 하기 때문이다.

또 새해에는 ‘고령자·장기보유자 세액공제’를 단독명의 1주택자건 부부 공동명의 1주택자건 상관없이 똑같이 받을 수 있게 돼 누구 명의로 부동산을 소유하는 게 유리한지도 따져봐야 한다. 2021년 6월부터는 다주택 중과세율이 크게 오르기 때문에 다주택자들은 늦어도 그해 5월 말까지 주택 처분 여부를 결정해야 한다. 새해 달라지는 부동산 세법과 절세 방법을 알아봤다.

▶새집 산다면 부부 공동명의로 세금 절약 2021년부터 부부 공동명의 1주택자도 종부세 고령자·장기보유 세액공제 혜택을 받을 수 있게 된다. 부부 공동명의는 잘 알려진 절세 수단이었는데, 최근 집값이 급등하면서 종부세 부담이 단독명의보다 더 늘어나는 경우가 나오면서 역차별 문제가 제기됐다. 서울 강남은 물론 강북 아파트값마저 20억원을 넘어서면서 부부 공동명의로 6억원씩 12억원을 공제받는 것보다 단독명의로 9억원을 공제받고 고령자·장기보유 세액공제 혜택을 받는 게 유리해졌기 때문이다. 이에 국회 기획재정위원회는 2020년 11월 말 이를 수정하는 내용의 세법개정안을 의결했다.

이에 따라 2021년 1월부터 부부 공동명의자는 기존처럼 부부 6억원씩 총 12억원을 공제받거나, 단독명의와 같이 9억원을 공제받고 고령자·장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 둘 중 자신에게 유리한 방식을 선택하면 된다. 고령자·장기보유 세액공제란 만 60세 이상이 공동주택을 5년 이상 보유했을 경우 종합부동산세 일부를 공제해주는 것을 말한다. 연령별, 보유기간별로 공제율이 다르지만 공제율이 80%를 넘지는 못한다.

매일경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 부부 공동명의 1주택자의 종부세를 계산한 결과, 서울 압구정 미성2차 아파트 전용면적 74㎡를 공동명의로 소유한 부부는 종부세법 개정으로 수백만원을 절감할 수 있는 것으로 나타났다. 아파트 시세는 연 2% 상승한다고 가정했다. 만 65세 이상의 부부가 서울 강남구 압구정동의 미성2차 전용면적 74㎡를 15년 이상 소유한 경우, 당초 2021년 종부세로 200만원을 내야 했지만 이제는 절반인 100만원만 내면 된다. 이 부부는 종부세법 개정에 따라 65세 이상으로 30%의 고령자 세액공제를 받고, 아파트 보유기간이 15년 이상이라 50%의 장기보유 세액공제를 추가로 받게 돼 총 80%의 세액공제를 받게 된다.

정부 방침에 따라 5년 후에는 공시가격이 시세의 90% 수준으로 껑충 뛰면서 세 부담이 커지지만, 종부세법 개정으로 이 부부의 세금 부담은 소폭 줄어든다. 이 부부가 부부 공동명의 1주택자 특례를 선택할 경우, 매년 세금이 100만원대씩 줄어들다가 2025년에는 242만원이 절감된다. 압구정 미성아파트의 2020년 공시가격은 15억5700만원으로, 시세(22억7000만원)보다 약 7억원가량 저렴하다.

서울 용산 이촌동의 한가람아파트 전용면적 84㎡를 15년 이상 보유한 노부부도 수십만원의 세금이 줄어든다. 2021년엔 12만원, 2025년에는 58만원의 세금이 줄어든다. 다만 정부 방침에 따른 공시가격 급등으로 이촌동 한가람아파트의 보유세가 5년 후 42% 급등하는 점을 감안하면 부부 공동명의 1주택자의 세금 혜택은 미미하다는 지적도 나온다.

기존 아파트 보유자뿐 아니라 새 아파트를 구입하는 경우에도 세금 측면에선 부부 공동명의가 훨씬 유리하다. 우병탁 세무팀장은 “부부 공동명의의 경우 부부 공동명의 세제 혜택과 단독명의의 고령자·장기보유 혜택 중 자신에게 유리한 것을 선택할 수 있어 절대적으로 부부 공동명의가 유리하다”고 말했다.

이미 단독명의로 돼 있는 경우라면 명의 변경에 신중을 기해야 한다. 우 팀장은 “지분 일부를 배우자에게 증여할 경우 종부세는 줄어들 수 있지만 증여세와 취득세를 내야 하기 때문에 증여를 통한 공동명의로 변경은 신중하게 결정해야 한다”고 조언했다. 증여세율은 부동산 규모에 따라 10~ 50%의 세율이 적용되고, 전용면적 84㎡ 이하는 3.8%의 취득세를, 84㎡ 초과는 4%의 취득세를 내야 한다. 정부는 원칙적으로 부부 중 공동명의 주택 지분을 더 많이 가진 사람의 나이와 보유기간을 공제 기준으로 적용한다는 방침이다. 만약 지분이 50대50으로 같을 때는 부부 중 한 명을 선택할 수 있도록 하기로 했다.

▶공시가격 현실화에 종부세 인상까지… 연초부터 자금계획 세우는 게 좋아 아파트값 상승으로 서울 강북의 마포, 광화문, 왕십리, 성수 일대 아파트 보유자 중 상당수가 2020년 처음으로 종합부동산세 납부고지서를 받았지만, 5년 후에는 강북 아파트 보유자들에게도 ‘세금 폭탄’이 쏟아질 것으로 보인다. 정부가 2030년까지 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 확정했기 때문이다. 정부는 2019년부터 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율인 공정시장가액비율을 매년 5%씩 올리고 있어 종부세 부담 상승은 더욱 가파를 전망이다.

여기에 더해 2021년부터는 종부세율이 한층 더 오른다. 1주택자도 종부세율이 최고 0.3%포인트 오르고, 다주택자는 적용 세율이 거의 두 배 수준으로 뛴다.

1주택의 경우 기존 0.5~2.7%였던 세율이 0.6~3%로 오른다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기존 0.6~3.2%였던 세율이 1.2~6%로 두 배 수준으로 인상된다. 2022년까지 매년 5%포인트씩 오르는 종부세 공정시장가액비율도 2021년에는 95%로 올라간다. 공시가격 현실화까지 감안하면 5년 후 종부세는 현 종부세의 수십, 수백 배에 달할 전망이다.

실제 서울 마포구의 마포래미안푸르지오(마래푸) 전용면적 84㎡ 보유자는 2020년 첫 종부세로 31만2624만원을 냈지만, 5년 후에는 10배인 308만원을 내야 한다. 성동구 왕십리의 텐즈힐1 전용면적 84㎡ 보유자도 2020년 처음으로 종부세 2만8000원을 냈지만, 5년 후에는 56배인 158만원을 내야 한다. 시세는 매년 2%씩 상승한다고 가정했다.

강남은 종부세 상승폭이 더 크다. 서초구 반포동 아크로리버파크(전용 112㎡)를 보유한 1주택자는 2020년 1172만원의 종부세 납부고지서를 받았지만, 5년 후에는 4736만원을 부담해야 한다. 이 아파트의 2020년 공시가격은 30억9700만원이다. 2020년 공시가격 16억5000만원인 송파구 잠실주공5단지(전용 82㎡) 보유자는 종부세 299만원을 냈지만 5년 후에는 4.5배 오른 1344만원을 내야 한다.

종부세는 분할납부가 가능하지만, 목돈이 들어가는 만큼 연초부터 미리 자금 계획을 세우는 게 좋다. 종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부해야 하며, 납부세액이 250만원을 넘는 사람은 최대 6개월간 나눠서 낼 수 있다. 다만 납부세액 250만~500만원인 사람은 12월 1~15일 기간에 최소 250만원은 납부해야 한다. 500만원 초과자는 공식 납부 기간에 최소 절반을 납부해야 한다.

▶소득세 최고세율 인상 양도소득세도 덩달아 올라 2021년부터 소득세 최고세율이 높아지면서 양도소득세에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 현행 소득세의 세율은 과세표준 구간별로 6~42%다. 세율은 과세표준 구간별로 1200만원 이하 6%, 1200만~4600만원 15%, 4600만~8800만원 24%, 8800만~1억5000만원 38%, 3억~5억 40%, 5억원 초과는 42%가 적용된다.

새해부터는 기존 최고세율구간 5억원 초과를 ‘5억~10억원’과 ‘10억원 초과’로 더 쪼갰다. 10억원 초과에 대해서는 기존 42%보다 높은 45%의 세율을 적용한다. 이에 따라 소득세 세율은 6~45%로 최고세율이 기존보다 3%포인트 높아졌다. 정부 추산으로는 근로·종합소득세 기준 2019년 약 1만1000명, 전 국민의 약 0.05%가 최고세율 구간에 해당한다. 소득으로만 본다면 일부 고소득자에게만 해당된다고 생각할 수 있지만, 소득세율은 근로·종합소득뿐 아니라 양도소득세에도 적용된다.

양도소득의 경우 오랜 기간 동안 누적으로 발생한 차익에 대해 양도 시점에 한번에 과세한다. 보유한 집이 10억원 이상 올라 양도차익이 10억원을 넘긴다면 45%의 세율을 본인이 적용받을 수 있다.

KB부동산에 따르면 2020년 12월 둘째 주 기준 서울 누적 아파트값이 전년 동기 대비 12.3% 올랐다. 서울 강북에서 분양가 10억원 미만의 아파트가 최근 20억원 넘는 가격에 실거래된 점을 감안하면 소득세 최고세율 영향을 받는 사람이 늘어날 것으로 보인다.

▶다주택자 중과세율 인상 2021년 5월까지 주택 처분 결정해야 새해부터 다주택 중과세율이 인상되면서 다주택자는 주택을 처분할 때와 보유할 때의 득실을 잘 따져봐야 한다. 다주택 중과세율은 2021년 6월 1일부터 2주택자와 3주택자 각각 10%포인트씩 추가로 인상되기 때문이다. 소득세 최고세율 인상분을 감안하면 2주택자가 조정대상지역에서 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은 기존 16~52%에서 26~65%, 3주택자는 기존 16~62%에서 36~75%가 된다.

우 팀장은 “여기에 소득세의 경우 지방소득세 10%가 추가로 붙는다는 점을 고려하면 다주택에 따른 최고세율은 82.5% (75%+7.5%)가 된다”며 “결과적으로 3주택 중과의 경우 차익의 대부분을 양도세로 납부해야 하는 결과가 된다”고 설명했다.

새해부터 장기보유특별공제 요건이 강화되면서 1주택자도 안심할 수 없게 됐다. 당초 1세대 1주택은 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억원까지는 전액 비과세됐다. 9억원을 초과하는 경우에도 초과분에 대해 장기보유특별공제를 연 8%씩 최대 80%까지 공제받을 수 있었다. 2020년까지는 2년 이상 거주하기만 했다면 이후 실거주하지 않았더라도 보유기간에 따라 연 8%의 장기보유특별공제를 적용받았다.

하지만 2021년 1월 1일부터는 공제율이 절반으로 뚝 떨어진다. 연 8% 공제율을 ‘보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%’로 구분해 계산하는 방식으로 바뀌기 때문이다. 2년 이상 거주했다 하더라도 이후에 실거주를 하지 않는다면 보유기간에 따라 연 4%의 공제만 받을 수 있다. 실거주했다면 여기에 연 4%의 공제를 추가로 더 받는 식이다.

가령 양도가액 20억원, 양도차익 10억원의 아파트를 10년 이상 보유했다 하더라도 2년만 거주한 사람은 10년 실거주한 사람보다 6560만원의 세금을 더 내야 한다. 이 때문에 2021년 집 처분이 예정된 상황에서 실거주를 2년밖에 하지 않았다면, 연내 집을 처분하거나 실거주를 고민해보는 게 방법이다.

▶단기양도 중과세율도 올라 오래 보유하거나 실거주할 집 사야 새해부터 주택 등에 대한 단기양도 중과세율이 올라 새집을 장만할 경우 오래 보유하거나 실거주할 곳을 찾는 게 세금 측면에서는 이득이다. 단기양도 중과세율이란 부동산을 산 후 짧은 기간에 파는 경우 세율을 더 높게 적용하는 것이다.

1년 미만 단기양도 시 주택과 입주권은 기존 40%에서 2021년 70%로 인상된다. 2년 미만 단기양도할 경우 주택과 입주권은 기존 40%에서 60%가 부과된다. 분양권의 경우 당초 조정대상지역에서는 50%, 비조정지역에서는 기본세율 6~45%였던 것이 새해부터는 지역을 가리지 않고 1년 미만 단기양도 때 70%, 1년 이상 보유 후 양도할 때는 60%로 훌쩍 뛴다. 또 분양권도 주택 수에 포함돼 분양권을 가진 1주택자는 다주택자가 될 수 있어 주의가 필요하다.

[권한울 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제124호 (2021년 1월) 기사입니다]
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