슈퍼리치들은 어떤 방식으로 부동산에 투자할까.
한국은행이 기준금리를 사상 초유의 수준인 1.75%까지 내리면서 투자전략을 전면 재조정할 필요성이 커졌다. 초저금리 시대 유망상품으로 수익형 부동산이 화두가 됐지만 소규모 상가나 오피스텔은 이미 많이 올라 수익 내기가 쉽지 않다. 그런데 이런 상황에서 안정적 수익을 또박또박 내주는 부동산이 있다. 초고액자산가(Ultra HNWI)들이 주로 찾는 오피스 부동산이다.
초고액자산가들의 투자를 도와주는 신영증권 패밀리오피스에 따르면 오피스를 포함한 부동산 투자수익률은 2014년 5.91%, 2013년 5.29%, 2012년 5.55% 등으로 경기와 무관하게 5%대 중반의 수익률을 꾸준히 유지하고 있다. 특히 그중에서도 오피스는 안정성이나 현금흐름이 가장 좋은 투자대상으로 꼽히고 있다.
100억 이상 초기자본 필요
윤환진 신영증권 패밀리오피스 차장은 100억원 이상의 초기자본이 필요한 오피스 부동산이 초고액자산가들의 관심을 끄는 이유를 세 가지로 설명했다.
“먼저 오피스는 상가나 오피스텔에 비해 상대적으로 공실위험이 적다. 상가는 4층 이상이라면 항상 공실 위험을 염두에 두어야 하지만 오피스는 고층부일수록 조망권이 좋아 공실률이 낮다. 둘째, 오피스는 안정적 임대수익이 발생할 뿐 아니라 매각을 통한 환금성도 높다. 상가는 임대 매장이 직접 매출을 일으키는 공간이라 임차인을 확보하지 못하면 수익률이 급락하는 데 반해 오피스는 임대 공간에서 직접 매출을 일으키는 게 아니므로 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있다. 셋째, 임차인 관리가 용이하다. 오피스는 법인 임차인 비율이 높을 뿐 아니라 임대기간이 대부분 1~2년이나 되기 때문이다.”
전통적인 국내 오피스 시장은 서울에 집중돼 있다. 그중에서도 대기업과 관공서, 외국계 금융기관이 밀집된 사대문 안 업무구역인 소위 CBD(Central Business District)와 대기업과 IT회사들이 많이 몰려 있는 테헤란로와 강남대로 일대 GBD(Gangnam Business District), 거래소를 비롯한 금융기관들이 운집한 YBD(Yeouido Business District) 등이 대표적 오피스 타운이다. 이 가운데 GBD는 거래가 가장 활발한 곳으로 꼽히고 있다. 기관투자가들이 선호하는 대형 프라임 오피스 외에도 이면에 중소형 오피스들이 밀집돼 있기 때문이다.
오피스형 부동산 투자 핵심 포인트
주식이라고 다 같은 주식이 아니듯 부동산도 돈 되는 부동산이 있고 애물단지인 것도 있다. 실수하지 않는 오피스 투자는 어떻게 할까. 신영증권 패밀리오피스는 좋은 오피스 찾는 요령을 다음과 같이 요약했다.
관공서 기업 밀집지역이 좋다
오피스 투자의 핵심은 공실을 막는 것이다. 관공서나 대기업이 밀집된 지역은 상대적으로 업무 연계가 있는 회사들의 임차수요가 높아 공실위험이 적다. 수요가 지속적으로 이어지므로 임대료가 올라갈 가능성도 높다. 서초·역삼·삼성세무서가 함께 있는 강남의 국기원 앞쪽 이면의 경우 세무 관련 사무실 집중도가 높아 공실률이 매우 낮고, 덕분에 수익률을 높일 수 있다.
주차시설이 좋아야 한다
오피스는 상가 부동산과는 수익구조가 다르며 투자가치가 높은 지역의 성격도 다르다. 상가는 차량 진출입보다는 유동인구가 많아야 유리하지만 오피스는 임대면적이 매출에 직접 영향을 주는 게 아니므로 차량 진출입 여건이 중요하다. 주차여건은 입주업체의 직원 만족도를 높이고 주차를 통한 추가 수익까지 내주는 매우 중요한 요소다.
출퇴근이 편한 곳이라야 한다
오피스 입주업체들이 가장 신경을 쓰는 것은 임대료뿐 아니라 직원들의 출퇴근 편리성이다. 출퇴근이 쉬워야 직원 만족도가 높고 업무효율이 증대되기 때문이다. 지하철역이나 버스정거장에서 도보로 10~15분 내 도착할 수 있는 곳이 좋다.
커피전문점 들어올 곳이 더 좋다
전통적 오피스는 1층을 로비로 활용하는 경우가 많았다. 최근엔 임대수익률을 극대화하려고 리테일 시설을 두는 경우가 많다. 투자 전 1층 활용성을 검토하라. 입점업체가 음식점이라면 음식냄새로 인한 민원 가능성도 염두에 두어야 한다. 가장 좋은 임차시설은 입주업체에 휴식공간을 제공하는 커피전문점이나 편의점 등이다.
신영증권 APEX 패밀리오피스 고객 자산을 지키고 키우는 것을 최고 가치로 삼는 신영증권의 VIP 전담조직. 2012년에 문을 열었고 현재 200여 가문의 자산을 관리하고 있다. 신영증권 임직원이 소개하거나 기존 패밀리오피스 고객의 추천을 받아야 자산관리 서비스를 받을 수 있다. 담당임원을 포함해 고객관리 전문가(RM) 6명과 포트폴리오 담당 3명, 부동산 전문가 2명, 세무사 1명, 사회환원·유언 등 패밀리레거시 담당 1명 등 15명의 정예 멤버로 팀을 이루고 있다.
[정진건 기자 사진 김호영 기자]
