“부자들의 돈이 상가에 몰린다?” 최근 고액자산가들 사이에 가장 각광받고 있는 투자 상품은 단연 상가다. 다른 투자처에 비해 투입비용 대비 높은 수익률을 거둘 수 있고 상권이 살아 있는 곳은 임차수요가 많다는 것이 메리트로 작용하기 때문이다. 특히 최근 일부 신도시 지역 상가매물은 품귀현상이 벌어질 정도로 경쟁이 치열해 웃돈을 얹은 분양권이 거래될 정도다.

새삼 상가투자가 라이징스타로 부상하고 있는 이유는 이전까지 1순위 투자처로 꼽히던 주택투자가 수익률이 줄어들었기 때문이다. 과거 아파트 등의 매물에 투자해 돈을 불리는 방식은 더 이상 여의치 않고 대체투자 역할을 하던 오피스텔과 오피스 투자는 수익률이 고전을 면치 못하고 있다. 정부의 전월세 임대소득 과세방침 이후 주택 투자의 장점이 줄어든 반사이익을 누리고 있다는 분석도 있다.

실제 지난 7월 11일 KB금융지주경영연구소가 발표한 ‘2014년 한국부자보고서’에 따르면 고액자산가들이 부동산에 투자할 경우 가장 유망할 것으로 내다보고 있는 1순위 투자처는 상가로 29%를 차지했다. 토지임야(12.8%), 아파트(12%) 등이 그 뒤를 이었고 특히 오피스텔은 지난해보다 10%가량 하락한 9.5%에 그쳤다.

대형 건설사들 역시 늘어난 수요에 발맞춰 여러 상가매물을 선보이고 있다. 기존 아파트사업 부진으로 대체 수익원을 찾고 있는 건설사들은 최근 강남, 강북은 물론 신도시에도 적극적으로 상가분양에 나서고 있다.



신도시 상가 ‘아낌없이 주는 나무’ 아니다 상가투자를 할 때 임대수익률에 절대적인 영향을 미치는 요인이 상권인 만큼 입지조건이 무엇보다 중요하다. 뜨는 상권에 투자해 자본가치상승과 잠재적인 임대료상승을 도모하는 것은 상가투자에 있어 ‘헌법 1조’만큼 중요하다.

전문가들이 꼽는 유망한 상권 후보군은 홍대에서 확장 중인 합정동·상수동, 경리단길과 마주하고 있는 해방촌·녹사평로 등이다. 또한 상권이 새로 꿈틀대고 있는 송파나 마곡지구 등도 추천했다.

그러나 이러한 지역들은 상대적으로 매물이 드물고 상권도 이미 포화 상태인 경우가 많다. 따라서 다수의 투자자들은 잠재가치가 높은 위례, 동탄2기, 세종시 등 신도시나 지방 역세권 분양상가에 관심이 높다는 것이 업계의 전언이다. 이러한 신도시 내 상가의 경우 임대소득 이외에 자본 차익까지 기대할 수 있어 유망한 상품으로 꼽히고 있다.

하지만 이처럼 인기를 끌고 있는 신도시 상가투자에서 실패하는 사례도 수두룩하다. 입지에 따라 수익률이 크게 차이가 나는 만큼 철저한 조사를 통해 옥석을 가려내는 것이 중요하다.

조사를 위해서는 ‘현장에 답이 있다’는 명제가 절대적으로 적용된다. 분양홍보 전단지 문구나 일부 업체의 부풀린 시세차익·수익률이 적시된 광고를 믿고 계약했다가 낭패를 볼 수 있다. 또한 각종 개발호재 등에 대한 기대감으로 분양가에 거품이 껴 있을 가능성도 있다. 실제 분양가보다 매매시세가 낮아지는 경우도 다수 나타나고 있다.

특히 신도시 상가를 선(先) 임대 조건으로 내놓을 때도 유의해야 한다. 장기간 운영할 수 있는 임차인을 선별하는 것이 중요하다. 또한 선임대가 이뤄졌다는 분양업체의 광고가 있었더라도 반드시 사전에 임대차 계약서를 확인해보고 투자를 결정하는 것이 바람직하다.

마지막으로 그 지역 개발계획을 꿰차고 있어야 한다. 건설교통부 사이트에서 국토종합계획 및 각 시와 도의 도시기본계획을 파악하고 이전지가 어디로 예정되어 있는지 확인하는 것이 중요하다. 예를 들어 소상권에 형성된 근린시설건물 내 상가 한 호수를 분양받아 운영 중에 갑자기 자신의 상가 근처에 신도시개발이 된다면 무조건 호재라 보기 어렵다. 신도시개발에 따라 함께 개발되는 것이 기반시설이고 그에 따른 ‘대상권’이 근처에 형성된다면 상권은 그쪽으로 이동하게 되어 있다.

아파트상가 역시 마찬가지다. 많은 사람들은 신도시 아파트 단지 내 상가분양이 배후주거단지가 확보되어 있어 안정적인 매출을 올릴 수 있을 것이라 ‘오해’한다. 그러나 신도시가 만들어지면 주변에는 횡단보도 건너 조금만 걸어가면 대형마트와 대형시설들이 있는 대상권이 형성되기 마련이다. 만약 내가 아파트 단지 내 상가를 분양받아 미용실을 운영하고 있다가 대상권이 만들어진다면 많은 고객들이 단지 내 조그마한 미용실 대신 고층에 자리한 전망 좋은 헤어숍에서 공짜 블랙커피를 즐기고 있을 가능성이 크다.

안전한 역세권 1층 상가 아파트 상가는 소형평형 단지 유리 본격적으로 상가투자에 나서기 전에는 임대수익률에 절대적인 영향을 끼치는 상권분석이 필수다. 전통적으로 역세권, 관공서, 산업단지 인근의 상가투자는 불패신화 공식이었다. 이들 주변상가는 대체적으로 큰 착오나 실수만 없다면 안정적이다. 다만 주의할 점은 역세권의 경우 유동인구의 흐름을 사전에 반드시 분석해야 한다. 같은 역세권이라도 지리·구조상 죽은 상권이 나올 수 있다.

산업단지 인접 상가 역시 협력업체들의 임대수요까지 기대할 수 있어 상대적으로 리스크가 적지만 수도권의 산업단지는 대부분 중소기업이기 때문에 공장 내에 사무실이 있는 경우가 많고, 외부 협력업체의 사무실 임대수요가 있어 직원들의 출퇴근이 편안한 근역세권 주변 사무실에 임대수요가 많은 편이라는 점을 유념해야 한다.

구체적인 상가의 위치와 구조도 살펴봐야 한다. 먼저 일반적으로 같은 건물이라면 규모가 작든 크든 1층의 쓰임새가 많다. 높이 올라갈수록 임차인을 찾기 힘들어지며 아래로 내려갈수록 수익률도 같이 지하로 들어가는 경우가 다반사다. 또한 상가의 규모가 작을수록 임차인을 찾기 어렵고 간판 및 노출이 쉬운 전면동이 수익을 올리기에 유리한 것이 일반적이다.

그러나 이런 기본적인 전제는 아파트 단지 내 상가에서는 적용되지 않을 수 있다. 단지 내 상가의 경우는 아파트가 대단지인지 소단지인지 또는 소형평수 위주인지 대형평수 위주인지에 따라 달라지기 때문이다. 단지 내 상가는 아파트 평수가 작아도 수익성이 높은 경우가 많다. 일반적으로 소형평수 거주자의 경우 소득수준과 연령대가 낮아 단지 내 상가를 이용하는 빈도수가 높은 편이기 때문이다. 하지만 반대로 대형평수 위주의 단지 내 상가는 조금 고려할 것이 많다. 어느 정도 경제력을 보유하고 나이가 있는 주민들이 많아 대형마트에서 장을 보고 계획적인 소비패턴을 보일 확율이 높다.



상가경매 6~7년 전 조성된 도시 눈여겨봐야 최근 경매시장에 과거 핵심 상권으로 군림했던 테마상가 매물이 다수 등장하고 있다. 충격적인 것은 감정가 5000만원이 넘는 물건이 끝없이 유찰돼 100만원대까지 떨어졌음에도 입찰자가 나타나지 않고 있는 물건이 많다는 것이다.

분양가나 이론적 감가상각만을 통해 산정되는 감정가가 현실적인 매매가와 괴리가 큰 것이 가장 주된 원인이다. 상권이 어려워지고 시장가치가 반영되어 조사가 되지 않는 것이 대부분이기 때문이다. 아무리 가격메리트가 높아졌다고 해도 초보자가 테마상가 물건을 덥석 물었다가는 수익 없이 애꿎은 관리비만 매달 나갈 가능성이 크다.

요약하자면 감정평가금액은 절대로 시세가 아니다. 경매를 통한 상가투자를 위해서는 ‘진짜’ 시세를 파악하는 것이 중요하다. 현장에 직접 답사를 나가서 받을 수 있는 임대료(보증금/월세)를 확인하고 공실률은 얼마나 되는지와 수요를 파악해야 한다. 이 중에서 가장 중요한 것은 실제로 받을 수 있는 임대료다.

특히 경매정보지 상에 신고된 임차인의 임대료 신고금액도 배당금을 많이 받아내기 위해 허위로 임대차계약서를 위조하여 제출하는 경우도 많아 주의가 필요하다. 낙찰가능가격이 유난히 낮은 매물은 유치권, 지분매각, 법정지상권 등의 특수권리가 있는지 여부를 봐야 한다.

다수의 전문가들이 경매시장에서 추천하는 매물은 조성이 완료되어 가는 신도시 상가다. 일반적으로 신도시가 개발되고 하나의 도시로서의 역할을 하기 위해서는 6~7년이 평균적으로 걸린다. 그리고 주거배후 단지의 입주율이 60~70%를 넘어서면서 시장의 거품이 빠지고 원래의 목적이었던 성숙기의 임대료를 회복하기 시작하는 경우가 많다. 이러한 점을 공략해 분양가 기준으로 책정된 감정가 대비 30~40%대로 낙찰받아 자본수익과 임대료 상승을 동시에 노리는 전략을 추천하고 있다.

상가경매 후 임차인에 월세 제대로 받으려면 대항력 파악하기 대항력이 있는 임차인의 경우 상가임대차보호법에 따라 계약기간이 2년이라고 해도 5년까지 임차인의 의지만으로 계약기간을 연장할 수 있다. 따라서 최초의 임차인의 계약날짜를 파악해야 한다.

명도가 능사가 아니다 대항력이 없는 임차인이라면 계약기간이나 명도가능성이 있는지 파악할 필요가 없다. 임차인은 경매낙찰자에게 보증금 요구를 하지 못한 채 상가를 명도해야 한다. 하지만 여기서 지혜가 필요하다. 낙찰자로서 법이 나에게 갑(甲)이 될 수 있는 권리를 줬다고 벼슬아치라도 된 마냥 명도를 하는 것이 능사가 아니다. 직접 상가를 운영할 생각이 없다면 기존 임차인과 잘 협상해서 재계약을 하는 것이 좋다. 임차인은 시설비를 권리금조로 요구하며 버틸 가능성이 크고 결국 강제집행을 해야 하는데 그 기간과 절차 및 비용이 실무적으로는 타격이 있는 상가들도 다수다.

골치 아픈 관리비 해결하기 관리비의 경우는 실무적으로 얼마 되지 않으면 처음부터 인수한다고 계산하고 입찰가를 산정하는 것이 바람직하다. 단, 상가는 관리비가 수천만 원부터 수억 원까지 연체가 되는 일도 있다. 이때는 대법원 판례 중 ‘공용부분의 관리비만 낙찰자에게 인수시켜라’라는 판결과 ‘연체관리비는 낙찰자가 연체한 것이 아니기에 연체관리비는 낙찰자가 부담할 필요 없다’라는 판결을 무기로 활용해야 한다.

먼저 관리사무소에 미납관리비 고지서를 받는다. 일단 명도 후 관리비를 전액 납부했다고 하더라도 민법 제 741조 부당이득반환청구를 이유로 관리사무소를 상대로 소를 제기하면 된다. 낙찰자는 공용부분 외에는 내야 할 이유가 없으므로 공용부분관리비를 제외한 금액만큼은 법률상 원인 없이 부당이득을 취한 것으로써 간단한 소를 통해 전액 돌려받을 수 있다.

아무도 알려주지 않는 입지 좋은 상가 고르는 기초공식 상가는 다른 조건이 모두 동일하다면 입지가 미치는 영향이 70%의 수익률 차이를 가져올 수 있다는 것이 업계의 정설이다. 이렇게 중요한 입지분석에 있어서 대표적인 것 4가지 기초공식을 공개한다. 이는 최대한 구조를 단순화 시켜 상대적인 우위를 평가해 본 것이다.

➊ 다면노출 상가가 유리 첫 번째 그림에서는 A가 상대적으로 더 우수한 입지다. 4거리에서 2면 이상을 접함으로써 노출의 빈도가 앞서는 상가가 더욱 유리하다.

➋ 퇴근시간에 만나는 상가를 공략하라 두 번째 그림에서는 B가 상대적으로 더 우수한 입지다. 일반적으로 아파트단지를 중심으로 A상권은 도로구조상 아침출근에 지나가는 동선일 가능성이 크고 유효수요가 B보다 상대적으로 적다. 하지만 B는 퇴근 후 자택을 향하는 동선으로 더욱더 큰 매출을 일으킬 수 있는 입지로 볼 수 있다.

➌ 왼편 공식 세 번째 그림에서 4거리에서 예를 들어 우측 도로에 상권이 형성되어 있다고 보자. 그리고 동선의 방향은 위 그림과 같이 방향이 치우쳐 있다는 가정 하에 B보다는 A의 입지가 더욱 우세하다. 이유는 무의식으로 시선을 오른쪽이 아닌 왼쪽으로 두는 경우가 많다고 한다. 심리학적인 이론을 차치하고라도 실제 왼쪽을 바라보는 상권이 시장에서 권리금도 높게 형성돼 있는 것이 일반적이다.

➍ 도로와 친한 상가를 노려라 네 번째 그림에서는 A, B, C 중 C 상권이 상대적으로 더욱 유리하다. 같은 도로에 접해 있다면 상대적으로 도로에 접하고 있는 면이 넓으면 넓을수록 유리한 입지로 평가할 수 있다.

[박지훈 기자 이성용 우리옥션 대표]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제47호(2014년 08월) 기사입니다]
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