최근 발표한 5·1 부동산대책의 큰 핵심은 서울, 과천 그리고 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)의 거주의무기간(2년)에 대한 요건을 폐지한 데 있다. 게다가 이미 3·22 부동산대책에서 취득세에 대해 50% 추가적인 감면혜택을 올해 말까지 특례조치할 것을 발표한 바 있다. 현재 부동산거래시장의 침체 현상은 장기적인 상황으로만 판단하기는 다소 곤란한 것으로 판단된다. 국토해양부가 매달 발표하는 아파트 실거래가 신고 자료에 따르면 올해 들어 1월 4만5345건, 2월 5만2095건, 3월 5만9142건으로 매달 꾸준한 증가세를 보이고 있다.
작년 한 해 동안 전세가격 상승률은 서울 6.4%, 수도권 6.3%으로, 전세가격 상승률이 가장 높았던 2006년에 비해 상대적으로 낮은 상승률을 보였다. 반면 지방광역시는 9.2%를 기록하며 최근 10년간 가장 높은 상승률을 보이며 전국 평균 7.1%를 견인하는 역할을 했다.
결국 전세가격의 상승은 부동산거래시장에 적지 않은 파급 효과를 보이고 있다는 점이다. 현재와 같이 아파트시장에 대해 대체로 부정적인 견해를 갖고 있음에도 불구하고, 시장의 상승세를 견인할 수 있는 아파트단지는 지역적인 주택시장의 잣대가 될 수 있을 것이다.
대세 상승 아파트단지에는 차별성이 있다
은평뉴타운
대세 상승 아파트단지를 판단하는 데는 크게 세 가지 부분을 주의 깊게 봐야 한다. 첫째, 투자자 입장에서 지역적인 선호도를 파악하는 것이 필요하다. 그에 따라 교통호재, 지역적인 상징성, 학군수요, 지역 인프라시설 등을 감안해야 한다. 강남3구 지역이라고 하더라도 개별구역별로 차이점이 매우 높기 때문에 지역 내 대표구역의 특성을 고려해야 한다.
예를 들어 교통접근성 측면에서는 압구정동, 반포지구, 잠실지구 등이 손꼽힌다. 강북지역에서는 용산구 한남동, 마포구 공덕동, 광진구 자양동 등이 교통 접근성이 뛰어나다.
대표적인 학군수요는 학원밀집지역과 직접적인 연관성이 높다. 서울의 3대 학원가로 불리는 대치동, 목동, 중계동 은행사거리 일대의 아파트단지들이 전통적으로 이에 해당한다. 최근에는 서초구 교대역 인근에 학원들이 하나둘씩 모여들면서 주변 아파트의 전세 수요가 지속적으로 증가하고 있다.
둘째, 가격변동성과 유동성을 눈여겨볼 필요가 있다. 대세 상승 아파트단지는 여타 단지에 비해 가격하락폭이 적고 매매거래량이 안정적인 것이 특징이다. 단 매매거래는 시장상황에 따라 차이가 발생할 수 있다. 주택거래 침체기에는 전반적으로 매매거래가 크게 위축되기 때문에 급매거래가 가능한지가 또 다른 판단 기준이 될 것이다.
마지막으로 장기적인 시장호재가 기대되는 단지인지가 중요하다. 예를 들면 향후 IT 및 미디어산업단지로 크게 성장할 마포구 상암동DMC, 국제도시로 성장이 진행 중인 송도국제신도시, 미군기지 이전의 최대 수혜지역인 용산구, 신분당선 개통과 자족 기능을 갖춘 판교신도시나 광교신도시, 실질적으로 강남권 대체가 가능한 위례신도시 등이 대표적이다.
향후 대세 상승의 핵심은 ‘차별성’과 ‘신주거단지’ 개념이 도입돼야 한다. 천편일률적인 고층아파트는 예전과 같은 가치 상승을 현실적으로 기대하기 곤란하다. 통계청은 최근 발표한 ‘2010 인구주택총조사 잠정 집계 결과’에서 전국의 주택 수 1487만7000호 가운데 아파트는 총 867만1000호로 58.3%를 차지하는 것으로 집계됐다고 밝힌 바 있다. 이와 같이 주거비율 중 아파트는 60%에 육박하고 있다. 다시 말해 아파트의 공급 비중이 주택의 상당 부분을 차지하면서 주택의 희소성이 점차 떨어지고 투자 수요가 매우 제한적으로 나타나고 있다는 점이다. 최근 수도권의 미분양 물량이 감소하지 않고 적체되는 이유 또한 이러한 점에서 찾아볼 수 있을 것이다.
지역대표성을 부각시킨 재건축아파트
잠실주공5단지
기존의 아파트단지는 지역적인 우위성을 갖고 있지만 대체로 고층아파트단지로 개발되면서 단지의 구성이나 외형적인 측면에서 경쟁력이 떨어진다고 볼 수 있다. 따라서 향후 재건축 아파트단지들 중 차별성을 기대할 수 있는 단지들을 주목할 필요가 있다. 특히 서울시의 20년 이상 노후아파트의 절반 수준을 차지하고 있는 강남3구는 향후 대세 상승 단지들이 즐비한 지역이라고 볼 수 있다. 향후 지역적인 랜드마크를 기대할 수 있는 단지로는 강남구의 개포주거단지, 서초구의 구반포주공단지, 송파구의 잠실 5단지를 손꼽을 수 있을 것이다.
최근 서울 개포택지개발지구 재정비안이 통과한 개포주공단지는 서울시가 지난 3월23일 열린 제5차 도시·건축공동위원회에서 강남구 도곡·개포·일원동 일대(393만7263㎡)에 4만1135가구를 짓는 ‘개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위 재정비안’을 수정, 가결하면서 일시적인 매매거래량의 증가를 보였지만 현재는 조합원 추가부담금이 예상보다 크게 증가하면서 오히려 매매가 하락으로 이어지고 있다. 하지만 개포주공단지(4만1135세대)는 강남구 내 최고의 친환경적인 여건을 갖추고 있을 뿐 아니라 단지 규모 자체가 송파위례신도시(4만6000세대)와 맞먹는 신도시급이라는 점이 강남구의 대세 단지로 손색이 없을 것으로 예상된다.
반포주공1단지는 저층 아파트로 규모가 크고(3848가구) 대지면적도 넓어 반포유도정비구역 내에서도 사업성이 가장 뛰어난 지역으로 평가된다. 총 4개 주구(도시관리계획상 주거단위구역)로 구성된 이 단지는 동작대교와 인접한 3주구만 유도정비구역에서 제외돼 1·2·4주구(2358세대)와 별도로 재건축사업을 진행하고 있다. 전체 1490가구로 구성된 반포주공1단지 3주구는 모두 63㎡(전용면적)로 단일 주택형으로 최근 개발계획안이 서울시 도시계획위원회 심의에서 조건부 통과되면서 2012년 조합설립 및 사업시행인가를 목전에 두고 있다. 이 지역은 1973년 입주 이후 전통적인 고급 주거단지기도 하고 최근에는 반포래미안퍼스티지의 입주로 신개념의 고급 주거단지로 부각된 지역이다. 하지만 반포래미안퍼스티지에 비해 단지 구성적인 측면과 한강조망권 확보 그리고 한강공원과의 연결성이 뛰어나 향후 5000세대에 육박하는 대규모 단지로 새롭게 태어날 경우 예전의 고급 주거단지의 명성을 되찾을 것으로 기대된다.
1978년 3930가구가 입주한 송파구 잠실5단지는 2010년 안전진단을 통과했음에도 불구하고 사업진척도가 매우 늦은 편이다. 중층 아파트단지임에도 불구하고 대지지분은 저층단지 못지않게 크기 때문에 송파구 내 가장 주목받는 단지로 꼽힌다. 특히 교통접근성과 주변 편의시설은 최고 수준에 있다고 볼 수 있다. 가장 중요한 것은 기존의 잠실주공 1~4단지의 재건축보다는 분명 단지 구성면에서 차별화될 것이라는 기대감이 매우 높은 지역이라는 점이다.
1976년부터 입주를 시작한 압구정동 현대아파트 1~7차 3076세대, 신현대아파트 1924세대, 한양아파트 1~8차 2386세대 총 7386세대는 단기적인 재건축사업 가능성이 가장 낮은 지역이지만 만약 사업 추진이 원활히 진행될 경우 국내 최고의 고가 아파트단지가 될 가능성이 가장 높을 것으로 예상된다. 이 단지들은 대한민국의 부촌을 대표할 뿐 아니라 반포나 잠실지역에 비해 대체 아파트단지가 없다는 점이 가장 큰 특징이다. 압구정동이 다른 부촌과 또 다른 차이점은 부모세대를 이어 자녀세대까지 지역정착비율이 높다는 점인데, 그에 따라 단지의 프리미엄이 가장 굳건한 대세단지라고 볼 수 있다. 뉴타운지역 중에는 단연 ‘한남뉴타운’이 돋보인다. 한남뉴타운은 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 서빙고동, 동빙고동 일대에 건립되며 전체 5개 구역으로 나누어져 109만5800㎡의 개발면적에 1만2740가구가 들어설 예정이다. 2003년에 뉴타운으로 지정됐고 2017년까지 사업 진행이 이어질 것으로 예상된다.
기존의 뉴타운이 대체로 대규모 아파트단지로만 구성된 반면 한남뉴타운은 ‘휴먼타운’적인 성격을 지닌 공공관리자제도 시범지구다. 즉 고층아파트뿐 아니라 저층아파트들이 두루 갖추어져 쾌적한 주거지의 성격을 지니고 있을 뿐 아니라 서울의 중심부에 위치해 강북과 강남을 잇는 최적단지로 개발될 것으로 기대된다. 특히 미군기지의 이전 및 용산구 개발계획상 가장 큰 수혜를 입을 것으로 예상되면서 3.3㎡당 지분가격이 4000만~5000만원대에 이른다. 서울시 뉴타운 중 한강조망권이 가장 크게 확보된다는 점이 기존의 재개발과 다소 다른 특성을 보이고 있다.
신도시는 서울남부지역이 여전히 유리
반포자이
1기 신도시의 재건축사업이 불가하면서 최근 리모델링사업에 대한 이슈가 가속화되고 있다. 하지만 단시일 내 리모델링사업이 활성화되기에는 적지 않은 걸림돌이 상존해 있고 2기 신도시 중 파주와 김포지역은 최근 미분양 문제로 주택투자가치가 점차 하락하고 있다.
이에 반해 신도시 중 향후 대세 아파트단지로는 판교신도시, 광교신도시 그리고 송파 위례신도시가 가장 유력하다고 볼 수 있다. 판교신도시와 광교신도시는 자족기능을 갖춰 산업과 주거생활이 공존한다는 특징을 갖추고 있다.
특히 올해 10월에 개통 예정인 신분당선과도 동일선상에 있어 서울 강남지역과의 교통 접근성이 크게 개선된다는 장점을 갖고 있다. 또 주변지역으로부터 지속적으로 입주 수요가 끊이지 않고 있다. 판교는 분당과 용인 거주자들의 주거가, 광교는 수원과 용인남부지역의 원주민들의 주거가 밀집될 것으로 예상된다.
위례신도시는 강남 대체신도시답게 가장 높은 투자 관심이 모이는 투자처로 떠오르고 있다. 교통 여건뿐 아니라 주거의 쾌적성이 매우 뛰어나고 특히 강남권 실거주자들의 투자관심이 매우 높은 지역으로 강남권의 신개념 주거단지로 부각될 가능성이 높다.
최근 국토해양부에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 국방부가 갖고 있는 남성대 골프장 대체 골프장으로 임광토건 계열의 여주그랜드CC를 1390억원에 매입하는 계약을 체결해 사업의 최대 걸림돌이 해결됐다. 이에 따라 위례신도시 사업에 탄력이 붙고 6월 들어 전국의 청약저축 1순위자가 1100만 명을 넘어서면서 청약 관심이 더욱 높아지고 있는 지역이다.
특히 트램(Tram) 등 친환경 신교통수단이 지나는 곳에 세워질 트렌짓몰은 국내 최초의 개발 형태로 연도형 상가와 주거공간으로 구성되고 트랜짓몰 정거장 주변은 쇼핑, 문화, 여가 기능이 연계된 시민활동의 중심지로 조성될 예정이다.
