커다란 허리케인이 상권을 휩쓸고 지나간 모양새다. 올 상반기까지 코로나19 이슈를 제외하고 경제상황을 설명하기 어렵다. 어쩌면 내년까지도 부정적인 영향력을 이어갈지도 모르겠다.
따라서 ‘언제부터 언제까지 코로나19 영향범위로 볼 수 있다’라는 한정된 설명보다 ‘코로나19
이전과 코로나19 이후의 변화를 살펴보는 것이 더 의미 있다. 이번 호에서는 전국 1100대
주요상권을 대상으로 코로나19 영향을 더 많이 받은 지역과 업종, 상권의 특성을 분석했다.
잘나가던 대형상권 와르르
명동·신사·남대문 등 충격 커
코로나19가 미친 영향력은 매우 컸다. 그 이유를 설명하기 위해서는 코로나19 발생 전의 상권의 흐름부터 이해해야 한다. 이전은 한마디로 설명하면 ‘대형화(혹은 ‘집중화’)’로 표현할 수 있다. 다양한 고객의 수요를 동시에 해결하기 위해 다양한 업종·업태를 가진 점포들이 밀집하게 되는 현상을 의미한다. 쇼핑과 식음, 취미, 여가·오락, 문화 등의 기능을 동시에 해결하기 위해 시설은 점차 대형화되었고, ‘대형’일수록(다양한 기능이 집중되어 있을수록) 인기 있는 상권 혹은 상업시설로 취급되는 분위기였다.(실제로 고객들은 점점 더 대형상업시설로 집중되고 있었다.) 이는 하루아침에 형성된 분위기가 아니라 오랜 기간(최소 5~10년 전부터) 서서히 계획되고 바뀌어 가던 흐름이었다.
코로나19로 한산해진 백화점 상권
그런데 코로나19는 고객이 ‘집중’되는 현상을 정면으로 부정했다. ‘병이 옮을 수 있으니 되도록 사람 많은 곳은 안 가는 분위기’가 확산되면서 지금까지 서서히 바뀌어 오던 또 앞으로도 계획되어 있던 대형화·집중화 경향은 한순간에 뒤바뀌었다. 문제는 코로나19가 끝난 이후 다시 원래의 분위기로 돌아가지 않고 재편된 이 상태를 유지할 것이라는 예상들이 쏟아지고 있다는 점이다. 코로나19 사태가 언제 끝날지 예측마저 어려운 상황이니 뒤바뀐 이 분위기가 지속될 것이라는 예상은 꽤 유효할 것으로 보인다.
위 내용을 이해하고 미루어 짐작한다면, 코로나19가 상권에 미친 영향 분석은 굳이 데이터를 들여다보지 않아도 어느 정도 예상할 수 있다. 일단 지역적으로는 대구·경북에 속한 상권들이 가장 어려워졌을 것으로 예상할 수 있고, 규모면에서는 대형시설에 타격이 컸을 것으로 예상할 수 있다.
또 업종으로 보면 사람이 모일 수밖에 없는 영화관이나 수영장, 키즈카페 같은 서비스업에 가장 큰 타격이 있었을 것이고, 비대면으로 구매와 배송이 가능한 소매업 분야는 타격이 덜 갔을 것으로 짐작할 수 있다. 오히려 음식배달이나 배송 서비스는 성장한 것으로 나타나기도 한다.
아래 그림과 같이 규모와 업종으로 나누어 보면, 우측으로 상향할수록 코로나19 영향에 따라 매출의 감소폭이 컸을 것으로 예상해 볼 수 있다.
이렇게 각 지역, 특성, 업종별로 피해 상황을 분석하는 이유는 어떤 분야에서 가장 피해가 심각했고, 어디부터 손을 대서 복구를 시작할지 결정하기 위해서다. 또 회복할 수 있을 것인지, 만약 그렇다면 언제부터 회복세로 돌아서는지 알아야 그에 따라 대비를 할 수 있다. 반대로 회복이 어려운 지역이나 업종이 있다면 과감하게 전환이나 폐업도 고려해야 하므로 상권을 분석하는 것이 중요하다.
이마트 계산대 둘러보는 정세균 총리
위에서도 잠깐 언급했듯이 가장 타격이 큰 상권 또는 상업시설은 ‘대형 서비스업’이라는 특징을 가지고 있다. 당연히 이런 시설을 앵커(※상권 또는 상업시설에 핵심이 되는 대형점포, 시설)로 포함하고 있는 상권은 더 타격이 컸을 것이다. 대표적으로는 영화관이 있고, 수족관, 유원지나 스포츠시설, 사우나·찜질방, 호텔 등이 이런 시설에 해당한다. 또 반드시 서비스업이 아니더라도 의류나 전자기기와 같이 소매점포가 밀집한 대형시설을 포함하는 상권들도 감소율이 컸다. 백화점과 대형마트, 전통시장 할 것 없이 오프라인 시장을 중심으로 형성된 상권들도 여기에 해당한다. 마지막으로 개학이 미뤄지고 각종 행사가 취소되는 등 교육업과 관련하여 대학가나 학원가의 매출 감소폭이 컸다.
골목상권·강남 오피스 밀집지역 선방
상권 규모 작고 충성도 높아 타격 적어
이번에는 서울과 경기도 지역에서 매출액 기준 상위 10% 상권 중 감소폭이 큰 상권과 작은 상권을 다시 구분했다. 서울에서는 명동과 남대문 같은 외국인 관광객 집중지역·고속터미널, 영등포와 같은 교통+쇼핑시설 밀집지역·홍대와 건대, 성신여대앞 상권 등 대학가 상권의 감소폭이 컸다. 반면 여의도, 강남, 역삼, 논현 등의 직장인 밀집지역을 포함하는 상권들은 감소폭이 작았다.
경기도에서도 마찬가지로 외부에서 주로 고객이 유입되는 ‘상업시설 밀집지역’의 감소폭이 컸고, 그래도 직장인구나 주거인구와 같은 상주고객이 뒷받침되는 상권의 감소폭은 작은 편이었다.
▶감소폭이 큰 업종과 작은 업종의 특징
업종별로 살펴보면, 좀 더 명확하게 드러난다. 가장 타격을 입은 분야는 교육 서비스 업종이었다. 아무리 공부도 중요하지만 이런 사회 분위기에서 마음 놓고 학원을 보낼 수 있는 학부모는 많지 않을 테니 유아교육이나 학원분야의 경기가 급감했다. 사회적 거리두기 운동에 동참하면서 개원을 늦추거나 잠정적으로 문을 닫은 학원들도 있어서 코로나19 사태가 완벽하게 끝나지 않는 이상 회복에는 시간이 걸릴 것이라는 전망이다. 이런 틈새에 초등학교부터 대학교에 이르기까지 동영상 강의가 선풍적인 인기를 끌고 있고, 너도나도 각자의 집에서 컴퓨터 앞에 앉아 공부할 수 있는 물리적 환경이 조성되고 있다.
다음으로는 문화 서비스와 여가·오락 서비스가 뒤를 이었다. 될 수 있으면 사람 많은 곳을 피하게 되다 보니 공연, 관람과 같은 문화생활이나 운동, 취미활동을 즐길 수 있는 시설들부터 발길이 끊겼다. 영화관, 수영장, 헬스클럽, 노래방 등이 이런 카테고리에 해당한다.
반면 의료 서비스와 생활 서비스업은 그나마 피해가 덜한 편이었는데, 문화나 여가·오락 서비스가 좀더 ‘자제할 수 있는 선택적인 업종’이라면, 의료나 생활서비스는 줄이고 싶다고 줄일 수 있는 분야가 아닌 ‘생활 필수업종’이기 때문에 피해가 덜한 것으로 해석할 수 있다.
음식업은 전반적으로 보면 문화, 여가·오락 서비스와 유사한 수준으로 감소했는데, 세부적으로 들여다보면 좀 더 떨어진 업종과 그나마 나은 업종으로 구분할 수 있다. 많이 떨어진 분야는 일식, 양식, 고기요리, 뷔페와 같이 저녁시간대 대형매장을 중심으로 길게 식사하면서 값이 비싼 ‘파인 다이닝’류의 업태였다. 대부분의 회사들이 회식을 지양하고 집으로 일찍 귀가할 것을 장려하고 있는 데다 주말이라고 해도 가족들을 이끌고 사람 많은 식당을 찾기는 부담스럽기 때문에 집 근처 소형 식당을 이용하거나 배달음식을 먹는 경우가 늘어났다. 그나마 괜찮은 분야는 분식, 햄버거, 샌드위치, 커피·음료 등 ‘패스트푸드’ 류의 업종들이었다.
소매업은 전체 매출액 규모로만 놓고 보면 피해가 크지 않은 것처럼 보이지만, 내부적으로는 대부분의 소비가 온라인 채널로 옮겨가면서 오프라인 채널 위주의 점포들이 위기를 맞았다. 지금까지도 이런 흐름은 원래 있었지만, 이번 코로나 사태로 거의 ‘최종적인 정리가 되었다’는 평가를 내리고 있다.
이번에는 상권유형과 업종에 대한 특징 외에 상권의 매출액 규모에 따라 구분하여 살펴봤다.
앞서 여러 번 언급한 것과 같이 사람이 많이 몰리는 대형상업시설, 대형상권일수록 감소율이 크기 때문에 1급지에 가까울수록 감소율도 크지 않을까 예상할 수 있다. 그런데 이런 현상이 나타나는 것은 맞지만 3급지 이하의 상권(상위 3% 이하)에서부터 나타난다는 점은 흥미롭다. 그 이유는 1~2급지(전국 상위 3% 내에 들어가는 대형 상권) 상권은 3~5급지보다 좀 더 복합적인 고객구성을 가지고 있기 때문이다. 쉽게 말하면 고객구성이 다양하다는 뜻인데, 다양한 고객층이 섞여 있어서 한쪽에서 누수가 생겨도 다른 쪽에서 그 부분을 메울 수 있는 자체적인 힘을 가진 상권들이다.
“부자는 망해도 3년은 간다”는 속담처럼 초대형 상권들은 어느 정도 안정적인 고객 기반을 가지고 있기 때문에 이런 큰 위기에서도 다른 상권보다는 감소폭이 작다. 오히려 3급지 정도 되는 상권들은 대형상권이기는 하지만 ‘외부 유입고객으로 대부분의 고객층을 구성하고 있는 상권’들이어서 이런 위기에 가장 취약하고, 피해도 크기 마련이다.
마지막으로 상권의 건물이나 토지용도 유형에 따라 영향도를 분석해보면, 특수상업지의 감소폭이 가장 크다. 특수상업지란 터미널, 기차역과 같은 교통시설을 보유한 상업지역인데, 아무래도 사람이 많이 몰리는 지역이기도 할 뿐더러 시외이동을 될 수 있으면 자제하는 분위기가 되면서 교통시설과 그 부대시설에 의존적인 상권들은 감소세가 클 수밖에 없었다. 또 지역이나 업종, 규모별 감소효과에서도 나타났듯이 외부 유입인구의 이용량이 많고 의존적인 ‘상업지’ 특성을 가진 지역들이 대부분 감소율이 컸고, 공업·오피스와 같이 상주 직장인을 보유한 상권이거나, 상주 주거고객을 기반으로 하는 주거지 상권이 영향을 덜 받은 것으로 나타났다.
