코로나19 감염 확산이 장기화되면서 국내 경제 산업 전반에 ‘경고음’이 커지고 있다. 뜨겁게 달아오르던 부동산 시장도 불안정한 모습이다. 서울 강남 아파트 중심으로 수억원 내린 급매가 나오고, 매매·전세 시장 모두 ‘거래 절벽’ 현상을 보이고 있다. 무섭게 치솟던 강남 집값도 매수세가 한풀 꺾였다. 부동산114에 따르면 서울 강남4구 아파트값은 코로나19 이후 동반 하락했다(3월 13일 기준). 강남4구가 동시에 하락한 것은 지난해 3월 이후 약 1년 만이다. 한국감정원 조사에서도 강남4구 아파트 값은 지난 1월 27일 기준으로 7주 연속(3월 12일 기준) 하락 중이다. 3월 13일부터 시작된 고가 주택 거래신고 강화, 고가 아파트 대출 규제 등 정부 규제로 시장이 위축된 데다가 코로나19 사태로 국내외 경제가 흔들리면서 부동산 시장도 얼어붙은 모습이다.

청약 시장만 정반대의 모습이다. 코로나19에도 불구하고 청약 시장은 연일 흥행중이다. 2월 진행된 수원 매교 푸르지오 청약 경쟁률은 경쟁률 76대1에 달했고, 3월 진행된 부산 ‘쌍용 더 플래티넘 해운대’는 평균 경쟁률은 212대1을, 공공분양 과천제이드자이는 193대1이라는 엄청난 경쟁률을 기록했다. 마곡9단지 일반 분양 청약에는 서울 1순위 청약자의 10%(약 3만7000명) 가까운 인원이 통장을 던졌다.

전문가들은 코로나19 국면에서 수도권 부동산 시장 조정 장세를 전망하면서 청약 시장 열기는 이어질 것으로 예상을 내놓고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “앞으로 분양 물량 계획이 많고, 민영주택 분양가상한제가 적용돼 저렴한 값에 공급받을 수 있다. 무주택자는 청약 기회를 노려볼 만하다”고 조언했다. 이동현 하나은행 부동산자문센터장도 “주택 매매를 서두를 필요는 없고, 무리한 대출이나 추격 매수를 지양해야 한다”면서도 “불확실성이 덜한 청약 중심으로 가는 게 바람직하다”고 조언했다.

올해는 서울에 사상 최대 분양이 공급된다. 올해 서울 분양 물량은 2만800여 가구로 5년 내 최대 규모다. 코로나19로 분양 계획이 지연되고 있지만, 1000여 가구의 서울 강남구 개포주공1단지를 비롯해 흑석3구역, 대단지 둔촌주공이 청약 실수요자의 관심을 모으고 있다.

▶‘하늘의 별따기’ 청약, 틈새를 노려라

문제는 높은 청약 경쟁률이다. 2016년부터 서울 집값이 무섭게 상승하면서 신축 아파트를 받을 수 있는 청약 경쟁률도 빠르게 상승했다. 서울 청약 경쟁률은 2015년 13대1에서 2019년 31대1로 수직상승했다. 예를 들어 지난해 8월 공급된 이수푸르지오더프레티움은 203대1이라는 엄청난 경쟁률을 기록했다. 서울 주택청약종합저축 1순위 가입자도 2009년 5월 이 통장 출시 이후 처음으로 300만 명을 넘어섰다. 분양 업계 관계자는 “‘청약 당첨이 곧 최고의 재테크’라는 인식이 확산되면서 너도나도 청약에 도전하고 있다”고 했다.

그렇다고 청약을 포기할 수는 없다. 자신에 맞는 조건, 아파트 단지 분석을 통해 ‘틈새’를 노려 청약 당첨 확률을 높여가야 한다고 전문가들은 조언한다. 2월 일반 분양을 마친 수원 매교 푸르지오 SK뷰를 보자. 매교역 초역세권 3000가구 규모에 GTX C노선이 확정된 수원역 인근 대단지 아파트로 투자 관심도가 매우 높은 곳이었다. 2·20 대책 이후 수원은 전매제한 3년 등 청약 규제가 강화됐지만, 대책 이전 분양한 매교 푸르지오는 전매제한 6개월에, 1주택 이상 소유한 사람도 청약이 가능하고 재당첨 제한도 없다. 이러한 ‘비규제 혜택’이 더해져 매교 푸르지오는 1074가구 모집에 수도권에서 15만6505개 통장이 꽂혔다. 1순위 수원 당해 거주자는 8만1991명이 청약을 신청(경쟁률 76대1)했고, 가장 인기가 높은 평수(전용면적 99㎡)는 경쟁률 106대1을 기록했다.

▶인기 없는 타워형을 노려라

전 평형이 높은 경쟁률로 마감됐지만, 경쟁률이 상대적으로 낮은 곳이 있다. 타워형 전용 59㎡B형이다. 같은 평형인데 59A는 78대1, 59C는 59대1이었지만 타워형 59B는 43대1로 상대적으로 낮은 경쟁률을 기록했다.

59B는 경쟁률이 왜 낮았던 것일까. 전용 59㎡는 판상형 A·C형과 타워형 B형 총 3종류가 공급됐다. 판상형은 3베이, 4베이 형태다. ‘베이’는 햇볕이 들어오는 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 공간, 즉 전면 발코니 쪽으로 배치한 방과 거실의 수를 의미한다. 타워형은 ‘ㄱ’자나 ‘ㄴ’자로 2베이 구조다. 3베이 혹은 4베이인 판상형이 채광과 환기가 우수해서 많은 사람들이 선호한다.

이 때문에 59A와 C가 타워형 B보다 훨씬 경쟁률이 높았던 것이다. 당첨가점도 59A는 최저 가점이 64점이지만, 59B는 이보다 4점 낮은 60점이었다. 만약 62점 가점 소유자가 59A에 넣었다면 떨어졌겠지만, 59B에 신청했다면 당첨의 기쁨을 누렸을 것이다. 일명 ‘역발상’ 전략이다.

책 <35세 인서울 청약의 법칙>에서 청약 전문가 박지민(필명 월용이)은 “보통 사람들의 심리 메커니즘을 뒤집어 생각하는 역선택이 필요하다. 왜냐하면 오늘의 분양가는 내일엔 볼 수 없는 가격이 되기 때문이다. 아파트 청약은 최대한 빨리 당첨되어야 현재 기준 가장 싼 가격을 누릴 수 있다”면서 인기가 덜한 타워형을 골라서라도 청약 당첨 확률을 높이는 것이 현명한 전략이라고 조언한다. 인기가 덜한 타입을 골랐을 때 시세하락을 염려할 수 있다. 실제 판상형과 타워형의 인기 차이는 입주 후에도 다소 시세에 영향을 미친다. 그러나 청약 당첨 확률을 높일 수 있다면 과감히 ‘비인기 타입’을 고르는 게 더 유리할 수 있다.

저자 박지민은 “이미 완공 후 입주가 완료된 아파트들의 시세 흐름을 자세히 들여다보면 판상형과 타워형의 가격차가 생각보다 크지 않다. 오히려 푸른 숲과 시원한 수변 조망이 확보된 타워형일 경우 앞 건물에 일조권과 조망이 막힌 판상형보다 시세가 훨씬 높기도 하다”고 강조했다. 실제 2018년 분양한 개포 디에이치자이를 언급하며 “가장 좋은 타입과 동호수가 입주 후 시세상승 5억원을 예상한다면 그렇지 않은 타입과 동호수는 호가 1억원 정도 빠지는 수준에서 무조건 큰 수익을 거둔다”고 설명했다.



▶가점이 낮다면 중대형 공략

매교 푸르지오에서 가장 높은 경쟁률을 기록한 평형은 전용 99㎡형으로 92가구 모집에 9800여 가구가 지원해 106대1이라는 세 자릿수 경쟁률을 기록했다. ‘국민평형’으로 불리는 전용 84㎡가 99대1로 두 번째 높은 경쟁률을 기록했지만, 전체 공급 면적 중 제일 큰 110㎡형도 62대1로 높은 인기를 자랑했다. 중대형에 대한 선호는 갈수록 넓은 공간을 선호하는 실수요 측면도 있지만, 가점이 필요 없는 추첨제 방식 때문이기도 하다.

이 아파트는 전용 85㎡ 이하는 40%를 가점제로, 나머지는 추첨제로 뽑았고, 85㎡ 초과는 100% 추첨으로 뽑았다. 투기과열지구인 서울에서는 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제고 85㎡ 초과는 50%가 추첨제로 공급된다. 가점이 높은 경우 ‘가점’이라는 명확한 기준이 있기 때문에 85㎡ 이하에 지원하는 게 당첨 확률이 높다. 반면 가점이 낮은 경우 85㎡ 초과에 지원해 당첨 운을 기대해볼 수 있다. 실제 매교 푸르지오에 온 식구가 지원했다는 김 모 씨는 “가족 5명 중 전용 99㎡에 3명, 110㎡에 2명이 지원해 확률을 높였다”고 했다.

▶저축 총액으로 승부하는 공공분양

가점이 낮은 실수요자들이 기대를 걸어볼 만한 곳이 있다면 바로 공공분양이다. 소득요건, 자산요건만 맞다면 가점제가 아닌 저축 총액으로 결정하는 공공분양에서 ‘기회’를 노려볼 만하다.

코로나19 확산으로 3월 민영주택 공급은 지연됐지만 수도권 핵심 입지 과천과 서울 마곡의 공공분양으로 분양 열기는 뜨거웠다. 과천지식정보타운에 들어서는 ‘과천제이드자이(647가구)’, 마곡나루역 인근에 공급되는 마곡9단지(1529가구)다. 민간택지는 최근 코로나19 사태, 경기 위축 등으로 분양 일정을 연기하는 사례가 많지만 이 2곳은 공공택지여서 당초 계획대로 밀어붙였다.

분양가상한제가 적용된 공공분양은 시세 의 ‘절반’에 공급된다. 엄청난 가격 메리트가 붙는 만큼 조건도 까다롭다. 무주택자만 지원할 수 있고, 소득 기준과 자산 요건을 충족해야 한다. 전체 물량 중 70~80%가 신혼부부·다자녀 등 특별공급이고 일반 물량은 20~30%밖에 안 된다. 전매제한은 10년에 실거주 의무가 붙었다.

그럼에도 공공분양은 높은 경쟁률을 기록했다. 과천제이드자이는 132가구 모집에 2만5560명(193대1)이 몰렸고, 서울 마지막 대규모 택지지구인 마곡지구의 공공분양 마곡9단지는 신혼부부 특별공급 경쟁률이 22대1에 달했다.

특히 관심을 끄는 부분은 일반 분양 당첨 저축 총액이었다. 특별공급 다자녀·신혼부부는 경쟁이 있을 시 미성년 자녀 수, 영유아 자녀 수 등 배점에 의한 순이다. 노부모 특공과 일반 분양은 청약저축 납입 총액이 많은 순으로 결정한다. 그런데 금액이 많다고 무조건 당첨확률이 높은 게 아니다. 저축 총액은 매월 납입금이 10만원씩만 인정된다. 한 번에 500만원을 저축해도 10만원만 인정되는 식이다.

민영주택에서 적용하는 가점제는 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등을 매긴다. 부양가족이 적으면 절대적으로 불리하다. 그러나 청약저축 납입 금액 순으로 당첨자를 가리는 공공분양은 상대적으로 부양가족, 무주택기간 점수가 낮더라도 청약 저축을 오랫동안 10만원씩 납입해왔다면 유리할 수 있다.

시공사 GS건설과 인터넷 부동산카페 등을 종합하면, 일반 분양 최고 커트라인은 가장 높은 경쟁률(경쟁률 785대1)을 기록한 59㎡A형 경기지역 청약에서 나왔다. 저축 납입 금액은 2646만원으로, 청약 저축액이 매월 최대 10만원까지만 인정되는 것을 감안하면 매월 최소 10만원씩 22년간 저축한 셈이다.

이 아파트는 과천시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 1년 이상 거주자 20%, 수도권 거주자 50% 순으로 공급된다. 인기가 높았던 전용 59㎡A형은 과천 거주자 커트라인이 2170만원이었고 경기는 2646만원, 수도권은 2336만원이었다. 경쟁률이 높을수록 저축 금액도 컸다. 전용 59㎡C형은 과천 거주자 커트라인이 1970만원이고 경기와 수도권은 2160만원이었다. 과천 거주자는 16년 이상, 수도권은 18년 이상 청약저축을 10만원씩 부어야 했다. 한 당첨자는 “21년 전인 1999년 주택은행에서 가입해 인정금액 2450만원에 당첨됐다”고 알렸다.

직방 관계자는 “민영주택 가점제인지 추첨제인지, 공공주택을 준비할지 등 목표와 자신의 상황에 따라 청약 준비 전략이 다르다”면서 “자신이 어떤 유형의 청약에서 유리할지 철저한 분석과 준비가 필요하다”고 했다.

▶미분양도 다시 보자

코로나19 확진자가 8000명을 넘어선 지난 3월 14일, 감염 우려에도 불구하고 수백 명의 사람들이 양주옥정 한 견본주택에 모였다. 이날은 2기 신도시 양주옥정에 공급되는 양주옥정 유림노르웨이숲 잔여 가구 모집(‘줍줍’)이 진행됐다.

사실 이 아파트는 일반 청약에서 미달난 아파트다. 지난달 일반 분양 1085가구를 진행했으나 전 평형이 미달됐다. 이 아파트는 대규모 택지개발지구에 공급돼 3년 전매제한 조건이다. 2기 신도시라는 이점에도 불구하고 흥행에는 실패했다. 소유권 이전 등기 전까지 팔 수가 없어 투자자들 관심이 적었다는 분석이 나왔다. 그러나 ‘줍줍’ 현장에는 수백 명의 인파가 몰렸다. 분양 업계 관계자는 “정확한 인원은 집계하지 않았지만 견본주택을 꽉 채울 정도로 사람들이 모였다”고 했다. 입장 시간 내 견본주택에 도착한 사람들에 한해 추첨 기회를 줘서 이날 이른 아침부터 견본주택 주위는 대기 인파로 긴 줄이 형성됐다. ‘줍줍’에 참여한 한 사람은 “청약통장을 쓸 수가 없는 상황인데 ‘줍줍’은 통장을 안 써도 돼 지원했다”면서 “지금은 미달났지만 장기적으로 보면 신도시는 향후 가치 상승이 높을 것이라는 확신이 들어서 계약을 결정했다”고 했다.

청약 경쟁률이 높다고 시세 차익이 보장되는 것은 아니다. 인기지역에서 높은 가격에 분양하는 아파트를 받았다가 향후 시세가 떨어져 고생하기도 하고, 미분양 아파트를 분양받았다가 향후 시세 상승으로 기쁨을 맛보기도 한다. 2013~2016년 서울에서 분양한 아파트들 중 꽤 많은 수가 미분양 상태를 겪었지만 분양가보다 더 큰 시세차익을 보이고 있다.

청약은 완공 후 입주 때까지 2~3년 시간이 필요하므로, 해당 아파트의 미래 가치를 예측하고 청약에 임해야 한다. 청약 전문가 박지민은 <35세 인서울 청약의 법칙>에서 “미분양에서도 얼마든지 기회가 있다”고 강조한다. 청약은 입지, 분양가, 분양시기 3가지 변수가 복합적으로 작용한다. 이 세 요소를 철저히 분석하면 미분양이어도 경쟁력 있는 단지를 추려낼 수 있다는 설명이다. 책에서 밝힌, 아파트 분석 시 고려해야할 세 가지 요소는 다음과 같다.

▲입지=전 국민이 관심을 갖는 대규모 신도시는 선호도가 높다. 교통 교육 편의시설 등 인프라가 갖춰진 대도시와 거점 도시에서 분양하는 아파트 역시 선호도가 높다.

가까운 역까지 거리를 도보로 표현하는 대신 자가용과 대중교통 소요시간으로 홍보한다면 다시 한 번 더 생각해봐야한다. 인적이 드물고 자연친화 주거지를 선호하는 사람들은 분명히 있다. 하지만 시세차익을 원하는 일반적 투자성향을 가지고 쉽게 접근하면 원하는 결과를 얻기 힘들다.

▲분양가=입지가 조금 떨어져도 엄청나게 저렴한 분양가라면 언젠가 오를 가격으로 인한 시세차익을 기대할 수 있다.

▲분양시기=부동산 침체기라면 미분양이 날 수 있다. 분양 당시 과열이 예상될 아파트와 그보다는 약간 인기가 떨어지지만 비교적 괜찮은 입지의 아파트가 동기간에 분양할 경우 후자가 미분양될 가능성이 있다. 이런 경우 나중에는 같이 오른다.

저자 박지민은 청약 대기자들에게 “실거주를 염두에 두고 시세차익은 덤으로 여기면서 차분하게 접근하는 자세가 필요하다”고 조언했다.

[이선희 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제115호 (2020년 4월) 기사입니다]
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