‘아파트형 공장’이라 불리며 큰 관심을 받지 못한 지식산업센터가 도시 창업자들의 ‘맞춤형 사무공간’으로 진화하면서 틈새 부동산 투자상품으로 인기를 끌고 있다. 서울 및 수도권 인기지역에 자리한 지식산업센터는 대중교통 이용이 편리하고 일반 오피스에 비해 대출, 임대료, 세제 등에서 유리해 투자자들의 관심이 높다. 특히 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 풍선 효과로 지식산업센터에 투자 수요가 몰리고 있다. 부동산 큐레이션 서비스 업체 경제만랩이 지식산업센터 현황을 분석한 결과, 올해(1~9월) 전국 지자체 및 관리기관에서 승인을 받은 지식산업센터의 건수는 총 118건이었다. 이는 기존 최다 승인 건수를 기록했던 지난해(2018년) 1년 치인 117건보다 1건 높은 수치로 역대 최대치를 갱신한 것이다. 지식산업센터 승인 건수는 ▲2016년 78건 ▲2017년 82건 ▲2018년 117건 ▲2019년 118건(9월 기준)으로 가파른 증가세를 보이고 있다. 지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신사업 분야 기업과 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물을 말한다. 이곳에 입주하는 기업들은 금융권 대출금리 인하와 더불어 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 장점이 부각되면서 본격적으로 주목받기 시작했다.
지식산업센터가 인기를 끌면서 거래량도 덩달아 높아지고 있다. 2019년 9월 말 기준 전국에 승인된 지식산업센터 수는 1097개소다. 이는 현재 공사 중이거나 공사를 앞둔 지식산업센터까지 포함한 결과로, 이를 기반으로 지식산업센터 거래 건수를 추산할 경우 연간 1만 건에 달할 것으로 분석된다.
오대열 경제만랩 리서치팀장은 “지식산업센터가 아파트형 공장이라는 인식을 넘어 오피스의 대체 수단으로 자리 잡으면서 투자수요가 증가한 것으로 보인다”며 “올해 말 일몰 예정이던 지식산업센터 취득재산세 감면 혜택 역시 2022년 12월 31일까지 3년 연장되면서 관심도가 더 높아진 것 같다”고 분석했다. 오 팀장은 이어 “옥석가리기가 필요해진 상황”이라며 “지식산업센터의 규모와 입지뿐 아니라 교통망, 배후수요 등이 탄탄한지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.
▶대출·세제 혜택 등 이점 많아 투자자에게 인기
과거에는 직접 지식산업센터 분양을 받아 사업을 영위할 목적의 실수요자가 많았다면 최근엔 임대사업을 위한 투자자들의 관심이 높은 편이다. 구로구 가산디지털단지 내에서 사무실 용도로 공급 중인 지식산업센터에선 실수요자와 투자자 비율이 역전됐다. 2년 전까지만 해도 실수요자(법인)의 매입비율이 70%였지만 요즘은 투자자 비율이 70%에 달한다. 사업가가 아닌 일반 투자자들이 법인이나 개인에 임대할 목적으로 지식산업센터를 분양받고 있는 것이다.
투자자들이 지식산업센터로 몰리는 것은 상가·오피스텔 등에 비해 대출규제가 느슨한 덕이 크다. 상가 등은 분양가 대비 대출가능금액 비율이 50~60%에 그치지만 지식산업센터는 70~80%까지 대출을 받을 수 있다. 현대엔지니어링 관계자는 “소액투자가 가능한 데다 분양가 총액이 수억원대로 적은 점이 매력”이라고 설명했다.
개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자 층이 넓어지고 있다. 과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했다. 그러나 정부는 올해 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다.
다른 임대상품에 비해 임대수익이 안정적인 것도 장점이다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 중소 규모 기업이 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적다. 한 부동산 전문가는 “3.3㎡당 가격이 600만~800만원 정도로 저렴한 곳에서 대출을 최대한 끼면 임대수익률을 연 15%까지 낼 수 있다”고 설명했다.
투자자뿐 아니라 실수요자들의 청약도 꾸준한 편이다. 지식산업센터를 최초 분양받고 입주한 기업에 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 등의 혜택이 주어지는 까닭이다. 다만 세제 혜택을 받으면 5년 내 매매, 임대, 증여를 하지 못한다. 수도권 과밀억제권역에서 2년 이상 있다가 경기 화성시를 비롯한 성장관리지역으로 법인 주소를 이전할 경우 4년간 법인세를 100% 감면받을 수도 있다.
지식산업센터 분양 관계자는 “사실상 과밀억제권역 생활권에 자리 잡고 있지만 행정구역상은 성장관리지역이어서 법인세 100% 감면 혜택을 보려는 실수요업체의 문의도 많다”고 말했다.
부동산 전문가들은 “요즘 지식산업센터는 도심과 멀리 떨어진 외곽지역 산업단지에 위치한 ‘아파트형 공장’ 이미지를 벗고, 도심 지하철 역세권에 다양한 업종이 기업 활동을 할 수 있는 ‘오피스’라는 인식이 자리 잡고 있다”며 “대출 및 세금 혜택도 커 수요는 꾸준히 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.
가산 한화비즈메트로 2차
▶입지 좋은 ‘섹션 오피스형’에 수요 몰려
지식산업센터 공급이 늘어나는 건 오피스와 비슷한 수준의 업무환경을 갖추고 있으면서도 가격이 저렴해 수요가 계속 늘기 때문이다. 부동산114 조사에 따르면 3.3㎡당 월 임대료는 지식산업센터가 3만8100원으로 오피스(7만4250원)의 절반 정도에 불과하다. 지식산업센터는 정부의 주택 시장 규제로 상대적으로 규제가 덜한 투자 상품으로도 주목받는다.
최근 분양하는 지식산업센터는 사무 시설이라는 점을 강조해 ‘섹션 오피스형’이란 타이틀을 전면으로 내세우는 경우가 많다. 입주사 여건에 따라 1~2인 규모의 소형 오피스로 쪼개 분양할 수 있다는 점을 강조하는 것이다. 소규모 창업을 원하는 오피스 수요를 흡수하겠다는 전략이다.
태영건설이 서울 강서구 등촌동에 짓는 ‘가양역 데시앙 플렉스’가 대표적인 ‘섹션 오피스형’ 지식산업센터다. 연면적 4만6741㎡에 지하 5층~지상 12층 규모로, 층별로 다양한 크기로 평면을 설계해 입주기업이 사정에 따라 선택할 수 있도록 했다. 1~2인 규모로 창업하는 기업이나 근로자 수가 적은 기업이 원하는 크기의 사무실을 집중 공급한다.
현대 실리콘앨리 동탄
입지가 뛰어난 것이 최대 강점이다. 서울 지하철 9호선 ‘가양역’ 역세권으로 대로변 사거리 코너에 위치한다. 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있는 입지다. 5호선 ‘발산역’도 가깝다. 올림픽대로, 강변북로, 서울외곽순환도로 등 광역교통망도 인근에 있다. 센터 내에는 입주기업이 사용할 수 있는 공동회의실, 샤워실, 공동창고 등이 갖춰져 있어 편리하다는 평가를 받는다. 웬만한 서울 중심부 오피스와 다르지 않다. 강서구는 인근 마곡지구의 배후 수요지로 주목받는다. 마곡지구는 미래산업 연구개발(R&D)의 전초기지로 개발되고 있다. 서울 유일 국가산업단지인 서울디지털산업단지에도 지식산업센터가 많이 공급된다. 행정구역으로 금천구, 구로구가 해당한다. 한화건설이 금천구 가산동에 공급하는 ‘가산 한화 비즈메트로2차’가 대표적이다. 이 센터엔 지하 4층~지상 18층 규모로 지식산업센터 492실, 섹션 오피스 113실, 상업시설 35실이 지어진다. 지하철 1·7호선 ‘가산디지털단지역’과 1호선 ‘독산역’ 모두 도보권에 있어 출퇴근이 편하다. 센터엔 피트니스, 옥상정원, 건식 사우나, 세미나실 등이 있어 입주사가 편하게 이용할 수 있다.
서울 금천구 가산동 ‘하우스디 가산 퍼스타’도 비슷하다. 역시 서울 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 도보 10분 거리에 있다. 지하 4층~지상 12층 규모로 지상 1층에는 입주기업을 위한 근린생활시설 등이 조성되며 지상 2~12층까지는 지식산업센터, 기숙사가 들어선다. 33㎡ 정도의 작은 섹션 오피스로 분양한다. 각층마다 휴게실과 회의 공간을 별도로 만들어 입주사들이 편하게 사용할 수 있도록 했다. 외부 방문자가 왔을 때 만날 수 있는 접견실도 있다.
▶손님 끄는 ‘키 테넌트(Key Tenant)’
확보도 중요
지식산업센터의 흥행을 위해선 유동인구 유입을 활발하도록 돕는 핵심점포, 이른바 ‘키 테넌트(Key Tenant)’ 확보도 중요하다. 키 테넌트는 많은 이용객들이 몰려 집객효과가 뛰어난 점포를 뜻한다. 타 점포에 비해 임대기간이 길고 체류기간을 늘려 상권 전체 활성화에도 큰 영향력을 미친다. 가장 대표적인 키 테넌트 점포는 영화관이나 서점, 커피숍 등으로, 소비자들을 끌어 모으지 않아도 소비자가 스스로 찾아오는 경우가 많다.
최근에는 키 테넌트를 확보한 지식산업센터도 나와 소비자와 투자자들의 이목을 집중시키고 있다. 일반적으로 지식산업센터는 입주 기업 직원들을 대상으로 초점이 잡혀있다면 현재는 지역 대표 쇼핑몰처럼 운영하기 위해 키 테넌트를 확보한 지식산업센터들이 생겨나고 있는 것이다. 실제로 지난해 경기도 광명시에 분양한 지식산업센터 ‘GIDC 광명역’도 멀티플렉스 영화관 입점, 디자인클러스트 콘셉트 특화, 역 인근 입지 등으로 분양과 동시에 조기 완판을 기록한 바 있다.
키 테넌트를 확보한 지식산업센터에 대한 관심이 커지면서 경기도 화성 동탄실리콘밸리에 들어서는 지식산업센터인 ‘현대 실리콘앨리 동탄’도 함께 주목 받고 있다. 해당 지식산업센터는 연면적 23만8615㎡, 지하 4층~지상 20층 규모로 제조·업무형 지식산업센터와 스트리트형 상업시설, 기숙사가 함께 조성되며, 멀티플렉스 영화관과 대형 볼링장 등을 확보했다.
‘실리콘앨리(Silicon Alley)’란 미국 뉴욕 맨해튼을 중심으로 IT 대기업 및 스타트업이 모인 지역을 뜻하며 뉴욕은 물론 미국 내에서도 창업의 메카로 손꼽히는 곳이다. 글로벌 기업인 구글, 페이스북, IBM 등 주요 IT 대기업이 위치했으며 텀블러, 비즈니스인사이더, 스포티파이, 킥스타터 등 명성이 높은 스타트업 밀집 지역으로 유명하다.
현대 실리콘앨리 동탄은 이러한 실리콘 앨리의 오피스 트렌드를 벤치마킹해 사무공간을 제조형 오피스와 쾌적한 환경을 제공하는 업무형 오피스 2가지로 조성할 계획이다. 제조형 오피스의 경우 5.7M의 높은 층고와 더불어 4방향 자연환기가 가능하도록 설계했고, 업무형 오피스는 공용복도와 테라스를 적용시켰다. 이 외에도 사물인터넷(IoT)시스템을 적용했으며 세미나실과 북카페, 메일룸, 옥상정원, 다목적구장 등 커뮤니티 시설도 함께 들어선다.
또한 지상 1~2층에 마련된 상업시설은 뉴욕의 거리를 연상시키는 스트리트형 특화설계로 접근성을 높였고, 상업시설 입구에 대형 미디어 파사드 2개를 설치해 집객 주목도도 높였다. 이와 함께 ‘현대 실리콘앨리 동탄’은 현대건설이 시공사로 참여할 예정인 지식산업센터라는 점으로도 주목 받고 있다. 현대건설은 올해 시공능력평가에서 2위를 차지한 1군 건설사로 다수 지식산업센터 시공 경험을 통해 우수한 성과를 거두고 있다.
한 부동산 전문가는 “단순히 배후수요가 많은 것보다는 수요를 흡수시킬 수 있는 키 테넌트가 있는 것이 중요하다”며 “키 테넌트로 공실 위험도 적어져 임대인 입장에서는 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 만큼 투자안정성도 높게 평가된다”고 말했다.
▶‘수익률 보장’ 등 과장광고는 주의해야
이처럼 지식산업센터에 대한 관심이 높아지고 있지만 ‘수익률 보장’ 등 장래성을 과도하게 부풀린 광고 등은 주의해야 한다. 장밋빛 설명만 믿고 분양받았다가 공실이 되더라도 분양업체 등에 책임을 묻기가 쉽지 않은 만큼 신중한 접근이 필요하다.
매년 지식산업센터 승인이 늘어나면서 공급 과잉으로 따른 수익성 악화가 우려되고 있다. 또 현재 수도권을 포함한 일부 지식산업센터의 공실 문제가 심각한 수준이라는 게 업계 중론이다.
또 분양업체들의 허위·과장 광고도 투자자들의 피해로 이어질 수 있어 주의가 필요하다. ‘소액투자 고수익’이나 ‘○천만원 투자로 월 ○○○만원 임대수익 보장’ 등 허위·과장 광고 등을 내세워 투자자들을 현혹하는 분양업체들이 적지 않기 때문이다. 부동산 투자는 경기 영향을 많이 받다보니 분양업체의 허위 분양 여부를 입증하기가 사실상 쉽지 않다.
전문가들은 불확실한 수익에 의존해 지식산업센터를 분양 받는 것을 경계해야 한다고 조언한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양업체에서 제시하는 기대수익률과 분양 가격 등만 보고 분양을 받다간 낭패를 볼 수 있다”며 “지식산업센터 입주업체에 대한 까다로운 제약 규정과 입주 조건, 세금 감면 여부를 비롯해 주변 기업 상황과 교통 여건, 입지 여건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 강조했다.
