11월 6일 수원지방법원 경매 2계.
경기도 용인시 수지구 상현동에 있는 광교 이던하우스 85㎡(25.7평)가 4억7000만원에서 한 차례 유찰돼 3억2900만원까지 떨어졌다. 25명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최저가보다 무려 1억1600여만원 더 비싼 4억4511만원에 팔렸다.
경매물건 작년보다 1300여 건 늘어
올해 법원경매시장의 주요 특징으로 첫째, 경매물건수의 증가를 들 수 있다. 실물경기와 부동산 시장 침체가 고스란히 경매시장에 반영됐기 때문이다.
대법원 법원경매정보(www.courtaucti on.go.kr)에 따르면 올해 1월부터 9월말까지 신규 물건은 모두 9만427건으로 지난해 같은 기간 8만9121건에 비해 1306건 늘었다.
둘째, 양극화·차별화 현상의 심화를 들 수 있다. 올해 경매시장은 종목별과 지역별, 금액별로 편차가 심했다. 그 중 중소형 부동산의 강세 현상이 두드러져 한번 이상 떨어진 물건 중 3억원대 이하거나 전용면적 85㎡ 이하 주거형 부동산은 지역불문하고 90% 초중반대의 높은 매각가율을 기록했다.
반면 수익형부동산은 대부분 조정세를 보였다. 경기침체 여파로 다양한 가격대의 물건이 공급돼 수요가 분산됐기 때문이다. 그러나 강남권 소재 근린생활 시설은 고가에 관계없이 높은 가격에 팔리는 양극화를 보였다.
중소형 아파트 경매 내년에도 강세
내년도 경매시장의 주요변수로는 지방선거와 전세가격 강세 현상, 실물경기 회복 등을 들 수 있다. 어떤 부동산이냐에 따라 전망도 달라진다.
우선 아파트는 부동산 경기 침체에 따른 환금성 선호 현상과 월세 전환 가속화에 힘입어 중소형은 내년에도 강세가 이어질 것으로 보인다.
반면 중대형 평형은 실수요 위주 시장이 예상된다. 평형대를 넓히거나 거주지역을 갈아탈 실수요자에게는 우호적인 환경이 될 것이다.
근린생활시설은 저금리 기조가 지속될 경우 관심과 참여가 더욱 높아질 것이다. 단, 상가는 주거형 부동산과 달리 개별성이 커 지역별로 편차가 심하다는 점을 주의해야 한다. 반면 근린주택 등 단독건물이나 빌딩은 가격이나 지역에 관계없이 경합이 예상된다.
토지는 힐링 붐을 타고 전원주택이나 농가주택, 주말체험 영농에 대한 수요는 2014년에도 이어질 것으로 보인다. 무엇보다 오랜 토지시장 침체 여파로 거품이 상당부분 빠졌다는 것이 강점이다.
양평, 가평, 용인 등은 전원주택이나 별장 용도로 광주, 여주, 이천, 안성, 평택, 고양, 서산, 당진 등은 주로 공장부지나 물류부지로 그밖에 새만금 지역이 주목 받을 것이다.
이 모든 전망과 기대는 실물경기가 관건이다. 과거와 달리 경매시장이 거시경제와 동조화 현상을 보이고 있기 때문이다. 부동산 시장 침체기에는 법원경매 시장이 선행역할을 한다. 이는 올해 나온 4·1 부동산 대책과 8·28 전·월세 대책을 통해 알 수 있다. 대책 발표 후 법원경매시장은 선점 효과를 노린 투자자로 4월과 5월 그리고 9월과 10월은 몸살을 앓을 정도로 후끈 달아올랐다.
그러나 일반시장이 가세 안 한다면, 경매시장 자체 열기는 2개월 이상 지속되지 않는다는 점을 유념해야 한다.
내년부터 최저매각가격 20% 낮춰져
내년도 경매시장에 새롭게 선보일 주요 제도를 주목할 필요가 있다. 제도가 달라지면 응찰 전략도 달라지기 때문이다.
가장 큰 변화는 최저매각가격이 20% 낮춰진다는 점이다. 첫 매각가격이 지금까지는 감정평가액에서 시작했으나 내년부터는 20% 차감한 금액부터 시작한다. 최저매각가격 하향으로 경매시장 패러다임 변화가 예상된다.
그동안 법원경매는 권리분석에 비중을 두었으나 최저매각가격 조정으로 부동산 가치 부분에 대한 판단에 좀 더 힘을 기울여야 할 것이다. 내년부터 주거형 부동산은 권리에 하자가 없다면 새로 나온 경매 물건부터 적극적으로 참여할 만하다.
둘째, 주택·상가건물임차인의 최우선변제권 확대다. 내년 1월부터 소액임차인 기준이 높아진다. 서울의 경우 소액임차인 기준이 현행 7500만원 이하에서 9500만원으로 증액되고 최우선변제 금액도 2500만원에서 3200만원으로 상향 조정된다.
상가 임차인의 보호 기준도 높아진다. 서울은 환산 보증금이 3억원 이하에서 4억원 이하로 확대된다. 우선변제금도 서울지역은 5000만원에서 6500만원으로, 최우선변제금도 1500만원에서 2200만원으로 각각 기준이 상향된다.
셋째, 공유자의 우선매수권 행사가 제한을 받는다. 공유지분 경매 시 공유자일지라도 우선매수권을 1회에 한해 사용토록 했다. 그동안 공유자는 제한 없이 우선매수권의 행사가 가능했으나 제도를 악용하여 저가에 매수하는 수단으로 변질되자 횟수를 제한한 것이다.
