윤석열 시대 한국 부동산 시장은 어떤 방향으로 흐르게 될까. 시시각각 쏟아지는 정책이 시장에 미치는 파장은 어떻게 될까. 우선 원희룡 국토부 장관의 속내부터 살펴보자.

그는 철저히 시장 관점에서 꼬인 부동산 문제를 풀 것을 강조했다. 원 장관은 “서민의 내 집 마련과 중산층 주거 상향 같은 당연한 욕구조차 금기시하는 것은 새 정부의 국토교통부에서는 있을 수 없다. 집이 없는 사람은 부담 가능한 선에서 집을 살 수 있고 만약에 세를 살더라도 안심하고 거주할 수 있는 나라를 만들겠다”고 강조했다.

그러면서 원 장관은 “파격적인 재정·금융 지원과 청년 맞춤형 주택담보대출비율(LTV)을 적용하겠다”고 말했다. 또 그는 “총부채원리금상환비율(DSR) 적용, 세제 혜택 등을 통해 기초자산이 부족한 청년이 내 집 마련의 희망을 가질 수 있도록 하겠다”고 거듭 말했다. 원 장관은 1기 신도시 등 정비사업 관련 규제 완화를 강조하며 “재개발·재건축 사업, 금융·세제 등의 규제 정상화도 관계 부처와 함께 공약대로 추진하겠다. 다만 시장의 혼란을 막기 위해 마스터플랜을 만들어 질서 있게 실행하겠다”고 말했다.

원 장관은 전·월세 시장에 대한 견해도 밝혔다. 그는 “장기적으로 볼 때 ‘임대차 3법’ 등 문제와 민간 임대 시장을 어떻게 안정시키고 활성화할지에 대해서도 정부가 정책적인 역할을 고민해야 한다”고 말했다. 원 장관은 국회 인사청문회 과정에서 임대차 3법과 관련해 ‘거의 폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다는 생각을 갖고 있다’고 밝힌 바 있다.



여기까지만 보면 문재인 정부 시절 나온 부동산 정책을 거꾸로 하겠다는 것으로 들린다. 하지만 원 장관의 발언 중 주의 깊게 볼 것은 그가 가진 속도 조절론이다. 특히 재건축 분야를 놓고 ‘마스터플랜’을 강조하며 ‘질서 있는 사업 진행’을 강조하는 모양새다. 원 장관은 “정비사업은 순서와 시기가 중요하다. 실제 공급이 필요한 사람인지 자산효과를 볼 사람인지에 따라 전략을 짜야 한다”라고 말하기도 했다. 그는 “가급적이면 LTV와 DSR를 한꺼번에 자극하는 것은 시기상 신중할 수밖에 없다. 대출 규제로 현금부자만 집을 ‘줍줍’하는 일은 없어야 한다”며 “무주택자나 자산 형성이 부족한 청년층을 위한 DSR 개선 방안 등을 구체적으로 고민하고 있다”고 말했다.

또 ‘디벨로퍼’를 놓고서도 “단순히 건설업자라는 관점이 아니라 도시공간을 만들어나가는 주체라는 긍정적인 의미를 놓치지 않고 실사구시의 입장에서 선입관 없이 받아들이고 싶다”고 말하기도 했다. 재건축 안전진단 기준 완화 계획에 대해서는 “(안전진단 완화 추진 시점은) 저나 부총리 입으로 나오기 전에는 의미가 없다”고 강조했다.

▶주요 재건축 단지 가격 들썩 원 장관의 얘기를 요약하자면 확실히 새 정부의 부동산 정책은 ‘규제 완화’에 방점이 찍혀 있다. 하지만 이 과정에서 나올 수 있는 부동산 가격 급등 등 부작용에 대해서는 철저하게 짚고 넘어가겠다는 뜻을 밝히고 있다. 김원철 골드앤모어 대표는 “규제를 풀면 무조건 집값이 오르는 것으로 볼 수 있지만 상황이 그렇게만 흘러가지는 않을 것”이라며 “정부의 정책 목표가 집값 급등이 아닌 집값 안정에 있다는 점은 알고 있어야 한다”고 조언했다.

대선 직후 서울시가 주요 재건축 단지가 있는 압구정·여의도·목동 아파트지구와 성수 전략정비구역 등 4곳을 토지거래허가구역으로 재지정한다고 밝힌 것도 같은 맥락이다. 이들 지역은 지난해 4월 27일부터 토지거래허가구역으로 지정돼 지난 4월 26일 지정 기간이 만료될 예정이었다. 하지만 서울시가 이번에 토지거래허가구역으로 1년 더 묶으면서 효력이 1년 연장됐다.

지난 2월 부동산거래 신고 등에 관한 법률 등이 개정돼 토지거래허가구역 내 허가 대상이 되는 면적을 주거지역은 대지면적 ‘18㎡ 초과’에서 ‘6㎡ 초과’로, 상업지역은 ‘20㎡ 초과’에서 ‘15㎡ 초과’로 강화됐다. 도심의 소형 연립·빌라·다세대·구분상가 등의 투자 수요까지 차단하겠다는 취지였다. 이번에 토지거래허가구역으로 재지정된 곳은 이같이 강화된 법률을 적용받게 된다. 오세훈 서울시장은 “주택 공급도 중요하지만 부동산 가격 안정이 더 중요하다”고 말한 바 있다. 오 시장의 발언이 이번 정부가 부동산 시장을 바라보는 기본 틀을 반영한다고 전문가들은 지적한다.

윤석열 정부가 임기를 시작하자마자 다주택자 양도세 중과 유예 조치 카드를 꺼내든 것도 매물 출회를 통한 집값 안정을 유도하기 때문이다. 전임 문재인 정부는 다주택자를 투기 세력으로 규정해 징벌적 수준의 세금을 부과했다. 주택을 1년 미만으로 보유하고 거래하면 양도세가 기존 40%에서 70%로, 2년 미만의 경우 60%로 올랐다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 30%p를 더해 지방세를 포함하면 최대 82.5%까지 올라가는 구조였다. 윤석열 정부는 양도세 중과를 1년 동안 유예하는 조치를 시행했는데 이번 조치로 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 가진 다주택자가 주택을 처분하면 1주택자 양도세율(6~45%)을 적용 받는다. 또 주택을 3년 이상 보유한 경우도 장기보유 특별공제를 받아 양도차익의 30%까지 공제받는다.

양도소득세를 큰 폭으로 올리자 ‘세금이 무서워서 집을 팔지 못하겠다’는 여론이 빗발치기 시작했다. 정상적으로 나와야 할 매물이 사라지자 가뜩이나 부족한 공급이 더 줄어드는 효과를 가져왔다. 윤석열 정부가 다주택자 양도세 중과 완화 카드를 꺼내든 것은 한시적이라도 매물을 늘려 시장 안정 가능성을 극대화하겠다는 전략에 따른 것이다. 다만 당초 논의됐던 2년 기간을 1년으로 줄인 것에는 복잡한 속내가 읽힌다. 한 부동산 전문가는 “2년으로 혜택을 줄 경우 이 혜택을 노리고 새로 시장에 들어오는 사람이 있을 것이라 판단했기 때문일 것”이라고 말했다.

새로운 부동산 정책을 받아든 시장은 다소 갈팡질팡하는 모습이다. 문재인 정부 시절 다주택자에게 징벌적 세금을 매기자 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화된 바 있다. 여러 채 집을 합쳐 가장 비싼 한 채로 몰아가는 경향이 전국에 걸쳐 확산된 것이다. 따라서 강남·신축·대형 평수 등 일반적으로 가장 선호되는 물건 가격이 천정부지로 올라 주변 상승률을 압도하는 사례가 속속 나왔다.

다주택자 양도세 중과 한시 배제 시행으로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 약화될지가 일단 관심이다. 다만 시장은 바로 이같이 반응하지는 않는 것으로 보인다. 5월 19일 기준 한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트값은 지난주와 같은 수준으로 2주 연속 보합세였다. 다주택자 양도세 중과가 한시 배제되면서 매물은 늘고 있지만 잠재매수자들은 집값이 떨어질 것을 기대해 관망하면서 거래가 쉽게 체결되지 않는 분위기다.



▶시장 방향성은 불확실 집주인들이 호가를 낮추지 않고 있다는 것은 앞으로 여전히 집값이 오를 것을 기대하고 있다는 얘기다. 낮은 가격에 던지듯이 팔지는 않겠다는 것이다. 이는 시장 방향성이 확고하게 드러나지 않고 있다는 뜻이다. 매수자와 매도자 간 힘겨루기가 이어지는 모양새다.

이런 가운데 용산구는 0.05% 올라 지난주(0.04%)보다 상승 폭이 확대됐다. 서초구는 반포 등지에서 신고가 거래가 나오며 지난주 대비 0.07% 상승했다. 4달 만에 가장 높은 상승률이다. 강남구도 0.03%로 오름세를 보였다. 재건축 기대감이 만발하고 있는 성남 분당구(0.04%), 고양시(0.05%)도 강세가 지속되는 모양새다. 반면 노원(-0.04%) 서대문(-0.03%) 마포구(-0.02%) 등지는 낙폭이 확대되는 분위기였고 시흥시와 하남시도 0.14%, 0.05% 시세가 내렸다.

여론조사로 집값 추이를 봐도 아직 집값 대세 하락을 논하기는 시기상조인 것으로 보인다. 엠브레인퍼블릭·케이스탯리서치·코리아리서치·한국리서치 4개 여론조사 전문회사가 지난 16~18일 사흘간 만 18세 이상 남녀 1011명을 대상으로 실시한 5월 3주차 전국지표조사(NBS·National Barometer Survey) 결과 6개월 후 현재 살고 있는 지역의 주택가격에 대해 변화가 없을 것이란 응답이 46%로 가장 높았다. 집값이 오를 것이란 응답은 30%였고 집값이 내릴 것이란 대답은 19%에 그쳤다.

연령별로는 20대에서 집값이 오를 것이란 응답이 37%로 가장 높았다. 50대~70세 이상의 경우 부동산 가격 상승을 예상한 응답자가 23~28%에 그친 것과 비교하면 청년층의 부동산에 대한 변동심리가 큰 것으로 분석됐다.

반면 집값이 내릴 것으로 보는 20대는 12%에 그쳤다. 응답자 중 54%는 윤석열 정부의 부동산 정책 방향으로 규제 완화 위주 정책이 이뤄질 것으로 예상했다. 윤석열 정부가 추진할 것으로 예상되는 부동산 정책별로 보면 재건축 규제 완화에 찬성하는 응답자는 74%를 기록했다. 부동산 대출 규제 완화에 찬성한 응답자는 71%로 높았다. 부동산 세제 감면 찬성 비율은 65%, 임대차 3법 축소 또는 폐지에 찬성하는 응답자는 54%를 기록했다. 이번 조사는 국내 통신 3사가 제공하는 휴대전화 가상번호(100%)를 이용한 전화면접조사로 이뤄졌다. 응답률은 18.5%, 표본오차 95% 신뢰수준에 ±3.1%p였다.

서울 부동산 시장에서 관망세가 이어지고 있지만 일각에선 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 줄어들지 않는다는 분석도 나온다. 서울 강남권 신고가 경신이 계속해서 이뤄지고 있기 때문이다. 강남구와 서초구에서는 전용면적 102㎡를 넘는 중대형 수요가 늘어나며 집값 상승세를 주도한다는 목소리도 나온다. KB부동산 월간 부동산 통계에 따르면 4월 서울 면적별 아파트 매매가격지수는 대형(전용면적 135㎡ 초과)이 100.7로 가장 높았다. 중대형(전용 102㎡ 초과 135㎡ 이하)이 100.4로 그 뒤를 이었다. 강남권역은 대형이 100.8, 중대형이 100.5로 나타났다.

면적별 아파트 매매가격지수는 지난해 말 기준 전용 102㎡ 이하인 중형이 더 높았다. 올해 초부터 대형과 중대형 지수가 키를 맞추며 높아지더니 중형 이하에서 중대형 이상으로 수요자 선호가 변화한 것이다.

5월 기준 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 강남구·서초구 신고가 거래는 10건 중 절반 이상인 6건이 중대형·대형 면적 아파트 거래인 것으로 나타났다. 이들이 신고가 랠리를 주도하며 집값 통계를 끌어올리는 모양새다. 서초구 서초동 삼풍아파트 전용 130㎡는 37억원에 신고가 거래돼 약 11개월 전인 지난해 6월 기록한 32억원 대비 5억원이 올랐다. 강남구 도곡동 타워팰리스 전용 111㎡도 28억4500만원에 거래돼 약 2년 전보다 9억9500만원 상승했다. 지난 4월 서초구 반포동 반포자이 전용 165㎡는 57억원에 거래돼 직전 거래인 지난해 12월 대비 5억원이 뛰었다. 같은 달 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 전용 114㎡도 48억8000만원에 거래돼 지난해 6월 대비 4억8000만원 올랐다. 한국부동산원에 따르면 올해 5월 셋째 주(16일 기준)까지 서초구와 강남구 아파트 매매가격 누적 상승률은 각각 0.47%, 0.28%로 매우 높다.

▶똘똘한 한 채 현상 이어져 윤석열 정부가 다주택자 중과세 유예 카드를 꺼냈지만 이참에 서울 외곽이나 지방 주택을 팔고 주요 입지 중대형으로 옮기려는 수요가 덩달아 늘 수 있다는 지적도 나온다. 필명 ‘제네시스박’을 쓰는 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 “똘똘한 한 채 현상이 ‘똘똘한 여러 채’ 선호로 옮겨 붙을 가능성이 나온다”며 “수도권 집값이 전 정부 시절 지나치게 오른 것은 사실이지만 워낙 공급 물량이 없는 상황이라 당장 떨어질 요인을 찾기도 어렵다”고 말했다.

윤석열 정부가 다주택자에 대한 대출 규제를 완화할지 여부도 추후 관전 포인트로 떠오를 것으로 보인다. 이 역시 ‘똘똘한 한 채’ 흐름을 바꿀 수 있는 변수다. 정부가 다주택자의 주택담보대출비율(LTV)도 최고 40%까지 적용하도록 대출 규제를 완화하는 방안을 검토하는 것이 대표 사례다.

지금은 조정지역 내 주택이 두 채 이상 있으면 주택담보대출을 받을 수 없다. 문제는 서울은 물론이고 웬만한 지역이 다 조정지역으로 묶여있다는 점이다.

여기서 불평등이 초래될 수 있다. 수도권 외곽에 집을 두 채 가진 사람과 서울에 고가 1주택자의 주담대 총대출액에 차이가 난다는 점이다. 전자는 대출을 받을 수 있고 후자는 주택 가격이 15억원을 넘지 않는 한 9억원까지 40%, 9억원 초과분까지 20%를 받을 수 있다. 대출을 받기 위해서라도 주택 수를 줄여 ‘똘똘한 한 채’로 가는 게 낫다는 심리가 널리 퍼졌다. 대출 규제 합리화로 이런 현상이 줄어들 수 있을지도 관심이다.

▶종부세 완화는 어떻게 다주택자 징벌적 세금을 완화하겠다는 움직임은 새 정부에서만 나오는 게 아니다. 5년 만에 정권을 내준 더불어민주당 측에서도 각종 세 감면 조치를 내걸며 힘을 보태고 있다.

대표적으로 지난 서울시장 선거에서 더불어민주당 후보로 나섰던 송영길 전 의원이 있다. 송영길 전 의원은 5월 15일 “세금을 징벌적 수단으로 이용해 집값을 잡겠다는 생각과 과감히 결별하겠다”면서 부동산 다주택자에 대한 대대적 감세 공약을 내걸었다. 구체적으로는 ▲다주택자 종합부동산세(종부세) 과세 기준 공시지가 11억원으로 상향 ▲실수요·일시적 2주택자 종부세 중과 제외 ▲재산세 부담 상한 최고세율 110%로 조정 ▲착한 임대인 보유세 경감 ▲전·월세 세액공제 대폭 확대 등을 제시했다. 대체적으로 다주택자 감세를 강조한 내용이다. 또 재산세 최고세율 조정안을 놓고선 “현행 공시가격 3억원 이하 세 부담 상한 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 이상 130%를 6억원 이하 105%, 6억원 이상은 110%로 조정해야 한다”고 제안하기도 했다.

지방선거를 앞두고 송 전 의원이 급조된 공약을 내놓은 게 아니냐는 비판이 있었지만 더불어민주당은 곧바로 조직적인 움직임을 보였다. 5월 16일 김성환 더불어민주당 정책위의장은 의원총회를 마친 뒤 브리핑에서 “다주택자도 11억원 이상 구간부터 부과될 수 있도록 해 1주택자와 일치시키는 정책을 보고했고 관련 입법을 조기에 추진할 예정이다고 말했다.

민주당은 또 송 전 의원의 공약이었던 공시가격 6억원을 초과하는 주택의 재산세 부담 상한율을 현행 30%에서 10%로 제한하는 정책도 조기 추진하기로 했다. 김 의장은 “캡이 30%에 씌워져 있다 보니 집값이 올라갈 때는 3년이면 거의 2배로 재산세가 뛰는 문제가 있다. 집값이 오르더라도 실현되지 않은 이익이다 보니 월급 생활자 입장에서 재산세가 뛰면 감내 가능한 수준을 넘는다”고 설명했다.

여기에 더불어민주당 싱크탱크인 민주연구원은 한술 더 떠 1가구 1주택자 종합부동산세 납세 기준을 공시가 15억원까지 올려야 한다는 세제 개편안을 제시하기도 했다. 개편안은 종부세 관련 1주택자가 보유한 공시가 15억원 이하 주택을 비과세로 전환하는 내용이 담겼다. 지금은 공시가 11억원이 과세 기준이다. 이를 4억원이나 대폭 올려 종부세 해당 인원을 크게 축소하겠다는 것이다. 15억원 이하 주택을 비과세로 잡으면 아파트 등의 종부세 납부 대상이 서울은 48%가 줄어들고, 경기도는 84%가 감소한다.

또 1주택자의 재산세 특례세율을 현행 9억원에서 12억원으로 완화하는 방안도 담겨있다. 현재 재산세는 공시가 9억원 이하 1주택자에 대해 과표 구간별로 0.05%p를 인하한 특례세율이 적용된다. 이를 12억원 이하로 확대하면 실거주자의 세 부담이 줄어든다. 개편안이 통과할 경우 현재 9억~12억원 구간에서 추가로 특례세율을 적용받는 주택 수가 총 49만 호가 될 것으로 보인다.

전년도 재산세보다 늘어날 수 있는 한도를 설정한 세 부담 상한 비율의 손질도 제안했는다. 현재 공시가 구간별 상한율 105~130%를 연구원에선 6억원 이하는 105%, 6억원 초과는 110%로 변경하는 안을 제시했다. 노웅래 민주연구원장은 “대선 이후 입법 우선과제를 조사해보니 1가구 1주택 종부세 폐지 찬성 비율이 54%나 되더라. 종부세의 불합리한 부분의 개편이 필요하다는 국민 의지가 있다”고 말했다.

한 부동산전문가는 “더불어민주당이 다주택자 종부세 완화 카드를 꺼내다 보니 1주택자 혜택 주기에 소홀해 보인다는 생각을 한 것 같다”며 “초고가 주택을 제외한 1가구 1주택 보유자 종부세를 사실상 폐지하자는 안건 내용은 시장 질서에 부합하지만 실제 선거 이후 민주당이 이를 법안으로 신속히 옮길지는 두고 봐야 할 것 같다”고 말했다.

국민의힘 후보들이 내건 부동산 공약도 관심을 끈다. 김은혜 국민의힘 경기도지사 후보는 도내 과세표준 기준 3억원 이하인 1가구 1주택의 재산세를 100% 감면하겠다고 공약하기도 했다.

[홍장원 매일경제신문 부동산부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제141호 (2022년 6월) 기사입니다]
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