세제(稅制) 위주로 바뀌는 것이 많았던 2021년과 달리 2022년에는 세제 변동이 크지 않은 대신 다양한 분야의 제도 변화가 예상된다. 차주 단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 조기 도입되며, 양도소득세 기준 완화 등도 예정돼 있다. 부동산 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치는 제도 변화가 상당한 만큼 파장이 예상된다. 2022년 새해 달라지는 부동산 세법과 제도를 살펴봤다.

▶2022년 달라지는 부동산 세법 우선 상가겸용주택에 대한 1주택 비과세 특례 규정의 변화다. 지금까지는 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우, 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 그런데 2022년 1월 1일 이후 양도하는 것부터는 설사 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다고 해도 전체를 주택으로 간주하지 않는다. 주택과 주택외부분을 분리해 과세하기로 했기 때문이다. 실거래가 12억원 초과의 상가겸용주택은 주택과 주택외부분을 분리해 양도소득금액을 계산하기로 하면서 비과세는 주택에 대해서만 받고 상가에 대해서는 받을 수 없게 됐다. 12억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권 소재 상가겸용주택은 대부분 12억원이 넘어 비과세 혜택을 보는 소유자들은 줄어들 전망이다.

다음은 수도권 도시지역 내 1세대 1주택 비과세 적용 대상 부수토지 인정 면적의 축소다. 지금까지는 수도권 도시지역 내 1세대 1주택 비과세가 적용되는 주택은 건물은 물론 그 부수토지까지 비과세를 적용해왔다. 비과세되는 주택의 토지는 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지였다. 주택 정착면적은 수평투영면적(수직 상공에서 바라봤을 때 건물 외벽의 중심선을 연결한 면적)을 말한다.

하지만 토지에 비해 건물이 너무 작은 경우에도 주택과 주택에 딸린 부수토지로 보고 전부 비과세를 적용하는 것은 부당하다는 지적에 따라, 2022년 1월 1일 이후 양도하는 주택과 부수토지는 부수토지 범위가 축소된다. 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 기존 5배에서 3배로 한도가 축소된다. 도시지역 밖은 10배까지로 동일하다. 한도를 넘어선 부수토지는 주택의 부수토지로 인정되지 않는다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “다만 1주택 비과세로 포함되지 못하지만 기존 5배의 범위 이내일 때는 일반세율이 적용된다”면서 “중과세율에 대한 규정에서는 인정 배율이 변경되지 않고 그대로 5배이기 때문”이라고 설명했다.

동거주택에 대한 상속공제 적용 대상도 확대된다. 피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우, 상속공제를 받을 수 있는 범위가 확대된다. 지금까지는 직계비속에게만 적용됐지만 2022년 1월 1일 이후 상속이 개시되는 경우부터 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다.

아울러 1세대 1주택 및 1세대 1조합원 입주권 비과세 기준금액이 기존 9억원에서 12억원으로 상향됐다. 1세대 1주택자의 양도소득세 부담을 줄여주기 위해서다. 이는 2021년 12월 8일부터 조기 시행됐다. 우 팀장은 “그 밖에 1조합원 입주권에 대한 양도세 비과세 요건 판단 시 다른 분양권을 보유하고 있지 않아야 한다는 요건이 추가됐다”고 덧붙였다. 다만 이는 2022년 1월 1일 이후 취득하는 조합원 입주권과 분양권에 대해서만 적용된다.

▶2022년 달라지는 부동산 제도 가계부채 급증을 막기 위해 오는 7월부터 차주 10명 중 3명이 연 소득에 따라 금융권 대출 한도가 달라지는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는다. 또 2금융권이 지켜야 하는 차주별 DSR 한계선은 1금융권(40%)과 격차를 줄이기 위해 60%에서 50%로 강화된다.

특히 3단계 차주별 DSR 규제가 조기 시행된다. 2021년 7월부터 차주별 DSR는 부동산 규제지역 내 6억원 초과 주택을 구매할 때 주택담보대출, 1억원 초과 신용대출을 이용할 때 먼저 도입됐다. 가령 DSR 40%를 적용받는 은행권에서 주담대를 빌린 연봉 5000만원인 직장인은 연간 대출 한도가 2000만원(40% 적용 시) 이내로 묶인다.

금융위원회는 DSR 규제 2단계, 3단계를 각각 2022년 7월(총대출액 2억원 초과)과 2023년 7월(총대출액 1억원 초과)에 시행할 계획이었다. 하지만 상환 능력보다 많은 빚을 지는 차주가 많다고 판단해 2단계는 2022년 1월, 3단계는 같은 해 7월로 앞당겨 실시하기로 했다. 다중채무자가 많아 가계 빚 뇌관 중 하나인 카드론 역시 DSR 적용 시기를 2022년 7월에서 1월로 변경했다.

편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리도 강화된다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가된다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “지금까지는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어져왔다”고 말했다. 200가구 미만 소규모 주택 재건축 사업에 대해 용적률 완화 등 인센티브가 부여된다. 2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 또 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축 사업은 아파트와 연립 등 노후 주택단지 주거환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만㎡, 기존 주택의 가구 수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다. 소규모 재건축 사업의 확산에 따른 도심 내 신속한 주택공급이 기대된다.

실거주 주택 전세대출금이 지역 건강보험료 산정에서 제외된다. 부동산R114에 따르면 2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(이하 건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8450원으로 36%(4만8770원) 낮아진다.

새 아파트 등에 전기차 충전 주차면 5%가 의무화된다. 2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다. 다만 주차면 수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장의 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀다. 여 연구원은 “부동산 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치는 제도 변화가 많아 영향이 있을 것으로 본다”면서 “내용 및 시행 시점이 바뀔 수 있으니 자세한 내용은 관련 공공기관 등에 꼭 확인해야 한다”고 조언했다.

[권한울 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제136호 (2022년 1월) 기사입니다]
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