철수는 건설회사와 꼬마빌딩 신축을 위한 공사계약을 체결했다. 하지만 철수는 사기를 당해 건설회사가 2층 공사를 마친 후부터 공사비를 지급하지 못했다. 건설회사는 공사계약을 해지하고 미완성 건물에 가압류를 신청했고, 등기소는 법원의 촉탁에 따라 철수 명의로 건물에 관한 소유권보존등기와 건설회사 명의의 가압류등기를 마쳤다. 철수는 친구인 영희에게 미완성 건물을 1억원에 매도하고, 매매대금으로 가압류등기를 말소시켰다. 가압류등기의 말소를 확인한 영희는 구청에 미완성 건물의 취득세로 400만원을 납부하고 소유권이전등기를 마쳤다.
얼마 후 영희는 철수로부터 놀라운 이야기를 들었다. 사용승인을 받지 않은 건물에 대해서는 취득세를 낼 필요가 없고, 나중에 건물을 완공하여 사용승인을 받았을 때 취득세로 280만원만 내면 된다는 것이었다. 이 말을 들은 영희는 구청을 찾아가 자신이 납부한 취득세 400만원을 돌려달라고 따졌다.
취득세는 재산의 이전 내지 취득이라는 행위 자체에 부과하는 세금이다. 유상, 무상을 불문하고 모든 취득 행위에 부과되며, 법률상 소유권을 취득하지 못했어도 사실상 소유권을 취득하였다고 평가되면 취득세 납세의무가 있다. 예컨대 토지의 매수인이 그 토지의 법률상 소유자가 되기 위해서는 소유권이전등기를 마쳐야 하지만 지방세법에 의하면, 부동산의 경우에 소유권이전등기를 마치지 않아도 사실상 취득하면 취득세를 납부해야 한다. 즉, 토지의 매수인이 소유권이전등기를 마치지 않아 법률상 소유권을 취득하지 못했어도 매매대금을 모두 지급하였다면, 매수인은 토지를 사실상 취득하였다고 평가되어 취득세를 납부해야 한다.
취득세율은 취득 대상 및 취득 유형에 따라 달라진다. 건축물을 새로 신축하여 취득(원시취득)하면 2.8%의 취득세율이 적용되지만, 건축물을 매수하여 취득(유상승계취득)하면 4%의 취득세율이 적용된다. 위 사례에서 공사가 정상적으로 진행되어 꼬마빌딩 완공 후 사용승인을 받았고, 그 후에 철수가 영희에게 꼬마빌딩을 양도하였다면 철수와 영희가 납부해야 하는 취득세는 얼마일까? 철수는 원시취득자로서 취득당시가액의 2.8%를 취득세로 납부해야 하고, 영희는 유상승계취득자로서 취득당시가액의 4%를 취득세로 납부해야 한다.
사안과 같이 건물이 완공되기 전에 양도되었다면 어떨까? 대법원은 최소한의 기둥과 지붕 등이 만들어지면 독립한 부동산으로서의 건물이 되고, 건축주가 건물을 원시취득 한다고 보고 있으므로 철수는 미완성 건물의 소유권자로 인정받을 수 있다. 그러나 소유권이 인정되어도 그 건물을 영희에게 양도할 수는 없다. 앞서 본 것처럼 매매를 원인으로 부동산의 소유권을 양도하기 위해서는 소유권이 전등기가 필요한데 소유권이전등기는 건축주가 건물을 완공하여 사용승인을 받아 건축물대장에 등록하고 소유권보존등기까지 마친 후에야 신청할 수 있기 때문이다. 다만 건물 완공 전에도 건축주의 채권자가 가압류신청을 한 사안처럼 건축주의 채권자 보호를 위해 미완성 건물에 대한 소유권보존등기가 예외적으로 허용되고 있다.
그렇다면 건설회사의 가압류에 의해 철수 명의로 미완성 건물의 소유권보존등기가 경료되었다면, 철수는 미완성 건물에 대한 취득세를 납부해야 할까? 지방세법령은 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날 또는 사실상의 사용일이 건물의 취득일이라고 정하고 있다. 철수는 미완성 건물의 소유권을 법률적으로 취득하였고, 나아가 미완성 건물을 양도할 수 있지만, 아직 건물에 대한 사용승인을 받지 않았고 실제로 사용하지도 않았으므로 지방세법상 건물을 취득하였다고 볼 수 없다. 즉 철수는 취득세 납세의무가 없다.
소유권이전등기를 마친 영희는 어떨까? 영희 역시 철수처럼 건물에 대한 사용승인을 받거나 실제로 사용을 하지 않았으므로 지방세법상 건물을 취득하였다고 볼 수 없다. 대법원 역시 사용승인서를 받을 수 없고 사실상 사용도 가능하지 않은 미완성 건축물을 매수하여 소유권이전등기를 마친 경우라면 소유권이전등기와 무관하게 그 이후의 사용승인일과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 그 건물의 취득일이라고 판시하였다(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018두 33845 판결). 즉 영희는 취득세 납세의무를 부담하지 않으므로 영희가 구청에 찾아가 따진 것은 정당했다.
다만 철수나 영희가 미완성 건물의 취득과 관련한 세금을 전혀 내지 않아도 된다는 의미는 아니다. 지방세법령은 ‘취득’과 무관하게 건물의 소유권보존등기를 하는 자는 0.8%의, 소유권이전등기를 하는 자는 2%의 등록면허세를 내야 하며 나중에 건물을 취득하면 추가로 2%의 취득세를 내야 한다고 정하고 있다. 철수는 미완성 건물의 소유권보전등기가 마칠 때 0.8%의 등록면허세를 내야 한다. 그리고 영희는 미완성 건물의 소유권이전등기를 경료하면서 2%의 등록면허세를, 나중에 건물의 사용승인을 받거나 실제로 사용할 때 추가로 2%의 취득세를 납부해야 한다.
※ 본 칼럼은 필자의 소속기관과는 관련 없음.
허승 판사
현재 부산지방법원 동부지원(부장판사)에서 근무 중이며 세법, 공정거래법에 관심을 갖고 있다. 대전변호사회 우수법관으로 선정되기도 했다. 저술로는 <사회, 법정에 서다> <오늘의 법정을 열겠습니다>가 있다.
