경기침체 대출 규제로 투자심리 위축 지역별 상품별 차별화 더 심화될 듯 부동산 시장이 심상치 않다.

지방은 물론 서울 수도권에서도 주택거래가 뚝 끊기고 인기지역에서도 미분양이 발생하고 있다. 경기침체에다 대출 금리인상 움직임, 수도권 담보대출 규제가 겹치면서 매수심리가 급속히 냉각되고 있다. 여기다 미국 금리인상에 이어 중국발 주가급락, 국제유가 하락 등 글로벌 경제 전반에 적신호가 커지면서 부동산 시장에서 난기류가 몰려들고 있다.

분양시장에서는 공급과잉 논쟁이 일어날 만큼 시장 전망이 불투명한 상황이다. 부동산 경기 상승세가 꺾이고 하강 국면에 진입한 것이 아니냐는 진단까지 나오고 있다.

부동산 시장 곳곳에서 이처럼 이상신호가 나타나자 집을 한 채 더 사려던 자산가들은 물론이고 내 집 마련을 하거나 집을 넓히려는 실수요자도 매수 결정을 쉽게 내리지 못하고 고민에 빠졌다.

LUXMEN은 독자들의 재테크를 돕기 위해 6대 은행의 대표PB 10명과 함께 전환기를 맞고 있는 부동산 시장을 긴급 진단했다.

▶대표PB 50% “부동산경기 당분간 현 수준”

금융권을 대표하는 부동산 전문가들인 PB 10명 중 5명은 “부동산 경기가 당분간 현 수준을 유지할 것”으로 진단했다. 나머지 5명 중 2명은 올 연말까지 상승세를 유지할 것으로 본 반면 3명은 이미 부동산 경기가 하강 국면에 접어든 것으로 파악해 전망이 엇갈렸다.

올해 집값 상승률에 대해서는 3명이 현 수준 유지, 3명이 하락을 예상한 반면 4명은 상승을 예상했다.

자산가들의 재테크를 조언하는 은행권 대표 PB들도 최근 급속한 투자환경 변화에 ‘신중 모드’로 접어든 셈이다.

PB들의 신중 모드는 최근 글로벌 경기 변화와도 무관하지 않다.

김영주 우리은행 선릉금융센터 PB팀장은 “중국의 경기침체와 국제 원유가격 하락으로 신흥국들의 타격이 예상되는 데다 회복세를 보이던 미국마저 주춤하면서 올해 경제 전망을 전반적으로 어렵게 보는 전망이 우세해지면서 부동산 투자심리도 냉각되고 있다”고 말했다.

심종태 신한PWM 분당센터 팀장은 “중국발 쇼크와 미국 금리인상, 국제유가 급락으로 소비심리가 위축되고 있어 내수시장 회복도 더뎌져 성장률이 하향 조정되고 있어 부동산 투자도 영향을 받게 된 것”이라고 설명했다.

김현규 하나은행 강남PB센터 부장은 “글로벌 금융시장이 불안하고 세계 경기 침체가 장기화되면서 국내 부동산 시장에도 불안심리가 커지고 있는 가운데 대출규제까지 겹치면서 부동산 경기 상승세가 약화되고 있는 것”이라고 말했다. 이충한 SC은행 압구정PB센터 팀장은 “부동산 시장이 미국 금리인상 등으로 단기 목눌림 현상이 나타나고 있다”며 “대출규제와 금리인상 움직임의 영향으로 당분간 소강 상태를 보일 가능성이 높다”고 전망했다. 하지만 악재에도 불구하고 부동산 가격 상승세가 지속될 것으로 보는 PB들도 적지 않다.

이영진 신한PWM 강남대로센터 팀장은 “서울과 수도권은 재건축 이주 수요가 많은 데다 전월세가 높아 주택가격도 올해까지 강보합세가 유지될 것”으로 전망했다. 이 팀장은 “중대형 다주택자나 외곽에 주택을 갖고 있는 경우 올해 중 매도를 고려하는 것이 나을 듯”이라고 조언했다.

박합수 KB국민은행 도곡PB센터 수석부동산전문위원은 “부동산 경기의 상승폭은 둔화되겠지만 상승 추이는 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.

김연화 IBK기업은행 WM사업부 부동산팀장도 “2월 대출규제 시행을 앞두고 있는 데다 단기 공급과잉 우려 등으로 매수심리가 위축돼 거래 축소와 가격 상승폭 둔화가 예상된다”고 진단했다.



▶부동산 지표 곳곳 적신호 PB들은 부동산 투자 적기를 묻는 질문에 2명은 올 상반기, 1명은 올 하반기, 3명은 내년으로 응답했으며 4명은 “부동산 투자를 하지 않는 것이 좋다”고 응답했다. PB 10명 중 7명이 지금 당장 적극적으로 부동산 투자에 나서는 것에는 반대하고 있는 셈이다. 부동산 전문가인 PB들이 이처럼 보수적인 투자 권유를 하는 것은 최근 부동산 지표들이 곳곳에서 이상신호를 보내고 있기 때문이다.

주택사업 체감 경기 지표가 두 달 연속 뚝 떨어졌다. 지난해 11월까지 기준선(100)을 웃돌던 주택사업환경지수가 미국의 기준금리 인상, 은행권 대출규제 강화 발표, 공급과잉 논란 등 악재가 겹치면서 급격히 악화됐다.

주택산업연구원이 발표한 전국 주택사업환경지수 1월 전망치는 한 달 전보다 13.1포인트, 지난해 같은 기간보다 70.2포인트 하락한 52.6을 기록했다. 지난해 12월 실적이 65.7로 떨어진 데 이어 2개월 연속 기준선(100)을 밑도는 부진한 모습이다. 특히 주택사업환경 전망지수가 전달보다 상승한 지역은 단 한 곳도 없었다.

주택사업환경지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 소속 500개 이상 회원사의 주택공급 가격·실적·계획·수주 등 주택사업 현황과 전망 등을 조사·집계한 주택경기실사지수(HBSI) 가운데 하나다. 지수가 100을 넘으면 경기가 좋아질 것이라고 응답한 기업이 나빠질 것이라고 답한 업체보다 많다는 의미다.

서울 전망치는 지난달보다 10.0포인트 감소한 71.6을 기록했다. 수도권 전망치는 49.2, 지방은 56.0으로 지난달 대비 각각 17.6포인트, 21.0포인트 떨어지면서 2013년 하반기 수준으로 후퇴했다.

주택사업환경지수가 전달보다 가장 큰 폭으로 하락한 지역은 부산이다. 부산 1월 전망치는 56.4로 지난해 12월 90보다 33.6포인트나 고꾸라졌다. 건설사들의 분양계획 전망지수도 82.3으로 2개월 연속 기준선(100)을 밑돌았고 미분양 전망지수는 지난달보다 12.7포인트 증가한 108.6으로 40개월 만에 기준선 100을 넘어 미분양 경고등이 켜졌다.

국토연구원이 최근 발표한 전국 부동산 시장 소비심리지수는 지난해 11월 121.6에서 12월 107.9로 13.7포인트 떨어졌다.

한국감정원이 발표한 전국 아파트 매매가격이 4주째 보합세를 기록했다. 한국감정원이 1월 21일 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 한 주간 전국 아파트 매매가는 0% 보합, 전세금은 0.05% 상승을 기록했다. 매매가 보합세는 4주째 지속됐다. 최근 경제 불안과 다음달 수도권부터 시행되는 가계부채 종합대책 여파로 관망세가 지속되는 분위기다.

주택공급자 지수인 주택사업환경지수는 꽁꽁 얼어붙었고 소비심리지수도 급속히 냉각되고 있는 추세다. 여기에다 매매가격 상승세도 주춤해 지표상으로는 주택경기가 하강국면에 들어갈 조짐이 나타나고 있는 셈이다.

▶대출규제 앞두고 숨죽인 주택시장

서울을 비롯한 수도권 지역에서 2월부터 실시되는 주택담보대출 요건 강화를 앞두고 거래가 급감하고 가격이 보합을 이어가는 등 주택시장이 숨을 죽이고 있다. 하지만 오는 4월 총선을 앞두고 정부가 주택경기마저 얼어붙게 만들지는 않을 것이라는 희망론도 나와 투자자들이 혼선을 겪고 있다.

금융 당국이 내놓은 가계부채 종합 관리방안에 따르면 이자만 먼저 갚고 원금은 나중에 상환하는 이른바 거치식 대출 거치기간이 현행 3~5년에서 1년 이내로 대폭 단축된다. 또 대출금은 주택담보대출비율(LTV)이 60%를 초과하면 원리금 분할상환이 의무화된다. 지방은 5월부터 시행된다.

고준석 신한은행 동부이촌지점장은 “거치식은 예를 들어 1억원을 대출받았을 때 월 6만~7만원을 이자로 냈는데 비거치식이면 원금 상환까지 40만원을 내야 하기 때문에 융자자들은 심리적 부담이 높아진다”며 “전세난 속에 할 수 없이 내 집 마련으로 돌아섰던 수요가 위축될 가능성이 높다”고 진단했다.

서울 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 59㎡형은 작년 말보다 호가가 1000만~2000만원 정도 내려 현재는 6억1000만~6억3000만원 선이다. R공인 관계자는 “대출규제 얘기가 나오고부터 집을 사겠다는 사람이 확 줄었다”며 “급매가 아닌 일반 매물은 아직 여유가 있지만 수요가 없다 보니 호가가 내려가는 추세”라고 말했다.

신규 분양시장도 더 이상 ‘안전지대’가 아니다. 중도금은 집단대출에 해당돼 당장 문제가 없지만 잔금은 개인대출에 해당하고 중도금이 개인대출로 전환되는 입주 시점에는 자금 문제가 발생할 수 있다. 아파트 분양물량 증가로 집단대출이 가계부채에 ‘뇌관’으로 작용할 가능성에 대한 염려가 커지면서 지난해 말부터 금융 당국이 주요 은행들에 아파트 중도금 등 집단대출 심사를 강화하고 나선 것도 부담이다. 건설사들이 집단대출을 제2금융권에 의존해야 하는 상황이 벌어지면서 계약자들 이자 부담이 가중되고 있다. 주택 수요자들은 ‘오락가락’하는 정부 정책에 ‘혼란스러운 겨울’을 보내고 있다. 신혼집을 차리기 위해 수도권 신도시 분양권 구입을 알아보던 이 모씨(32)는 “정부가 빚내서 집 사라는 줄 알았는데 이제는 그냥 월세 내고 살라는 뜻으로 들린다”고 말했다.

▶분양시장 공급과잉 논란 확산

신현조 팀장은 “전체적으로 공급과잉은 맞지만 지역별로 차이가 난다”며 “특히 서울은 공급량이 아직까진 평년 수준”이라고 진단했다. 신 팀장은 “앞으로는 지역별 상품별로 시장상황의 차별화 및 양극화가 심화될 것”으로 전망했다.

박합수 전문위원은 “공급과잉 우려는 전국적 문제가 아니라 서울, 부산 등을 제외한 특정 지역의 문제”라며 “수도권의 경우 용인, 파주, 김포, 화성 정도만 문제가 될 수 있고 나머지 지역은 전혀 무리가 없다”고 말했다. 박 위원은 “그러나 공급과잉 논란이 확산되면서 공급이 수요에 비해 많지 않던 지역도 심리적으로 위축될 수 있다는 게 문제”라고 지적했다.

김영화 팀장은 “일부 지역에서 아파트 공급물량이 한꺼번에 쏟아진 것은 사실이며 미분양이 누적될 수도 있다”고 말했다. 신동일 부센터장도 “전체 부동산 시장은 과잉으로 보이나 중소형 아파트 공급은 더 필요한 상황”이라고 말했다. 김현규 부장은 “일시적 공급과잉으로 판단되며 전세금 상승과 대출규제에 따라 지역적 차별화가 나타날 것”이라며 “1인가구의 증대 등으로 소형아파트 공급은 계속 필요할 것으로 판단된다”고 말했다. 건설업체들도 분양시장 이상기류를 반영해 분양가를 낮추거나 분양시기를 늦추는 등 대책 마련을 서두르고 있다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 전국 아파트 평균 분양가는 전년보다 4.7% 올랐다. 하지만 지난해 말부터 분양시장의 분위기가 달라졌다.

현대산업개발은 지난해 말 경기도 일산에서 ‘일산센트럴아이파크’를 분양하면서 3.3㎡당 분양가를 당초 계획보다 80만원 정도 낮춘 1183만원으로 책정했다. 한라도 최근 서울 만리동에서 ‘서울역 한라비발디 센트럴’을 분양하면서 3.3㎡당 분양가를 6년 전 수준인 평균 1880만원으로 잡았다. 비수기인 데다 찬기류가 불면서 분양시기를 늦추며 시장 상황을 점검하는 건설사도 늘고 있다.

대림산업은 1월 중 오포태재파크힐스 e편한세상을 분양할 예정이었으나 인허가 일정이 예상보다 늦어지고 시장 상황도 나빠지자 설 이후로 분양 일정을 미뤘다.

주택산업연구원은 이와 관련 지난 1월 ‘아파트 시장을 중심으로 주택공급 시장 점검’ 보고서에서 “수요와 공급을 고려했을 때 ‘공급과잉’으로 진단하는 것은 시기상조”라고 분석했다.

공급이 증가하더라도 시장 수용 능력이 유지되기 때문에 2008년처럼 매매가격이 분양 시점 대비 30%까지 급락하거나 미분양이 급속히 쌓이는 상황까지 초래되지는 않을 것이라는 설명이다.

주택건설사들의 모임인 한국주택협회는 지난 1월 22일 주택시장 과잉공급에 대한 우려가 기우에 불과하다며 금융 당국과 은행권에 주택 관련 대출규제 철회를 요청하고 나섰다.

협회는 “올해 공공택지 소진에 따른 가용택지 부족과 개별업체 분양 리스크 관리로 공급물량이 작년보다 30% 이상 줄어들 것”이라며 “금융 당국에서 집단대출 규제방침을 조속히 철회하는 조치가 시급하다”고 주장했다. 협회 측은 “지난해 주택공급이 평년보다 늘었지만 이는 일시적인 것”이라며 “작년과 같은 공급량이 최소한 2~3년간 지속돼야 공급과잉 문제가 불거질 수 있을 것”이라고 설명했다. 협회 측은 “공급이 몰렸음에도 불구하고 주택가격 상승세가 안정적이고 수요도 꾸준한 만큼 과거와 같은 집값 폭락이나 거래급감 같은 문제는 없을 것”이라고 주장했다.

▶분양시장 지역 따라 차별화 심화 분양시장 찬바람에도 인기 단지는 흥행에 성공해 차별화가 가속화되고 있다.

GS건설이 시공하는 재건축 단지인 신반포자이는 지난 1월 20일 1순위 청약에서 113가구 모집에 4269가구가 몰려 평균 경쟁률 37 대 1로 모든 타입이 마감됐다. 신반포자이는 주상복합이 아닌 일반 아파트 가운데 가장 비싼 가격으로 분양에 나서서 고분양가 논란을 불러왔지만 뛰어난 입지, 전매제한이 없는 장점 등에 힘입어 실수요자에 투자수요까지 몰려 청약에 성공했다는 분석이다. 특히 전용면적 59㎡A 타입은 23가구 모집에 해당 지역에서만 2245가구 등 총 2472가구가 신청해 평균 경쟁률 107 대 1로 최고치를 기록했다.

아파트 공급과잉 논란으로 올해 청약 열기가 꺼질 것으로 관측됐던 대구 분양시장도 여전히 호조세다. 청약저축에 가입한 지 6개월이 지나면 청약 1순위 자격이 주어지는 데다 전매제한이 없는 장점에 투자 수요가 이어져서다. 지난 1월 13일 1순위 청약을 진행한 대구 중구 대신동 e편한세상 대신은 217가구 모집에 2만8074명이 몰려 129 대 1의 경쟁률을 기록했다.

하지만 내세울 만한 강점이 없는 단지는 청약자 수가 1~2명에 그치며 미달 사태가 속출하고 있다. 지난해에는 지역에 크게 구애받지 않고 분양시장이 전반적으로 좋았지만 올해부터는 본격적으로 지역별로 양극화 현상이 나타나고 있는 것이다.

심종태 PB팀장은 “주택수요나 기반시설이 상대적으로 부족한 지방의 분양시장은 신규 주택공급이 이미 많이 이뤄졌기 때문에 미분양 증가와 가격하락이 예상되지만 수도권은 분양가격이나 입지여건, 교통접근성에 따라 옥석 가리기가 진행될 것”이라고 예상했다.

▶수익형 부동산 옥석 가리기 진행

수익형 부동산 시장은 저금리에 따른 임대소득 수요가 많아 주택시장에 비해 상대적으로 투자심리가 양호한 편이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “수익형 부동산의 수익률은 낮은 것도 4% 수준이어서 예금금리에 비해서는 높은 편”이라며 “금리를 인상하더라도 수익률 격차가 있는 데다 베이비부머 은퇴자들이 많아 수요기반이 쉽게 무너지지 않을 것”이라고 말했다.

최근 경기침체로 은퇴자들이 자영업에 쉽게 뛰어들지 못해 임대소득을 거둘 수 있는 소형아파트, 오피스텔, 호텔 등 수익형 부동산 수요가 더 늘고 있다는 분석이다.

은퇴한 중산층의 경우 1층에 상가, 2층에 임대주택을 넣고 3층에 거주하는 상가주택에 대한 수요도 높다. 특히 20억원 이하의 상가주택의 거래가 활발하다. 상가주택은 최근 홍대, 연남동, 경리단길 등 문화 시설이나 맛집 등이 많은 곳이 인기를 끌고 있다. 기존 상가주택의 경우 매수세가 몰리면서 단기간에 큰 폭으로 올랐다.

김현규 하나은행 PB도 “부동산 시장도 양극화가 일어날 것”이라며 “높은 수익률보다는 안정적 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 투자 문의가 많다”고 말했다. 정부의 대출규제도 아파트에 초점을 맞추고 있어 상가나 호텔은 투자 여건이 크게 달라지지 않는다. 하지만 지역과 상품에 따른 수익형 부동산의 차별화는 본격화될 것으로 보인다.

인근에 기업이 많아 배후 수요가 든든한 상가나 오피스텔 중소형아파트는 부동산 경기가 하강하더라도 큰 충격이 없겠지만 그렇지 않은 곳은 문제가 발생될 수 있다.

신도시 택지개발지구의 경우 기반시설이 들어오기 전까지 빈 상가가 많고 오피스텔도 공실률이 높다. 마곡지구의 경우 오피스텔 입주는 시작했는데 기업체들 입주가 따라가지 못해 약세를 보이고 있다. 부동산114에 따르면 2012년부터 지난해까지 전국에 분양된 오피스텔은 총 18만5820실에 달한다. 한 해 평균 4만6000실 공급됐고 지난해에는 5만7612실이 공급됐다. 입주 물량도 2012년 1만5250실에서 지난해 3만8814실로 급증했다. 대표적인 오피스텔 공급 집중 지역은 서울 강서구 마곡지구와 송파구 문정지구 등이다. 마곡지구는 올해 6994실이 입주해 입주물량이 서울 전체 1만4944실의 절반에 육박한다. 문정지구도 올해 3013실 입주 예정이어서 이들 두 곳만 입주 물량이 1만실이 넘는다.

분양형 호텔의 경우 최근 공급물량이 몰린 지역은 어려울 수 있지만 관광객이나 바이어가 많고 공급물량이 많지 않았던 곳은 수익률이 높은 편이다. 다만 분양형 호텔은 최근 공급물량이 늘면서 지역에 따라 높은 확정수익률을 제시하는 경쟁이 벌어지고 있어 실제 그만큼 수익을 낼 수 있는지, 확정수익 약속이 제대로 지켜질 수 있는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

박 대표는 “수익형 부동산 경기에 민감한 편”이라며 “공실이 발생하면 수익률이 바로 떨어지기 때문에 대출 비중을 낮추고 자기자본 비율을 60% 이상으로 높여야 투자위험을 낮출 수 있다”고 조언했다.

[윤재오 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제65호(2016년 02월) 기사입니다]
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