“한국은 아직 리츠(Reits) 초기단계지만 미국의 경우 보통 부동산 개발 3년 후면 배당이 이루어진다. 배당액이 크면 자연스레 주가도 상승한다. 주주는 배당이익과 주가상승이라는 두 마리 토끼를 잡는 것이다. 한국도 몇 년 후 리츠가 활성화될 것이다.”
박병종 한국자산리츠 대표는 한국투자시장에서 리츠의 성공을 자신한다. 박 대표는 부동산 석·박사 과정을 거치면서 자기관리리츠의 밝은 비전을 보고 지난 5~6년의 시간을 투자했다. 그는 최근 건설위기의 주범인 PF부실의 대안으로 리츠를 꼽는다. 왜 리츠일까. 박 대표는 첫 번째로 이유로 리츠의 공공적 성격을 들었다.
“2001년 제정된 부동산투자회사법의 취지는 부동산투자회사 관련 사항과 투자자 보호에 관한 제반 사항을 법으로 정함으로써 일반 국민의 투자 기회확대와 활성화를 위해서다. 따라서 회사도 건전한 방향성을 가지고 발전해야 할 의무가 있다. 이렇게 공공적인 요소를 갖춘 리츠가 대안으로 적합하다고 본다.”
실제 미분양 아파트 해소라는 정책적인 목적 하에 LH공사와 다수의 리츠가 협력하고 있다(표 참조). LH공사에서 리츠가 매입한 미분양아파트의 매입보증을 하고 일정기간 후 리츠는 매매하는 형식이다. 리츠의 인허가 주무관청인 국토해양부의 정준호 사무관은 “정책적인 면에서 국토해양부나 LH공사도 리츠에 애정을 가지고 관련 공공사업이 있으면 적극적으로 참여시키려는 입장”이라고 밝혔다. 이렇듯 정책적인 측면에서 국토해양부는 리츠를 활용하고 있다.
PF대란의 대안이 리츠라는 두 번째 답은 투명성이다. “리츠는 투명성 유지를 위한 제도적 규제와 감독이 엄격하다. 부동산투자회사법상 리츠는 당해 연도 수익의 90% 이상을 배당해야 한다고 규정되어 있고 설립인가부터 감독까지 국토해양부에서 관할하고 있다. 또한 설립 이후에는 금융위가 국토해양부와 함께 감독업무를 수행하고 있다. 이러한 투명성 유지를 위한 제도적 장치들이 잘 구성되어 있기 때문에 건전한 부동산개발자금원으로서 역할을 수행할 것이다.”
그렇다면 침체기인 한국부동산시장에서 리츠의 투자 매력은 무엇일까. 박 대표는 “전체적인 부동산 경기가 침체인 것은 사실이지만 오히려 부동산개발시장은 몇 년간 공급이 부족했기 때문에 수요도 줄었다고 본다. 얼마 후 전체적인 부동산 경기도 완만한 곡선으로라도 상승할 것이라 생각한다. 따라서 리츠를 통해 부동산 공급이 이루어지면 부동산개발시장은 물론 전체 부동산 시장도 침체기에서 벗어날 것”이라며 몇 년 후 리츠가 한국시장에서 성공할 것이라 자신했다. 그렇지만 리츠 투자에 대해 우려의 시선도 적지 않다. 작년 12월 기준 미분양 리츠 회사들의 수익률이 마이너스를 기록한 곳도 많았다. 국토해양부의 조사에 따르면 이미 청산한 리츠는 9개이고 청산 중인 회사도 2곳이나 되는 연유에서 나온 우려다. 박 대표는 이에 대해 “철저한 관리감독에도 리츠에 상장이익만을 노리는 검은돈이 모이는 징후도 발견되고 있다. 리츠가 초기 단계이니만큼 재무부실기업의 출연 등 부작용도 많을 것이므로 관리감독을 지금보다 철저히 하고 인허가 요건도 더욱 까다롭게 해야 할 필요성이 있다.
튼튼한 산업 환경이 조성되어야만 신뢰를 바탕으로 한 많은 투자자금이 유입될 것”이라 밝혔다. 즉 건전한 산업 환경 조성이 선행되면 투자에 대한 관심이 늘어날 것이라는 전망이다. 지난해 설립된 한국자산리츠는 올 6월 상장을 목표로 하고 있다. 현재 부동산개발사업장 관련 프로젝트 발굴에 주력하고 있고 사모와 공모 일정을 저울질하고 있는 단계다.
최근 타 리츠사의 공모 경쟁률은 50대 1을 돌파했다. 박 대표는 “그만큼 한국에서도 부동산개발투자사업에 대한 높은 투자수요를 볼 수 있는 것”이라며 “한국자산리츠는 설립 취지에서 벗어나지 않도록 투명성을 가지고 공공사업에 참여하면서도 높은 수익률을 창출하는 선진 리츠로 도약할 것”이라고 강조했다.
