# 대기업에 다니는 김유찬 부장(55)은 요즘 강남 아파트를 팔고 수도권 신도시의 상가주택이나 서울시내 다가구주택을 살까 고민 중이다. 은퇴가 눈앞으로 다가왔는데 마땅한 이모작 일거리를 찾기가 쉽지 않은 형편이라 임대수익을 낼 수 있는 다가구주택이나 상가주택을 유심히 보고 있다. 월 100만원 이상 임대수익을 받는다면 창업에 대한 위험부담을 줄이고 여유 있게 새 일거리를 찾을 수 있기 때문이다.

# 주부인 박선영 씨(46)는 지난해 말 주식형펀드에 1억원을 투자했는데 최근 15% 정도 수익이 나자 환매를 했다.

목돈이 생겼지만 주식형펀드에 다시 들자니 부담스럽고 은행에 넣어두자니 이자가 너무 적어 수익형 부동산투자를 고려하고 있다. 박씨는 목 좋은 곳에 오피스텔을 하나 사서 그 임대수익을 중고등학교에 다니는 두 자녀의 학원비로 쓸 생각이다.

최근 김 부장이나 박씨처럼 임대수익을 겨냥해 수익형 부동산에 투자하려는 사람들이 늘고 있다. 저금리의 골이 깊어지면서 한때 투자자들로부터 외면 받았던 부동산이 다시 재테크 상품으로 주목받고 있다. 은행예금 금리로는 도저히 기대한 수익을 낼 수가 없고 주식 투자는 어쩐지 불안해서 부동산을 찾는 사람이 늘고 있는 것이다. 부동산 투자로 더 이상 대박신화를 기대할 수는 없지만 다른 상품에 비해서는 상대적으로 안정적인 고수익을 낼 수 있는 투자처란 인식이 확산되고 있다.

오피스텔 상가 등 수익형 부동산 관심 아파트 분양시장과 매매시장이 회복세를 보이면서 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.

하지만 투자 패러다임은 과거와 완전히 달라졌다. 가장 큰 변화는 수익형 부동산에 대한 관심이 부쩍 높아졌다는 점이다. 저금리와 노후불안 때문에 임대소득에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 은퇴를 앞둔 50대와 막 은퇴를 한 60대는 물론이고 30, 40대까지 수익형 부동산시장에 직접 뛰어들고 있다. 금융회사에 다니는 조동식 씨(38)는 “아직 젊기는 하지만 월급만 바라보고 있다가는 노후대비에 답이 안 나온다”며 “최근 연 5% 이상 수익을 낼 수 있다는 오피스텔을 계약했다”고 말했다.

실제 서울 마곡지구 B오피스텔 계약자의 경우 30대가 22%, 40대가 28%로 전체의 절반을 차지했다. 수요가 몰리는 덕분에 오피스텔 매매가격도 3년 만에 반등했다. 부동산 114에 따르면 지난 1분기 전국 오피스텔 매매가격이 전 분기 대비 0.12% 올라 2012년 1분기 이후 3년 만에 상승세로 돌아섰다.

퇴직금으로 오피스텔을 사놓고 임대수익으로 생활을 하려는 노년층 투자자에다 젊은 30, 40대 투자자들까지 대거 몰리면서 오피스텔 시장이 활기를 찾고 있다. 만성적인 공급과잉 현상이 완전히 해소되지는 않았지만 전철역 인근 목 좋은 곳의 오피스텔은 가격도 회복세를 보이고 있고 임대수요도 늘어 공실률도 낮아지고 있다.

상가에도 투자자들이 몰리고 있다. 특히 고정적인 배후상권이 있는 아파트 단지 내 상가는 상대적으로 투자위험이 적어 경쟁이 치열하다. LH가 지난 3월 공급한 단지 내 상가 47개 점포는 모두 높은 경쟁률을 기록했다. 이중 화성 동탄의 한 점포는 낙찰가율이 287%에 달할 정도였다. 주거와 임대수익을 함께 해결할 수 있는 점포겸용 택지도 인기다. LH가 지난 4월 원주기업도시에 공급한 점포 겸용 주택용지 분양에는 최고경쟁률이 6000 대 1을 웃돌았다. 87필지에 총 11만8000명이 몰려 평균 1390 대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 위례신도시 점포 겸용 주택용지도 최고 2746 대 1, 평균 390 대 1의 경쟁률을 나타내는 등 점포 겸용 택지가 저금리의 인기 부동산 투자상품으로 급부상하고 있다.

상가에도 젊은 투자자들이 속속 늘고 있다. 김포한강신도시 수변 스트리트형 상가인 ‘라베니체 마치 에버뉴’의 경우 30대 계약자가 21.5%로 60대 14%를 훨씬 앞질렀다. 젊은 층들이 노후 불안감을 떨치고 안정적인 수익을 내기 위해 수익형 부동산시장의 문을 두드리고 있다. 과거 부동산 투자는 은행 돈을 빌려서 아파트 사놓고 집값 오르기를 기다리는 게 대세였다면, 요즘은 알짜 수익형 부동산을 사서 임대수익을 올리는 방식으로 투자형태가 바뀌고 있다. 그러나 수익형부동산 투자를 시작할 때는 수익률을 보수적으로 꼼꼼히 따져봐야 한다. 국민은행이 집계한 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 6% 안팎이다. 그런데 오피스텔 등 수익형 부동산 광고를 보면 평균 7~8% 수익률을 보장한다. 이렇게 과도한 수익률을 보장하는 광고는 주의해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 오피스텔은 공실이 될 경우도 많아 수익률이 더 떨어질 수도 있다.

아파트 거래 실수요자가 주도 아파트 매매시장에서 부동산 불패신화는 이미 깨졌다. 이제 집을 사놓기만 하면 돈을 벌 수 있을 것이라고 생각하는 사람은 더 이상 없다. 재건축 아파트에 투자하거나 싼 값에 아파트를 분양받아 시세차익을 내려는 투자자들이 많기는 하지만 과거처럼 ‘한탕’을 노리는 경우는 거의 없다. 기대수익률이 낮아졌을 뿐 아니라 시세차익을 겨냥한 거래 자체가 크게 줄고 안정적인 주거생활을 원하는 실수요자 중심의 매매거래가 대세를 이루고 있다.

젊은 세대 중 상당수는 너무 오른 집값이 부담스러워 아예 집 사기를 포기한 경우도 많고 인구 추세를 보더라도 꾸준한 집값 상승을 기대하기 어렵다. 우리나라 인구는 2030년을 정점으로 감소세로 돌아설 것으로 전망되고 있으며 서울 인구만 보면 이미 연 5만명씩 줄어 내년 말 또는 2017년 초에 서울 인구 1000만명 시대가 붕괴될 것으로 예상되고 있다.

따라서 최근 주택거래를 주도하고 있는 계층은 집값 상승을 기대하는 투자자보다는 전세금과 월세가 부담스러워 내 집을 마련해 안정을 찾으려는 실수요자들이 이끌고 있다.

지난 4월 전국 주택매매 거래는 12만488건으로 전년 동월보다 29% 늘어 관련 통계 작성을 시작한 2006년 이후 4월 거래량으로는 가장 많았다. 비수기로 분류되는 5월에도 예년보다 거래가 크게 늘었다. 5월 1일부터 18일까지 거래량이 이미 지난해 5월 한 달간의 거래량을 웃돌면서 1월부터 이어온 2006년 이후 역대 최대 거래량 행진을 이어가고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 들어 18일 현재 서울 아파트 거래량은 7305건으로 지난해 5월 한 달 거래량인 6053건을 훌쩍 뛰어넘었다.

거래 회복에 힘입어 매매가도 오름세다. 서울 아파트 매매가는 지난 2013년 4월 이후 2년 만에 평균 5억원을 넘어섰다. KB국민은행 통계에 따르면 4월 말 서울아파트 평균매매가는 4억9999만원으로 5월 말에는 5억원을 웃돌 것으로 파악된다.

서울 수도권에 비해 지방 인기지역 아파트 가격이 더 큰 폭으로 오르면서 서울과 지방의 아파트값 격차도 줄고 있다.

지역별로 편차가 크기는 하지만 거래회복에 비해 아파트값 상승폭이 크지 않은 것은 저금리와 전세난이 중첩되면서 주택시장이 실수요자 중심으로 빠르게 재편되고 있기 때문이라는 분석이다.

그동안 소외됐던 다세대주택과 연립주택도 전세난이 심화되면서 수요가 늘고 있다. 전세금을 올려주느니 차라리 다세대 연립주택을 사서 내 집을 마련하려는 실수요자들이 많다. 안정적인 월세 수입을 거두려는 투자자들도 다세대 연립 거래에 나서고 있다. 지난 3월의 경우 수도권 다세대·연립주택 거래량이 1만2839건으로 전달보다 74%나 급증했다. 서울의 다세대·연립 거래량도 지난 3월 5426건으로 지난해 같은 달에 비해 44% 증가했다.

중소형아파트·새 아파트 선호 뚜렷 주택시장이 실수요 위주로 재편되면서 중소형아파트 선호 현상이 더 뚜렷해지고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 인허가를 받은 주택 중 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 비중이 83.4%에 달했다. 이는 지난 2010년보다 10%포인트 이상 높아진 것으로 공급되는 아파트 10채 중 8, 9채가 중소형 아파트로 짓는다는 얘기다. 일부 지역은 같은 단지에서 중소형 전세금이 중대형 아파트의 전세금을 따라잡는 역전현상이 나타나고 있으며 매매가격 격차도 크게 좁아졌다.

재건축아파트 조합원분 배정에서도 과거에는 무조건 대형 평형을 서로 받으려고 쟁탈전이 벌어졌지만 요즘엔 85~120㎡ 정도의 중형 아파트에만 신청이 몰리고 대형 평형은 아예 외면을 받고 있다.

중소형아파트 공급이 늘면서 건설사들이 서비스 면적 늘리기 경쟁을 벌이고 있다. 현대건설이 경기도 태전지구에 공급한 84㎡ C타입의 경우 발코니 확장 시 늘어나는 면적이 무려 43㎡에 달했다. 중소형아파트를 한 채 사면 오피스텔 한 채를 거저 주는 셈이다. 공급면적으로는 중소형 아파트인데 서비스 면적을 포함하면 실제로는 중대형 아파트로 업그레이드해서 분양받을 수 있다는 점을 마케팅 포인트로 활용하는 경우가 늘고 있다. 실제 85㎡ 아파트 평면에 화장실 2개와 방 3개는 기본이고 대형아파트에만 가능했던 3.5~4베이도 일반화되고 있다.

젊은 실수요자들이 시세차익보다 주거의 질을 중시하면서 오래된 아파트보다 분양한 지 5년 미만의 새 아파트를 선호하는 현상이 높아지고 있다.

매매가격도 과거엔 재건축 차익 기대심리 때문에 노후 아파트가 새 아파트와 비슷하거나 비싼 경우가 많았지만 최근에는 새 아파트 가격이 인근 기존 아파트 가격을 훨씬 웃돌고 있다. 서비스 면적의 확대나 신평면 적용 등도 새 아파트 선호현상의 요인으로 꼽히고 있다.

최근 국토교통부의 조사 결과 신혼부부 10쌍 중 8쌍은 내 집을 꼭 마련해야 한다고 생각하는 것으로 나타났다. 이는 젊은 세대의 경우 기존세대와는 달리 집에 대한 열망이 크지 않다고 보는 통념과는 상반된 것이다. 이 같은 조사 결과는 최근 전세금 급등과 무관하지 않다. 2년마다 전세금을 올려주면서 살기는 힘들다는 인식 때문에 실수요 측면에서 내 집 마련을 하겠다는 사람들이 늘어난 것으로 분석된다.

전세 사라지고 월세시대 성큼 임대시장에서 전세 매물이 사라지고 월세시대가 성큼 다가오고 있다. 특히 지난해 강남 신규 진입 절반이 월세인 것으로 파악되고 있어 전셋집 구하기는 갈수록 어려워지고 있다.

국토연구원에 따르면 지난해 강남 3구에 진입한 세입자들의 전세와 월세 비율이 54 대 46으로 나타났다. 강남구의 경우에는 전세 대 월세 비중이 52 대 48까지 치솟았다. 서울시 전체 임대차 시장에서 월세 비중이 40%인 점을 감안하면 강남지역 신규 진입 세입자를 중심으로 월세화 현상이 뚜렷해지고 있는 셈이다.

강남 3구의 아파트 임대거래 중 월세 비중도 지난해 27% 수준에서 지난 3월 35%까지 치솟았고 최근에는 40% 수준까지 이르렀다. 국토연구원 관계자는 “강남 3구뿐 아니라 서울 관악구 등 신규 진입 수요가 많은 곳은 월세 비중이 전세를 이미 넘어선 곳도 많다”고 말했다.

대치역 인근 중개업소 관계자는 “목돈이나 급전이 필요한 사람들만 전세를 놓고 나머지 사람들은 전세 계약이 만료될 때 보증부 월세로 돌리고 있다”고 전했다. 기존 세입자와 마찰을 고려해 전세금 상승분만 월세로 전환해서 받는 집주인들도 많다.

은행 정기예금 금리가 연 2%를 밑도는 상황에서 전세금을 받아봤자 수익을 내기 힘들다는 게 집주인들의 판단이다. 이 때문에 계약 갱신 시점에서 전세금을 대폭 올리는 바람에 전세난이 발생하고 세입자와 갈등도 커지고 있다.

서울 강남이나 목동 등 일부 지역은 2년 전세기간이 만료되는 아파트의 집주인들이 전세금을 1억원 이상 올려달라고 하는 바람에 세입자들이 큰 어려움을 겪고 있다. 이처럼 전세금과 매매가격의 차이가 좁혀지면서 깡통전세도 늘고 있는 상황이다.

집주인 입장에서는 전세금을 올려도 운용할 곳이 마땅찮아 월세로 전환하는 경우가 많아 전세를 찾기가 갈수록 어려워지고 있다.

전국 아파트 평균 전세금이 통계조사를 시작한 2000년 이후 처음으로 2억원을 돌파했다. 2006년 3월 1억원대에 진입한 이후 불과 9년 만에 전세금이 두 배로 뛴 셈이다. 실제 지역별로도 대전과 강원을 제외한 대부분 지역이 9년 전보다 전세금이 두 배 이상 올랐다.

달라진 부동산제도 꼼꼼히 확인해야 올 들어 부동산시장 투자환경도 크게 바뀌었다. 분양시장에서는 분양가 상한제가 폐지됐으며 청약제도 개선에 따라 1순위 청약자가 1000만명을 돌파했다.

수익형부동산 시장에선 상가건물 임대차보호법이 시행돼 투자하기 전에 관련 조건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

우선 청약제도가 크게 달라졌다. 지난 3월부터 시행된 달라진 청약제도를 보면 1순위 청약자격 요건이 대폭 완화됐다. 과거엔 통장 가입한 지 2년이 지나야 1순위가 됐으나 이제 가입 1년만 지나도 1순위 자격이 주어진다. 이에 따라 1순위 자격자가 크게 늘어났다. 국민주택 청약도 과거 무주택 세대주만 가능했으나 이제 무주택 세대의 세대주와 세대원 모두 청약할 수 있게 됐다. 청약주택 규모 변경도 과거에는 청약통장 가입한 지 2년이 지나야 예치금액 변경이 가능했지만 이제 수시로 변경이 가능하다.

이 같은 청약제도 변경으로 1순위 자격자가 크게 늘어남에 따라 분양시장의 청약경쟁률도 치솟았다. 청약제도가 바뀌기 전에는 마지막으로 과거 요건대로 통장을 활용하려는 청약자들이 대거 몰려 북새통을 이뤘고 변경제도 시행 이후에는 1순위 자격자 증가에 따라 청약 인파가 늘어났다.

하지만 지역에 따라 미분양 아파트가 발생하는 등 온도차는 뚜렷하게 나타났다. 5월 들어 분양한 아파트 중 울산 남구의 ‘울산 대공원 코아루 파크베르’는 53 대 1, 부산 동래의 ‘동래부영 효성해링턴 플레이스’는 38 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 반면 충북 태안의 ‘렉시룸’과 전북 고창의 읍내리 ‘뜰안’에 등은 미달사태가 발생됐다.

지난 4월부터 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지됐다. 이에 따라 서울 재건축아파트 단지들이 분양가를 자율 책정할 수 있는 길이 열렸다. 분양 열풍이 이어질 경우 재건축 아파트 분양가가 천정부지로 치솟을 가능성도 있다. 이는 곧 인근지역 아파트 분양가와 매매가를 끌어올려 집값 불안을 초래할 요인이 될 수도 있다. 건설사나 재건축 조합이 무작정 고분양가를 고집할 수 있는 상황은 아니지만 청약을 하기 전에 반드시 분양가가 합리적인지 살펴봐야 한다.

부동산 114 관계자는 “분양시장이 호황을 보이고는 있지만 가격이나 입지의 경쟁력이 떨어지는 단지는 철저히 외면하는 현상이 더 뚜렷해지고 있는 만큼 청약을 하기 전에 최근 분양한 인근단지와 비교하며 따져볼 필요가 있다”고 조언했다.

상가건물 임대차보호법도 시행됨에 따라 새로 상가를 사려는 투자자와 현재 상가 보유자는 물론 임차인인 상인들도 바뀐 제도를 잘 살펴봐야 불이익을 피할 수 있다. 특히 임차인의 5년 계약기간 보장과 권리금 법제화 내용, 환산보증금 및 권리금은 어떻게 산정하는지를 잘 알아둬야 한다. 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 상가에 대한 투자수요도 늘고 있지만 바뀐 제도와 공실 상황을 고려한 수익률을 잘 따져서 투자여부를 결정해야 한다.

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제완화 조치는 7월 말로 끝나지만 다른 변수가 없는 한 1년 더 연장될 가능성이 높다. 금융위 관계자는 “지난해 8월부터 시행된 LTV·DTI 규제완화는 1년 단위로 연장 여부를 결정하는데 현 상황에서는 조정할 이유가 없다”고 말했다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제57호(2015년 06월) 기사입니다]

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