상권을 평가하는 하나의 바로미터는 ‘임대수익률’이라고 할 수 있다. 상권의 발달에는 임대료 상승이 뒤따르고 공실률은 상대적으로 낮아지는 모습을 보여 자연스레 임대수익률은 올라가는 것이 일반적이다. 한국감정원 상가용 빌딩 임대동향 보고서를 바탕으로 투자수익률, 임대료 변동, 공실률을 파악해 서울지역 상권동향을 살펴봤다. 투자수익률과 임대료는 높은 순으로 순위를 부여했으며 공실률은 낮은 순으로 높은 순위를 매겼다. 투자수익률의 경우 2013년과 2014년 1~3분기 누적 수익률을 기준으로 했고 임대료와 공실률은 3분기 시점의 통계를 기준으로 집계했다. 임대 수익률 왕좌에 오른 상권은 명동이었다. 2014년 1~3분기까지 수익률은 7.03%였다. 2013년 가로수길의 부상으로 신사에 1위 자리를 내줬지만 1년 만에 다시 복귀했다. 워낙 높은 임대료 수준을 자랑하는 명동지역은 올해도 화장품, 의류 브랜드들이 지속적으로 진출하면서 임대료 상승을 견인했다. 중소기업청 소상공인 상권정보시스템에 따르면 명동 지역 화장품 소매점 수는 최근 127개로 2012년 6월(38개)에 비해 100여 개 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 2014년 명동 상권의 ㎡당 월평균 임대료는 2013년(75만60원)보다 17.6% 오른 88만2288원으로 세계 주요 번화가 중에서도 여덟 번째로 높은 것으로 나타났다.

수익률 명동 1위 복귀 혜화·이태원 다크호스 등극 명동에 이어 2위를 차지한 상권은 6.56%를 기록한 ‘혜화동’이었다. 2013년 같은 기간 3.97%로 11위에 그쳤으나 올해 9계단이나 수직상승했다. 한국감정원 관계자는 이에 대해 “2014년 한 해 공연문화가 더욱 정착돼 다양한 연령층이 대학로를 찾고 있는 데다 여러 ‘안테나 숍’들이 상륙하며 투자수익률이 대폭 개선된 것으로 분석된다”고 말했다.

혜화에 이어 홍대·합정이 5.96%로 투자수익률이 높은 상권으로 꼽혔으며 공덕(5.93%), 사당(5.78%), 종로(5.53%), 광화문(5.51%) 등 전통의 강자들이 뒤를 이었다. 홍대·합정의 경우 상권 확장으로 안정된 투자수익률을 거두고 있는 반면 지난해 초부터 신촌역부터 연세대 입구까지 ‘주말 차 없는 거리’를 운영하는 등 홍대에 뺐긴 상권을 찾기 위해 노력 중인 신촌 상권은 순위권 내에 들지 못했다.

새롭게 10위권에 이름을 올리며 높은 임대수익률 상승률을 기록한 서초(5.14%)와 이태원(5.11%)은 각각 8위와 9위를 차지했다. 두 지역의 2013년도 3분기까지 임대 수익률 순위가 각각 30위, 33위였던 것을 감안하면 괄목할 만한 상승세다.

특히 이태원의 경우 2012년 국군재정관리단으로 통합된 육군중앙경리단 인근이 명소로 떠오르며 단기간에 투자수익률이 상승했다. 아기자기한 커피전문점과 특색 있는 레스토랑이 오르막 골목길을 타고 경리단길과 해방촌길에 들어서며 20~30대 젊은 세대 유입인구가 늘어나며 일대 임대료는 2배 가까이 증가한 것으로 알려졌다. 경리단길 초입의 상가 임대료와 권리금은 기존 이태원 상권 대비 70~80% 수준으로 치솟았다. 현재 20㎡ 상가 기준으로 월세는 80만~100만원, 권리금은 8000만~1억원까지 상승했다.

변동폭 적은 임대료 수준 강남대로 Up 종로 Down 투자수익률 비해 임대료의 경우 상권별 시세 변동폭이 적은 모습을 보였다. 서울 상권 중에서 임대료 수준이 가장 높은 곳은 단연 명동이었다. 명동의 평균 임대료는 26만8000원(㎡)으로 나타나 2위를 기록한 강남대로(13만5000원/㎡)에 비해 두 배 가까이 높게 형성돼 있다. 2위를 차지한 강남대로 상권의 경우 임대수익률 인상이 눈에 띈다. 2013년도 3분기 12만8000원(㎡)에서 2014년 3분기 3만5000원(㎡) 수준까지 상승해 10대 상권 중에 가장 높은 인상폭을 보였다.

반면 10대 상권 중 3번째에 자리한 종로의 경우 2013년보다 임대료가 떨어진 것으로 기록됐다. 이외 4위부터 신사(7만9000원/㎡), 혜화동(7만원/㎡), 청담(7만원/㎡), 광화문(7만원/㎡), 신촌(6만원/㎡)이 2013년과 같은 순위를 기록하며 뒤를 이었다. 서울역(6만원/㎡)과 수유(5만9000원/㎡)는 2013년과 순위가 역전돼 각각 9위와 10위를 차지했다.

광화문, 목동 공실률 낮은 효자 상권 화곡, 용산 텅 빈 상가 임대 사업에서 중요한 지표로 활용되는 공실률의 경우 임대료 항목에 비해 변동폭이 컸다. 서울지역에서 공실률이 가장 낮은 상권은 2.3%를 기록한 광화문인 것으로 나타났다. 광화문은 2013년 3분기 1.7%를 기록했던 것에 비해 다소 높아졌지만 1위를 기록해 서울지역 임대사업 시장이 녹록지 않음을 간접적으로 보여줬다. 2위는 목동이 차지했다. 2013년 4.7%로 13위를 기록했지만 2014년 3분기 2.3%로 공실률이 낮아지며 순위가 상승했다.

목동에 이어 3위를 차지한 지역은 최근 성매매 근절 선언 이후 개발이 급속화되고 있는 장안동이다. 2013년 3분기 3.9%를 차지하며 8위에 그쳤지만 2014년에는 2.6%까지 수치가 낮아진 것으로 나타났다. 다음은 경희대 상권이 2.8%로 19위에서 점프했으며, 2013년 1.5%로 단연 1위를 차지했으나 3%로 수치가 늘어나며 5위로 밀린 사당이 자리했다. 혜화의 경우 2013년 3.4%에서 2014년 3.1%로 수치가 줄어들었으나 순위는 6위를 유지했다. 이외 순위로는 천호(3.3%), 도산대로(3.8%), 강남대로(3.9%), 충무로(4%)가 10대 상권에 이름을 올렸다.

반대로 하위권을 기록한 상권들의 경우 임대 사업 환경은 더욱 나빠진 것으로 나타났다. 33개 상권 중 29위를 차지한 동대문은 한 자릿수에서 11.2%까지 높아졌고 서울역(11.4%), 영등포(11.9%), 용산(12.3%)도 지난해에 비해 공실률이 높아졌음을 알 수 있다. 특히 최하위를 기록한 화곡(17.9%)의 경우 10%대 후반까지 공실률이 늘어나 지역 임대사업자의 시름이 늘어났음을 짐작할 수 있다. 공실률과 임대료, 투자수익률 세 가지로 유망상권을 살펴볼 경우 서울 사당동과 혜화동, 홍대·합정동, 서울 명동, 광화문 지역은 비교적 우수 상권으로 꼽을 수 있다. 특히 지하철 2·4호선 사당역을 중심으로 형성된 사당동 상권은 공실률(3%)과 임대료(5만2500원), 투자수익률(5.78%) 지표에서 골고루 높은 점수를 받은 것으로 나타났다. 반대로 공실률이 급격하게 늘어난 화곡을 비롯해 영등포·용산의 경우 임대사업에서 주의를 기울여야 할 상권인 것으로 보인다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제52호(2015년 1월) 기사입니다]


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