정부가 발표한 임대차 선진화 방안에 따라 임대인이 부담하는 세금과 얻게 되는 총 임대소득을 살펴보면 월세가 전세보다 세금은 많이 내지만 총 임대소득도 가장 많다. 관건은 임대인들이 여지껏 내지 않던 세금을 내야 하는데 부담을 느껴 집을 팔고 임대사업을 청산할 것인지 여부다. 또 임대인들이 어차피 세금을 내는 월세가 전세보다 수익이 많기 때문에 전세를 월세로 전환할지도 관전 포인트다.

다른 소득이 없는 은퇴한 부부가 서울 강남에 시가 10억원 상당의 전용면적 85㎡ 아파트를 전세나 월세로 임대하는 경우 각각의 세금과 총 임대수익은 다음과 같다.

우선 이 부부가 아파트를 전세 6억원에 임대할 경우 현재 규정에 따르든 바뀌는 규정에 따르든 소득세 부담은 없다. 정부는 2주택자의 고가 전세에 대해서도 2016년부터 세금을 부과하기로 했지만 보증금 8억원까지는 실제 세부담이 없기 때문이다. 따라서 이 경우 부부의 총 임대소득은 보증금 6억원을 은행 정기예금(금리 연 3% 가정, 일반과세)에 1년간 맡겼을 때 발생하는 이자소득 1522만원이 전부다. 반대로 부부가 이 아파트를 월세 250만원에 세를 줄 경우 부담하는 세금은 법 개정 전후 모두 198만원으로 한 달치 월세의 80%에 이른다. 세금 부담이 많기는 1년간 임대수익은 2802만원으로 전세 6억원으로 임대할 때보다 두 배 가량 많다.

반전세도 세 부담은 지금과 같거나 소폭 증가하지만 전세보다는 수익률이 높은 것으로 나타났다. ‘보증금 1억원·월세 200만원’이면 소득세 128만원을 내지만 연 임대수익은 2526만원으로 전세보다 1000만원 더 많다.

다만 월세 250만원이나 ‘보증금 1억원·월세 200만원’은 연간 임대료 수입이 2000만원을 넘기 때문에 2년 유예를 적용받지 못한다. 법이 바뀌면 바로 바로 임대소득을 신고하고 세금을 내야 한다. 정부는 임차인의 월세 소득공제가 간편하게 바뀌었기 때문에 임대인들이 임대소득을 더 이상 숨기지 못할 것으로 기대하고 있다.

‘보증금 3억원·월세 100만원’ ‘보증금 4억원·월세 80만원’일 때는 세 부담이 오히려 절반 가까이 줄어드는 것으로 나타났다. 당초 정부 발표에 따르면 세 부담이 두 배 이상 늘어날 수 있었지만 부랴부랴 경제공제율을 60%로 높이고 ‘임대소득공제 400만원’을 신설하기로 하면서 2주택자 중 연간 임대료 수입이 2000만원이 안되는 임대인의 세금 부담은 줄어들게 됐다. 두 경우 모두 연 임대소득이 2000만원이 안되기 때문에 2년 유예를 인정받는다. 따라서 이 부부는 2014~2015년 2년 동안 소득세 21만원, 14만원을 면제받지만 2016년부터는 각각 11만원, 7만원을 내야 한다.

‘보증금 5억원·월세 50만원’은 임대소득을 신고한다면 현재 세금 2만원을 내야 하지만 마찬가지로 2년 유예를 적용받아 세금은 부과되지 않는다. 또 각종 공제가 추가돼 2016년 이후에도 임대소득에 대해 내야 할 세금은 없다.

일각에서는 임대소득 신고에 따른 건강보험료 폭탄을 우려하기도 했지만 정부는 연 임대소득이 2000만원을 넘지 않는 경우 건보료 인상은 없다고 밝혔다.

다만 2주택자 중 연 임대소득이 2000만원을 넘거나 3주택자의 경우 건보료 기존에 임대소득을 제대로 신고하지 않고 지역 건강보험료도 납부하지 않았다면 새로 건보료 부담을 떠안게 된다. 건보료는 다른 재산과 소득까지 감안해서 부과하게 되는데 상당수 건보료 부담을 느낀 다주택자들이 주택을 처분할 가능성도 배제할 수 없다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제43호(2014년 04월) 기사입니다]
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