Q 조정대상지역에 조합원 입주권과 주택을 각각 1채씩 소유하고 있다. 둘 다 처분하고 싶은데 무엇을 먼저 팔아야 할까? → 조합원 입주권을 먼저 파는 게 유리하다. A 조합원 입주권을 먼저 팔고 주택을 나중에 파는 것이 절세에 유리하다. 조합원 입주권을 팔 때는 조정대상지역에 있어도 양도세가 중과되지 않는다. 반면 주택을 먼저 팔면 조합원 입주권을 주택 수에 포함시킨다. 그래서 소유자가 조정대상지역 주택을 팔 때 조합원 입주권을 갖고 있으면 2주택자로 간주해 양도세가 10%포인트가 중과된다. 내년 6월부터는 20%포인트가 중과된다. 하지만 다주택자가 조정대상지역에 있는 입주권 자체를 팔 때 입주권은 양도세 중과 대상이 아니므로 일반세율이 적용된다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 ‘권리’일 뿐 주택이라는 ‘실물’이 아니기 때문이다. 즉, 조정대상지역 조합원 입주권을 먼저 팔고 1주택자가 된 상태에서 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주)을 갖추면 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정지역에 있는 집을 산 경우면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 한다. 비과세 요건을 못 갖췄으면 양도세 일반세율을 적용받게 된다.

Q 조정대상지역에 주택 4채를 보유한 다주택자다. 그런데 4채 중 2채가 장기임대주택이다. 이때 양도세를 줄이려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? → 임대주택 2채를 먼저 판 다음 주택 2채를 비과세 요건을 채워서 파는 게 유리하다. A 임대주택 2채가 주택 수에 포함되지 않는다고 착각해서 양도세를 신고할 때 2주택자로 신고하는 사례가 비일비재하다. 2주택자에게 적용하는 양도세 중과 10%포인트만 포함하면 안 된다는 얘기다. 양도세를 계산할 때는 임대주택도 주택 수에 포함시킨다. 다만, 위의 기준 시가 요건을 충족한 임대주택은 양도세 중과 배제 주택으로 임대주택 2채를 먼저 팔아도 일반세율을 적용받을 수 있다. 물론 일반세율은 임대 의무 기간을 모두 채웠을 경우 해당하는 얘기다. 반면 임대주택이 아닌 일반 주택을 먼저 팔 경우에는 4주택자로 간주돼서 양도세율을 20%포인트 더 적용받는다. 따라서 소유자가 임대주택 2채를 먼저 팔고, 일반 주택 중 1채를 팔면, 이 땐 2주택자이기 때문에 중과세율을 10%포인트만 적용받는다. 마지막으로 남은 일반 주택 1채에는 일반세율이 붙으며, 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 적용받을 수 있다.

Q 노부모를 모시기 위해 세대를 합치기로 했다. 본인은 1주택자이고, 부모님에게도 집 1채가 있다면 2주택자가 되나? → 합가 후 10년 이내에 1채를 팔면 된다. A 부모와 함께 살면 당연히 같은 세대지만 다른 세대로 볼 때가 있다. 부모 봉양에 해당하는 경우다. 우선 취득세의 경우 주택을 보유한 65세 이상 부모와 함께 살면 별도 세대로 간주해 주택 수 계산에서 뺀다. 즉, 부모가 집을 1채 가졌더라도 무주택자가 집을 사면 2주택이 아닌 1주택 취득세율을 적용받는다.

종부세의 경우에는 주택을 보유한 60세 이상 부모와 합가하면 합가 후 10년간 세금 계산에서 주택 수를 합치지 않는다. 개인별 합산하던 종부세 과세방법이 2006년 세대별 합산으로 바뀌었는데, ‘직계존속 동거봉양 합가’의 세 부담 증가를 완화하기 위해 생긴 제도다. 물론 2008년 위헌 결정으로 다시 개인별 합산으로 돌아왔지만 이 혜택은 유지되고 있다. 과거 2년이었던 합산 배제 기간이 2009년 5년으로 늘었고 2018년 10년으로 늘어났다. 만약 부모가 60세 미만일 때 합가해, 나중에 60세 이상이 됐으면, 합가한 날부터 10년 기간 중에서 60세 이상인 기간에 대해 혜택이 주어진다.

Q 노부모를 모셔서가 아닌, 혼인으로 2주택자가 된 경우에는 비과세 혜택이 없나? → 있다. 혼인 후 5년 이내에 1채를 팔면 된다. A 합산 배제는 신혼부부에도 적용된다. 혼인 후 5년간은 부부의 주택 수를 합치지 않고 따로 계산한다. 혼인으로 다주택자가 됐는데 중과세를 적용하면 결혼을 막는 일이 되는 만큼, 혼인으로 늘어나는 세 부담을 덜어주기 위한 완충장치가 마련돼 있다. 마찬가지로 제도 도입 초기엔 2년이었다가 2009년 5년으로 늘었다. 예컨대 각각 집이 1채씩 있는 남녀가 결혼을 하면 1가구 2주택이 된다. 이 경우 혼인 합가로 1가구 2주택이 된 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 집은 비과세를 적용해 준다. 1가구 1주택이 된 이후 남은 1채도 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰 팔면 비과세를 적용받을 수 있다.

Q 그렇다면 부모님이 갑자기 돌아가시면서 집을 상속받은 경우에는? → 고인 사망 후 5년 이내에 팔면 된다. A함께 살지 않던 부모님에게 상속받아 2주택자가 된 경우에는 고인이 사망한 뒤 5년 이내에 팔면 주택 수에 포함되지 않는다. 만약 형제가 있어 나눠 상속받았다면 상속 지분이 가장 큰 사람이 이 집을 보유한 것으로 본다. 지분을 똑같이 나눴을 경우에는 그 집에 실제 거주하는 사람이, 실제 사는 사람도 없을 경우에는 나이가 가장 많은 형제가 보유한 것으로 본다. 다만, 5년 이내에 팔지 않으면 나중에는 2주택자로 간주돼 목돈을 내야 한다. 이는 지난 8월 12일 지방세법이 개정되고 시행됐기 때문에, 이미 오래전에 상속받아 주택을 보유한 사람도 있을 터다. 이 법이 시행된 8월 12일 이전에 상속받은 주택의 경우는 이 법 시행 후 5년간은 주택 수에서 빼주도록 돼 있는 만큼 기존에 상속받은 사람도 크게 걱정하지 않아도 된다. 여기서 주의할 점은, 함께 살던 부모님에게 상속받은 집은 해당사항이 없다는 점이다. 상속받기 전부터 이미 1가구 2주택이었기 때문이다. 따라서 가능하다면 돌아가시기 전 미리 세대 분리를 해두는 것이 절세에 유리하다.

Q 만약 상속받은 주택이 여러 채라면 무엇부터 팔아야 하나? → 고인이 가장 오래 보유한 주택부터 팔아라. A 고인이 다주택자여서 주택을 여러 채 상속받았다면 다음 순서에 따라 그 중 1채만 상속주택으로 인정한다. ①부모님이 가장 오래 보유한 주택

②부모님 거주기간이 가장 긴 주택

③부모님이 상속 당시 거주한 주택

④기준 시가가 가장 높은 주택 (만약 여러 채의 기준 시가가 같다면 상속인이 1채를 선택 가능)

Q 대학생인 자녀 명의로 집을 샀다. 자녀는 대학교 근처에서 따로 사는데 이때도 2주택자 취득세(8%)를 내야 할까? A 이제는 취득세에도 다주택자 중과를 한다. 30세 미만의 미혼 자녀는 따로 살더라도 부모와 같은 세대로 봐서 주택 수를 합산한다. 그래서 부모가 이미 주택 1채를 보유했다면 자녀의 주택과 합쳐 2주택 가구가 된다. 조정대상지역이라면 자녀 명의로 새로 산 주택에 대해 취득세 8%를 내야 한다. 다만 이번에 나온 지방세법에는 예외 규정이 있다. 30세 미만의 미혼 자녀라도 일정 수준 이상의 소득을 벌고 있으면 따로 사는 것으로 인정해 주는 것이다. 여기서 일정 소득이란 중위소득의 40% 이상이다. 간단히 말해 1인 가구 기준, 월 70만원 정도 이상을 벌면 별도 가구로 인정해 취득세를 주택 가액에 따라 1~3%만 내면 된다. Q 서울에 공시가 15억원 ,13억원짜리 주택 2채를 보유하고 있다. 지금 주택 1채를 팔면 5억원의 양도차익이 발생한다. 보유 기간이 아직 1년 미만인데 올해 파는 것이 절세에 유리할까, 아니면 보유 기간을 2년 이상 채워 파는 것이 나을까? → 내년 6월 1일 이전 매도하는 것이 좋다. A 조정대상지역 내 2주택자 혹은 3주택자의 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 양도소득세율이 40%에서 70%로 인상된다. 보유기간이 2년 미만인 경우에도 60%의 양도소득세율을 부과한다. 보유 기간이 3년이라면 5907만원 수준의 양도세를 내면 되고 올해와 내년 양도세에 변화가 없지만, 보유기간이 1년 미만이라면 내년 6월 1일 양도분부터 양도세가 1억9900만원에서 내년 3억4800만원으로 크게 증가한다. 만약 보유기간 1년을 채운다 하더라도, 여전히 2년 미만이기 때문에 내년 6월 1일 이후 매도하면 양도세가 2억9850만원으로 크게 오른다. 비단 양도세가 아니더라도 어차피 주택 1채를 팔 요량이라면 내년 6월 1일 이전 매도하는 것이 종부세를 줄이는 길이기도 하다. 서울에 공시가 15억원, 13억원짜리 주택 2채를 보유했다면 내년 세부담이 2650만원에서 6856만원으로 오르기 때문이다.

Q 조정대상지역에서 집 1채를 증여할 생각이다. 공시가격이 2억9000만원이라 3억원이 되지 않으니 내년에 증여해도 증여 취득세율이 동일하지 않을까? → 어차피 증여할 것이라면 내년 4월 말 전에 증여하는 게 좋다. A 지난 7월 12일부터 증여 취득세가 많이 올랐다. 조정대상지역의 공시가 3억원 이상 주택은 증여 취득세율이 3.5%에서 12%까지 오른다. 해당 주택이 2억9000만원이라면 증여 취득세로 1015만원만 내면 되고, 공시가격에 변화가 없다면 내년에도 증여 취득세에는 변화가 없다. 다만, 공시가격은 매년 오른다는 점을 염두에 두자. 정부는 매년 4월 말 주택 공시가격을 조정하는데, 현재 주택 공시가격이 2억원 후반대라면 내년에 3억원을 넘길 가능성이 높다. 집값이 오르는 추세인 데다 정부가 공시가격을 시세에 가깝게 현실화한다는 입장이어서다. 올해 공시가격이 2억9000만원이었던 집이 내년 4월 3억원이 되는 순간 증여 취득세가 1015만원에서 3600만원으로 오른다.

[정다운 매경이코노미 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제121호 (2020년 10월) 기사입니다]
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