‘브레이크’ 없이 치솟던 서울 집값이 지난해 정부의 12·16 대책 이후로 상승세가 수그러지는 모양새다. 정부는 12·16 대책을 통해 15억원 초과 대출 금지·분양가상한제 확대·종부세율 상향까지 전방위 규제를 시작했다. 서울 집값 상승세는 주춤하고 있다. 15억원 초과 아파트가 밀집한 강남 부동산은 매수세가 확연히 줄었고 서울 아파트 매매 변동률도 상승폭이 줄고 있다.

부동산 규제 강도가 높아지면서 2020년도 국내 부동산 투자 전망에 관심이 모아지고 있다. 전문가들은 그럼에도 불구하고 올해 서울 부동산 시장은 우상향을 점쳤다. 주택산업연구원은 ‘2020년 주택시장 전망’ 보고서에서 정부의 고강도 부동산 대책에도 불구하고 올해 서울 아파트값은 1.2% 상승할 것이라고 예상했다.

청약 시장은 더욱 뜨거운 ‘전쟁’이 될 예정이다. 올해는 신규 아파트 공급에 영향을 미칠 ‘분양가상한제’가 본격 시행된다. 유예기간을 마친 분양가상한제가 4월 말부터 서울 주요 지역에 적용되기 시작하면 시세보다 저렴한 ‘로또’ 아파트가 청약 시장에 등장한다. 이미 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 청약은 ‘로또’가 된 지 오래인데, 오는 5월부터 분양가상한제가 적용된 새 아파트가 잇따라 선보이면서 서울 강남처럼 시세가 높은 지역에서 나오는 청약은 ‘반값 아파트’인 만큼 엄청난 청약 수요자들이 몰릴 것으로 예상된다.

▶새해 분양 민영 아파트 총 32만여 가구

부동산114에 따르면 새해 전국에서 분양을 예정하고 있는 민영 아파트는 총 32만5000여 가구다. 전체 예정물량 중 재개발·재건축 아파트 비율은 2000년 이후 최고 수준인 47%(15만1840가구)에 달한다. 입지는 좋지만 주택이 노후된 구도심 물량이 나온다는 뜻으로, 입지 좋은 곳에 공급되는 새 아파트에 실수요자들의 관심이 클 것으로 예상된다.

서울에서는 41단지(총 5만3677가구)에서 2만842가구가 일반 분양될 예정이다. 일반 분양 가구 수 기준으로 2016년 이후 서울에서 최대 물량이다. 지난해(1만5149가구)보다 37%가량 많다. 대규모 재건축·재개발 단지가 다수 포함돼 있고, 지난해 분양 일정이 밀린 단지들이 더해지면서 분양 시장이 풍성해졌다.

분양가상한제 시행 전 최대 ‘대어’로는 4월 분양 예정된 강동구 둔촌주공 재건축 아파트가 꼽힌다. 총 1만2032가구 규모로 들어서는 이 아파트는 일반 분양만 4786가구에 달한다. 서울 강남권 입지에 1만2032가구의 초대형 단지다. 단군 이래 최대 재건축 단지다. 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설이 시공을 맡았다.

둔촌주공 조합에 따르면, 일반 분양 가구는 모두 전용 29~84㎡ 중소형 아파트로 100% 가점(加點)제로 당첨자를 가리게 된다. 청약통장을 아껴온 가점 높은 실수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.

10월쯤에는 강남구 개포동 개포주공 1단지 재건축 6600여 가구 중 1206가구가 분양될 예정이다. 개포주공1단지는 개포동에서도 가장 규모가 큰 사업지다. 이 단지는 상한제 적용을 받는다. 강남 최고 금싸라기 땅에 평당 공급가격이 얼마에 책정될지 관심이 모인다.

이밖에 서초구 반포동 신반포 3차·경남아파트 재건축인 ‘래미안 원베일리(346가구)’, 방배동 방배6구역(676가구) 등도 분양을 준비하고 있다. 강북에서는 상반기 분양에 나설 성북구 장위동 장위 4구역(1344가구), 동대문구 용두 6구역(477가구), 은평구 수색 6구역(458가구) 등에 실수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

경기도에서는 최근 집값이 상승세를 타고 있는 수원에서 팔달구 매교동 팔달8구역에서 대우건설과 SK건설이 짓는 3603가구짜리 매머드급 단지가 2월에 공급된다. 이 단지도 일반 분양이 1814가구에 달해 노려볼 만한 단지로 꼽힌다.

광명에서는 광명동 ‘광명 푸르지오 센트베르(광명 15구역)’, 성남에서는 신흥 2구역 재개발이 각각 4월, 5월 분양을 앞두고 있다. 과천에서는 지난해 분양이 연기된 과천지식정보타운에서 S5블록(584가구), S9블록(647가구)을 시작으로 분양이 본격화될 예정이다. S5블록에는 금호산업과 태영건설이 ‘과천데시앙(584가구)’을 공급하며, S9블록에는 GS건설이 ‘과천제이드자이(647가구)’를 2월 선보일 예정이다.

지방에서는 부산 남천동 부산삼익타워 재건축(913가구) 공급이 연초에 진행된다. 조정대상지역 해제 이후 큰 폭의 주택가격 상승 흐름을 보이고 있는 부산의 2020년 첫 공급이어서 청약 성적이 주목된다. 이밖에 울산 복산동 중구 B-05구역 재개발(2625가구), 광주 유동구역 재개발(2240가구) 등도 상반기 중 공급을 앞두고 있다.

▶실수요자 대거 청약 시장 몰린다

전문가들은 올해 수도권 청약 경쟁이 그 어느 때보다 치열할 것으로 전망한다. 이미 지난해 부동산 시장은 분양가상한제 시행을 앞두고 주택 공급 부족 우려로 인해 실수요자들이 청약시장에 대거 몰리며 사상 최고 경쟁률을 기록했다. 정부의 분양가 통제로 주변 시세보다 수억원씩 낮은 ‘로또 청약’ 아파트를 잡기 위해 너도나도 ‘청약통장’을 던졌다. 지난해 서울 분양 아파트 1순위에는 34만여 명이 몰려 2002년 이후 최다 기록을 세웠다. 1순위 평균 청약 경쟁률은 28 대 1로, 관련 통계가 발표된 이래 11년 만에 가장 높았다. 지난해 11월 분양된 서울 강남구 대치동 ‘르엘대치’는 평균 212 대 1로 최고 경쟁률을 기록했다. 8월에 분양된 서울 동작구 사당동 ‘이수역 푸르지오 더 프레티움’도 평균 204 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 8·2 대책을 통해 전용면적 85㎡ 이하는 모두 가점제로 바뀐 상황이어서 당첨 가점도 치솟았다. 지난 4월 위례신도시 송파에서 분양된 ‘송파 위례 퍼스트클래스’는 465가구 모집에 3만2623명이 몰려 평균 70.16 대 1로 마감됐다. 청약가점이 최고 82점으로 만점(84점)에 육박했다. ‘12·16 부동산대책’ 이후 강남권 재건축 단지로는 처음 분양에 나선 강남구 개포동 ‘개포프레지던스 자이’는 청약 당첨 가점이 최고 79점을 기록했다. 전용 59㎡B와 114㎡B에서 최고 가점은 79점 통장이 꽂혔다. 79점은 청약통장 가입기간·무주택 기간 만점에 부양가족이 5명일 때 받을 수 있는 점수다.

가점제에서 불리한 2030에게는 ‘신혼희망타운’을 노려볼 만하다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 2020년 1·4분기 양주 회천(696가구)을 시작으로 총 1만5100가구의 신혼희망주택을 공급할 예정이다. 서울 고덕 강일(3538가구) 등 수도권에 대부분 집중돼 있다. 고덕 강일과 과천지식정보타운(545가구) 등에서 높은 경쟁률이 예상된다. 화성 동탄에서는 2019년에 이어 새해 1554가구를 추가로 분양할 예정이다.

전문가들은 분양가상한제가 본격 시행되는 5월부터는 ‘청약 전쟁’이 도래할 것으로 전망한다. 분양가상한제는 분양가격 안정을 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것이다. 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 규제하고 있는데, 이보다 분양가가 더 내려가게 된다. 국토교통부에 따르면, 분양가상한제가 시행되면 분양가가 HUG 규제 가격보다 5∼10% 정도 낮아질 것으로 예상된다.

분양가상한제 적용지역은 강남4구(강동구 포함)와 양천·동작, 마·용·성·서(마포·용산·성동·서대문), 영등포·광진·중구까지 서울의 13개구 전체와 경기 광명·하남·과천의 13개동, 그리고 재개발·재건축이 진행 중인 서울 강서·노원·동대문·성북·은평구의 37개동이다. 12·16때 정부가 서울 절반 이상 지역으로 분양가상한제 적용 지역을 확대 지정하면서 사실상 서울과 수도권 일부 지역이 분양가상한제 적용을 받게 됐다

부동산114는 “신축 아파트에 대한 선호도가 지속되고 시세보다 저렴하게 분양가가 책정될 수 있다는 기대감으로 청약경쟁률이 높아지는 등 분양 시장 열기가 이어질 것”이라고 했다.

▶청약 자격, 전매제한, 실거주 요건

꼼꼼히 따져야

대출·세금 등 청약 관련 규제가 까다로워져서 청약 실수요자라면 청약 자격과 전매제한, 실거주 요건을 꼼꼼히 따져야한다.

청약 실수요자들은 예치금을 확인해놓자. 공공분양은 무주택세대만 청약이 가능하고 세대별 1인만 청약을 넣을 수 있다. 민영주택의 경우 유주택세대도 청약이 가능하나 물량 배정과 당첨 확률은 낮다.

공공분양은 청약통장의 가입 기간과, 최소 예치금, 납입 횟수가 중요하다. 청약 통장을 개설한지 오래됐어도 납입한 횟수가 부족하면 청약을 신청할 수 없다. 서울지역의 공공분양은 통장 개설 후 2년이 지나야 하고, 24회에 걸쳐 납입이 되어야 한다. 민간분양은 가입 기간과 예치금을 충족시키는 것이 중요하다. 서울에서 전용면적 85㎡ 이하 평형을 알아보고 있다면 300만원이 최소 예치금이다.

청약을 신청하는 방법은 아파트 공급 방식에 따라 다르다. 일반공급과 특별공급으로 분양이 되는데 일반공급에서 가점제와 추첨제를 통해 입주자를 선정한다.

가점제는 청약 점수가 높은 사람이 유리하며, 가점이 높은 순으로 분양을 받는 구조다. 무주택기간(총점 32점), 부양가족 수(총점 35점) 그리고 청약통장 가입 기간(총점: 17점)을 각각 점수로 환산해 총합을 매긴다. 추첨제는 무작위로 추첨하기 때문에 점수와 상관이 없다. 투기과열지구, 청약과열지구 및 수도권, 광역시 지역에서 추첨제 물량 중 75% 이상을 무주택자에게 우선적으로 공급하고 있다. 수도권 공공택지와 투기과열지구는 85㎡ 이하면 100% 가점제다. 청약조정지구는 85㎡ 이하 시 가점제로 75%, 추첨제로 25%를 선발한다. 지방은 85㎡를 초과하는 경우에 추첨제 100%로 입주자를 선정한다.

청약 자격확인도 필수다. 청약 1순위 요건은 무주택자이자, 세대주, 과거 5년 내 당첨 사실이 없어야 한다. 당첨자 발표일이 같다면 중복 청약으로 간주된다.

청약 가점이 50~70점대로 점수가 높다면 서울지역의 분양을 살펴보면 좋다. 만약 높은 청약 점수에 특별공급자격까지 충족한다면 분양가상한제가 적용되는 투기과열지구의 청약을 시도해 볼 만하다.

30~40대의 청약 가점이라면 분양가상한제가 적용되지 않는 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋다. 20점대의 점수는 인기 있는 아파트의 청약이 거의 어렵다. 일반 1순위 청약보다는 수도권 지역의 추첨제 분양을 살펴보는 것이 낫다. 가점이 낮다면 무순위 청약으로 풀리는 분양을 살펴보는 것도 방법이다. 또는 분양권이나 입주권 등 전매로 새 아파트를 구입하는 전략도 차선이 될 수 있다.

자금계획을 잘못 세웠다가는 청약에 당첨되더라도 자금 마련에 실패해 ‘통장’만 날릴 수 있다. 분양가 9억원 이상 아파트는 중도금 집단 대출이 안되는 데다, 최근 12·16 대책으로 15억원 초과 대출 금지가 시행됐다.

분양 아파트는 분양 당시가 아닌 입주 시점에서 시세를 기준으로 대출이 적용된다. 통상 분양부터 잔금을 치르는 입주 시점까지는 30개월가량의 시차가 존재한다. 그 사이 가격이 높아져 이 아파트의 시세가 15억원을 넘으면 잔금대출이 금지된다. 예를 들어, 12월 26일 분양한 위례신도시 호반써밋 송파의 경우 잔금을 내야하는 입주 시점에 아파트 시세가 15억원이 넘으면 대출이 안 나온다. 이 때문에 계약금과 중도금까지 확보한 뒤 잔금은 대출로 충당하려 계획했던 사람들은 전면 자금계획을 새로 짜야했다. 전문가들은 현금 보유 능력을 정확히 파악하고 그에 맞는 청약 전략을 짜야한다고 조언한다. 덜컥 분양에 당첨됐더라도 분양권을 쉽게 전매할 수도 없다. 서울 등 투기과열지구에서는 소유권 이전 등기일까지 전매가 금지돼 있다. 비조정지역이더라도 전매제한 기간이 공공택지냐 민간택지냐에 따라 다르다. 예를 들어 비슷한 시기에 분양한 아파트여도 종류에 따라 전매제한 기간이 다르다. 서울 개포 프레지던스자이는 소유권이전등기일까지 전매금지며, 인천 검단 파라곤센트럴파크는 3년, 수원 하늘채 더퍼스트는 6개월이다.

내년(2021년) 1월부터 조정대상지역 주택을 팔 때 내야 하는 양도소득세 부담이 늘어난다. 조정대상지역에 집을 한 채 이상 갖고 있는 사람이 분양권도 보유하고 있다면, 기존에는 주택으로 치지 않던 분양권이 주택 수에 포함돼 다주택자 세율 중과(重課)를 적용받는다. 1주택자에 비해 2주택자는 양도세율이 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 높다.

또한 올해부터 청약 접수 담당 기관이 금융결제원에서 한국감정원으로 바뀐다. 청약 접수는 아파트 투유가 아닌 ‘청약홈’에서 받는다. 수도권 청약을 받기 위해 해당 지역으로 전입했거나 이사를 고려하고 있다면 실거주 요건을 체크해야한다. 최근 정부는 서울과 경기 과천, 광명, 성남 분당, 하남 등 수도권 투기과열지구와 위례신도시(성남·하남), 하남 감일지구 등 대규모 택지개발지구에서 1순위 청약 자격을 받기 위한 해당 지역 의무 거주 기간을 1년에서 2년으로 확대하기로 했다. 이르면 3월부터 적용될 예정이다.

[이선희 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제113호 (2020년 2월) 기사입니다]


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