서울 사당동 건물을 소유하고 있는 A씨(68)는 최근 세금 걱정에 잠을 못 이루고 있다. 자녀가 결혼을 하면 건물을 증여하려던 A씨는 2019년 상속·증여세에 대한 과표 기준이 바뀌었다는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다. 종합부동산세를 비롯한 재산세도 크게 늘어 걱정이 큰데, 빌딩 상속·증여세도 올랐다는 것이다.

그동안에는 일반 건물은 시세의 60%를 밑도는 기준시가를 기준으로 상속·증여세를 냈다. 그런데 2019년부터 세법이 바뀌어 국세청이 감정평가를 통해 세금을 물리는 기준금액인 과세표준을 시세 수준으로 끌어올리기로 결정했다.

A씨 건물의 기준시가는 12억원. 감정평가를 통해 산정하면 과세표준은 23억원으로 높아진다. A씨 세무사는 A씨 건물을 성인 자녀에게 증여할 때 세금은 종전 3억1914만원에서 7억1780만원으로 3억9800만원(125%)가량 늘어나고, 배우자에게 증여하면 종전 1억3750만원에서 5억440만원으로 3억6600만원(267%)가량 증가할 것이라고 안내했다.

A씨는 “은퇴해서 임대 소득 외에 특별한 소득이 없는데 종부세, 재산세뿐만 아니라 건물 상속세, 증여세까지 늘고 있다. 이 모든 세금을 감당할 수 있을지 머리가 아프다”면서 한숨을 쉬었다.

▶‘꼬마빌딩’ 상속·증여세 어떻게 바뀌나

단독주택이나 소형 빌딩을 상속 또는 증여할 때 감정평가를 통한 과세표준이 적용됨에 따라 상속·증여세가 대폭 늘어난다.

정부가 2019년 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반 건물에 상속·증여세를 매기는 기준을 기준시가가 아닌 감정평가액을 적용하기로 세법을 바꾸면서다.

흔히 말하는 ‘꼬마빌딩’은 그동안 시세의 60%를 밑도는 기준시가를 기준으로 상속·증여세를 냈다. 그러나 앞으로는 국세청이 감정평가를 통해 세금을 물리는 기준금액인 과세표준을 시세 수준으로 끌어올리기로 했다.

그동안 단독주택이나 소형 빌딩 같은 일반건물은 아파트나 오피스텔 등과 달리 건물 크기와 유형이 제각각이고, 비슷한 매매 사례를 찾기 어려워 기준시가를 실거래가 대신 사용해왔다. 빌딩 소유자들은 건물을 증여할 때 시가보다 훨씬 낮은 기준시가로 증여세가 부과되기 때문에 이를 절세 수단으로 활용해왔다. 예를 들어 현금 100억원을 증여할 때보다 100억원 시세의 꼬마빌딩을 증여하는 것이 훨씬 더 이득이다. 꼬마빌딩은 시세보다 낮은 기준시가를 기준으로 세금을 적용하기 때문에 현금의 경우 전액이 증여세 과세 대상이지만, 빌딩 증여는 현금 때보다 절반으로 줄일 수 있는 셈이다.

그러나 이번에 정부가 기준시가 대신 감정평가를 새로 해서 시세와 비슷한 수준의 과표를 정한 뒤 세금을 부과하도록 함에 따라 사실상 빌딩 소유자의 증여세는 상당히 많이 오를 것으로 전망된다. 세무업계 시뮬레이션에 따르면, 감정가 23억원짜리 서울 논현동 다가구주택을 배우자에게 증여하면 기존 세금 9300만여원보다 4억원 넘게 부담이 늘어나고, 서초동 38억원짜리 건물 소유자는 배우자와 자녀에게 상속할 때는 2억3000만원을 더 부담해야 한다. 통상 실거래 가격을 100이라고 보면 기준시가는 60~70% 정도이고, 감정평가를 반영하면 통상 80~90% 내외라는 것이 세금·회계업계의 설명이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 실제 건물을 대상으로 시뮬레이션한 결과, 서울 서초구 서초동 A건물은 세금이 대폭 상승한다. 기준시가 21억원짜리 건물은 감정평가를 통해 산정한 과세표준이 38억원으로 높아진다.

자녀에게 증여하면 세금은 종전 6억4020만원에서 13억7255만원으로 7억3000만원(114%)가량 높아지고, 배우자에게 증여하면 종전 4억2680만원에서 11억580만원으로 6억7900만원(159%) 늘어난다. 배우자와 자녀 1명에게 상속할 때는 종전 1억5105만원에서 3억8380만원으로 2억3275만원(154%) 증가한다.

기준시가 11억2000만원 상당인 서울 강남구 논현동 단독주택을 감정평가하면 과표가 23억원으로 늘어난다. 배우자에게 증여할 때 이전에는 9312만원을 내면 됐지만 2020년부터는 5억440만원으로 세 부담이 무려 442%나 늘어난다. 성인 자녀 1명에게 증여하면 2억5996만원에서 7억1780만원으로 4억원 이상(176%) 늘어난다. 배우자와 자녀 1명에게 상속할 때는 5472만원에서 1억7385만원으로 약 218% 증가한다.

우 팀장은 빌딩 기준시가는 토지와 건물 기준시가를 합산해 적용했다. 또 증여는 다른 증여가 있을 경우 세율이 달라지므로 10년 동안 동일인에 대한 다른 증여가 없었다고 가정했다. 상속은 계산상 편의를 위해 금융재산 등 다른 상속재산은 없다고 가정했다.

감정평가액을 기준으로 하도록 세법은 개정됐지만, 감정평가 예산은 2020년부터 집행되기 때문에 실제 건물이 감정평가액을 적용받는 것도 2020년 이후가 될 예정이다. 정부는 비주거용 일반건물 감정평가 관련 예산에 24억원을 반영했다.

국세청 관계자는 “2019년 상속, 증여를 신고하더라도 신고내역을 보고 기준시가와 차이가 큰 경우에는 2020년 감정평가를 적용해 과세할 수 있다”고 했다.

단 국세청은 모든 일반 건물에 감정평가액을 적용하는 것은 아니라고 설명했다. 국세청 관계자는 “시가와 차이가 많이 나는, 과세형평성 지적이 떨어진 곳 위주로 감정평가액을 적용할 예정”이라면서 “그 차이가 어느 수준인지, 감정평가를 적용하는 규모 등은 아직 확정되지 않았다”고 설명했다. 그래도 건물 소유주들은 세금 부담 걱정을 호소한다. 서초동 건물 소유주 B씨는 “감정평가액 적용 대상이 확정되지 않았다는 사실이 더욱 불안감을 키운다. 시가와 차이가 얼마 정도 나야 감정평가액이 적용되는지가 명확해야 건물 소유자들도 대책을 세울 텐데, 상속 증여를 계획하려다가도 모든 게 불명확하니 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 하소연했다.

▶‘부자세금’ 내게 된 마포 김 과장

지난 2년간 서울 아파트 값이 크게 오르면서 ‘부자세금’으로 알려진 ‘종합부동산세’(종부세) 부담도 커지고 있다. 최근 종부세 고지서가 발송되면서 서울 주택 소유자들 사이에서 ‘악’ 소리가 났다.

서울 마포구 래미안푸르지오 아파트에 사는 직장인 박진찬 씨(49)도 올해 처음으로 종부세를 내게 됐다. 박 씨가 사는 집은 2018년까지만 해도 공시가격이 8억원이었지만 최근 집값이 10억원으로 뛰면서 2019년 종부세 대상이 됐다. 박 씨는 종부세 22만원가량을 내야 하고, 재산세 등과 합치면 보유세로만 311만원을 내게 된다. 박 씨는 “직장 때문에 마포에서 대출을 갚으며 빠듯하게 살고 있는데 보유세가 이렇게 뛰니 당황스럽다. 이사 가고 싶어도, 다른 곳도 다 올라 난감하다”면서 “투기 세력을 잡겠다며 서울 집값을 다 올려놓고 왜 서민들 고통을 가중시키는지 모르겠다”고 했다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 고가 주택이나 토지를 갖고 있는 개인·법인을 대상으로 매기는 국세다. 고가 주택 기준은 9억원(1가구 1주택)인데, 2주택 이상 소유하면 합산 가격이 6억원만 넘어도 세금을 내야 한다.

정부가 지난 4월 서울의 아파트 공시가격을 14% 이상 올리는 2019년 공동주택 공시가격 인상안을 확정하면서 ‘공시가격 9억원 초과’ 아파트가 2018년 13만5010가구에서 2019년 20만3213가구로 51% 급증했다. 또한 2018년 ‘9·13 종합부동산대책’ 등을 통해 과세표준에 따른 세율을 0.5~2.0%에서 2019년부터 최대 3.2%로 높였고, 최저세율이 적용됐던 과표 6억원 이하도 3억~6억원 구간을 신설해 대상을 늘렸다.

실거주 목적의 1주택 소유자들의 세 부담이 크게 증가했다. 우병탁 신한은행 세무팀장의 시뮬레이션 결과, 전용면적 120㎡ 도곡렉슬은 공시가격이 12억원에서 14억2400만원으로 올라 종부세 부담이 74만원에서 122만원으로 48만원가량 늘었다. 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 공시가격이 10억1600만원에서 11억2000만원으로 올라 2018년(25만원)의 갑절에 가까운 48만원을 내게 됐다. 종부세만 계산한 것이라 재산세·지방교육세 등 보유세를 다 합치면 300만~600만원을 부담하게 된다.

집 한 채 있는 은퇴자들도 걱정이 커졌다. 60대 김 모 씨는 종부세 고지서를 받은 뒤 “세금으로 1000만원을 내게 생겼다”고 한숨을 내쉬었다. 강남 대치동 동부센트레빌(전용면적 161㎡)을 소유한 그는 2018년에 종부세 151만원을 냈지만 2019년 322만원을 내게 됐다. 앞서 지난 7월과 9월에도 2019년보다 약 50만원씩 오른 총 638만원의 재산세를 냈다.

실거주 수요자들 대상으로 ‘조세저항’ 의견이 크다. 우병탁 신한은행 세무팀장은 “집값이 올랐다고는 해도 바로 처분해서 사용하는 돈이 아니다. 고령자나 실수요 1주택자는 수백만원, 1000만원 가까이 세금 부담이 커지면 실생활에 지장이 크다”고 말했다.

▶고가 1주택 종부세 96%↑

다주택자는 억대 보유세 낼 수도

새해에도 종부세 인상이 예고된다. 정부는 지난 12월 16일 종부세 세율 상한 등을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 종합부동산세 세율을 올리고, 공시가격 현실화 내용을 담았다. 고가 1주택자, 3주택 이상 다주택자, 조정지역 내 2주택 소유자는 모두 ‘세금 폭탄’을 피할 수 없을 것으로 전망된다. 새로운 대책에 따르면, 종합부동산세 세율은 고가 1주택자가 기존 0.5~2.7%에서 0.6~3%로, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4%로 상향된다.

매일경제신문은 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 도움을 받아 종부세 개편에 따른 세 부담 변화를 가상으로 계산해 봤다. 이는 정부의 공시지가 현실화율을 반영하지 않은 계산이다. 그 결과 공시가격이 24억8000만원인 서울 아크로리버파크(전용 112㎡)를 소유한 1가구 1주택자의 2020년도 종부세액은 1125만원으로 2020년(572만원) 대비 96%가량 증가한다. 강남 래미안대치팰리스(84㎡)를 한 채 소유한 사람은 2019년 종부세 126만원가량을 부담했지만 98%가량 증가한 251만원가량을 내야 한다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자도 종부세 부담이 커진다. 서울 아크로리버파크(112㎡)와 잠실주공(82㎡)을 소유한 사람은 2019년 종부세 2986만원가량을 부담했지만 2020년에는 약 45% 증가한 4356만원을 내야 한다. 아크로리버파크(84㎡), 은마아파트(84㎡), 잠실주공(82㎡)을 소유한 3주택자는 2019년 종부세 3973만원가량을 냈다면 2020년에는 5041만원가량을 부담해야 한다.

정부가 이날 함께 발표한 공시가격 현실화 대책을 감안하면 종부세율 인상 효과는 증폭될 예정이다. 공시가격이 상승하면 종부세 산정에 사용되는 과표액이 늘어나 세 부담이 증가하게 된다.

정부는 현재 전체 평균 68.1% 수준인 공동주택 공시가격 시가반영률을 시세별로 차등을 둬 70~80%로 확대하겠다고 밝혔다. 9억~15억원의 공시가 현실화율을 70%, 15억~30억원에는 75%, 30억원 이상에는 80%를 적용하기로 했다. 부동산114에 따르면 9억원 초과 아파트는 서울 전체 아파트의 36%에 달한다. 15억원 초과 아파트도 15.7%나 있다. 서울 아파트 10개 중 3개는 공시가 현실화율 70%를 적용받고, 전체의 15%가량은 공시가 현실화율 75~80%를 적용받는다는 얘기다.

과세 기준이 되는 공시가도 오르고 종부세 세율도 상향돼 1주택자의 부담도 커진다. 광장극동2차(84㎡)는 2019년 공시가가 5억9700만원이었지만, 2020년 공시가 현실화율 70%를 적용받아 9억1000만원으로 상승한다. 이에 따라 2019년에는 종부세 대상이 아니었지만 2020년에는 종부세 13만원을 비롯해 보유세 185만원을 내야 한다.

단 정부는 2020년도 공시가격은 지나친 급등이 없도록 각 금액대별로 전년 현실화율 대비 일정 부분 이상 상승하지 못하도록 상한을 두기로 해 실질적으로는 일괄적으로 모든 아파트가 70~80% 현실화율을 적용받지는 않을 것으로 보인다.

▶ ‘억울한’ 2주택자, 급증한 세부담에 울상

이번 대책에 따르면, 3채 이상 소유한 ‘다주택자’ 외에 서울과 수도권 등 조정지역에 주택을 2채 보유한 사람도 강화된 종부세의 타깃이 되면서 2주택자가 급증한 세 부담을 호소하고 있다. 실제 집을 한 채만 가지고 있다가 고향 집을 상속받는다거나, 이사를 가기 위해 일시적 2주택이 됐다가 집을 팔 시간을 놓친 사람 등이 “3채 이상 다주택자와 비슷한 수준으로 종부세를 적용받으니 세금 부담을 감당할 수 없다”는 반응이 나오고 있다.

예를 들어, 아크로리버파크(112㎡)·잠실주공(82㎡) 2채를 가진 사람과 아크로리버파크·잠실주공·은마아파트(84㎡)까지 총 3채를 가진 사람의 종부세와 보유세를 비교해보면, 두 채의 경우 2019년 종부세 2986만원을 냈지만 2020년에는 107%가량 올라 6186만원을 내야 한다. 보유세도 2019년 4864만원에서 86% 올라 9087만원을 내야 한다. 반면 3채를 가진 경우 종부세는 77% 상승해 7066만원, 보유세 9956만원(62% 상승)을 부담해야 한다. 3채 소유한 사람은 2채 소유한 사람보다 은마아파트를 한 채 더 가졌지만 종부세 상승률은 77%에 그쳤다. 두 경우 모두 종부세 증가액은 3000만원가량이지만, 상대적으로 2채 가진 경우 상승률이 107%여서 부담이 더 증가한 셈이다.

아크로리버파크(84㎡)·은마(84㎡)를 가진 사람과 3채 소유자를 비교해 봐도 2채의 경우가 더 큰 상승폭을 보였다. 아크로리버파크와 은마아파트를 가진 사람은 2019년 종부세 1918만원을 냈지만 2020년에는 4141만원을 내야 한다. 종부세만 115% 상승했고, 보유세는 3213만원에서 6154만원으로 91% 가까이 올라갔다. 가상 계산에서 세 아파트의 2020년 공시가격은 집값 상승을 감안해 전년 공시가 대비 30% 상승한 것으로 가정했다.

우병탁 팀장은 “증가 금액 자체를 놓고 보면 당연히 3채 소유자가 더 크지만, 증가율만 보면 2채가 더 높다. 2채 소유자들의 심리적 부담도 커질 것”이라고 말했다. 위 사례에서 2채와 3채의 경우 모두 과세표준 네 번째 구간(50억원 이하·2.00% 세율)에 적용된다. 우 팀장은 “결국 세금의 차이는 이 네 번째 구간에 얼마나 많은 금액이 포함되느냐인데, 서울 아파트 2채도 3채 소유자와 같이 네 번째 구간에 포함돼 2.00% 세율을 적용받는 금액이 늘었기 때문에 세금 부담이 커졌다”고 했다. 이어 우 팀장은 “200㎖ 컵에 20㎖가 추가된 것과 500㎖ 컵에 40㎖가 추가된 경우 40㎖가 더 용량은 많지만 파장이나 영향력은 20㎖가 200㎖에 추가된 경우가 더 크게 느껴지지 않겠냐”면서 “2019년에 이어 2020년까지 강화된 종부세에 2주택자들의 심리적 부담이 클 것”이라고 했다.

조정대상지역 2주택자 세 부담 증가율 상한은 현재 200%에서 300%로 확대된다. 세 부담 증가율 상한제는 세제 개편에 따라 납세자가 감당할 수 없을 정도로 세 부담이 순식간에 증가하는 것을 막기 위한 제도다. 2018년 9·13 대책에 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자의 증가율 상한을 기존 150%에서 300%로 동시에 끌어올리는 방안이 포함됐지만 국회 심사를 거치는 과정에서 2주택자 세 부담 증가율은 200%로 조정됐다.

[이선희 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제112호 (2020년 1월) 기사입니다]
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