오피스텔은 상가와 함께 대표적인 수익형 부동산 상품이다. 1억원 안팎의 금액으로도 투자할 수 있어 상가나 중소형빌딩 등 다른 수익형부동산에 비해 진입장벽이 낮고, 입지가 양호할 경우 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다.

하지만 최근 몇 년간 오피스텔 공급이 급증하면서 공급과잉에 대한 우려의 목소리가 높다. 공실률이 늘어나면서 오피스텔이 더 이상 매력적인 수익형부동산이 아니라는 지적도 있다.

실제로 부동산114에 따르면 지난 2010년 1만3558실에 불과했던 오피스텔 분양물량은 지난해 6만5615실까지 치솟았다. 올해도 오피스텔 공급은 이어져 6만 실을 넘길 전망이다. 분양 증가는 입주 증가로 이어져 2010년 7400실에 그쳤던 오피스텔 입주물량은 올해 4만 실을 넘기고 내년에는 약 4만5000실에 이를 것으로 보인다.

▶3년간 14만실 공급…임대수익률 하락 추세 공급이 집중되다 보니 수익률이 떨어지고 있는 것도 사실이다. KB국민은행에 따르면 2011년 연 5.7%였던 오피스텔 임대수익률은 줄곧 하락해 지난 9월말 5.23%까지 떨어졌다. 오피스텔 공급이 단기간 집중된 대표적인 지역으로는 서울 마곡지구와 문정지구, 평택, 동탄 등이 거론된다. 공급보다 수요가 부족하다 보니 이들 지역에서는 오피스텔 수익률이 다른 지역보다 더 떨어지고 있는 것으로 전해졌다. 월세 70만원 정도를 기대하고 투자했지만 실제로는 30만~40만원 밖에 받지 못하고 있다는 얘기다.

오피스텔 시장이 단기 공급 과잉으로 어려움을 겪고 있지만 부동산 전문가들은 여전히 매력적인 투자 상품으로 꼽고 있다. 실제로 서울·수도권만 해도 지하철역과 가깝거나 업무지역·대학과 인접한 곳은 오피스텔에 대한 수요가 여전히 많다. 오피스텔 투자 전에는 반드시 입지와 배후 수요에 대해 꼼꼼한 체크가 필요하다.

1인 가구가 지속적으로 증가하고 있는 것도 오피스텔 투자 전망을 밝히고 있다. 통계청 인구주택통계에 따르면 2010년 총 가구 중 23.9%였던 1인 가구 비중은 2015년 27.2%까지 치솟았다.

1인 가구 중 상당수는 비교적 시설과 입지가 좋은 오피스텔 거주를 선호한다. 은행 1년 정기예금 금리가 1.5% 수준인 점을 감안하면 현재 5%대 수준인 오피스텔 수익률이 결코 낮은 게 아니다. 공실 리스크를 감안한다고 해도 은행에 돈을 넣어두는 것보다는 2배 이상 수익을 기대할 수 있는 상품이다. 오피스텔 투자를 고려하고 있다면 좋은 상품을 고르는 것보다 중요한 것은 없다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “어차피 오피스텔 월세는 많이 받아도 70만~80만원”이라며 “굳이 강남에 비싼 오피스텔을 분양받을 필요가 없다”고 조언했다. 오피스텔 수익률은 임대인의 투자금과 월세에 따라 결정되는데 비싼 오피스텔을 산다고 월세를 많이 받을 수 있는 시장이 아니라는 지적이다.

▶비싼 강남보다 신도시 역세권 오피스텔 수익률 높아

실제로 서울 강남에 분양하는 원룸 오피스텔은 보통 2억원이 넘는데 보증금 1000만원·월세 70만원에 시세가 형성돼 있다. 반면 부천 중동의 역세권에 들어서는 A오피스텔의 경우 분양가는 1억4000만원이며 보증금 1000만원·월세 50만원에 임대가 가능하다. 오피스텔 투자금이 모두 임대인 자금이라고 하면 강남 오피스텔 수익률은 연 4.4%지만 부천 오피스텔 수익률은 연 4.6%로 더 높다.

오피스텔 투자 시에는 취득세, 부가가치세, 임대소득세, 양도소득세 등 각종 세금도 고려해야 한다. 오피스텔 세제는 워낙 복잡하고 어렵기 때문에 투자 전에 꼼꼼하게 따져보지 않으면 수익률에 큰 마이너스 요인이 된다.

오피스텔은 우리 법 체계에서는 주택이 아니라 업무시설로 분류된다. 따라서 가만히 두면 과세당국에서는 오피스텔을 사무실로 인식하고 세금을 부과한다. 사무용으로 임대를 주는 경우 원칙적으로 임대인은 일반임대사업자 등록을 내야 한다.

반면 주거용으로 임대를 주려고 하면 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 일반임대 의무기간은 10년이며 주거용 임대 의무기간은 4년이다.

일반임대사업자는 오피스텔을 분양받을 때 4.6%의 취득세를 납부해야 한다. 분양가가 1억원이라면 취득세는 460만원으로 같은 조건의 아파트(110만원)보다 4배 더 많다. 반면 주택임대사업자는 85~100% 취득세 감면을 받을 수 있다. 주택임대사업자 등록을 내는 경우 정부에서 주는 혜택이다.

일반임대사업자는 오피스텔 분양가의 7%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있지만 주택임대사업자인 오피스텔 임대인은 부가세 환급을 받을 수 없다.

오피스텔 분양가가 1억원이라면 약 700만원으로 큰 금액이다. 이 때문에 오피스텔을 주거용으로 임대를 주고 있는 많은 임대인들은 부가세를 환급받기 위해 사무실로 임대를 주는 것처럼 꾸미는 경우가 많다. 이 경우 오피스텔 임대인은 임차인의 전입신고를 막는다. 임차인이 전입신고를 하는 순간 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다는 사실이 발각돼 부가세를 추징당하기 때문이다. 사실 오피스텔 세금 문제의 핵심은 양도소득세에 있다.

오피스텔은 앞서 설명한 것처럼 가만히 두면 주택이 아니라 사무실로 분류된다. 임대인이 이미 다른 주택을 한 채 보유하고 있는 상황에서 오피스텔을 취득해 주택임대사업자 등록을 하면 1가구 2주택이 된다. 이때 임대인이 기존 보유 주택을 3년 안에 팔지 않으면 양도세를 내야 한다.

반면 임대인이 일반임대사업자 등록을 내거나 등록을 하지 않고 주거용으로 임대를 주는 경우에는 오피스텔은 세법상 주택으로 분류되지 않아 임대인은 1가구 1주택이기 때문에 비과세 조건(9억원 이하·2년 이상 보유)만 충족하면 양도세는 내지 않아도 된다.

사정이 이렇게 때문에 많은 오피스텔 임대인들은 주택임대사업자 등록을 내지 않고 주거용으로 임대를 주고 있다. 즉 취득세를 더 내더라도 부가세를 환급받고 추후 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 전략이다.

오피스텔 임대소득세는 사무용이냐 주거용이냐에 따라 다르다.

사무용으로 임대를 주면서 일반임대사업자 등록을 했다면 기존 소득에 합산해서 세금이 부과된다.

반면 주거용으로 임대를 주면 임대소득이 연 2000만원을 넘지 않을 경우 따로 세금을 내지 않아도 된다. 당초 내년부터 2000만원 이하 임대주택 소득에 대해서 단일·분리과세 방안이 추진됐지만 세법 개정안이 연말 국회를 통과하면 2018년까지 연장된다.

[문지웅 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제75호 (2016년 12월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]