최근 부동산경매와 관련된 기사들을 보면 경매 낙찰 건수가 역대 최저치를 기록하고 있다고 한다. 부동산시장의 활황으로 인해 경매시장으로의 물건 유입이 감소된 것이란 분석이다. 결론적으로 경매시장으로 들어오는 물건 공급량이 적어지면서 상대적 수요 증가로 낙찰률은 36.3%로 전달보다 상승하고 지난 1월의 평균 응찰자 수는 4명으로 전월 대비 0.3% 증가를 했지만, 낙찰가율은 오히려 약 2.9% 감소했다.

부동산 활성화 대책으로 인해 부동산이 살아나면서 경매시장까지 유입되는 부동산들이 감소해 경매 물건이 적어졌고 상대적으로 응찰자 수는 많아졌지만 낙찰가율은 더 감소하고 있어 경매투자의 수익성이 더욱 높아질 것이라는 추측을 할 수도 있다.

경매시장이 대중화되고 있는 이 시점에서, 경매에 관심을 갖은 초보자 대부분이 투자 대상으로 지목하는 것이 바로 아파트 종목이다. 그리고 권리 관계가 간단한 난이도 ‘하(下)’ 물건들에 80% 이상의 투자자가 몰린다.

낙찰가율이 낮아지고 있다고 하더라도 경매 물건의 감소폭이 더 크다. 경매투자자의 다수가 투자하는 환금성 좋은 아파트 등 난이도가 낮은 물건들은 경매 제도를 통해 시세 차익을 남기기는 여전히 만만치 않음을 강조하고 싶다.

매각가율을 보면 감정평가금액 대비 90% 이상의 매각가율을 기록한 물건들이 수두룩하다. 감정평가금액 대비 82%를 기록한 물건도 있지 않냐고? 안타깝게도 감정평가금액은 말 그대로 감정평가된 금액이지 실제 거래 시세와는 다를 때가 많다. 결국 ‘수도권+아파트+중소형평수+권리 관계 깨끗함+환금성+교통’ 등 좋은 조건을 갖춘 물건일수록 일반 매매시장에서의 급매가와 거의 비슷한 금액에 낙찰되고 있다는 점을 꼭 명심하자.

지난 5년간 경매시장에서 경매투자자들의 움직임과 결과들을 보았을 때, 과도기에 있는 일반 아파트 경매 물건에서 더 나아가 지식을 쌓고 특수한 물건(권리상 하자의 가능성을 인식하고 초보자들 입찰수가 상당히 낮아 저가 낙찰되는 물건) 쪽으로 많은 투자자들이 응찰을 하고 있다.

이 말은 투자자들의 지식 수준이 갈수록 높아지고 있음을 뜻하는 것이고, 일반 아파트 경매 물건의 경우 여전히 과도기에 놓여 있다는 것을 반사적으로 증명하기도 한다.

2015년 경매 물량은 지금과 같은 모멘텀으로 지속되어 물량이 줄고 낙찰가율은 높아질 것이라고 예상되지는 않는다. 2014년의 각종 부동산 활황을 위한 대책으로 시장이 살아났기 때문에 경매 물량이 줄었고 경매에 처한 채무자들이 부채를 갚고 경매를 변경 혹은 취하하는 등의 경우가 늘어나 현재 물량이 줄었다는 결론이 앞으로도 지속되지는 않을 것이다.

작년의 부동산 대책들의 주요인은 DTI와 LTV 등을 대폭 완화해 부동산 거래를 활성화시켰다는 것이 포인트다. 이 말은 가계부채의 증가가 아니라 부채를 활용하게 하고, 일시적 작은 혜택들로 거래를 활성화시켰던 것이지 부동산시장이 살아난 것은 아니다.

가계 소득의 증가와 함께 가계 부채를 늘린 것이 아니기 때문에 근본적으로 현금흐름을 원활하게 만들기 위한 건강한 대책이 나오지 않는다면, 잠시 부동산 거래가 활황세처럼 보였던 크기만큼 경매물량으로 쏟아질 것이다. 개인적인 의견으로는 곧 경매 물량은 다시 쏟아지기 시작할 가능성이 클 것으로 보인다.

2015 경매투자 포인트 5 ➊ 단독주택은 ‘블루오션’ 각자의 라이프스타일을 추구하는 정도가 커지고, 웰빙에 뒤이은 힐링바람의 영향이 단독주택의 낙찰가율을 3년째 높여주고 있고 인기는 지속적으로 상승하고 있다. 하지만 경매시장에서 그 인기의 상승도만큼 낙찰가율은 높아지지 못하고 있으므로 단독주택 경매물건에 대해 조금 더 공부를 하고 투자를 해보는 것도 유리한 투자 방향이 될 것으로 보인다.

➋ 2006년 이전 소형아파트 유심히 일반 경매 물건 중 경매투자자 80%가 몰리는 아파트의 경우는 2006년부터 이미 전국적으로 주택보급률이 100%를 초과했다. 즉 가구 수보다 보급주택량이 더 많다는 것이다. 이렇게 2006년을 정점으로 하여 경기가 쇠퇴기에 들어가고 있음에도 건설업계는 지속적으로 아파트를 건축하였고 분양가로 인해 한번 큰 버블붕괴를 경험한 바 있다.

하지만 인플레를 감안하여 대한민국 아파트는 버블이 쌓이기 이전 2001~2002년까지 아파트가격으로 다시 하락할 수밖에 없다. 즉 현재 어깨에서 조금 더 가격이 하락했을 뿐이기 때문에 부실한 부동산 바닥론을 믿고 아파트라는 자산이 다시 크게 상승할 것이라고 생각하면 안 된다. 수많은 대책으로 부동산가격을 떠받치고 있지만, 분명 현재와 같은 방법들로는 한계가 드러날 것이기 때문이다.

아파트 투자를 하려면, 인구구조상 여전히 대형평수는 투자가치에서 순위를 뒤로해야 한다. 그리고 2006년 이전에 건축된 아파트들을 타깃으로 하여 국토교통부 실거래가를 확인한 뒤 어느 정도 버블이 한 번 붕괴되어 큰 폭의 하락은 없을 자산인가 신중하게 전망한 뒤 입찰하기를 권한다.

➌ 도시형 생활주택 투자는 조심해야 도시형 생활주택의 경우는 더 신중해야 한다. 경매 낙찰가율은 아파트와 같이 상당히 높지만 실제로 도시형 생활주택의 수익성은 평균적으로 그리 높지 않은 상태다. 환금성도 낮은 편이므로 초보자가 투자하기는 쉽지 않다.

➍ 평택 찍고 군산~부안 돌고 경기도 평택 지역의 경매 물건은 지역적으로 상당히 가치가 크고 좋은 전망을 할 수 있다.

삼성산업단지 주변의 경매 물건에 조금 더 관심을 갖길 바란다. 전북 군산~부안까지 이어지는 새만금 간척사업은 오랜 소송으로 인해 잠시 투자자들에게 외면 받았다. 가격도 하락했다.

하지만 소송에서 승소하면서 도시기본계획을 수정했고 향후 토지 가치가 지속적으로 상승할 수 있는 기대를 갖고 있기 때문에 경매 물건으로도 해당 지역의 부동산을 관심 있게 볼 필요성이 있다.

➎ 지방 재개발 지역투자 다시 보기 대한민국 전 국토를 대상으로 한 국토종합계획과 하위 계획인 각 특별시·광역시·시·군의 세부계획인 도시기본계획을 통하여 앞으로 개발될 수밖에 없는 투자 포인트에 투자해야 한다. 다만, ‘개발될 수밖에 없는’이라고 말한 것은 실효성이 높은 물건을 찾아야 한다는 얘기다.

예를 들어 허허벌판 지역에 ‘재개발사업’에 대한 호재가 예상되어 있다고 하여 무작정 투자를 하면 안 된다. 재개발 사업은 토지뿐만 아니라 건물까지 전부 철거하고 다시 개발하는 것이기 때문에 보상 문제와 철거비용 등 막대한 비용이 들어간다. 하지만 지방은 건물이 없는 논과 밭이 많기 때문에 재개발사업 구역으로 묶는다고 하더라도 비용 문제로 허허벌판의 토지에 ‘도시개발사업‘으로 진행을 하여 개발해 나갈 수 있음을 유의해야 한다.

[이성용 우리옥션 대표]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제54호(2015년 03월) 기사입니다]
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