요즘 투자 열기가 가장 뜨거운 곳은 개발이 진행 중인 서울 문정·마곡지구와 위례신도시, 세종시 등이다. 특히 위례는 투자자들이 몰리면서 상가 점포 분양가와 면적을 비공개로 하거나 층수만 정한 상태로 선분양하는 경우가 비일비재하다. 지자체로부터 분양 승인을 받기 전에 ‘사전청약’이라는 형태로 분양하고 ‘청약권’에 수천만원의 웃돈을 붙여 거래하는 모습도 쉽게 볼 수 있다. 위례 인근 중개업소에 따르면 트렌짓몰 안쪽 상가 1층 점포에는 위치에 따라 1000만~5000만원가량 웃돈이 형성됐다. 세종시는 지방인데도 상가 분양가가 강남 수준으로 껑충 뛰었다. 리스크 줄이는 게 첫째 과제 문제는 상가 투자가 쉽지 않다는 것이다. ‘1주, 2땅, 3상’이라는 말도 있다. 주택 투자가 가장 쉽고 그다음 고수가 땅에 투자하고 상가는 최고수가 도전하는 영역이라는 뜻이다. 특히 정부가 상가 건물 임대차 보호법을 개정해 임차인의 권리금을 보호하기로 하면서 투자자들의 고민이 깊어지고 있다.

앞으로 기존 상가를 매입한 투자자(건물주)는 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 져야 한다. 또 기존 임차인이 소개한 새 임차인과 계약하고 5년간 임대차 계약을 보장해줘야 한다.

이런 ‘권리금 리스크’를 최소화하려면 어떻게 해야 할까.

1. 권리금 리스크 없는 신규 상가 노려라 우선 권리금 걱정이 없는 신규 분양 상가를 눈여겨보면 좋을 것 같다. 위례와 동탄, 마곡지구 등 수도권 택지지구에서 분양하는 상가를 주목할 만하다. 김은진 부동산114리서치 팀장은 “택지지구에 공급되는 상가는 상권 형성 초기에 배후 수요를 선점할 수 있어 임대수익은 물론 시세 차익도 기대할 수 있다”며 “당분간 정부가 택지지구 조성을 중단한 만큼 아파트와 더불어 상가도 희소가치가 높아질 것”이라고 말했다. 1억~3억원 정도 소액 투자가 가능한 LH(한국토지주택공사)의 단지 내 상가도 연말까지 하남 미사, 성남 여수 등 수도권과 혁신도시에서 입찰을 진행할 예정이다.

2. 단독주택 매입해 상가로 리모델링 단독주택을 사서 상가로 바꾸는 것도 방법이다. 지금까지 상가 투자의 정석은 강남역이나 명동, 홍대 등 인기 상권의 대로변에 있는 번듯한 건물을 매입하는 것이었다. 하지만 최근엔 이면도로에 위치한 조용한 단독주택을 상가로 리모델링하는 투자가 늘고 있다.

제2의 가로수길로 주목받고 있는 용산구 이태원동 경리단길이나 마포구 합정동, 서교동 등 이면도로에 있는 단독주택을 매입해 상가로 용도 변경한 뒤 맛집, 베이커리, 패션, 잡화 등 트렌디한 가게를 운영하는 세입자를 구하는 식이다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 “페이스북과 카카오톡 등 모바일 메신저나 블로그를 통해 맛집을 찾아다니는 젊은 층이 늘어나면서 조용하고 이국적인 분위기가 풍기는 ‘뒷골목 상가’가 주목받고 있다”며 “매매가가 대로변 건물보다 저렴한데 임대료는 비슷한 수준이어서 수익률 측면에서도 이면도로 상가가 높은 경우가 많다”고 말했다.

3. 경매 상가 낙찰 받기 경매로 상가를 낙찰 받으면 권리금 부담이 없다. 1순위 근저당이 걸려 있는 상가가 경매시장에서 거래된 경우 기존 임차인은 권리금과 대항력(기존 임대차계약을 주장할 수 있는 권리)을 인정받지 못한다. 대체로 시세 대비 30% 이상 저렴하게 매입할 수 있는 것도 경매의 장점이다. 다만 경매로 나온 상가의 ‘비하인드 스토리’를 확인한 뒤 투자해야 낭패를 보지 않는다. 임차인을 구하기 어려운 입지나 층수에 있는 물건이 경매에 나올 가능성이 있어서다.

4. 재건축될 만한 기존 상가 고르기 재건축이 될 만한 상가를 고르는 것도 괜찮을 것 같다. 이번 권리금 법제화 조치에선 건물주가 상가건물을 ‘구조 안전상’을 이유로 재건축하거나 철거할 때 기존 임차인의 권리금 보호의무를 별도로 두지 않았다. 상가 건물은 안전진단 연한이 없다. 5층 이하 빌딩은 건물주가 필요하다고 판단하면 재건축이 가능하다.

오피스텔 공급과잉 우려, 옥석 가리기 필수 수익률 눈높이를 조금만 낮추면 오피스텔에 관심을 가져볼 만하다. 공급과잉 우려가 있지만 직장인과 대학생 등 임대 수요층이 탄탄하거나 분양가가 저렴한 오피스텔은 잘 고르면 연 5% 안팎의 수익률을 기대할 수 있다. 부동산114에 따르면 올 3분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.73%로 나타났다. 서울 오피스텔 수익률도 2007년 이후 하락세를 보이고 있지만 올 3분기 5.31%로 5% 선을 유지하고 있다. 저금리 시대에 비춰보면 결코 나쁘지 않은 수치다. 9·1대책 등 정부가 부동산 규제 완화 대책을 발표하면서 투자 심리가 살아나자 2·26 주택임대차 선진화방안 이후 위축됐던 오피스텔 신규 분양 물량이 다시 나오고 있다.

특히 최근 복합단지에 들어서는 오피스텔이 크게 늘고 있다. 복합단지에 포함된 오피스텔은 한 단지 내에 아파트나 호텔 등과 함께 건립된다.

이 때문에 상업지역에 ‘나 홀로’ 들어선 오피스텔보다 주차장 면적이 넓고 커뮤니티 시설과 조경이 뛰어난 게 장점이다. 단지 내 아파트값이 오를 경우 오피스텔도 동반 상승할 가능성도 있다. 서울 구로동에 분양하는 ‘구로 디지털 효성해링턴타워’와 경기 용인시 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’, 송도국제도시 ‘송도캠퍼스타운 스카이’, 부산 연산동 ‘더샵 시티애비뉴 1·2차’ 등이 대표적이다. 부동산114에 따르면 10월부터 연말까지 오피스텔 5308실이 새로 분양될 예정이다.

오피스텔은 ‘옥석 가리기’가 필수라는 의견이 지배적이다. 신규 분양도 있지만 입주 물량이 봇물 터지듯 쏟아진다. 지난 3분기 입주물량만 전국 1만5356실로 2004년 4분기 이후 최다를 기록했다. 4분기에도 1만4357실이 입주에 들어간다. 사정이 이렇다보니 전국 오피스텔 월세 시세도 하락곡선을 그리고 있다. 부동산114 관계자는 “입주 물량이 집중된 지역은 시세 조정이 불가피하다”며 “직장인 수요가 꾸준한 도심과 분당권은 월세 가격이 오른 만큼 임대 수요가 많은 곳을 중심으로 접근해야 한다”고 말했다.

강남 중소형 빌딩 포화 강북을 보자 중소형 빌딩도 올 들어 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 인기 지역인 강남 일대는 한전부지 개발 호재 등으로 매물을 찾기 힘든 데다 매매가가 껑충 뛰었다. 이 때문에 뉴타운 해제 지역 등 그동안 비교적 주목을 덜 받은 강북 지역에서 ‘숨은 보석 찾기’에 나서는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다.

마포구와 동대문구 등은 과거 뉴타운으로 묶여 있어 거래에 일부 제약이 있었지만 뉴타운에서 해제되고 ‘박원순식’ 도시 재생사업이 본격적으로 추진되면서 매물이 쏟아지고 거래가 활발하다.

황종선 알코리아에셋 대표는 “마포구 연남동·신정동, 동대문구 이문동, 동대문시장과 인접한 종로구 창신동 등이 뉴타운에서 해제되면서 그동안 재산권 행사가 제한됐던 소형 빌딩이 줄줄이 거래가 이뤄지고 있다”며 “강남에서 입지가 좋은 중소형 빌딩은 매매가 상당수 이뤄졌기 때문에 투자자 관심이 강북으로 점차 이동하고 있다”고 말했다.

하지만 중소형 빌딩도 호락호락하지 않다. 수익을 거두려면 별도의 노력이 필요하다. 중소형 빌딩의 연 수익률은 4% 내외에 그친다. 대다수의 투자자들이 건물을 매입한 뒤 “언젠가 임차인이 들어오겠지”라며 방치하는 경우가 많아서다. 공실 때문에 머리 싸매는 건물주가 의외로 많다.

따라서 건물이 낡거나 트렌드에 뒤떨어지는 것으로 판단되면 과감하게 리모델링을 하고 새 임차인을 유치하는 등 일종의 관리가 필수다.

분양형 호텔 투자 주의해야 분양형 호텔은 투자에 신중해야 할 것 같다. 현재 제주도는 물론 서울 명동 등 곳곳에서 분양형 호텔 분양이 진행 중이다. 올 상반기까지만 해도 강남3구(강남·서초·송파)와 분당에 거주하는 투자자들에게 큰 인기를 끌었지만 지금은 시들해졌다.

특히 지분등기인지 구분등기인지를 반드시 확인해야 하며 이왕이면 구분등기가 낫다.

지분등기는 등기부에 객실번호가 명시되지 않고 호텔의 지분으로 표기되는데 추후 처분하기가 상당히 어렵기 때문이다. 호텔마다 8~11%의 수익률을 제시하지만 실제로는 잘해야 6% 안팎일 것이라는 게 업계의 시각이다.

호텔은 특히 감가상각이 큰 상품이어서 추후 리모델링 비용이 추가로 발생할 가능성이 높다. 한 분양 관계자는 “단기간에 집중적으로 공급된 탓에 임대 환경이 악화될 가능성이 크다”며 “대다수가 장밋빛 수익률을 주장하지만 내년부터 되는 곳과 안 되는 곳으로 양극화가 벌어질 것”이라고 말했다.

[임영신 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제50호(2014년 11월) 기사입니다]


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