서울 고급 아파트 시장에 지각변동이 일고 있다. 고가 주택이 몰려 있는 강남이 아니라 강북에서 3.3㎡당 5000만원이 넘는 아파트가 등장했다. 용산구 한남동 옛 단국대 부지에 들어선 한남더힐이 조만간 분양 전환을 거쳐 시장에 데뷔한다. 서울 강남·북을 통틀어 고급 주택 대명사로 꼽히는 삼성동 아이파크와 강북 성동구 성수동1가 갤러리아 포레의 아성을 넘어설 지 주목된다. 이들 아파트는 고급 주택의 요건을 골고루 갖췄다. 그렇지만 자세히 들여다보면 저마다 강점이 다르다. 부동산 전문가들은 △입지(교통·교육·편의시설 등)는 물론이고 △주변 시세 △조망권 △녹지 비율 △ 대지 지분(용적률) △내외관 고급화 △ 미래 가치 등을 따져봐야 한다고 말한다. 세 아파트의 장단점을 비교해보자.

삼성동 아이파크 빠지는 게 없는 강남 랜드마크 삼성동 아이파크는 지하3층 지상46층 3개동 총 449가구로 구성됐다. 전용면적 145~269㎡ 9가지 평면으로 이뤄졌다. 2004년 입주한 이 아파트는 도곡동 타워팰리스에 버금가는 고가 아파트로 불린다. 분양 당시 아파트 가격은 3.3㎡당 1300만~1500만원이었지만 현재 4500만~4600만원 수준으로 3배가량 뛰었다. 삼성동 중개업소에 따르면 전용면적 195㎡ 매매가는 40억~44억원을 호가하며 전용 167㎡는 30억~32억원 선에서 시세가 형성됐다. 삼성동 아이파크는 ‘팔방미인’아파트다. 우선 강남 노른자위 땅에 자리 잡고 있어 입지가 가장 뛰어나다는 평가를 받는다. 지하철 2호선 삼성역과 7호선 청담역을 도보로 이용할 수 있으며 영동대로, 봉은사로, 테헤란로, 올림픽대로 등이 가까워 서울 시내 이동이 편리하다.

강남 8학군에 속해 교육 환경이 뛰어나며 현대백화점, 갤러리아백화점, 잠실롯데백화점, 코엑스 쇼핑몰 등 편의시설도 풍부하다. 조망권도 일품이다. 3면 개방형으로 설계돼 거실과 안방에서 한강과 남산, 도심이 한 폭의 그림처럼 펼쳐진다. 아파트 천장 높이는 2.6m로 개방감을 극대화했다.

건폐율은 9%에 불과하고 동간 거리가 넓은데다 녹지비율이 무려 50%에 달해 단지가 매우 쾌적하다. 아파트 외관은 건물 외벽을 커튼처럼 덮는 ‘커튼월’ 공법이 적용돼 고급스럽게 지어졌다. 삼성동 S공인 관계자는 “2000년 초 건축됐지만 요즘 새 아파트에서 볼 수 있는 평면 설계와 아이템들이 일찍부터 도입돼, 살면 살수록 좋은 아파트로 정평이 나 있다”며 “부동산 침체 속에도 고액 자산가들의 수요가 많아 가격이 잘 떨어지지 않는다”고 말했다.

갤러리아 포레 올해 가장 비싸게 팔려 요즘 최고 실세로 통하는 아파트는 갤러리아 포레다. 성수동 뚝섬 일원에 자리 잡고 있으며 지하 7층~지상 45층 2개동 전용면적 168~271㎡ 총 230가구로 구성된다. 갤러리아 포레의 진가는 집값에서 드러난다. 강남구 도곡동 타워팰리스와 삼성동 삼성아이파크 등을 제치고 2년 연속 최고가 아파트 타이틀을 차지한 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~10월 거래된 아파트 단기 가운데 갤러리아 포레 전용면적 241㎡가 44억원으로 가장 비싸게 팔렸다. 전용면적 218㎡도 실제 39억~40억원에 거래됐다. 작년에도 전용 271㎡가 54억9000만원에 거래돼 최고가 아파트 자리에 올랐다.

갤러리아 포레가 비싼 이유는 조망이 좋아서다. 주상복합아파트지만 모든 세대가 남향으로 배치됐으며 3면이 개방돼 낮에는 한강과 서울숲을, 밤에는 한강 다리와 도심이 뽐내는 화려한 야경을 즐길 수 있다. 입지도 괜찮은 편이다. 주변에 학교나 편의시설은 다소 부족하지만 성수·영동대교를 건너면 강남과 연결돼 교통 여건이 좋다.

고급스러운 아파트 내외관도 몸값을 높여 놨다. 외관은 바다 위에 떠있는 요트의 돛을 주제로 바람의 흐름을 형상화했으며 내부는 건축계의 노벨상인 프리츠커상을 수상한 프랑스 건축가 장 누벨이 인테리어를 맡은 덕분에 유럽 분위기가 물씬 풍긴다.

아파트의 미래 가치가 더욱 높아질 것이라는 기대가 크다. 성수동 일대는 과거 대표적인 노후 공업지역이었지만 최근 패션·IT벤처기업들이 줄줄이 들어서면서 첨단산업단지로 탈바꿈하고 있다. 성수동 중개업소에 따르면 기업 임원이나 사업가들이 실거주하는 경우가 많으며 인적 네트워크를 쌓는 데 매력을 느껴 집을 계약하려는 수요가 적지 않다고 한다. 시공사인 한화건설 관계자도 “거주 뿐 아니라 기업 경영에 도움을 주고받는 비즈니스 성격이 강해지고 있다”고 말했다.

한남더힐 3.3㎡당 5300만원 새 강자 이들 아파트에 도전장을 던진 게 한남더힐이다. 지상3~12층 33개동 전용면적 59~244㎡ 총 600가구로 구성됐다.

한남더힐은 민간임대주택으로 2011년 초 입주 뒤 최소 임대의무기간(5년)의 절반이 지나면 일반 아파트로 분양 전환할 수 있다. 입주자들은 2016년 초에 분양 받을지 결정할 수 있다. 한남더힐은 적정 분양전환 가격을 놓고 시행사와 입주자들 사이에 갈등이 빚어져 현재 시행사가 책정한 감정평가금액을 토대로 분양 전환을 진행하고 있다. 분양전환 가격은 아파트 위치와 크기에 따라 각각 다르다.

부동산 업계에 따르면 △87㎡(이하 공급면적) 7억6000만원 △215㎡ 27억원 △246㎡ 34억원 △284㎡ 42억원 △302㎡ 57억원 △333㎡(복층) 69억원 △333㎡(펜트하우스) 76억원인 것으로 알려졌다. 분양가 기준으로는 사상 최고이며 펜트하우스의 경우 3.3㎡당 7500만원을 넘어서게 된다.

한남더힐은 용적률 120%인 저밀도 저층 주거지라는 점이 눈길을 끈다. 삼성아이파크와 갤러리아 포레의 용적률은 각각 296%, 399%로 건물 밀도가 높고 40층이 넘는 초고층이다. 한남더힐은 대지지분도 많은 편이다. 입지 여건은 호불호가 갈릴 수 있다. 단지 앞은 한강이고 뒤로는 남산과 매봉산이 있는 배산임수형이지만 주변에 학교는 물론 편의시설이 부족하고 역세권과는 거리가 멀다.

남산 1호 터널을 통해 광화문 등 강북으로, 한남대로를 건너면 강남으로 이동이 편리하지만 자가용이 필수다. 저층 아파트라 조망은 기대하기 어렵다.

하지만 인근에 각국 영사관이 모여 있어 보안이 철저하고 외국인들이 많이 사는 고급 주택들이 몰려 있어 조용하고 이국적이다. 한남동 H공인 관계자는 “폐쇄성이 가져다주는 은밀함을 선호하는 부자들도 많다”며 “강남의 기존 고가 아파트가 노후화되면서 강남과 인접한 강북 지역에 새로 지은 고급 주택을 찾는 수요가 늘어나는 추세인데다 삼성 아이파크와 갤러리아 포레와 비교하면 단독주택 같은 독특한 단지인 만큼 희소성 프리미엄이 붙을 것”이라고 말했다.

한편 부동산 전문가들은 업무와 교통·교육 여건을 중시하면 강남, 쾌적성과 프라이버시 보호, 안락함을 선호하면 강북으로 고급 아파트 수요가 나눠질 것으로 내다봤다.

[임영신 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제40호(2014년 01월) 기사입니다]<
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