대한민국을 대표하는 부촌인 압구정동 현대아파트가 지난 9월 인근 한양아파트와 동시에 안전진단에 들어가면서 7년 여를 끌어온 재건축에 다시 시동을 걸었다. 압구정지구는 강남 재건축 시장 최대 변수로 꼽히는 지역이다. 압구정 재건축이 본격화될 경우 강남 재건축 시장이 살아나고 동시에 침체의 늪에 빠져있는 주택 시장이 활기를 되찾을 것으로 전망된다. 재건축을 추진하는 쪽은 이번에야말로 절호의 기회라며 내년까지 관리처분인가를 받겠다는 구상이다. 하지만 아직 넘어야 할 산이 많은 것도 사실이다. 7년여 동안 풀지 못한 숙제는 아직도 곳곳에 남아있다. 압구정 재건축이 이번에는 순조롭게 진행될 수 있을까.

압구정지구 23개 단지 1만 여 가구 지난달 안전진단에 들어간 곳은 현대·한양·미성 등 압구정동 일대 23개 단지 1만 여 가구다. 1987년 입주한 미성2차는 재건축 연한을 충족하지 못해 이번 안전진단 대상에서 제외됐다. 압구정지구에는 1976년부터 현대 1~14차, 한양 1~8차, 미성 1~2차 등 총 24개 단지에 1만 335가구가 입주해 있다. 압구정지구는 크게 4개 주구로 구분되는데 가장 규모가 큰 2주구는 현대1·2차, 현대3차, 현대4차, 현대5차, 현대6차, 현대10차, 현대13차, 현대 14차 등 8개 단지 3859가구로 구성된다.

다음으로 규모가 큰 3주구는 현대 8차, 한양1~4차, 한양6차 등 6개 단지 2572가구로 구성되며 그 다음 1주구는 현대9차, 현대 11·12차 등 3개단지 1924가구, 4주구는 한얀5차, 한양7·8차 등 3개 단지 672가구로 각각 구성된다. 당초 압구정지구는 부동산 활황기였던 지난 2006년 통합개발로 추진됐다. 미성 1·2차를 제외한 현대·한양 아파트 전체 단지를 묶어서 통으로 재건축한다는 구상이었다. 오세훈 전 서울시장이 한강 르네상스 계획 일환으로 50층 이상 초고층 재건축사업을 추진하겠다고 나서면서 한껏 기대감을 키웠다.

하지만 2007년 말부터 불어 닥친 글로벌 금융위기 여파로 강남 재건축은 물론 전국 주택시장이 꽁꽁 얼어붙기 시작하면서 압구정 재건축도 무산됐다. 심리적 마지노선이던 3.3㎡당 4000만원이 무너지면서 압구정 재건축은 시계제로 상태에 빠졌다.

소형평형의무 해제·기부채납비율 축소 압구정 재건축은 지난 2011년 5월, 1대 1 재건축이 허용되면서 다시 활력을 찾기 시작했다. 기존에는 소형주택 의무비율 제도에 따라 전체 물량의 60%를 85㎡ 이하 소형주택으로 공급해야 했기 때문에 주민들의 불만이 컸고 사업을 확보하기에도 어려웠다. 서울시가 이런 장애물을 하나 제거해 준 것이다. 게다가 2012년 국회는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 통과시켜 주택시장 살리기에 나섰다. 이 법이 통과되면서 압구정지구는 2014년까지 재건축 관리처분인가를 받게 되면 시세차익에 대해 최대 50%까지 부과되는 ‘재건축부담금’을 면제받게 됐다.

강남 재건축을 위한 법이라는 비판이 제기된 것도 이 때문이다. 주민들 반대가 심했던 기부채납비율 문제도 해소된 상태다. 당초 서울시는 압구정지구 정비구역의 30%를 기부채납할 것을 요구했지만 지난 4월 박원순 시장이 ‘한강 중심의 도시공간 관리방향’을 제시하면서 최고층수를 35층 이내로 제한하는 대신 기부채납비율을 15%로 이하로 줄여줬다. 주민들이 요구했던 10%보다는 많지만 사업을 추진하는데 걸림돌이 되지는 않는 상황이다.

4월 발표에서 서울시는 통합개발 대신 단지별 재건축을 허용했다. 개별 재건축이 허용되면서 1900여 가구 규모인 신현대(현대 9,11,12차)는 다른 단지의 재건축 진행 속도와 관계없이 사업을 추진할 수 있게 됐다. 1대 1 재건축이 허용되고 기부채납비율은 줄어들고 개별 재건축이 허용되면서 압구정 재건축은 탄력을 받기 시작했다.

주민 동의·사업성 등 아직 문제 산적 일부 걸림돌이 제거되면서 압구정 재건축 시장은 조금씩 활력을 찾아는 분위기다. 부동산114에 따르면 압구정 재건축 아파트 월간 매매가 변동률은 올 1월 -0.91%를 기록했지만 4월부터 반등에 성공하면서 회복세를 보이시 시작했다. 7~8월 주춤하던 시세는 재건축 기대감이 커지면서 9~10월 다시 상승세를 보이고 있다. 압구정지구는 재건축초과이익 환수 면제를 받기 위해서는 내년 말까지 관리처분인가를 받아야하기 때문에 시간이 그리 많지 않다.

하지만 안전진단 결과가 올해 안에 나올지 불투명하다. 박원갑 KB국민은행 부동산팀장은 “한양 7차가 유일하게 조합설립인가를 받은 상태지만 가구수가 작아 5차, 8차와 합쳐서 재건축을 추진할 것”이라며 “단지별 이해관계가 달라 주민동의를 받는데 적지 않은 시간이 걸릴 수밖에 없다”고 내다봤다. 결국 압구정 재건축은 주민들이 얼마나 의지를 갖고 추진하느냐에 성패가 달려있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

박원갑 팀장은 “압구정지구에는 노년층이 많이 살아서 주민동의를 받기가 쉽지 않다”고 말했다. 전세를 주고 해외에 나가있는 주인이 많은 것도 주민 동의를 받는데 큰 걸림돌이 되고 있는 것으로 알려졌다. 개별적으로 큰돈을 들여 리모델링한 가구가 많다는 점도 재건축의 걸림돌로 지적된다. 한 부동산 전문가는 “압구정 아파트는 상징성이 커 꾸준히 매수세가 유입되기 때문에 일단 닻을 올린 재건축의 속도가 조금 더디다고 해서 과거처럼 시세가 요동치는 일은 없을 것”이라고 전망했다.

[문지웅 매일경제 부동산부 기자 사진 정기택 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제38호(2013년 11월) 기사입니다]


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