올해 상반기 경매 시장은 정부가 주택경기를 되살리기 위해 발표한 4.1 대책으로 북적였다. 부동산 회복에 대한 기대감과 취득세 감면 효과, 그리고 그동안 기회를 보며 매수 시기를 저울질 하던 사람들이 경매시장으로 몰려든 것이다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 상반기 경매에 참여한 총 응찰자는 3만7696명으로 역대 최대치인 2005년 3만4477명을 넘어섰다. 응찰자가 증가하면서 자연히 경매시장에 뭉칫돈도 몰렸다. 상반기 낙찰금 총액이 1조7364억원으로 2011년 역대 최대치 1조5024억원을 넘어섰다.

불황이 지속됨에 따라 경매물건도 늘어날 전망이다. 이에 따라 경매에 관심을 가지는 이들도 점점 증가할 것으로 보인다.

하지만 북적이던 경매시장은 6월 중순 이후 주춤하고 가격도 하향세로 접어들었다. 경매에서는 잔금을 치르고 취득세 감면 혜택을 받으려면 보름 정도가 걸려 6월 중순 이후부턴 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게 되자 ‘거래절벽’이 현실화 된 것이다. 이런 상황에서는 지나치게 높은 금액을 써내는 것은 금물이다. 무엇보다 정확한 전략을 가지고 입찰을 해야 한다.

아파트-현장에서 시세와 세입자 조사 철저히 요즘 시장상황에서 아파트로 시세차익을 남기기는 어렵다. 이 때문에 경매에 나온 아파트도 낮은 가격으로 내 집 마련을 하려는 사람들이 주로 찾고 있다. 하지만 틈새만 잘 찾으면 얼마든지 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 사 차익을 기대해볼 수 있다.

경기도 안양시에 사는 오정수 씨(가명, 45)가 대표적인 경우다. 오씨는 최근 경매를 통해 시세보다 5000만원 이상 아파트를 싸게 샀다.

집 근처 호계동에 위치한 전용 84㎡형으로 시세가 2억5000만원~2억7000만원 정도였으나 두 번 유찰돼 최저가가 1억7600만원까지 내려갔다. 중소형 아파트는 인기가 높아 보통 1회 유찰되고 낙찰되는 경우가 많은데 이 아파트는 2회 유찰된 상태로 경매진행을 앞두고 있었다.

이유는 세입자 때문이었다. 낙찰 받은 사람이 전세보증금을 치러야 하기 때문에 인기가 없었던 것이다. 보험사가 아파트에 저당권을 설정한 날보다 세입자가 들어와 산 날이 5일 빨라 세입자가 대항력을 갖고 있었기 때문이다.

하지만 다른 사람들과 다르게 오씨는 아파트 권리관계를 꼼꼼하게 살펴봤다. 선순위 세입자가 있는 것치고는 대출금이 좀 많았기 때문이다. 알아본 결과 세입자는 원래 소유주의 사위라 공짜로 들어와 살고 있어 보증금 부담이 전혀 없는 집이었다. 오씨는 바로 응찰해 이 아파트를 2억원에 낙찰 받아 1억7000만원에 전세를 놓음으로써 경매로 들어간 돈을 거의 회수했다.

아파트는 환금성이 좋고 시세 파악과 권리분석이 간단한 편이어서 초보자들이 아파트를 시작으로 경매에 뛰어들곤 한다. 하지만 아파트 역시 철저한 현장조사와 작은 부분도 놓치지 않는 꼼꼼함이 필요하다.

우선 부동산 상태 및 주변환경 조사다. 주변의 혐오시설이나 편의시설, 교통, 학군, 소음 정도 등도 현장답사를 통해 확인해야 할 것들이다. 집에 사람이 살고 있는지 비어 있는지, 또 산다면 채무자와 그 가족이 사는지 임차인이 사는지를 살피는 점유현황 조사도 필요하다. 직접 해당 집 문을 두드려 살고 있는 사람에게 물어보는 것이 가장 좋다.

집에 사람이 없거나 여의치 않을 경우에는 관리실이나 이웃에게 물어본다. 낙찰 이후 점유자들을 내보내는 명도 과정을 거쳐야 하는데 누가 살고 있느냐에 따라 과정이 쉬울 수도 있고 골치 아플 수도 있다.

시세 조사는 필수다. 아파트의 경우 시세를 쉽게 알아볼 수 있어 한 번 비싸게 사면 만회가 어렵다. 층수뿐만 아니라 방향, 조망권 등에 따라 가격차이가 크기 때문에 적어도 3군데의 인근 중개업소를 방문해 세심하게 확인해야 한다.

관리비 미납 여부도 챙겨야 한다. 경매되는 아파트의 경우 소유자 또는 세입자가 관리비 납부를 소홀히 해 거액의 관리비가 연체되어 있는 경우가 종종 있다. 전체 체납관리비 중 ‘공유부분에 해당하는 관리비’는 법적으로도 낙찰자의 부담이다. 현실적으로는 단전, 단수하겠다는 위협과 함께 전용부분까지도 낙찰자에게 떠넘기려는 관리사무소도 있을 수 있다.

마지막으로 전입세대 조사다. 경매물건임을 증명할 수 있는 자료와 신분증을 가지고 주민센터를 방문하면 된다. 전입일자의 숫자가 하루만 잘못 적혀 있어도 대항력이 있는 세입자가 될 수도 있기 때문에 직접 조사하는 것이 필요하다.

오피스텔- 역세권에 관리비 낮은 신축건물 찾아야 자영업자인 오 모씨는 경매를 통해 시세보다 싸게 오피스텔을 구했다. 오씨는 재작년 말 최초 감정가 1억7300만원에서 한 차례 유찰돼 최저가 1억3840만원인 서울 서초동 소재 오피스텔 전용 43㎡형을 점찍었다. 현장조사 결과 지하철로부터 도보 10분 내 거리였고 무엇보다 서초동 법조타운 덕에 세입자 걱정은 하지 않아도 되는 물건이었다.

오씨는 9명의 경쟁자를 따돌리고 감정가보다 싼 1억6470만원에 낙찰을 받았다. 점유자와는 밀린 관리비 200만원 선에서 합의를 보고 오피스텔을 명도 받았다. 곧 새로운 임차인과 보증금 2000만원, 월 90만원에 임대차계약을 체결했다. 오씨의 투자비는 매각가 1억6470만원, 취득세 약 820만원, 명도비 200만원 등 약 1억7500만원이 들어갔다. 임대보증금으로 2000만원을 회수해 순 투자비는 1억5500만원인 점을 감안하면 수익률은 약 7% 수준으로 은행보다 훨씬 높다.

저금리가 계속되고 전월세금이 치솟으면서 오피스텔에 대한 관심이 더 높아졌다. 보통 오피스텔 투자자들은 가격상승에 따른 양도 차익은 기대하지 않는 경우가 많지만 경매를 이용해 오피스텔을 싸게 구입하면 월수익과 시세차익이라는 두 마리의 토끼를 다 잡을 수 있어 경매시장에서 오피스텔의 인기는 높은 편이다. 실제로 아파트의 낙찰률이 30%대인 것에 비해 오피스텔의 낙찰률은 40%대 수준을 웃돈다.

오피스텔은 아파트처럼 임대나 매매에 대한 시세가 명확한 편이라 응찰 시 가격산정이 비교적 쉽고 권리분석이 단순한 편이다. 유의해야 할 점은 사용현황에 따라 업무용과 주거용으로 구분되는데 권리분석을 할 때 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법을 적용하고 업무용인 경우 상가임대차보호법을 적용하게 된다. 임차인이 전입신고를 했다면 주거용, 전입신고를 하지 않거나 사업자등록을 했다면 업무용으로 보는 것이 무난하다.

사용용도에 따라 규제가 달라지니 주의해야 한다. 주거용은 주택 수에 포함되므로 종합부동산세와 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있다. 따라서 구입 전에 다른 보유 부동산과 포트폴리오를 검토해 봐야 한다.

오피스텔을 고를 때는 전용률이 높고 관리비가 덜 나오며 가급적 새 오피스텔이 좋다. 대중교통이 편리한 역세권은 기본이다. 주변에 신축 오피스텔이 들어오면 임차인이 옮겨갈 가능성이 있으므로 주변의 오피스텔 공급계획도 점검해야 한다. 또한 주변의 임대료 수준과 공실률을 파악해 수익률을 계산하는 것이 바람직하다.

상가-리모델링해 다른 용도 활용 경매에 나온 상가건물은 대부분 장사가 잘 안 되는 곳이다. 특히 상권이 죽은 지역의 상가는 상가로써의 활용가치가 더 떨어진다. 따라서 이런 물건은 수회 유찰되어 감정가의 50% 이하로 떨어져 있는 경우도 많다.

이 경우 상가를 다른 용도로 활용할 수 있는 방법을 찾는다면 큰 수익을 얻을 수도 있다. 상권이 죽은 곳의 상가를 싸게 낙찰 받아 원룸으로 개조하는 것도 좋은 방법 중 하나다. 원룸은 상권 활성화 지역에서 벗어나 있는 곳이라도 수익을 올리는 것이 가능하기 때문이다.

김씨의 사례가 대표적이다.

김씨는 작년 1월 전남 순천 구도심의 죽은 상권지역에 있는 7층짜리 근린상가(대지면적 310㎡, 연면적 1408㎡)를 감정가 15억3200만원의 절반에도 미치지 못하는 7억300만원에 낙찰 받았다. 상권이 새로 개발된 인근 신도심으로 옮겨가 구도심에 있는 건물에는 아무도 관심을 가지지 않았기 때문에 4번이나 유찰된 상태였다.

김씨는 이 건물을 고시텔로 개조하기로 했다. 이 지역은 지방의 중소도시로 대학이 하나 있고 신도심에는 유흥업소가 밀집해 있어 대학생과 유흥업소 종사자들로 인한 원룸수요가 꾸준한 곳이었다. 유흥업소가 밀집한 신도심 상권에서 벗어나 있는 곳이기는 하지만 원룸의 입지로는 오히려 좋았다. 더구나 중소도시라 신도심과의 거리가 그다지 멀지도 않아 신도심으로의 진입이 비교적 수월한 곳이기도 했다.

김씨는 2억원을 들여 원룸으로 리모델링 작업을 시작했다. 외벽과 내부 시설을 대폭 바꾸고 원룸에 제공되는 전자제품이나 침대 등은 다른 원룸과 차별화될 수 있는 고급 제품을 들였다.

방값은 다른 원룸이 보증금 500만원에 30만원을 받는 것에 비해 김씨는 월세를 5만원 더 받는 방향을 택했다. 방은 50개가 되도록 했다. 리모델링을 마친 후 3개월 만에 원룸은 모두 계약되고 빈방은 없어졌다. 그리고 좁은 지역적 특색으로 인해 금방 입소문이 나 원룸에 입주하고자 하는 사람들이 미리 예약이 되어 있을 정도였다. 보증금으로 2억5000만원이 회수되고 월세로 1500만원이 들어왔다. 전기 수도 가스요금, 관리비 등을 제외하고 월 1100만이 손에 쥐어졌다.

10개월 후 김씨는 원룸을 시세인 15억원에 팔았다. 앞으로 다른 경쟁 원룸이 나타나기 전에 높은 시세차익을 남기고 넘기는 것이 유리하다고 생각했기 때문이다. 김씨는 낙찰가 7억원과 공사비 등 부대비용 3억원 등 총 10억원을 들여 1년도 안 되는 기간 동안 5억원의 수익을 남길 수 있었다. 그 사이에 받은 매월 1100만원의 월세는 덤이었다.

계속 상가로 사용할 경우엔 우선 권리금 수준부터 파악해야 한다. 권리금이 비싼 곳일수록 장사가 잘되는 곳이라 세입자 구하기도 좋기 때문이다. 유동인구와 상가 주변인구의 이동선 등을 살피는 것도 필요하다.

[우제윤 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제35호(2013년 08월) 기사입니다]
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