정부는 치솟는 전세를 잡아 서민들의 어려움을 풀어주겠다며 8.18 부동산 대책을 내놓았다. 이 대책의 핵심은 전월세 주택 공급 확대이다. 주택을 짓는데 최소한 2~3년은 걸리므로 정부 입장에선 현재 있는 주택을 최대한 전월세 주택으로 전환시킬 필요가 있다. 한 마디로 부자들이 주택을 많이 사서 임대주택으로 내놓으라는 것이다.

이를 위해 정부는 임대주택사업자에게 세제 혜택을 주겠다고 했다. 이번 대책을 계기로 다주택자에 대한 징벌적 세금 부과도 사실상 없앴다. 이르면 올해 안에 8.18 부동산 대책을 뒷받침할 근거를 법으로 마련하면 앞으로 부자들이 부담 없이 주택을 사서 임대에 나설 수 있을 것 같다.

이러한 변화가 투자자들에겐 어떤 영향을 줄 것인가. 최근 부동산 시장이 상당히 경색되어 정부의 의지대로 시장이 따라올 지는 좀 더 지켜봐야 하겠지만 나름 매력적인 면도 있어 보인다.

수익형 부동산 인기 부채질할 듯 8.18 대책으로 도시형생활주택과 오피스텔, 소형아파트에 대한 수요는 더욱 커질 것이란 게 전문가들의 진단이다. 우선 도시형생활주택은 주택법 상 주택으로 분류되어 기존 주택 소유자가 구입하면 보유 주택 수가 더 늘어나는 것으로 계산된다. 따라서 그동안 주택 보유자가 도시형생활주택을 매입하는 데 부담이 있었다.

그러나 이번 대책으로 사실상 다주택자에 대한 규제가 풀려 도시형생활주택 매입에 제한이 없게 되어 찾는 이가 더 늘어날 것으로 보인다. 오피스텔도 이번 대책으로 임대주택으로 간주하게 되어 임대주택 사업자로 등록하면 세금 혜택을 고스란히 받는다. 덕분에 도시형생활주택과 오피스텔, 소형아파트 등 수익형 부동산은 이미 한창 뜬 상태인데도 더욱 부채질을 받는 형상이다. 이에 따라 도시형생활주택과 오피스텔 수요가 커지면 시세차익이 생길 가능성도 있다.

본래 도시형생활주택과 오피스텔은 시세차익 상품이 아니어서 자산 불리기 수단으로 취급되지 않았으나 최근엔 인기가 높아져 일부 시세차익이 생기기도 한다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “도시형생활주택과 오피스텔이 저평가된 곳을 찾으면 임대수익과 동시에 시세차익을 실현할 가능성이 있다”고 조언했다.

주거용 오피스텔은 8.18 대책에서 임대주택으로 등록이 가능해져 음지에서 양지로 나오게 됐다. 그동안 오피스텔은 원칙적으로 업무시설이고 주택은 아니었다. 그런데도 전국 오피스텔의 절반 이상은 주거용으로 활용되고 있다고 한다. 오피스텔은 주거용이 아니기 때문에 주인들은 세입자가 오피스텔로 주소를 이전하는 것을 꺼려했고 주소 이전을 하지 않는 조건으로 전월세 계약을 맺곤 했다. 때로는 이런 부분이 분쟁의 요인이 되기도 했다. 월세를 밀린 세입자를 주인이 내보내려고 하면 세입자가 주인을 상대로 세무서에 신고한다고 협박하며 밀린 월세비도 내지 않고 나가는 일도 발생했다.

이번 대책으로 오피스텔도 주택으로 인정받게 되어 주인은 이런 위험을 걱정할 필요가 없게 됐다. 세입자 입장에서도 좋다. 주소 이전을 할 수 있어 나중에 보증금 손해를 입을 가능성이 줄어든 것이다.

하지만 기존 오피스텔을 임대주택으로 등록하게 되면 오히려 불리한 점도 있다. 오피스텔은 업무용이어서 분양받을 때 취득세의 10%를 부가세로 내야 한다. 반면 오피스텔을 임대용으로 등록하면 정부는 10%의 부가세를 돌려주었다.

그런데 만일 업무시설용 오피스텔을 임대주택으로 바꾸어 등록하면 정부로부터 돌려받은 부가세를 다시 내야한다. 업무시설은 부가세 대상 상품이지만 주택은 아니기 때문.

무엇보다 임대사업자가 되려면 신고 절차를 거쳐야 한다. 임대주택 신청은 해당 구청에, 임대사업자 등록은 해당 세무서에 해야 한다. 현재 임대주택에 대해선 종합부동산세 합산 배제와 양도세 중과 배제, 재산세 면제 혹은 25~50% 감면, 취득세 면제 혹은 25% 감면 등의 혜택이 주어진다.

이 가운데 재산세와 취득세, 종합부동산세 등은 지방세에 해당돼 지자체에 신고해야 하고, 양도세는 국세청이 담당하기 때문에 세무서에 신고해야 하는 것이다.

고종석 코쿤하우스 대표는 “임대사업에 관심을 갖는 손님 가운데 세무서에만 신고하면 되는 줄 아는 경우가 많은데 반드시 두 기관에 모두 신청해야 한다”고 말했다.

그 밖에도 수도권에서 임대주택은 전용 149㎡ 이하와 취득가 6억원 이하인 경우에만 가능하다는 점도 잘 챙겨야 한다. 현재 다주택자가 보유한 주택 가운데 여기에 해당되지 않는 것은 임대주택으로 등록할 수 없다는 것이다.

아무튼 8.18 대책으로 수익형 부동산에 대한 많은 혜택이 주어져 당분간 수익형 부동산 공급은 꾸준히 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 과잉 공급으로 인한 수익률 하락을 우려하는 목소리도 제기된다. 그러나 반대로 앞으로 1~2인 가구가 더 늘어날 것이기 때문에 수요가 더 받쳐줘 수익률이 유지될 것이라는 의견도 만만치 않다.

결국 수요가 충분한 역세권이 안전망이 될 것으로 보인다. 박합수 팀장은 “2호선 가운데 을지로역·신촌역·강남역·선릉역·신림역·건대입구역 등이 상대적으로 괜찮을 것”이라고 말했다.

임대 관리 전문 회사 활용도 투자성이 높은 임대주택을 취득하는 것 못지않게 운영하는 과정에서 별 탈이 없어야 하는 것도 중요하다.

무엇보다 좋은 세입자를 만나는 게 중요하다. 그러나 마음대로 되는 건 아니다.

가령 강남 테헤란밸리 주변의 오피스텔이나 도시형생활주택엔 여러 종류의 사람들이 살고 있다.

인근 중개업소 등에 따르면 외국인과 유학생, 지방 유학생, 장기 출장 직장인, 유흥업소 여직원, 수배자, 사업실패자, 사기꾼, 도박꾼, 불륜에 빠진 연인 등 다양한 경력을 가진 이들로 채워져 있다. 워낙 세입자들의 유형이 여러 가지이기 때문에 집주인과 마찰이 생기는 경우도 더러 있다. 그리고 그 과정에서 집주인한테 속상한 일이 생기기도 한다.

이런 점을 감안해 집주인을 대신해서 중개업소가 임대 관리를 하기도 한다. 가령 중개업소가 세입자가 요청하는 자질구레한 집수리부터 시작해서 최종적으로 세입자 교체까지 일임하는 것이다. 대신에 중개업소를 해당 주택 세입자가 바뀔 때마다 발생하는 수수료를 모두 챙길 수 있다. 누이 좋고 매부 좋은 격이다.

그러나 중개업소가 사기를 치는 사건도 자주 발생해 각별한 유의가 필요하다. 가령 급전이 필요한 중개업소 직원이 보증금을 갖고 도망하는 경우와 도박비로 충당하는 일 등의 사기 사건이 가라앉지 않고 있다.

만일 보증금 강탈 사건이 벌어진 가운데 세입자가 보증금을 요구하면 집주인이 지급해야 하는 것으로 대법원은 판결하고 있다.

이처럼 정부는 앞으로 임대주택이 증가하고 그 과정에서 많은 불협화음이 발생할 수 있다고 여겨 임대주택 운영과 관리를 전문으로 하는 전문임대주택관리회사 제도를 8.18 대책을 통해 도입한다는 방침이다.

그러나 이미 서울 강남권을 중심으로 몇몇 전문 임대주택관리회사가 활동하고 있다. 이들은 임대주택에서 최대한 수익을 높일 수 있는 방안을 자문하고 임대료를 안 내는 세입자를 여러 가지 방법을 동원해 설득하고 수수료를 가져간다.

정부는 전월세 거래정보 DB도 체계적으로 구축해 활용하겠다고 밝혔다.

구체적으로 지자체를 통한 확정일자 신고 자료 외에도 법원의 전월세 신고 자료도 추가해 지역별, 유형별, 규모별로 세분화된 데이터베이스(DB)를 구축한다는 방침이다.

더 나아가 전월세 거래정보 공개 대상을 아파트 외에 단독 다세대 가구까지 확대할 예정이다. 정부는 거래정보가 축적되면 지역별 평균 임대료 상승률이 산정되고 공개돼 정책에 유용한 자료가 될 것으로 기대하고 있다.

또한 이 DB는 투자자들에게도 값진 정보가 될 전망이다.

일반적으로 투자자는 거주하는 곳 주변이나 평소 관심을 갖는 곳을 제외하면 다른 지역의 수익성은 잘 모르기 때문이다. 해당 지역 중개업소와 접촉하는 방법도 있으나 중개업소는 매매를 성사시키는 데에만 급급해 왜곡된 정보를 주는 경우가 많다. 그러나 객관적인 전월세 정보 DB가 생기면 이런 불편한 사항을 개선하는 데 큰 도움이 될 것으로 보인다. 또한 인터넷 등을 통해 정부의 전월세 DB를 검색하면 본인이 정보가 어두운 지역의 임대료와 수익성도 금방 계산할 수 있게 된다.

■ 양도차익 2억원 5년 보유 시 세금 5000만원 혜택 정부는 8.18 대책을 통해 수도권에서도 1가구만으로도 임대사업을 할 수 있도록 요건을 완화했다. 그동안 지방에선 1가구만으로도 가능했지만 수도권에선 3가구 이상만 허용됐다.

정부는 규정을 바꿔 매입임대주택 사업자가 거주하는 주택 한 가구에 대해 보유기간 3년 이상을 충족하면 양도세를 비과세한다는 방침이다.

양도세 부과 방식은 크게 9억원 미만 주택과 9억원 이상 고가 주택으로 나누어진다.

7억원 상당의 서울 동작구 흑석동의 115㎡ 아파트 한 채와 잠실동에 임대를 놓은 아파트를 보유한 김 모 씨의 예를 들어보자. 그는 5년 전 흑석동 아파트를 5억원에 구입했으므로 양도차익은 2억원이다. 그런데 5년간 보유해 장기보유특별공제(연 3%)를 받게 돼 양도소득 금액은 1억7000만원이 됐다. 여기에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 금액은 1억6750만원이다. 여기에 과세표준 8800만원 이상에 적용하는 양도세율 35%를 곱하고 1490만원을 빼면 4370만원이 된다. 총 납부세액은 지방소득세 430만원을 더해야 하므로 4809만7500원이 된다.

그러나 이번 8.18 대책으로 김 씨의 양도소득세는 0원이 된다. 다주택 임대사업자가 3년 이상 보유한 본인 거주 주택을 팔 경우 양도세가 비과세 되게 되어 김 씨는 5000만원 상당의 세금을 덜게 된 셈이다.

특히 이번 대책으로 9억원 이상 고가 주택은 더 큰 혜택을 받게 됐다. 예컨대 5년 전에 7억원에 매입해 현재 12억원이 된 서초동 115㎡ 아파트를 소유한 이 모 씨의 경우 분당에도 115㎡를 소유한 다주택자이다. 현행 제도에 의하면 이 씨의 양도차익은 5억원이다. 여기에서 장기보유특별공제(연3%)를 빼면 4억2500만원이 된다. 이 수치에서 250만원의 기본공제를 빼면 4억2250만원이 된다. 이 금액에 기본세율 35%를 곱하고 1490만원을 빼면 1억3290만원이 된다. 이 수치에서 지방소득세 1329만원을 더해 총 납부금액은 1억4620만원이 되는 것이다.

그러나 8.18대책이 시행되면 양도할 때 세금 부과 방식이 대폭 수정돼 세금은 1330만원으로 대폭 줄어든다.

양도차익은 5억원이지만 과세대상 양도차익은 8.18대책으로 원래 양도차익에 ‘양도가액-9억원/양도가액’을 곱하는 식으로 변경돼 1억2500만원이 되기 때문. 그리고 8.18 대책에선 고가 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택은 연간 8%로 더 커진다. 따라서 1억2500만원에서 40%를 빼면 7500만원이 된다. 이 수치에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 7250만원이 된다.

과세표준이 8800만원 미만이 되면 기본세율은 24%가 되고 과세표준과 산출세액을 곱한 수치에서 522만원을 빼므로 산출세액은 1210만원이 된다. 여기에 지방소득세 121만원을 더하면 총 납부세액은 1331만원이 되는 것이다.

2013년부터 2주택자가 주택을 양도할 때 양도차익의 절반 이상을 양도세로, 3주택자는 양도차익의 60% 이상을 세금으로 내야 하는 제도는 지속된다. 하지만 임대주택사업자로 등록하면 양도세 비과세가 추진돼 사실상 이 징벌적 과세 조항은 사라지게 되는 셈이다.

[박지윤 / 매일경제 부동산부 기자 wowjiyoon@hanmail.net]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제13호(2011년 10월) 기사입니다]
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