도시형 생활주택 등 새로운 형태의 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 최근 1~2인 가구 증가 추세에 맞춰 정부도 도시형 생활주택과 고시원 등 준주택의 공급을 늘리기 위해 다양한 규제완화와 혜택을 주고 있다. 부동산 투자의 트렌드도 아파트와 같은 ‘자산증식형’에서 고정적인 임대수익을 낼 수 있는 ‘임대수익형’ 상품으로 투자자들의 관심이 이동하고 있다. POINT1. 새로운 투자 트렌드, 도시형 생활주택 최근 사업자 및 주차장 기준 등 규제를 완화한 도시형 생활주택은 1~2인 가구를 대상으로 한 임대사업이다. 전용면적 85㎡ 이하의 원룸 등 초소형 주택이며 1∼2인 가구의 증가와 소형주택의 공급 감소로 그 수가 늘고 있다. 때문에 퇴직을 앞두고 있는 개인은 물론 사업시행을 원하는 법인, 임대관리업에 관심 있는 회사, 대출로 자금조달을 하려는 은행권 등 다양한 주체들의 주목을 받고 있다. 도시형 생활주택은 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 300가구 미만의 규모로 건설할 수 있고 도시지역 내에서 주택법에 따라 사업계획승인을 받아야 한다. 최근에는 사업승인 가구수가 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화됐고, 주택건설사업자만 할 수 있던 사업을 개인이 건축허가만 받으면 30가구 미만까지 건축할 수 있게 됐다. 또한 주차장과 부대복리시설 비중이 줄어들면서 같은 면적에 더 많은 가구를 지을 수 있다.

흔히 오피스텔과 도시형 생활주택을 혼동하는 경우가 많은데, 오피스텔에 비해 전용률이 높고 관리비 부담이 적다는 게 강점이다. 업무시설로 분류되는 오피스텔은 통상 전용률이 50~60% 수준이고 관리비가 높은 편인 데 반해 주택으로 분류되는 도시형 생활주택은 전용률이 70% 이상이고 관리비 부담도 적다. 물론 투자시 주의점도 있다. 도시형 생활주택과 오피스텔은 입지가 비슷해 경쟁이 붙을 수 있다. 때문에 오피스텔 밀집지역에는 신중하게 투자할 필요가 있다. 오피스텔 공급이 많거나 공실이 많다면 임대수익률이 기대치에 미치지 못할 수 있기 때문이다. 또한 도시형 생활주택은 주택으로 간주돼 여러 채를 보유하는 경우 양도세 중과나 종부세 대상이 될 수 있다는 점도 주의해야 한다.

POINT2. 도시형 생활주택 투자비법 수도권을 중심으로 뉴타운 등 개발사업이 본격화되면서 소형주택이 지속적으로 사라짐에 따라 도시형 생활주택의 수요는 더 커질 것으로 예상된다. 여기에 도심권의 전·월세난 가중도 한몫하고 있다. 관심을 가진 투자자들은 투자지역, 분양가 그리고 세제상 유의사항을 충분히 숙지해야 한다. 임차인 입장에서 도시형 생활주택을 선택할 때 가장 중요한 점은 지하철 등 교통여건과 임차가격이다. 따라서 분양받으려는 물건이 지하철역에서 도보로 5분 이내이고 투자수익률이 대출을 끼지 않고 최소 6% 이상인 물건에 관심을 가져야 한다.

세제 부분도 반드시 체크해야 한다. 전용면적 21㎡ 이상의 도시형 생활주택을 분양받았다면 다주택자로 분류될 수 있다는 것도 명심해야 한다. 해당 투자자는 매각할 때 양도소득세도 내야 한다. 서울시의 경우 공시가격 3억원 이하, 85m² 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 취득·등록세 비과세 등의 각종 세금 혜택이 있다. 하지만 양도할 때는 해당되지 않는데, 1주택자가 주택임대사업을 하려고 도시형 생활주택 5채를 분양받았다면 기존 주택 매각 때 양도소득세 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족했더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 한 채만 분양받아 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택을 양도한 것으로 보아 양도세가 부과되지 않는다. 한시적으로 2012년 말까지 취득하는 주택에 대해 양도세 중과가 면제되지만 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점도 유념해야 한다.

도시형 생활주택은 장기간 보유하는 임대상품으로 시세차익보단 안정적으로 수익을 희망하는 이들에게 적당한 상품이다. 소형원룸 주택시장은 도시형 생활주택, 오피스텔, 고시원 등이 서로 경쟁관계에 있다. 상품별로 입지, 수익률 및 관리문제 그리고 세제혜택 등 장단점이 다르기 때문에 본인의 재무상황과 투자금 회수기간 등을 고려해 투자해야 한다.

도시형 생활주택이라고 해서 전망이 밝은 것만은 아니다. 통계청 자료에 따르면 1인 가구수는 2015년까지 전체 가구수의 20.74%에서 2030년 23.71%까지 올라갈 전망이다. 부동산 전문가들은 “당분간은 공급이 수요를 따라가지 못하겠지만 소형주택이 많이 공급되다보면 언젠가 가격하락과 공실이 불가피하다”고 지적한다. 더욱이 투자하려는 현장 주변에 비슷한 유형인 다가구, 다세대 주택 또는 오피스텔 등이 많을 경우 임대료 약세를 겪을 소지도 적지 않다. 또 소형주택 선호 분위기에 편승해 입지를 고려하지 않고 투자할 경우 취약한 임차수요로 수익률이 약해지거나 물건을 팔 때 쉽지 않을 수 있기 때문에 주의해야 한다.

관심이 높다보니 유사한 상품들도 난립하고 있다. 도시형 생활주택의 활성화를 위해 소형주거의 규제가 완화되면서 준주택으로 분류되는 고시원, 원룸텔 역시 우후죽순격으로 공급되고 있는 실정이다. 하지만 고시원, 원룸텔 등은 지분등기방식으로 분양돼 토지소유권만 인정되며 공유지분자의 동의하에 매매와 용도변경이 가능해 재산권 행사에서 불리하다는 약점이 있다. 최근 고시원 역시 도시형 생활주택처럼 주방이 들어가는 독립된 주거라고 과대광고를 하는 경우가 있는데, 이 같은 물건들은 향후 매각할 때 문제가 생길 수 있어 잘 살펴야 한다.

POINT3. 연수익률 A to Z 본인이 토지를 매입해 도시형 생활주택을 지어 임차인을 모집, 임대사업을 하는 경우 초기 투자비용과 수익률은 어떨까. 공기업에서 35년간 근무하다 지난해 은퇴한 박경한(남·63)씨는 노후대비를 위해 최근 자신의 거주지인 서울 동작구 신대방동 근거리에 도시형 생활주택을 지어 임대사업을 하고 있다. 그동안 박씨는 퇴직을 앞두고 은퇴설계를 준비해야겠다는 생각을 해왔는데, 그가 생각한 대안은 매달 안정적이고 고정적인 수입을 얻을 수 있는 임대사업이었다. 더욱이 최근 정부가 도시형 생활주택 등 소형 임대주택 공급을 활성화시키기 위해 주차대수를 세대당 1대에서 0.25대 수준으로 완화시키면서 수익성 면에서도 좋아 보였다.

은퇴 후 도시형 생활주택 전문업체에서 상담을 받고 좋은 입지의 부지를 찾던 중 3.3㎡당 약 1500만원의 231㎡(70평) 부지를 11억5500만 원에 매입했다. 거주지 인근이며, 7호선 신대방역과 도보로 2분 거리에 있는 역세권이다. 서울대, 중앙대, 숭실대 등 대학가와도 근거리다. 토지매입 후 박씨는 이곳에 공사비 7억5000만원(직접 공사비 6억5000만원+간접 공사비 1억원)을 투자해 2~5층까지 원룸형 주택 22가구, 6대를 주차 시킬 수 있는 1층 필로티 주차장을 갖춘 5층 건물을 신축키로 했다. 소규모 면적임에도 22가구를 넣을 수 있었던 것은 일조권 사선제한을 유리하게 적용받아 용적률을 최대한 확보할 수 있었기 때문이다. 여기에 기본 옵션으로 냉장고, 에어컨, 세탁기, 텔레비전, 옷장이 들어갔다.

그렇다면 수익률은 어느 정도일까. 우선 토지비 11억5500만원에 취·등록세 5775만원(토지가의 5%)이 소요됐다. 여기에 주택공사비와 필로티 주차장, 발코니 등 직접 공사비가 6억5000만원, 설계감리비, 가구옵션비, 엘리베이터 설치비 등 간접 공사비에 1억원이 들었다.

총 지출비용은 19억7423만원. 공실이 없다고 가정해놓고 예상수입을 계산해 보면 가구당 평균 보증금과 월 임대료는 각각 1000만 원, 50만원 수준이다.

따라서 박씨는 보증금으로 2억2000만원, 월임대료 약 1100만원을 챙길 수 있게 된 셈이다. 연간 수익만 1억3200만원이다. 총 지출에서 보증금을 뺀 금액을 실투자비(17억4275만원)로 계산하면 연간 임대료를 실투자비로 나눈 연 수익률은 세전 기준으로 7.6%에 달한다.

그렇다면 개인이 도시형 생활주택을 분양을 받는 경우 수익률은 어느 정도일까. 부동산 전문가들은 강남이나 비강남 등 지역에 따라 수익률이 다르지만 평균 7~9% 수준을 보일 것이라 예상하고 있다. 풀옵션을 제외한 3.3㎡당 건축비(빌트인 포함)를 330만~380만원선으로 책정하면 일반적으로 도시형 생활주택은 전용면적 20㎡(6평) 기준에 보증금 1000만원, 월세 55~65만원을 기본으로 한다.

일례로 2010년 4월 서울에서 ‘도시형 생활주택 제1호’로 주목을 받았던 신림동 ‘아데나 534’의 경우 예상 수익률이 7.41%였다. 총 분양가 1억4900만원으로 1가구를 분양받고, 주변 시세를 고려해 보증금 1000만원에 월세 70만원을 고정수익으로 잡으면 1년 임대수익은 840만원이 된다. 여기다 주택담보인정비율(LTV) 60%를 적용받아 7000만원을 대출받는다고 가정하면 연 4.7%에 해당하는 이자비용 329만원(월 27만4167원)을 내게 돼 순익은 511만원이 된다.

POINT4. 신림, 봉천, 역삼, 가산 등이 유리 도시형 생활주택의 성패는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자수요를 얼마나 확보하고 있느냐 달렸다. 투자 성공을 위해선 역세권, 대학교 밀집지역 주변 및 업무시설 밀집지역 주변을 선점해야 한다. 1인 가구 분포가 전체 가구수의 40%를 넘는 곳이 추천지역인데 신림동, 봉천동, 역삼동, 가산동, 구로동, 영등포동, 신촌, 이문동, 회기동 등으로 실투자액 대비 임대수익률이 7% 이상 기대되는 지역이다.

도시형 생활주택은 아파트와 달리 분양가 상한제 적용대상이 아니다. 따라서 전매제한 없이 분양권을 전매할 수 있으며, 입주자저축, 주택청약자격 및 재당첨 제한 규정 등이 적용되지 않는다. 따라서 도시형 생활주택에 당첨된다 해도 다른 주택 청약자격이 그대로 유지된다.

최근 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들은 안정적인 노후생활을 위한 투자에 관심이 많다. 보유 자산으로 상가 매입 등이 부담스러운 이들에게 상대적으로 투자금이 적은 도시형 생활주택은 매력적인 상품이다. 앞서 말했지만 문제는 역시 투자지역이다. 도시형 생활주택의 주요 수요층을 20대 후반∼40대 초반으로 볼 때 서울시의 해당 인구는 약 385만 명으로 추정된다. 구별로 살펴보면 관악과 송파구가 6% 수준으로 가장 비율이 높고 이어 노원, 강남, 강서, 성북구 순이다. 최근 분양됐거나 분양 예정인 물건들이 관악구 일대에 집중된 것은 수요층과 관련돼 있다. 돌다리도 두드려 보고 건너듯 투자지역의 시장분석 선행이 곧 투자 성공의 지름길이다.

[장경철 / 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제4호(2011년 01월) 기사입니다]



▶ [화보] 장윤주 속옷 광고 "벗은거야? 입은거야?"

▶ 성실신고확인제, 의사·변호사 소득 7억5천만원 넘어야

▶ 4억원짜리 명품시계 스위스 '보베' 한국 상륙

▶ 스페인 누드 헬스클럽 화제…'운동이 될까?'

▶ '오리온' 조경민 사장 기소…다음은 담회장 소환 ?

▶ 런닝맨 대특집! 스펙터클한 횡단 레이스의 결정판!

▶ 박지윤 "강타와의 열애설 때문에 교복 무서워" 고백

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]