자금 사정에 따라 입지를 정했으면 구체적인 매물 선정에 들어간다. 빌딩의 입지는 토지의 가치와 직결되는데, 이러한 토지의 경쟁력 파악은 빌딩 선택의 1차 단계에 해당한다. 동일한 상권 내에서도 빌딩마다 공실률과 수익률은 다르게 나타나는데 주변 상권이나 빌딩 상태, 건물 모양에도 영향을 받는다. 따라서 빌딩의 입지를 선택하기 전에 동일 상권 내에서도 어떤 토지에 입지한 빌딩이 더욱 경쟁력이 강한지를 살펴볼 필요가 있다.



‘임대문의’ 현수막 걸린 상권 피해 도로 접한 면 많은 빌딩 골라야 매물을 고를 때 가장 주의해서 볼 것은 바로 주변 상권에 형성된 업종의 성격과 임대료 수준이다. 같은 라인은 물론 반경 100m 안에 형성된 상점들의 업종과 공실률을 조사할 필요성이 있다. 배준형 팀장은 “정육점, 세탁소, 소형마트 등이 자리한 주거단지를 배후 수요로 하는 상권과 커피전문점, SPA 등이 위치한 상권은 유동인구나 소비계층의 연령대와 성격이 다르다”며 “특히 공실률 조사를 철저히 해야 하는데 임대 문의 현수막이 눈에 띄는 곳은 반드시 피하는 것이 좋다”고 조언했다.

정호진 대표는 대로변에 접한 면이 많은 랜드마크 빌딩에 투자하라고 조언했다. 그는 “대로변은 아무래도 눈에 띄는 빈도가 높아 많은 임차인이 선호하고 옥외광고 유치에도 상당히 유리하다”며 “특히 대로변에 병렬로 길게 형성된 모양의 빌딩이 일반적으로 수익률이 높다”고 말했다.

랜드마크 빌딩이라면 기본적으로 주변 빌딩보다 규모가 크거나 층수가 높아 멀리서도 눈에 잘 띄는 빌딩으로 파급력은 상상 이상으로 크다. 규모가 크려면 건축법 상, 대로변이며 토지 면적이 넓어야 한다. 랜드마크 빌딩의 특징은 대기업이나 유명 프랜차이즈 등의 우량 임차인을 유치할 가능성이 높다는 장점이 있다.

빌딩 내부의 콘셉트와 디자인 요소도 랜드마크가 된다. 빌딩의 콘텐츠 설정은 이러한 여러 가지 요인을 고려하여 빌딩 개발 계획에 반영되어 나타난다. 빌딩 외부의 독특한 흡연자 공간이나 장애인과 임산부를 위한 탁월한 안전시설, 빌딩 내부의 금융기관·식당·문구·편의점 등의 편의시설을 입점시켜 빌딩의 상징성이 높을수록 랜드마크의 기준에 충족된다.

‘별다방 빌딩, OO자동차 건물’ 1~2층 임차인이 곧 빌딩의 정체성 최근 빌딩들의 정체성은 1층 임차인의 업종에 따라 정해지는 경우가 많다. 입지는 좋지만 상대적으로 오래된 빌딩에 입점하는 임차인이 자체적으로 외벽에 익스테리어를 하는 사례가 많다. 하나 염두에 둘 것은 빌딩 소유주 입장에서는 별도의 투자 없이도 이러한 임차인의 유치만으로도 빌딩 차별화가 되기도 한다. 빌딩 자체의 색다른 형태나 빌딩 내외부의 사인물 등 대기업 CI(Corporate Identity; 기업 이미지 통합) 등의 이미지는 누구나 한 번쯤은 가보고 싶거나 다시 오고 싶은 인상을 남길 정도로 호감을 주기도 한다. 전문가들이 추천하는 우량 임차 업종은 단연 대기업 플래그십 스토어나 대형 프렌차이즈다. SPA 브랜드나 커피전문점 등은 젊은 소비계층이 선호하며 빌딩 전체의 이미지를 상승시켜 다른 임차인 유치에도 용이하다는 것이 이유다.

배 팀장은 이에 대해 “SPA 브랜드군, 음료·아이스크림 전문점, 자동차 전시장 등은 우량 임차인에 속하고 특히 가맹점보다 직영점 입주를 선호하는 추세”라고 설명했다.

반면 과거 선호 업종이었던 은행은 최근 기피 임차인으로 전락했다. 한 업계 전문가는 “은행은 안정적인 임대수입과 장기계약을 보장하지만 영업시간이 일찍 끝나 빌딩 전체는 물론 인근 지역까지 죽은 상권으로 보이도록 만들 수 있다”며 “이러한 이유로 최근에는 영업점을 2층에 두는 은행들이 늘고 있다”고 했다.

1층 임차인 유치를 통해 건물이 정체성이 두드러지지 않는 경우 빌딩 외부나 내부 공간의 디자인, 간판, 상징물, 파사드 등과 같은 시각적인 이미지와 분위기를 강화할 필요성이 있다. 1980년대를 기점으로 그동안 서울 시청 인근부터 일률적인 네모난 빌딩들이 들어섰지만, 30년이 넘은 현재는 많은 빌딩들이 첨단 건축공법과 접목하여 이국적인 양식으로 짓고 스토리를 담아서 꾸며진 곳들도 있다.

빌딩 외벽에 시계, 날씨, 뉴스 등의 안내판이나 눈에 띄기 쉬운 정렬된 간판 디자인, 광고탑, 기업 로고나 상징물들로 포인트를 주어 주변 빌딩과의 차별화를 시도하는 빌딩도 늘고 있다.

낮은 층고 노후화 이미지 강해 확 뚫린 층고, 넓은 공간 활용이 대세 사람들은 더 세련되고 독특하며 고급스런 이미지와 분위기로 꾸며진 소비 공간을 좋아하고 이러한 매장이나 쇼핑몰, 업무 공간 등에 사람들이 몰리기 마련이다. 이와 밀접한 트렌드 중 하나가 1층 공간을 높은 층고로 디자인하는 것이다. 쾌적함과 함께 천장에 고급스러운 장식이 추가되는 경향은 이미 오래전부터 나타나고 있다. 최근에는 이러한 트렌드가 확대돼 임대수익률이 잘 나오는 빌딩의 경우 모든 층의 층고가 높게 설계되는 경우가 많고 인근 다른 빌딩보다 높은 임대수익률을 형성하고 있다. 층고가 낮은 빌딩에 투자할 경우 노후화된 이미지가 강해 장기적으로 빌딩 가치 하락으로 신축이나 리모델링 필요성이 높아지므로 주의가 필요하다.



밀집지역 주차장, 녹지, 테라스가 경쟁력 똘똘한 부대시설 임대수익률 UP 빌딩 시스템은 사용자들이 얼마나 쾌적하고 편리하게 사용할 수 있는지를 결정하는 주요 영역 중 하나다. 엘리베이터의 대수, 속도, 안정성이 업무 대기시간을 단축시켜 기회비용에 영향을 준다. 냉난방 설비나 조절장치가 쾌적한 공간을 만들고, 에너지 효율화가 되어 비용 절감에 영향을 주기도 한다. 빌딩의 보안과 안전시설이 잘되어 있다면 안전하고 품위 있는 업무가 가능하며, 매장에는 좋은 이미지가 형성되기도 한다. 기타 빌딩의 방문객을 위한 안내서비스, 업무 종료 후 추가사용 가능 여부 등이 있다. 최근에는 특히 주차 시스템이 복잡한 상권에서 중요한 경쟁력이 되며 빌딩 차별화에 더 큰 위력을 발휘한다. 다른 경쟁력은 떨어지지만 차량 이용 고객의 접근성과 편의를 제공하기 위해 주차 여유 공간을 넉넉하게 확보하고 있거나, 방문객 전용과 장애인이나 여성 고객용 공간이 있거나, 주차 안내가 잘되어 있으며 저렴한 비용 등으로 주차 시스템의 차별화를 강화하여 주변 빌딩 대비 경쟁력을 확보할 수도 있다. 보통 건축된 지 20년이 지난 빌딩들은 대형차, SUV 차량 등의 주차가 곤란한 기계식 주차장이 많은데, 이런 문제점이 해결되는 빌딩이라면 고객 유치에 유리할 수 있다.

빌딩 시스템은 비용 대비 효과가 많지만 관리비가 증가하기 때문에 빌딩의 사용자에 맞는 방법을 도입하여 적정한 관리비가 산정될 수 있도록 해야 한다.

빌딩 사용자를 위한 테라스, 녹지 공간도 빌딩 가치에 부가적으로 기여하는 바가 크다.

주거 공간 못지않게 회사에서 많은 생활을 하는 만큼 사무실 환경에 친환경적인 요소가 부가된다면 그만큼 만족도가 높아질 수 있어 임차인 유치와 임대료 협상에 유리하다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제59호 (2015년 08월) 기사입니다]

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