‘은퇴 후 찾아올 30년, 남의 눈치 안 보고 자식들 신경 안 쓰고 넉넉하게 살아 봤으면~.’ 요즘 40~50대 평범한 직장인들의 절대적인 위시 리스트다. 착실하게 채워 넣는 적금에 꼬박꼬박 떼이는 국민연금에도 불구하고 예고된 노년의 삶은 신산하기 이를 데 없는 게 현실이다. 형편에 맞춰 정신없이 자식 키우기 바쁜 평범한 직장인에게는 어쩌면 무망한 바람일 수 있다.

각박한 현실에 돌파구는 없을까? 쓸쓸한 마음으로 향하는 퇴근길 도심 속 빌딩 숲을 지나며 ‘이 많은 빌딩 중에 내 몫 하나만 있다면 …’ 하는 생각은 직장인이라면 한 번쯤 해봤을 법하다. 안정적인 임차 수입에 시세차익까지 노릴 수 있는 빌딩 투자는 부자가 되는 마지막 단계이자 직장인들을 ‘심쿵’하게 하는 이상향이기도 하다.

Part Ⅰ파격금리 시대! 레버리지 투자 늘어 중소형 빌딩 투자 최소자금 ‘8억원’ 최근 비즈니스맨들에게 ‘빌딩 오너’는 더 이상 꿈이 아닌 현실이 됐다. 1%대 초저금리 시대로 접어들자 많은 투자자들이 빌딩시장을 두드리고 있다. 고액 자산가들은 물론 직장인들도 시장에 가담하며 수십 억원에서 수백 억원대 중소형 빌딩 거래가 폭발적으로 늘었다. 빌딩 중개업체 리얼티코리아에 따르면 서울지역 빌딩 거래량과 거래금액 모두 빌딩 실거래 가격이 공개된 2007년 이후 8년 만에 최고치를 기록했다. 특히 올 2분기 중소형 빌딩 거래 건수는 307건으로 지난해 같은 분기 184건보다 1.7배나 늘었고, 거래금액은 1조7176억원에 달했다. 이는 지난해 2분기(8800억원)에 비해 두 배 가까이 늘어난 수치이며 분기 기준으론 사상 최대치다. 투자자 연령대는 55~62세가 가장 많았으며 상당수가 공동명의로 취득한 것으로 나타났다. 기존 주택을 처분해 빌딩 투자에 나서며 노후 대비에 나선 베이비부머들이 많았다는 것을 알 수 있다.

부동산시장이 전반적으로 침체기를 지나고 있는 가운데 중소형 빌딩 시장이 주목받고 있는 이유는 수익률이다. 국토부에 따르면 지난해 말 기준 상업용 부동산 투자수익률은 5~6%대로 1~2%대에 머문 금융자산 수익률에 비해 3~5배나 높다. 또한 지난 10년간 주택가격은 급락과 반등을 반복하며 불안정한 모습을 보였지만 중소형 빌딩의 경우 꾸준히 오르는 모습을 보였다. 중소형 빌딩이 경기나 시장 상황에 크게 흔들리지 않는다는 학습 효과가 생기며 안전한 투자처라는 인식이 형성되며 신뢰를 받고 있는 것으로 볼 수 있다. 또 빌딩시장이 활황을 보인 큰 이유 중 하나로 초저금리 환경을 들 수 있다. 2013년부터 완만한 증가추세를 보인 빌딩 거래는 지난 6월 금리가 사상 최저인 1.5%까지 떨어지자 대출을 활용해 자기자본금을 최소화하는 레버리지 방식을 통해 투자에 나서는 경우가 급격하게 늘어났다.

정호진 빌딩경영플래너 대표는 “최근 은행권 대출을 활용해 중소형 빌딩을 취득한 사례가 급증했다”며 “대출금과 보증금을 활용해 자기 자본을 최소한으로 줄여 수익률을 높이는 방식으로 건물을 매입하려는 투자자들이 상당수”라고 밝혔다.

배준형 리얼티코리아 빌딩사업부 수석팀장은 “은퇴를 앞둔 50대 초중반 강남의 40~50평대 아파트 실소유주들이 집 평수를 줄여 수도권 등지로 이사해 얻은 차액과 금융권 레버리지를 일으켜 40억~50억대 빌딩을 노리는 경우가 상당수 있다”고 설명했다.

대출 비율 50% 이하 안전 자금 부족할 경우 ‘빌딩 푸어’ 전락할 수도 빌딩은 통상적으로 가격대가 올라갈수록 투자 수익률이 높아지고 보다 높은 시세차익을 노려볼 수 있어 투자에 레버리지 활용은 일반적인 방식으로 받아들이고 있다. 문제는 레버리지를 얼마나 활용하느냐다. 2015년 기준 상업용 부동산은 건물 감정가액에 최대 70%까지 금융권 대출을 활용할 수 있다. 임차인이 있는 빌딩의 경우 보증금을 제외한 나머지 차액의 자기자본만 있으면 빌딩 투자가 가능하다.

금융권 한 관계자는 “최근 실제 빌딩 거래에 있어서는 매수자의 신용도가 우수한 경우 매매가의 90%까지 대출을 발생시키는 일도 많다”고 귀띔했다.

대출을 신청하는 매수자의 신용등급과 빌딩 가치에 따라 다르지만 평균적으로 제1금융권에서 건물담보대출(LTV)에 대한 이자율은 3.2~4% 초반이다. 이러한 레버리지를 효율적으로 활용하기 위해서는 같은 시세라도 감정가가 높은 빌딩이 유리하다. 통상 대출한도와 세율은 물건의 감정가에 비례해 책정되는 경향이 있기 때문이다.

그러나 레버리지 방식의 투자는 자기자본금을 최소화하다 보니 높은 수익률이 발생한다는 장점도 있지만 이면에는 상당한 위험성도 도사리고 있다. 통상 매월 발생하는 대출 이익을 충당하기는 임대수익이 있어야 하는데 갑작스럽게 공실이 발생할 경우 난감한 상황이 벌어질 수 있다. 가용자금이 부족할 경우 ‘빌딩 푸어’로 전락할 수 있고 극한상황에서는 헐값에 빌딩을 되팔아야 할 상황도 배제할 수 없다. 전문가들이 제안하는 적정 대출 비율은 빌딩 매입가의 50% 이내다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “중소형 빌딩은 수익률 극대화를 위한 레버리지와 절세 효과, 자금 출처 입증 등을 위해 통상적으로 일정 정도 금융권 대출을 통해 마련하는 것이 일반적”이라며 “다만 과도한 대출을 받은 이후 공실이 생기거나 하면 부담될 수 있어 주의가 필요하다”고 밝혔다. 중소형 빌딩 투자를 위해 소요되는 최소 자금은 얼마나 될까? 전문가들은 최소 10억원대 초중반의 자금이 필요하다는 것이 중론이다. 다만 최근 여유자금을 활용해 자기자본 비율을 낮출 경우 10억원대 미만에서도 가능하다는 의견도 많다.

배준형 팀장은 “금리 수준이 빌딩 투자에 나서기 유리한 환경으로 바뀌어 레버리지 투자의 리스크도 많이 줄어든 상태”라며 “이전에는 10억원대 초중반의 여유자금이 필요했다면 지금은 최소한 8억원의 자금만 있으면 10억원대 중후반의 중소형 빌딩을 노려볼 만하다”고 밝혔다.

[박지훈 기자 사진 정기택 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제59호 (2015년 08월) 기사입니다]

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