미래가치를 예측 과감한 투자 3년 만에 20억원 수익 ‘배우 조인성’의 경리단길 입성기 빌딩 투자로 큰 수익을 보기 위해서는 시세차익과 임대료 상승이 뒷받침되어야 한다. 이를 위해서는 당연히 빌딩의 가치 상승이 필요하다. 신축이나 리모델링을 통한 페이스오프도 한 방법이지만 빌딩의 잠재가치 상승을 통해 발생하는 경우도 있다. 상권의 미래가치를 예측해 빌딩의 가치가 상승할 만한 입지를 선정하는 방식은 어찌 보면 가장 경제적인 투자법이라고 할 수 있다. 영화배우 조인성은 용산구 이태원동 경리단길에 위치한 지하 1층~지상 3층 규모의 상가주택을 2012년에 약 30억원을 주고 매입했다. 당시 하얏트호텔로 이어지는 경리단길의 끝자락에 위치한 이 주택은 크게 수익성이 보이지 않은 매물이었다는 것이 전문가들의 공통적인 의견이었다.

경리단길이 핫 플레이스로 등극하기 이전이고 가파른 경사와 지하철역이나 버스정류장까지 거리도 있어 역세권이라고 할 수도 없었다. 주변에도 몇몇 고급 레스토랑들만 자리해 뚜렷한 상권이 형성된 곳도 아니었고, 건물 자체도 1970년대 준공된 노후된 상가주택으로 월세도 거의 나오지 않았다.

대부분 빌딩 투자자들은 빌딩 매입에 있어 수익성을 우선적으로 보고 접근한다. 하지만 조인성은 미래가치를 보고 투자한 케이스라고 볼 수 있다. 경리단길이 조성되며 점차 상권이 들어서고 이에 파생된 장진우 골목과 이어지게 된 조인성 빌딩의 가치는 현재 50억원을 넘을 것으로 추산된다. 현재 이 빌딩은 개보수를 통해 동생이 레스토랑을 운영하며 조인성의 팬들이 거쳐가는 명소가 됐다.

최적의 목은 빌딩 감가상각을 상쇄한다 전 농구선수 서장훈의 셀럽(?)다운 입지 선점 방송인 또는 셀럽(?)으로 제2의 삶을 살고 있는 서장훈 씨는 서초구 서초동 강남대로변에 위치한 빌딩을 소유하고 있다. 지하철역 출구 앞에 있어 입지 여건이 상당히 뛰어난 빌딩이다. 인근으로 서초구청, 외교센터, 한국전력(강남지사)과 같은 굵직한 기관들과 대규모 오피스 빌딩들에 둘러싸여 있어 유동인구가 상당히 많은 상권에 자리하고 있다. 1990년대 후반 경매를 통해 해당 건물을 매입했다. 빌딩 업계는 30억원 전후로 매입가를 추정하고 있다.

1986년에 준공돼 비교적 오래된 건물이지만 신분당선 개통과 지속적인 인구 유입 등으로 보면 투자가치가 상당히 유망한 곳이다. 장기적인 관점에서 해당 건물을 매입하였고 현재 그의 빌딩은 잠재가치가 150억원에 이를 것으로 추정된다.

스스로를 ‘착한 건물주’로 칭하고 있는 만큼 적정한 임대료를 유지하고 있고, 준공 시기가 상당기간 흘러 노후가 진행됐지만 공실률이 낮다는 것이 주변 상인들의 반응이다.

노후 빌딩 리모델링 신축 대비 4분의 1 비용 가치는 최대치로 빌딩도 사람처럼 시간이 지나면서 나이가 들고 늙기 마련이다. 노후된 빌딩은 임대료가 하락하고 빌딩 가치도 떨어뜨린다. 빌딩 소유주라면 리모델링을 통해 가치 증대를 노릴 수 있으며 예비 소유주라면 노후된 빌딩을 매입해 수익률을 극대화할 수도 있다.

최근에는 건축 기술이 발달해 리모델링만으로도 신축 건물 못지않은 효과를 볼 수 있다. 통상 신축의 4분의 1 비용으로 저렴하게 공사를 진행할 수 있다. 공사기간도 4개월 이내에 마무리할 수 있어 시간적인 기회비용을 줄일 수 있다. 리모델링 비용은 자재나 구조 등에 따라 금액이 천차만별이지만 평균적으로 건물의 연면적 기준 평당 200만원 전후로 예상하면 된다.

우수 임차인 유치해 3년 만에 18억원 시세차익 빌딩 투자는 내가 1인자 ‘개그맨 박명수’ 성북구 동선동에 위치한 대학가 상권 건물을 사들였다. 해당 건물은 성신여대입구역 인근에 위치한 빌딩으로 지하 1층 지상 4층 규모였다. 준공연도가 오래된 탓에 낮은 임대료와 임차인의 구성이 입지조건에 맞지 않는 영세한 업종들이 입주해 있었다. 2011년 10월 아내 박수민씨 명의로 노후 건물을 약 29억원에 매입했다. 유동인구가 많은 대학가 상권이었지만 임차인의 구성이 해당 건물과는 적합하지 않다고 생각한 박씨 부부는 매입한 뒤 일정 시간이 지난 후 전층에 스타벅스 커피를 임차인으로 유치했다. 스타벅스가 들어서자 빌딩의 외관은 이전과 180도 다른 세련된 모습으로 바뀌었고 임대수익은 970만원에서 1600만원으로 두 배 가까이 올랐다. 우량 임차인의 입점을 계기로 가치가 상승한 빌딩을 지난해 7월 약 47억원에 매각했다. 3년도 안 된 사이에 임대료를 제외하고 거둬들인 시세차익만 18억원이었다. 첫 번째 빌딩 투자에서 큰 성공을 거둔 박씨 부부는 규모를 키워 현재 방배동 인근에 빌딩을 89억원에 매입해 허물고 신축을 준비 중이다.



리모델링 비용 4억원으로 거둔 파격적인 수익 190억원 신화가 되어버린 ‘배우 송승헌’의 빌딩 배우 송승헌은 서초구 잠원동에 빌딩을 소유하고 있다. 송승헌은 군복무가 끝날 무렵인 지난 2006년 10월 한강대교 남단 강남대로 주변 서울 잠원동 빌딩을 114억원에 매입했다. 적지 않은 매입금액으로 매입 당시 대출(71억5000만원)이 상당히 많았다. 큰 금액이 들어간 만큼 관리는 송승헌의 아버지가 직접 맡았다.

잠재가치가 충분한 곳에 위치한 이 빌딩은 지하 1층 지상 4층 규모이다. 매입 후 약 5년이 지난 2011년 송씨는 약 4억원(추정)을 들여 빌딩 리모델링에 들어갔다. 노후된 빌딩 외관과 시설을 교체해 수익률 높이기에 나섰다. 현재 해당 빌딩은 신축 빌딩 못지않은 내외관이 훌륭한 빌딩으로 재탄생했다. 강남대로변에 위치해 워낙 입지 여건이 좋고 접근성과 가시성이 탁월해 공실의 위험성이 상대적으로 적은 빌딩에 속한다. 빌딩 주변으로는 가로수길이 인접해 있어서 핫 플레이스로 등극하며 가격이 덩달아 올랐다.

현재 시세가 무려 약 310억원에 달해 196억원의 시세차익을 기록해 부동산 시장의 대박 빌딩으로 기록되고 있다.

뿐만 아니라 상업지역으로 등재돼 고층건물 신축이 가능해져 빌딩 가치는 더 높아질 것이라는 게 전문가들의 의견으로, 대박 신화는 현재 진행형이다.

황금알을 낳을 빌딩 신축 투자의 끝판왕 신축 빌딩을 통한 투자는 부자들의 가장 뜨거운 관심사라고 볼 수 있다. 노후 빌딩과 토지를 발굴해 초기 매입자금을 줄여 새로운 빌딩을 신축하는 방식은 가장 큰 시세차익을 볼 수 있는 동시에 대지 가격 상승 효과까지 얻을 수 있기 때문이다.

투자자 스스로가 소규모 디벨로퍼가 되는 방식이다. 동일 입지 내에 빌딩 신축의 성공 방정식은 철저히 투자자금을 줄일 수 있는 대지를 확보하는 것이다.

그러나 빌딩 신축은 그만큼 높은 비용이 소요되며 공사기간 동안 운용수익을 얻을 수 없기 때문에 상당한 여유 자산을 가진 투자자들이 노릴 만한 방식이다. 초보 빌딩 투자자라면 신축보다는 개보수나 리모델링을 하는 편을 추천한다.

세로수길 뜨기 전 선점해 빌딩재벌 반열에 ‘배우 류승범’의 알짜배기 투자 배우 류승범은 가로수길의 확장 가능성을 염두에 두고 세로수길을 투자 타깃으로 삼았다. 세로수길은 지하철 3호선 신사역에서 압구정역까지 이어진 ‘가로수길’에 파생된 상권으로 한자의 ‘細’(가늘 세)를 따서 붙였다고 한다. 류씨는 이 지역의 노후주택을 선점해 시세보다 저렴한 가격에 매입한 후 상가와 도시형 생활주택으로 신축해 시세차익과 높은 임대수익률 두 마리 토끼를 잡아 눈길을 끈다.

2006년 류승범은 강남구 신사동 세로수길 소재 대지 면적 217㎡, 지하 1층~지상 2층 상가주택을 매입했다. 투자금 대비 3배의 수익을 안긴 환상적인 재테크다. 토지와 건물을 대출 없이 현금으로 16억원에 매입해 2012년 가로수길 상권이 점차 발달해 세로수길로 확장되자 약 7억원(당시 건축비 추정)을 들여 지하 1층~지상 4층, 연면적 589㎡ 상가 건물로 신축했다. 상권 발달과 신축이 시너지 효과를 거두며 수익률은 급변했다. 보증금 7억원, 월세만 매월 4000만원을 안겨주는 황금 빌딩으로 변했다. 건물 가격도 급상승해 현재 80억원을 호가한다는 것이 업계 분석이다. 신축 비용을 감안하더라도 투자금 대비 3배 이상의 시세차익을 거둔 셈이다.

한편 류승범은 2010년 자신이 소유한 빌딩에서 300m 거리에 떨어진 단독주택을 21억원에 매입해 도시형 생활주택으로 신축하기도 했다. 2012년 5월 준공된 이 건물은 지하 1층~지상 5층, 연면적 747㎡ 규모로 신축 원룸 18가구를 임대해 매월 1600만원의 소득을 올리고, 지하 1층 임대소득은 500만원으로 총 2000만원이 넘는 임대수익을 올리는 것으로 알려졌다.

도산대로 랜드마크 빌딩 신축 200억원 대박 ‘야구선수 박찬호’의 발 빠른 투자법 야구선수 박찬호는 빌딩을 신축해 상당한 수익을 본 케이스 중 하나다. 2003년 박씨는 서울 강남구 청담동 을지병원 대각선 맞은편에 자리한 허름한 빌딩을 대략 73억원(추정)에 매입했다. 도산대로변에 위치한 이 빌딩은 입지 면에서는 상당히 좋은 편에 속해 있었다. 도산대로 변은 강남지역 중에서도 토지 시세가 상당히 높은 지역으로 고층 빌딩들이 밀집된 곳이라는 점을 감안하면 매입가는 시세보다 저렴한 수준이었던 것으로 알려졌다. 매입 후 2년여가 지난 2005년 박씨는 약 70억원을 들여 초고층 빌딩 신축에 나섰다. 이 건물은 토지 687㎡, 연면적 5544㎡, 지하 4층∼지상 13층 규모로 등기부등본상 소유주는 피에스그룹(PSG=Park’s Sports Group)이다. 피에스그룹은 부동산 임대업 및 부동산매매업, 프로 스포츠선수 매니지먼트 등 박찬호 자산을 관리하는 법인으로 1995년 설립됐다. 박찬호가 지분 100%를 보유하고 있는 개인회사다.

멋지게 변신한 빌딩은 1층에는 유명 외국자동차매장 I사가 입점해 있고 나머지 층은 관리하기 편리한 오피스들이 입점해 있다. 뛰어난 접근성 과 우수한 입지 여건으로 신사동 지역의 랜드마크 역할을 하는 빌딩이 되었다.

그의 빌딩은 2015년 기준으로 약 350억원의 잠재가치가 있을 것으로 추산된다. 200억원이 넘는 시세차익과 1년에 10억원 가까운 임대수익을 거두는 등 빌딩 투자에 성공한 박씨는 2013년에도 대전 서구에 빌딩 한 채를 완공한 바 있다.

빌딩 리모델링 앞둔 소유주라면 필독! 2003년 7월 1일부터 시행된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 토지용도 지역 중 일반주거 지역에 위치한 곳은 제1종 일반주거 지역(용적률 150%, 4층 이하), 제2종 일반주거 지역(용적률 200% 7층 이하) 제3종 일반주거 지역(용적률 250% 층수제한 없음) 등으로 나뉘어 지정되었다.

이전까지는 지역적 특성에 관계없이 동일하게 일반주거 지역으로 지정돼 획일적인 용적률(300%)을 적용 받아 건물을 건축했다. 그러나 무분별한 난개발로 인해 도시환경과 자연경관이 파괴되면서 이를 막고자 새로운 법률이 개정된 것이다.

따라서 종세분화 개정 이전에 건축된 빌딩들은 용적률의 범위를 초과해서 건축해 층수(높이)에 인센티브를 적용 받는 경우가 많다. 이에 따라 준공연도가 오래된 노후 빌딩들은 신축하는 것보다는 기존 건물의 골조만 남기고 새롭게 리모델링하는 방식이 유리해졌다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제59호 (2015년 08월) 기사입니다]

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