코리아타운, ‘영화의 도시’ 할리우드, 실리콘밸리, ‘미국 와인의 메카’ 나파밸리, UC버클리와 스탠퍼드대학 같은 동부 아이비리그 대학…. 로스앤젤레스(LA)와 샌프란시스코를 아우르는 인구 4000만 명의 캘리포니아. 미국 내 주(州)에서도 한국인에게 가장 친숙한 캘리포니아는 부동산 시장이 세계적으로 침체를 겪는 가운데에서도 ‘도전과 기회의 땅’으로 다시 다가오고 있다.

미국인 10%가 살고 있는 캘리포니아는 ‘글로벌 문화·첨단기술의 풍경’을 가장 잘 볼 수 있는 곳이기도 하다. 샌프란시스코 광역권에는 IT 및 첨단기술의 기업 본사가 있는 실리콘밸리가 있다. 이곳에는 세계 최고의 ‘빅테크 기업’인 애플과 구글, 인텔, 오라클, 휴렛팩커드, 이베이, 메타(페이스북), 트위터 등 IT 및 첨단기술의 기업 본사가 자리 잡고 있다. 또 캘리포니아에는 우리에게 익숙한 블리자드 엔터테인먼트와 라이엇게임즈 같은 북미 게임제작사의 상당수도 있다.

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미국에서 집값이 가장 비싼 5개 도시 중 4곳은 캘리포니아에 모여 있다고 한다. 실리콘밸리가 있는 산호세, 산타클라라카운티에 있는 서니베일은 평균 주택 가격이 170만달러(약 21억1000만원)에 달한다. 부촌 동네 1위로 국내에서도 알려진 애서튼(Atherton)은 실리콘밸리 교외지역으로 실거래가가 700만달러(약 86억원)에 달한다고 한다. 캘리포니아는 예부터 한국인들이 미국으로 이주를 결심하거나 미국에 부동산을 매입하려 할 때 가장 먼저 고려하는 지역으로 정평이 나있기도 하다. 무엇보다 한인 커뮤니티가 뿌리 깊게 얽혀 있는 데다 인종차별이 다른 주에 견주어 심하지 않아서 영어를 잘 구사하지 못해도 생활하기에 불편하지 않은 곳이다. 그래서 LA나 샌프란시스코 등 캘리포니아에 정착하거나 부동산에 투자하려고 한다면 몇 가지 부동산 세법 포인트와 세금 절약의 ‘세(稅)테크’를 알아두면 도움을 받을 수 있다.

지난해 3월 미국 연방준비제도(FRB·Federal Reserve System)가 인플레이션 억제를 위해 금리 인상을 시작한 이후 미국의 부동산 시장은 급속도로 얼어붙기 시작했다. 미국의 대표적인 투자은행 ‘골드만삭스’는 미국의 주택담보대출 금리가 최근 고점에서 미끄럼을 타고 있지만 연말까지는 6.50% 수준을 유지하고, 2024년으로 넘어가야 6.15% 수준까지 내려갈 것으로 내다봤다. 전미부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 선임 이코노미스트는 “미국 전체 지역의 절반 이상은 가격이 소폭 오르는 반면, 나머지 절반은 소폭 떨어질 수 있다”며 “하지만 캘리포니아주는 예외인데 샌프란시스코 가격은 10~15% 하락할 가능성이 있다”고 분석했다.

이처럼 먹구름이 잔뜩 드리워져 있는 미국 부동산 시장이지만 캘리포니아는 도시에 따라 추락을 멈추고 반등을 대비하는 추세라고 한다. 특히 주택 매매 시장과는 다르게 임대주택 시장은 캘리포니아의 따사로운 햇살처럼 전망이 밝기만 하다. 현재 침실 1개가 달린 캘리포니아 아파트의 월세는 평균 210만원 선. ‘미친 집값’으로 알려진 뉴욕 아파트의 경우에는 방 1개에 월 500만원대이니 반값에도 못 미치는 수준이다. 미국 내 주택 가격은 거듭해서 미끄럼을 타고 있지만, 오히려 임대료는 미국 전역에서 11%에서 13%까지 상승하고 있다는 뉴스이다. 특히나 캘리포니아의 경우 한 해 내내 따뜻한 샌디에이고, 오렌지카운티, 로스앤젤레스, 중남부의 프레즈노(Fresno)와 같은 ‘명당 도시들’을 중심으로 임대료가 서서히 올라가고 있다고 한다. 따라서 국내 투자자는 캘리포니아에서 임대가 잘 이뤄지는 집을 사들여 ‘달러 임대소득’을 올려보는 것도 현시점에서 현명한 투자일 듯하다.

미국에서는 집을 살 때에도 취득세는 따로 부과하지 않고 부동산 등록 비용만 100달러 정도 든다. 취득세는 없지만 새집을 사면 ‘거래세(Transfer Tax)’가 따라붙는다. 이 거래세는 매도자가 내는 세금이지만 신규 주택에 한하여 취득 시점에 매수자가 부담한다. 거래세는 부동산 거래 가격에 거래세율을 곱하여 산정한다. 주와 카운티에 따라 거래세율이 다른데 대부분 1% 미만. 캘리포니아 전 카운티에 공통으로 적용되는 기본 거래세율은 0.11%이고, LA나 샌프란시스코 등에서는 추가 거래세로 0.11~1.5%를 내야 한다.

미국의 경우 보유세인 재산세는 주마다 다른데, 취득가액 또는 취득시점의 감정가액에 재산세율을 곱하여 산정한다. 캘리포니아에서는 취득가격이 과세평가액(Assessed Value)이 되며, 과세평가액에 재산세율을 곱하여 재산세가 매겨진다. 캘리포니아의 재산세율은 대략 1.2%이다. 여기에는 캘리포니아 전 카운티에 공통으로 적용되는 기본세율(General Tax Levy)인 1%에 본인 소유의 집이 있는 지역의 공공시설(학교, 도서관, 안전시설 등)의 운영을 위한 지방세(Local Tax) 세율인 0.2%(지역에 따라 0.1~0.3%) 정도가 더해진다.

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또 캘리포니아는 ‘프로포지션(Proposition) 13’이라는 주 법에 의하여 재산세율을 마음대로 인상할 수 없는 게 특징이다. 과세평가액도 매년 2%까지만 올릴 수 있기 때문에 재산세는 오르더라도 조금씩만 오른다. 또 캘리포니아에는 ‘멜로루스 세금(Mello-Roos Tax)’으로 일컬어지는 특별개발세가 있다. 재산세는 집의 가치액에 따라 결정되지만 특별개발세인 ‘멜로루스’는 ‘토지면적’에 따라 정해지는 게 특징이다. 통상적으로 집 주인이 주택 가격의 0.3~0.8%를 기본 재산세에 추가로 부담한다.

캘리포니아를 포함하여 미국 어느 주를 가든 양도소득세가 있다. 양도세는 연방의 경우 소득세율은 0~20%, 주 소득세율은 금액에 따라 1~13.3% 정도 된다. 그런데 양도세 가운데 국내에는 없는 미국 특유의 제도가 있다. 미국 부동산에 관심이 있는 사람들은 한 번쯤 들어보았을 ‘1031 익스체인지(Exchange)’라 불리는 ‘양도소득세 유예제’이다. 미국 세법 가운데 1031조항에 나와 있어서 붙여진 이것은 “양도세를 무제한으로 미룰 수 있는 제도”이다. 집을 늘리는 등 ‘갈아타기’를 통해 ‘교환’이 이뤄지면 양도세가 거듭 미뤄지는 개념이다.

미국에서도 50만달러짜리 집을 사서 80만달러에 팔았다면 30만달러에 대해 양도세를 내야 한다. 그러나 이 ‘양도세 유예제도’는 80만달러보다 비싼 100만달러의 투자용 부동산을 살 경우 양도세를 전혀 낼 필요가 없어진다. 죽을 때까지 양도세 유예가 가능하고, 상속인은 양도세를 낼 필요가 없다. 사망 후에는 상속인이 과거 양도세에 대한 책임을 지지 않아 투자자들 사이에 많이 활용되고 있다. ‘완전 면제’가 아닌 ‘유예’지만 자산을 빠르게 늘릴 수 있는 제도여서 각광을 받고 있다. 미국에서는 ‘1031 익스체인지’만을 전문적으로 다루는 회사까지 있을 정도이다. 기존 주택 처분 후 45일 이내에 새로운 주택을 지정하여야 하며, 180일 이내에 거래가 매듭지어져야 하는 조건이 따라붙는다. 바이든 정부가 들어서면서 이 ‘양도세 유예’ 법안 개정을 추진하고 있지만, 설령 통과되더라도 50만달러 이상 양도차익 대상에만 적용된다고 한다. 현재 미국 내 부동산 시장의 침체로 부동산업계의 반발이 극심해져서 개정 법령이 시행되기까지는 멀기만 하다고 한다.

그런데 이 ‘1031 양도세 유예’ 제도를 활용하려면 미국 실제 거주자 신분이어야 한다. 캘리포니아 등 미국의 부동산에 관심을 갖는 국내 투자자의 경우 성가실 정도의 각종 미국 내 규제에서 벗어나 아주 심플하게 접근하는 지름길은 미국 거주자가 되는 방법이다. 미국에 영주권과 같은 합법적인 체류 신분을 갖고 1년 중 183일 이상 머물면 미국 거주자가 된다. 미국 거주자 신분의 경우 미국 내 자산의 변동에 대해 한국의 국세청이나 은행에 보고할 의무가 없어지고 자산 처분 후에도 한국으로 자산을 가지고 들어오지 않아도 된다. 무엇보다 ‘양도소득세 유예제도(1031 Exchange)’를 적용받기 때문에 양도세를 몇 번이고 미룰 수 있는 장점도 있다.

캘리포니아는 아주 오래전부터 ‘아메리칸 드림’을 이룰 수 있는 ‘기회의 땅’이다. 앞에서 살펴본 바와 같이 국내 거주자가 미국 주거용 주택을 투자용으로 사들일 경우 무엇보다 세금적인 측면을 잘 살펴서 수익률을 따져보아야 할 것이다. 캘리포니아 주택 시장은 올해 내내 가라앉을 것으로 전망되고 있다. 월가와 미국의 언론들은 집값이 속락하고 있지만 2024년부터는 ‘바닥’을 찍고 반등할 것으로 보고 있다. 경제종합 미디어 그룹인 ‘마켓워치’도 올해 미 전역의 주택 가격이 지난해 6월 수준과 대비했을 때 약 10%가량 떨어질 것으로 내다봤다. 다만 이런 전망은 미국의 금리 인상 기간이 더 오래 지속될 것이란 관측에 따른 것이다. 골드만삭스는 그래서 미국 경제가 침체를 면할 경우 집값이 2024년에는 1% 상승하는 등 플러스로 전환할 가능성이 있다고 전망했다. 중장기적인 안목으로 캘리포니아에 속해 있는 여러 도시의 입지조건과 집값 그리고 그와 관련한 세금제도를 알아두면 ‘도전’에 따른 적정 수익률이 보장되는 ‘기회’가 찾아올 것이다.

[김민경 국민이주 미국변호사]

[본 기사는 매경LUXMEN 제149호 (2023년 2월) 기사입니다]