# 신민준(가명) 씨는 2017년 9월 강남의 초기 재건축 아파트를 매수했다. 하지만 정부가 재건축초과이익환수제로 인한 부담금이 수억원을 넘을 것이라고 발표하고, 안전진단 요건까지 어렵게 만들면서 재건축 기대감이 뚝 떨어졌다. 신 씨는 이후 개포8단지 등 84㎡ 이상의 일반분양 시장에 적극 청약하면서 갈아타기를 시도 중이다. 기존 재건축 아파트를 팔면서 양도소득세를 많이 물더라도 낮은 분양가로 신축아파트를 손에 쥐고 싶다는 생각에서다. 신 씨는 동호수 당첨에서 원하는 층이나 동이 아니면 당첨을 포기할 생각이었다. 하지만 청약 이후 지인으로부터 투기과열지구 내 재당첨제한 규정이 있다는 것을 알고 멘붕에 빠졌다. 신 씨가 서울 일반분양 청약에 당첨될 경우 기존 재건축 아파트는 무조건 팔아야 하는 걸까? 답은 X다. 지난해 8·2 부동산 대책 이전에도 일반분양은 5년간 다른 도시정비사업의 일반분양을 받을 수 없었다. 8·2 대책 이후부터는 일반분양뿐 아니라 재개발·재건축사업에 따른 조합원 분양도 5년간 투기과열지구 내 재당첨이 제한된다.

다만 이 경우에 매입시점을 잘 따져봐야 한다. 개정된 법령 공포일은 2017년 10월 24일로, 이날 이후부터 소유한 물건에 대해서만 분양권 당첨 제한이 적용된다. 따라서 신 씨가 작년 9월에 매수했다면 일반분양 청약에서 당첨이 됐다고 하더라도, 기존 재건축 아파트의 관리처분인가 시점에 분양권을 받을 수 있다.

설사 신 씨가 2017년 10월 24일 이후 재건축 아파트에 대한 소유권이전등기를 했다고 하더라도, 관리처분 인가가 5년 내 나지 않는다면 재당첨 금지조항에 저촉되지 않는다. 재건축아파트가 안전진단도 받지 못한 초기 단계라면 크게 걱정할 필요가 없다는 얘기다. 강남과 강북을 가리지 않고 아파트 청약시장 열기가 사그라들지 않고 있다.

‘새집’에 대한 선호가 워낙 강한 데다, 초기 재건축을 틀어막으면서 신축아파트에 대한 공급이 더욱 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 눌러 놓고 있어 주변 시세의 80% 정도에 일반 분양이 이뤄지고 있다는 점도 매력이다.

전문가들은 서울과 수도권에서 로또아파트 청약열풍이 계속될 것으로 보고 있다. 국민적 관심이 모아지다 보니 강남의 10억원 이상 아파트를 특별한 소득도 없는 10대가 받아갔다는 사실에 해당 특별공급제도 자체가 손질되기도 했다.

럭스멘에서는 독자들이 궁금해 할 만한 청약 관련 궁금증을 알기 쉽게 O X △로 표시해 설명한다.

지난 3월 내놓은 국토교통부의 주택청약 관련 질의응답 자료와 해당관청을 취재한 내용이다. 위에서 다뤘던 재당첨 제한의 또 다른 사례를 다뤄 보자.

Q 투기과열지구 내에서 재개발사업 일반분양권을 매수한 경우, 또 다른 투기과열지구 내 재건축 아파트를 매매하면 조합원 분양권을 받을 수 있을까?(O) A 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따르면 투기과열지구 내 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에 분양신청을 할 수 없다. 다만 투기과열지구 내 일반분양권이라도 청약이 아닌 매수의 방법으로 취득한 경우 재당첨 제한에 해당하지 않는다. 양쪽 모두 나중에 분양권을 정상적으로 받을 수 있다는 얘기다. 주택청약에서 청약자가 무주택인지 1주택인지 2주택 이상인지는 엄청난 차이를 몰고 온다. 주택법상 주택이 어디까지인지, 어느 단계부터 주택소유자가 되는지가 중요한 이유다.

Q무주택자가 주택을 분양받아 분양권을 가지고 있다면 주택소유자로 보나(▲) A 주택청약에 있어 무주택의 판단기준은 주택소유 여부이므로 분양권을 가지고 있는 경우는 무주택으로 간주된다. 다만 분양권을 취득한 경우라도 잔금을 납부한 경우에는 주택을 취득한 것으로 보므로 잔금까지 납부한 경우에는 소유권이전 등기 여부와 관계없이 주택을 소유한 것으로 판단한다. Q 오피스텔 소유자는 청약에서 주택소유자로 보나(X) A 주택법에 따르면 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택 외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것으로 보지 않는다. 주거용으로 오피스텔을 소유하고 있더라도 무주택 자격을 얻을 수 있다는 얘기다. 주택법상 생활형 숙박시설도 주택 외 건축물에 해당해 주택 소유로 보지 않는다. 반면 주택법상 도시형 생활주택은 주택을 소유한 것으로 본다. 건축물 대장상의 용도를 확인해 오피스텔인지 도시형생활주택인지를 확인해야 한다. 다만 도시형생활주택이라도 전용면적이 20㎡ 이하인 경우에는 2세대 이상의 주택을 소유하지 않은 경우라면 무주택으로 간주한다. 이번엔 상속과 관련된 이슈를 따져보자.

Q 아파트를 단독 상속받은 경우에 무주택자로 볼 수 있나(X) A 상속은 본인의 의사에 의해 이뤄지는 것이 아니지만 단독 상속인 경우에는 주택을 소유한 것으로 본다. Q 아파트를 공동 상속받은 경우에는 무주택자로 볼 수 있나(▲) A 주택공급에 관한 규칙 제53조 제1호에 따르면 주택소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것은 주택을 소유하고 있는 것으로 본다. 다만 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명돼 사업주체로부터 제52조 제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 또한 주택의 공유 지분을 상속받은 후 입주자모집 공고일 이전에 매각한 경우라면 보유기간과 상관없이 상속받은 주택의 공유지분은 처음부터 소유하지 않았던 것으로 간주한다. Q 아버지 사망 후 공유지분 등기하지 않고 납세의무자로 재산세를 납부 중인 주택을 무주택으로 볼 수 있나(▲) A 민법 제997조에 따르면 상속은 사망으로 개시가 되며 민법 제187조에 따르면 상속에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니하고 등기를 하지 않으면 처분할 수 없도록 규정하고 있다. 민법 제1006조는 상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 하도록 규정한다. 따라서 아버지(피상속인) 사망 시 망자인 아버지의 주택은 별도의 유언 등이 없거나 상속인들이 전부 상속을 포기하지 않는 이상 법정상속인(민법 제1000조: 1. 피상속인의 직계비속, 2.피상속인의 직계존속, 3.피상속인의 형제자매, 4.피상속인의 4촌 이내의 방계혈족)에게 부동산 등기를 하지 않더라도 공유상태로 취득된다고 볼 수 있다. 결국 아버지가 사망한 경우 등기하지 않더라도 아버지 명의의 주택은 법정상속인들(배우자, 직계존비속, 형제자매 등)에게 공유상태로 소유권이 이전되었다고 볼 수 있다. 따라서 이 경우에도 사업주체로부터 부적격자(유주택자)로 통보를 받았다면, 부적격 통보일로부터 3개월 이내에 상속으로 해당 주택을 취득했음을 입증할 수 있는 자료(부친의 사망신고서, 가족관계증명서, 주민등록 등초본, 주택의 등기부등본, 재산세 납부자료 등)를 사업 주체에게 제출해야 한다. 해당 주택이 상속으로 주택의 공유지분을 취득했다는 사실이 입증돼야 정당 당첨자 자격을 상실하지 않는다. Q 동일 주택 1세대를 아버지와 아들이 공유지분 상태로 소유한 경우에 1세대 2주택인지(X) A 동일 지번에 위치한 1호 또는 1세대의 단독주택 또는 공동주택을 아버지와 아들이 전유 부분을 구분 소유하지 않고, 전체를 공유지분으로 소유한 경우에는 1세대 1주택에 해당한다. 다음은 외국인의 청약에 대한 궁금증을 풀어보자.

Q 외국인인 경우 투기과열지구나 청약과열지역에서 1순위 청약이 가능한가(X) A 주택공급에 관한 규칙에 따르면 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 입주자를 선정하는 경우에는 세대주가 아닌자는 1순위 자격을 제한한다. 외국인이 ‘출입국관리법 시행규칙’에 외국인 ‘세대주’로 기재되었더라도 주민등록법상의 세대주 또는 세대원으로 보기 어렵다는 법무부와 행자부의 유권해석이 나왔다. 결국 외국인이 투기과열지구 또는 청약과열지역의 민영주택에 1순위 청약해 당첨되더라도 부적격 처리된다. Q외국인이 청약통장을 보유한 상태에서 한국국적 취득하면 기존 가입기간을 인정받을 수 있나(O) A 외국인일 당시 보유한 여권과 귀화해 대한민국 국적을 취득한 관계기관의 증빙자료, 주민등록증 등 관련 자료를 가지고 청약통장을 가입한 은행에 방문하면 기존 청약통장을 해지하지 않고 가입기간을 그대로 인정받아 명의변경이 가능하다. Q 외국인에 대한 국민주택 특별공급이 가능한가(X) A 국민주택은 ’무주택세대구성원’에게 공급하는데, 여기서 무주택세대구성원이란 주민등록표를 기준으로 한다. 현재 외국인은 주민등록법상 의무 등록대상이 아닌 점을 감안할 때 외국인에 대한 국민주택의 특별공급은 불가능하다. Q 외국인 배우자도 민영주택 가점제 부양가족으로 인정되나(▲) A 민영주택 가점제 부양가족 산정 시 외국인이 배우자인 경우에는 가족관계증명서 등으로 법적 부부의 관계가 확인되면 부양가족으로 인정을 받을 수 있다. 다만 외국인 배우자의 경우 국내 거주사실 증명을 위해 외국인 등록증을 제시해야 한다. 외국인 등록증이 없는 경우 부양가족으로 인정이 불가능하다. 외교관, 국제기구 직원 및 그 가족은 외국인 등록증이 없어도 여권 또는 소속기관 재직증명서 등으로 증빙할 수 있다. 이번에는 내국인의 결혼과 이혼에 대한 궁금증을 풀어본다.

Q 특별공급을 받고 결혼한 이후 또 다시 청약의 특별공급 대상이 될 수 있나(X) A 주택공급에 관한 규칙에 따르면 주택 특별공급은 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 공급하도록 규정하고 있다. 결혼 전 특별공급을 받고 결혼 후 새로운 세대를 구성하였다 하더라도 1세대 1주택 원칙에 따라 추가 특별공급은 불가능하다.

Q 이혼 시 전 배우자의 주택소유 여부가 본인의 청약가점제의 무주택기간에 영향을 미치나(X) A 주택 청약 시 주택소유여부 및 무주택기간은 본인이 직접 등기사항증명서, 건축물대장, 양도소득세 및 재산세 증빙자료 등을 확인해 검증해야 한다. 청약신청자가 이혼한 상태인 경우 전 배우자의 주택소유 여부와 관계없이 본인이 주택을 소유하여 처분한 시점부터 무주택기간을 산정하면 된다. 이 밖에도 국토교통부 등에 문의가 많았던 질문들을 추려봤다.

Q 통장예치금을 공고일 당일에 넣어도 되나(O) A 민영주택의 청약 시 입주자모집 공고일 기준으로 청약하려는 주택의 전용면적에 해당하는 예치 기준 금액 이상이 납입되어 있으면 된다. Q 미분양된 주택을 계약한 경우, 재당첨 제한 대상인가(X) A 미분양 후 선착순으로 당첨된 경우는 당첨자가 아니므로 재당첨 제한은 적용되지 않는다. 다만 정확한 것은 금융결제원 아파트 투유(www.apt2you.com) 사이트에서 직접 확인해 봐야 한다. Q 보이스피싱에 의해 해지한 청약통장을 부활시킬 수 있나(O) A 보이스피싱 범죄 피해를 당하여 청약통장을 부득이하게 해지한 경우, 청약통장 가입은행을 방문해 경찰에서 발부한 사건사고사실확인원, 구체적으로 해당 통장이 보이스피싱 범죄에 이용되었음을 증명할 수 있는 수사결과조사서 등 증빙자료를 제출해야 한다. 창구 직원으로부터 범죄 피해가 사실임을 확인받고, 범죄 피해 전의 청약통장 납입금액을 재입금하는 경우 계좌 부활이 가능하다. [전범주 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제92호 (2018년 05월) 기사입니다]
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