8·2부동산 대책이 나온 지 4개월여가 지났지만 강남4구를 필두로 한 서울 아파트 시장은 여전히 뜨겁다. 다만 대책이 나온 후 전국적으로는 양극화가 더욱 심해지는 모습을 보이고 있기에 투자에 주의를 요한다. 단적인 예는 경매업계에서 관측된다. 경매업체 부동산 태인에 따르면 지난 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 100.4%를 기록해 공식 집계가 시작된 2008년 이후 처음으로 100%를 넘어섰다. 낙찰가율이 100%라는 것은 낙찰가가 감정가와 동일하다는 의미다. 보통 사람들은 경매를 통해 집을 저렴하게 매수하고자 하는데 그럼에도 낙찰가가 감정가와 동일하게 형성됐다는 것은 그만큼 수요자들이 향후 가격전망을 긍정적으로 보고 있다는 뜻으로 해석된다.

경매 낙찰가율은 주택시세의 선행지표로 꼽힌다. 다른 주택 지표보다 먼저 발표되는 이유도 있지만 요즘 같은 거래절벽하에서 실거래가를 알기 어려울 때 경매 낙찰가율이 수요자들의 미래 전망을 가장 분명하게 보여주는 역할을 하기 때문이다. 지난 10월 18일 서울 동부지법 경매5계에서는 3건의 아파트에 100명 이상의 사람들이 응찰했다.

서울 성동구 행당동 한신아파트 전용면적 115㎡에 53명이 몰리고, 광진구 광장동 극동아파트 전용 84㎡와 강동구 암사동 선사현대아파트 전용 82㎡에도 각각 34명과 28명이 달려들었다.

지난 7월까지만 해도 99%가 넘으며 승승장구하던 서울 아파트 경매 낙찰가율은 8·2대책을 얻어맞은 직후 91.51%로 곤두박질쳤다. 이는 2016년 3월(91.19%) 이후 가장 낮은 수준이다. 적어도 8·2대책 직후에는 주택시장 투자심리가 크게 위축됐음을 알 수 있는 대목이다. 하지만 9월에는 낙찰가율이 다시 99.16%로 올라섰고 10월에 결국 9년 만에 최고 기록을 갈아치우면서 투자심리가 시장규제 압박에서 벗어나는 모습을 보였다. 서울에서도 특히 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 경매시장이 뜨겁다. 지난 10월 낙찰률(입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰된 물건 수의 비율)이 올 들어 최고 수준으로 뛰었다. 지지옥션에 따르면 지난 10월 강남4구 아파트(주상복합 포함) 낙찰가율은 100.5%를 기록했다. 전달(99.6%)보다 0.9%포인트, 8월(88.7%)보다 11.8%포인트 높아졌다.

아파트 경매 수요도 대출 한도의 영향을 받는다. 대출을 받아 경매에 임하는 사람들이 많기 때문이다. 8·2 대책으로 주택담보대출의 한도가 줄어들자 강남4구 아파트 경매 수요도 위축될 수밖에 없었다. 하지만 재건축·재개발 열기가 되살아나면서 강남4구 경매시장에 다시 투자 수요가 유입되고 있는 상황이다.

올 9월과 10월 두 달간 강남4구에서 낙찰된 아파트 21건 중 17건의 낙찰가율이 100%를 넘었다. 감정가보다 비싸게 주고 경매 물건을 구입한 사례가 81%에 달했다. 최근 강남권 유일한 뉴타운으로 기대를 모으고 있는 송파구 거여동의 현대3차 전용면적 84.9㎡ 규모 아파트는 감정가(4억원)의 128%에 달하는 5억1400만원에 낙찰됐다. 재건축 열기가 뜨거워 집값이 들썩이고 있는 송파구 가락동의 미륭아파트 전용면적 83.6㎡에는 응찰자 17명이 몰려 감정가보다 18% 비싼 가격에 새 주인이 가려졌다. 또 동시다발적인 재건축으로 이주수요가 급증한 강동구 암사동의 선사현대 전용면적 82.9㎡ 아파트는 28명이 몰려 감정가(6억1100만원)보다 1990만원 비싼 6억3090만원에 낙찰됐다.

100%를 넘지 못한 4건의 물건은 전용 244.7㎡, 222.1㎡ 규모로 선호도가 낮은 대형 평형이거나 ‘대항력이 있는 선순위 임차인’이 있는 등의 경우였다. 대형아파트는 최근 가구당 구성원 수가 감소하면서 선호도가 떨어져 집값 상승률이 중소형아파트에 크게 못 미치는 상황이다. 선순위 임차인이 있는 아파트는 낙찰받은 경우 계약기간을 보장해 주고 계약 만료 시 보증금을 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 사람들이 응찰을 꺼리는 물건 중 하나다. 특별한 사정이 없는 한 강남4구의 아파트는 최근 감정가보다 훨씬 비싼 가격에 낙찰되고 있다는 얘기다.

하지만 강남4구나 서울의 경매시장만 바라보며 전국의 주택시장이 여전히 뜨겁다고 속단해서는 안 된다. 전국으로 시선을 확대해서 보면 경매시장에서도 양극화가 극심하다. 특히 ‘한국 제조업 메카’로 꼽히던 울산 지역의 아파트값 추락은 심각한 수준이다. 이 지역 경제를 견인하던 조선·자동차 산업의 최근 경기 상황이 안 좋기 때문이다. 조선은 전 세계 물동량이 감소하고 유가흐름이 지지부진해 해외 수주가 여전히 안 좋다. 자동차도 가장 큰 시장인 중국 시장에서 고전하면서 수익성이 하향세다.

울산 경제를 지탱하던 양대 산맥이 동시에 부진에 빠지면서 이 지역 아파트(주상복합 포함) 경매 낙찰가율은 지난 10월 74.1%를 기록해 2012년 이후 처음으로 80%를 하회했다. 지지옥션에 따르면 올해 10월 울산지역에서 아파트 경매가 87건 이뤄졌는데 이 중 37건이 낙찰돼 낙찰률이 42.5%에 불과했다. 나머지 57.5%의 경매물건은 여전히 주인이 가려지지 않은 상태다. 10월 낙찰가율은 74.1%로 전달 대비 7.0%포인트 급락했다. 이 지역 낙찰가율이 70%대로 떨어진 건 2012년 11월(71.4%) 이후 59개월 만이다. 울산 주택시장 전망이 어둡다 보니 경매물건을 비싸게 주고 사려는 사람이 적어진 것이다.

10월 울산 아파트 경매에 참여한 평균 응찰자수는 2.7명에 그쳤다. 두 명만 따돌리면 낙찰을 받는 수준이다. 평균 응찰자수가 2명대로 떨어진 것 역시 2009년 1월(2.3명) 이후 8년9개월 만에 처음이다.

10월에 울산에서 낙찰된 총 37건의 물건 중 낙찰가가 감정가를 넘는 사례는 전무했다. 90%대가 3건, 80%대가 7건 있었을 뿐이다. 울산 동구 서부동 현대패밀리서부아파트 49.8㎡ 물건이 감정가 1억1500만원, 낙찰가 1억750만원으로 낙찰가율 93%를 기록해 그나마 가장 후한 가격을 받았다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “조선업뿐만 아니라 자동차 경기까지 꺾이면서 10월 울산 아파트 가격이 ‘붕괴’라고 볼 수 있을 만큼 폭락한 점이 눈에 띈다”고 말했다. 강남4구를 포함한 서울 아파트 낙찰가율도 향후에는 완만한 하락세가 예상된다. 금리 인상 움직임이 가장 큰 원인이다. 금리가 오르면 채무자 원리금을 상환하기가 그만큼 어려워진다. 연체율이 증가하면 은행이 담보로 잡았던 아파트를 경매 시장에 내놓는 사례가 늘어난다. 경매시장에서도 수요공급의 원칙이 적용되기 때문에 경매물건의 공급이 증가하면 낙찰가율은 하락하는 경향이 있다.

이 선임연구원은 “최근 주택담보대출 금리가 올랐는데 이에 따른 연체율 증가는 2~3개월의 시차를 두고 나타날 것”이라며 “결국 은행은 담보(아파트)를 경매에 내놓게 되는데 경매 개시 결정 후 실제 경매에 나오는 기간이 6개월 정도 걸린다는 점을 감안하면 내년 하반기부터 본격적인 낙찰가율 하락세가 나타날 수 있다”고 말했다.

▶규제 비웃는 강남

가격 오르고 재건축은 논스톱

정부가 작년 11월 3일 이후 융단폭격식으로 쏟아낸 부동산 규제의 타깃은 명확했다. 강남이었다. 강의 남쪽이란 뜻을 가진 ‘강남구(江南區)’는 1990년대 이후 대한민국 교육의 중심지이자, 중산층으로 입성하는 관문이자, 부의 상징으로 굳어져 왔다. 많은 사람들이 강남에서 살고 싶어 하면서도 동시에 강남에 사는 사람들을 시샘 어린 시선으로 바라봤다. 진보 정권이 들어설 때마다 강남 부동산에 대한 강도 높은 규제책이 등장한 것은 우연이 아니다.

강남도 초반엔 규제의 칼날에 속절없이 당했다. 많이 오른 만큼 많이 떨어졌다. 하지만 지난 2008년 금융위기 때 폭락했던 강남 주택가격이 위기가 진정된 후 가파르게 상승하는 것을 지켜본 사람들은 이제 어지간하면 강남 주택을 내다 팔지 않는다. 시장의 흐름에 따라 소폭의 조정은 있지만 규제 자체에 대해서는 면역력이 생긴 듯한 모습이다.

정부가 거의 한 달 간격으로 부동산 규제책을 내놨고 그 칼끝은 강남을 조준했지만, 잠시 주춤했을 뿐 강남은 꾸준히 우상향하고 있다. 8·2 대책 발표 직후 급매물이 등장하면서 잠깐 조정을 받았지만 급매물이 소진된 이후에는 매물이 잘 나오지 않으면서 호가만 올라가고 있다. 한국감정원 주택가격동향조사에 따르면 8·2 대책 충격에서 벗어나면서 9월에 0.2% 올랐고, 10월에도 0.1% 상승했다. 전문가들은 이사철이 끝나고 겨울 비수기가 시작돼도 강남 집값은 조금씩이나마 오름세를 이어갈 것으로 보고 있다.

강남은 왜 강할까. 다른 어느 지역보다도 앞서 있는 각종 교통·상업 인프라와 사람들 마음속에 굳건히 자리 잡은 부촌 이미지, ‘교육 1번지’라는 위상이 복합적으로 작용한다. 심지어 낡아서 금방이라도 무너질 것 같은 노후 아파트들의 가격도 강세다. 향후 재건축이 진행됨에 따라 ‘새 아파트’로 탈바꿈해 쾌적한 주거환경을 형성할 것이라는 기대감이 그대로 가격에 반영되기 때문이다.

물론 기나긴 재건축 절차를 감내하고 입주에 성공한 새 아파트 가격은 하늘을 뚫을 듯하다. 작년 입주를 마친 청실아파트 재건축 ‘래미안 대치팰리스’의 전용면적 84㎡ 시세는 18억원을 돌파했다. 바로 옆 대치SK뷰도 비슷한 시세를 유지하고 있다. 정부는 다양한 규제를 총동원해서 강남의 재건축을 강하게 조이고자 했다. 강남의 높은 가격 상승세의 진원지가 재건축에 있다고 파악했기 때문이다. 우선 재건축 조합이 설립된 아파트는 몇 가지 예외사항에 해당되지 않는다면 아예 거래를 하지 못하게 했다.

여기에 내년 1월 1일 재건축 초과이익환수제 적용을 앞두고 있다. 상황만 놓고 보자면 엎친 데 덮친 격, 설상가상이지만 재건축은 멈추지 않고 있다. ‘교육 1번지’ 대치동의 대장주로 불리며 지역 시세를 이끌고 있는 우성·선경·미도, 소위 ‘우선미’ 아파트가 대표적이다. 이들은 8·2대책과 무관하게 차근차근 재건축을 추진 중인데, 세 아파트 모두 안전진단 통과 후 정비계획 수립을 위해 용역을 맡긴 상태다. 한보미도 아파트 관계자는 “재건축이 아주 급할 건 없지만, 규제가 들어왔다고 해서 늦출 이유도 없다. 우리는 우리 갈 길을 갈 뿐”이라고 설명했다.

규제 전에 정비계획을 서울시에 제출해 이미 승인을 받은 곳은 재건축사업 진행이 오히려 가속이 붙으면서 가격이 치솟는 모양새다. 강남구 도곡동에 위치한 개포한신 아파트는 올 초 서울시로부터 정비계획 승인을 받은 후 조합설립을 위해 속도를 내고 있다. 이 때문에 가격은 수직상승세다. 작년 이맘때 12억원대였던 전용 83㎡ 가격은 딱 1년 만에 15억원이 됐다. 개포한신과 마찬가지로 올해 정비계획 수립을 마친 개포동 현대1차 아파트는 인근 단지들과 합종연횡하며 규모를 키우는 ‘통합 재건축’을 추진 중이다. 정부 규제에도 불구하고 강남권의 재건축은 굳건하게 추진되고 있다는 방증이다. 개포동 중층 아파트인 개포주공5·6·7단지도 모두 정비계획 수립을 마쳤다.

강남 ‘낡은 아파트’의 대명사였지만 서울시와 극한 대립으로 가장 재건축이 늦어질 것으로 예상됐던 은마아파트마저 최근 들어 재건축 사업이 진전을 보이고 있다. 주민들이 기존에 고집하던 최고 49층 재건축안을 포기하고 서울시 방침에 맞는 최고 35층 재건축안을 채택하면서 내년 사업시행인가 신청을 기대하고 있는 것이다. 물론 은마아파트는 상가의 협조를 구하고 세부사항을 서울시와 조율해야 하는 등 풀어야 할 과제가 산더미다. 하지만 재건축 추진위원회의 희망대로만 된다면 대치역과 학여울역 바로 인접단지인 4000여 가구 은마아파트는 5~7년 사이에 6000가구에 가까운 거대 단지로 재탄생할 수 있다.

물론 ‘정중동’ 상태인 곳도 있다. 재건축의 필요성을 크게 느끼지 못하는 곳들이다. 양재천변 개포경남은 1984년 지어져 연식이 33년이나 됐지만 상태가 양호하고 주차에 크게 어려움이 없어 주민들이 재건축을 적극적으로 추진하는 분위기가 아니다. 면적 자체가 중대형이 많아 초소형 혹은 소형 위주로 구성된 개포동 일대 주공아파트와 달리 생활에 불편을 못 느낀다는 것도 재건축이 지체되는 이유다. 재건축을 하게 되면 대개 가구당 면적이 늘어나는데 이미 넓은 집에 살고 있다면 굳이 재건축으로 면적을 넓힐 필요가 없다.

개포현대2차나 개포우성4차 등도 비슷하다. 집안 내부 인테리어에 각별히 돈과 공을 들이는 지역 분위기상 생활하는 데 큰 무리가 없으면 재건축을 서둘러 추진하지 않으려는 경향이 있다. 이는 주민들의 자발적 선택에 의한 것일 뿐 규제 때문에 늦어졌다고 보긴 어렵다.

▶강남, 내후년 새아파트 효과 나타날 듯

내후년부터 개포동을 시작으로 재건축을 마치고 새 아파트가 대거 들어서기 시작하면 강남 집값은 또 한번 출렁일 수 있다. 이른바 ‘새 아파트 효과’ 때문이다. 근래 들어 수요자들 사이에서 새집 선호가 두드러지기 때문에 새 아파트는 인근 아파트보다 비싸게 거래되기 마련이다.

새 아파트가 낡은 아파트 밀집 지역에서 한 번 치고 나가면 인근 아파트 가격까지 덩달아 오르는 경향이 짙다. 물론 강남 지역에 새 아파트가 들어서면 주택 공급이 소폭 늘어나면서 수요·공급의 원칙에 따라 가격 하락 압력으로 작용할 수 있다. 하지만 전국적으로 강남 주택에 대한 수요가 워낙 막강하기 때문에 약간의 공급 증가로 상쇄되기에는 역부족이라는 게 중론이다.

2019년 2월에는 개포주공2단지를 재건축한 ‘래미안 블레스티지’ 1957가구가 들어서고 같은 해 8월에는 개포주공3단지 재건축 ‘디에이치 아너힐즈’ 1320가구가 입주한다. 두 단지 모두 개포동 주택시장의 지형을 바꿀 수 있다는 평가를 받고 있다. 2020년경 입주가 가능할 것으로 보이는 개포주공8단지 역시 1700가구가 넘는 대형 단지인데다가 수요자 선호도가 가장 높은 ‘양대 산맥’ 현대건설과 GS건설의 합작이라 기대를 모은다. 상가 문제로 진통을 겪고 있기는 하지만 강남구 청담동의 외관을 크게 바꿀 것이라는 기대를 받고 있는 1230가구 규모 청담삼익아파트 역시 내년 분양에 착수할 것으로 보인다.

강남 재건축에 있어 핵폭탄급 위력을 발휘할 것으로 보이는 압구정 1만여 가구도 대기 중이다. 아직까지 큰 움직임을 보이지 않고 있지만 노후된 상태에서도 강남구 내 최고 부촌 자리를 선뜻 내놓지 않고 있는 압구정 아파트의 잠재력은 무시무시하다는 평가다.

한강 변에 있는 구현대·신현대·한양·미성 등 아파트들은 작년 계획안이 처음으로 나온 ‘압구정아파트지구 지구단위계획’에 묶여 추진위 설립 단계에서 한 발자국도 더 나아가지 못하고 있다. 당초 최고 45층 재건축을 희망했던 이들은 박원순 서울시장 체제하에서 35층 이상으로 짓는 것이 사실상 불가능한 데다 개별단지 재건축도 어려워진 상황이라 일단 추이를 지켜보는 중이다. 그러나 가격은 견고하다. 현대1차의 전용면적 197㎡ 매물 호가는 40억원을 넘어섰고, 신현대 전용면적 202㎡도 30억원가량에 가격이 형성돼있다. 이 동네에선 작은 면적이라 평가받는 전용 84㎡도 18억원까지 거래돼 20억원을 바라보는 중이다. 8·2대책 후 거래절벽이 온 것은 사실이지만 매물 가격은 내려가지 않고 오히려 올랐다는 것이 이 지역 부동산 중개업소의 공통적인 의견이다.

[박인혜 용환진 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제87호 (2017년 12월) 기사입니다]
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