흔히 ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 떠돈다. 서울 소재 상가 임대료가 꾸준히 오르는 데 비해 월급, 사업소득 등의 수입은 그렇지 않은 상황을 꼬집은 말이다. 반대로 목 좋은 곳에 빌딩 한 채만 갖고 있어도 평생 먹고살 걱정이 없는 것이 작금의 현실이다. 이러다 보니 20~30대 젊은 사람들도 부동산에 투자하기 위해 경매학원에 다니는 등 부동산에 대한 열기가 뜨겁다. 하지만 일반 투자자가 부동산에 투자하긴 쉽지 않다. 서울 중심부에 있는 중소형 빌딩을 직접 사들이려면 최소 50억원에서 100억원에 달하는 자금이 필요하기 때문이다.

그렇다고 ‘그림의 떡’이라고만 할 수는 없다. 부동산에 투자하는 리츠(REITs), 부동산 펀드, ETN, ETF 등의 금융상품이 다양하게 판매되고 있다. 이들을 활용하면 매우 적은 돈으로도 쉽게 부동산에 투자할 수 있는 것은 물론 매도도 쉬워 직접투자에 비해 환금성도 좋다.



▶배당수익률 8.1% “리츠 어때?”

리츠(REITs)는 Real Estate Invest ment Trusts의 약자로 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드다. 부동산이나 부동산 담보 대출에 투자해 수익을 낸다. 일부 리츠는 상장을 해 언제든 환매가 가능하다. 상장된 리츠에는 광희리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호가 있다. 이들은 대부분 1주당 5000원 내외로 100만원만 있어도 200주를 살 수 있어 사실상 최소가입금액이 없다. 게다가 운용사가 임대와 관리를 도맡으니 세입자 관리 의무에서도 자유롭다. 예금 금리가 낮아지며 이러한 리츠를 찾는 투자자도 많아졌다.

올해 1분기 말 기준 운용 중인 리츠는 총 125개, 18조5341억원으로 역대 최대를 경신했다. 지난해 평균 리츠 배당수익률은 8.1%에 달하는 등 수익률도 비교적 안정적이다. 최근 눈길을 끌고 있는 리츠펀드는 한화 아시아리츠부동산자투자신탁으로 8월 8일 기준 최근 1년 수익률은 11.33%를 기록했다. 이 펀드는 순자산의 50% 이상을 아시아와 호주지역의 리츠 및 부동산 관련 주식에 투자한다.

최근 5년간 누적 수익률은 88.71%에 이른다. IBK아시아태평양부동산투자신탁도 최근 1년 6.21%의 수익률을 올렸다. 이 상품은 자산의 90% 내외를 홍콩, 싱가포르, 말레이시아, 중국, 대만, 인도 및 호주에 있는 리츠 자산과 부동산 관련 주식에 분산투자한다. 삼성 J-REITs부동산투자신탁, 한화Japan REITs부동산투자신탁, 삼성JapanProperty부동산투자신탁 등 일본 지역의 투자하는 리츠펀드들도 은행 금리의 몇 배에 달하는 고수익을 올렸다.

▶여전히 잘나가는 인프라펀드

ETF도 수익률 순풍

부동산 펀드도 큰 관심을 받고 있다. 부동산 펀드와 리츠의 차이점은 법률과 관할 기관이 다르다는 점이다. 부동산 펀드는 자본시장법(금융위원회), 리츠는 부동산투자회사법(국토교통부)에 근거를 두고 있다. 법률과 관할 기관은 서로 다르지만 상품의 특징은 유사하다. 또한 부동산 펀드도 리츠와 마찬가지로 상장할 수 있다. 상장된 부동산 펀드에는 맵스리얼티1, 맥쿼리인프라가 있다. 서울 을지로 센터원빌딩, 경기 판교 미래에셋센터 등의 지분을 갖고 있는 맵스리얼티1은 2007년 2월 2일에 설정된 이후로 누적수익률이 올해 6월말 기준 62.31%에 이른다. 맥쿼리인프라의 수익률도 꾸준히 좋다. 올해 6월 말 기준 최근 5년간 연평균 수익률이 8.44%에 달한다. 이 회사는 인천국제공항 고속도로, 우면산터널, 마창대교 등 12개 인프라 자산을 보유하고 있다.

ETF로도 부동산에 간접 투자할 수 있다. ETF(Exchange Traded Funds)는 특정 지수의 수익률과 연동할 수 있도록 설계된 지수연동형 펀드로 상장되어 주식처럼 매매가 간편하다.

리츠에 투자하는 ETF에는 ‘TIGER MSCI US리츠(합성 H)’와 ‘KINDEX 미국리츠부동산(합성 H)’이 있다. 이들은 합성 ETF로 기초자산을 직접 편입해 운용하는 기존 ETF와 달리 스와프(Swap) 거래를 통해 증권사로부터 기초자산의 수익률을 제공받아 운용하는 상품이다. 이들의 8월 12일 기준 최근 1년 수익률은 15%, 12.3%에 이른다. ‘TIGER MSCI US리츠(합성 H)’가 추종하는 MSCI US리츠 지수는 미국 주식시장에 상장된 리츠 종목의 성과를 측정하는 지수로, 미국 리츠 ETF 중 최대 규모인 뱅가드 리츠 ETF의 벤치마크 지수로 사용되고 있다.

미국 주식시장에 상장된 리츠 중 유동성 및 재무요건을 충족하는 종목을 편입한다. ‘KINDEX 미국리츠부동산(합성 H)’는 ‘Dow Jones US Real Estate Index’ 지수를 추종해 전 세계 리츠 시장의 50%를 넘게 차지하고 있는 미국 리츠 및 부동산에 쉽게 투자할 수 있도록 한다.

ETN도 해볼 만하다. ETN은 법적 성격은 파생결합증권(ELS)의 형태이나 운용 및 세금 구조는 ETF와 유사한 상품이다. 기초지수의 변동과 수익률이 연동되도록 증권회사가 발생하고, 주식처럼 거래소에 상장되어 거래된다. ETN은 ETF처럼 일반 펀드에 비해 수수료가 저렴하다. 다만 ETN은 ETF와 달리 기초지수와의 추적오차가 거의 없는 것이 그 특징이다.

미래에셋증권은 7월 ‘미래에셋 글로벌 리츠 ETN’과 ‘미래에셋 미국 리츠 ETN’를 상장했다. 이들은 리테일리츠, 주택리츠, 특수리츠, 헬스케어리츠, 오피스리츠, 복합리츠 등 다양한 리츠에 투자한다. 단 하나의 ETN으로도 다양한 리츠에 분산투자할 수 있어 일부 리츠 투자로 생길 수 있는 위험을 줄여준다. ‘미래에셋 글로벌 리츠 ETN’ 기초지수의 올해 수익률은 7월 8일 기준 14.08%이고 ‘미래에셋 미국 리츠 ETN’ 기초자산의 수익률은 12.73%에 이른다. 이들의 주당 가격도 1만원 수준이라 소액으로도 투자가 가능해 글로벌 자산배분 차원에서 일부 투자할 경우 분산투자 효과를 누릴 수 있다.



▶부동산 펀드도 분산투자가 유리

부동산간접투자상품의 투자 요령도 실물 부동산과 유사하다. 실물을 고를 때와 똑같이 입지, 안정적인 임차인 확보 등을 신경 써야 한다. 펀드나 리츠의 배당수익은 모두 실물 부동산의 임대수익에서 나오기 때문이다. 더불어 간접 상품이기 때문에 자산 운용을 담당하는 운용사의 경력 및 안정성도 중요하다. 하지만 이러한 방법으로도 리츠나 부동산 펀드를 선택하기 어렵다면 여러 리츠나 부동산 펀드를 한 번에 투자할 수 있는 ETF나 ETN을 살펴보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 이들을 활용하면 다양한 리츠나 부동산 펀드에 분산투자가 가능하다.

부동산간접투자도 투자이기 때문에 투자 위험을 갖고 있다. 하지만 국내 투자자는 지나치게 국내 부동산에 자산이 편중되어 있는 경우가 많다. 따라서 부동산 투자도 글로벌 자산배분차원에서 자산의 일부를 여러 글로벌 부동산에 분산투자하는 것은 투자 포트폴리오 안정성 차원에서 필요할 수 있다.

[박지훈 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제72호 (2016년 09월) 기사입니다]
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