“훌륭한 매물을 낮은 가격에 사들인다” 경매에 뛰어드는 투자자들은 모두 같은 꿈을 꾼다. 그러나 역설적으로 경매에서 가장 어려운 것이 바로 ‘좋은 물건을 싼값에 낙찰 받는 것’이다. 여느 투자와 마찬가지로 경매시장 역시 철저한 경제 논리가 적용되기 때문이다. 그렇지만 경매시장에 전시된 시세보다 저렴한 가격의 상품들은 분명 메리트가 있기에 많은 투자자들은 오늘도 경매 법정의 문을 두드리고 있다.

성공적인 경매투자 영역에 진입하기 위해서는 ‘장애물’을 넘어서야 한다. 장애물은 새내기에게는 생경할 수 있는 ‘경매용어’, 권리 관계를 분석할 ‘방법론’, 발품을 팔 수 있는 ‘열정’이 3가지 정도다.

평소에 찾지 않는 법원으로 향하는 발걸음은 한두 차례 입찰해보면 쉽게 익숙해진다. 정기적인 유망 매물이 없어 수익이 불규칙적인 까닭에 전업투자자가 타 분야에 비해 턱없이 적고 전문가가 부족하다는 측면이 반대로 유망 투자처가 될 수 있는 조건일 수 있다.

‘권리 분석·임장(臨場)’ 두 가지 익히면 나도 전문가 유명한 바람둥이의 성공 비결은 끈질김이라고 했던가. 특별히 외모가 훌륭하거나 경제력이 갖춰진 것도 아니지만 항상 여자들이 주위에 끊이지 않는 한 바람둥이의 비결은 ‘10명의 여자에게 거절을 당해도 다시 열한 번째 여자에게 다가가는 것’이었다고 한다.

경매 법정을 찾아 입찰을 해 보면 그 단순함에 대부분 놀라기 마련이다. 특별한 기법도 없이 비교적 단순한 과정이 되풀이된다. 입찰한 물건을 찾고 물건을 답사하고 권리 분석을 해서 자신만의 입찰가를 정해 법원에 제출하면 할 일은 다 한 셈이다. 낙찰 받으면 법에 따라 대금을 납부하고 점유자를 내보낸 다음 부동산을 명도 받아 소유권을 이전하면 된다.

중요한 것은 좋은 물건을 선택하는 것이다. 명확한 기준은 특별히 없다. 사람들이 관심을 가지지 않는 권리 관계가 복잡한 물건에서 의외의 상당한 수익이 발생하기도 하고, 누구나 탐내는 강남 노른자 아파트에서 손해를 볼 수도 있다.

훌륭한 매물의 선정은 크게 권리 관계 분석과 임장에서 나온다. 먼저 권리 관계 분석은 경매로 나온 부동산에 얽힌 사람들의 이해관계를 따지는 것이다. 경매로 나온 물건은 대다수 법적으로 위험성이 적은 경우가 많지만 무조건적인 신뢰는 위험하다. 가격이 유달리 싸게 나온 물건은 권리 관계가 복잡한 경우가 상당히 많다. 즉 권리 관계에 따라 입찰가가 상당히 달라지기 마련이다. 부동산 등기사항 전부, 증명서에 등기되어 있는 근저당이나 가압류, 가처분, 전세 보증금 등 여러 가지 권리들은 경매 과정을 통해 낙찰되어 새 주인을 만나면 깨끗하게 지워진다.

그러나 권리 중에 사라지지 않고 경매에서 낙찰 받은 사람에게 인계되는 경우도 있으니 주의가 필요하다.

‘품격 있는’ 우량 경매 물건의 조건 경매로 나오는 부동산에 얽힌 사연은 사람이 모두 다르듯 제각각일 수밖에 없다. 낙찰을 받았다가 다시 경매로 나오는 부동산도 있다. 때로는 채무자가 일부러 경매를 넘기는 경우도 있다. 각양각색으로 등장하는 매물들을 일반적인 기준으로 정리하기가 쉽지 않지만 수익이 발생하는 우량 물건의 공통점은 존재한다.

➊ 은행은 성공한 친구를 좋아한다 경매를 신청한 채권자가 은행권이면서 또 1순위로 대출해 준 물건이라면 어느 정도 검증됐다고 볼 수 있다. 제1금융권은 대출 심사를 까다롭게 하기 때문이다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰 준비를 해도 무방하다. 이와 마찬가지로 채권 최고액은 실제 대출금보다 120~130% 높게 설정되는데 이를 감안하더라도 설정액을 모두 합쳤을 때 총 채권액이 많은 것을 고르는 것도 좋은 물건을 고르는 방법이다.

➋ 시간이 선물하는 저렴한 감정평가액 경매가 시작되면 준비 과정의 일환으로 전문 감정평가사가 감정을 통해 가격을 책정한다. 그 감정가는 경매 진행 시 1회차 경매가격이 된다. 감정평가는 시세대로 가치 판단을 하지만 종종 저평가된 것들이 있다. 실제 감정된 시점과 경매 시점의 차이가 벌어지면서 가격이 변하기 때문이다. 저평가된 경매 물건은 시세에 비해 저가에 낙찰될 가능성이 크다.

➌ 경쟁률 낮은데 소수의 치열한 쟁탈전? 권리 관계가 복잡하거나 하자가 있어 보이는 물건의 경우 대부분 입찰 경쟁이 저조하기 마련이다. 그러나 겉으론 복잡해 보여도 쉽게 풀리는 실타래 같은 매물이 숨어 있다. 이 경우 낮은 경쟁률로 저렴한 가격에 ‘득템’해 높은 수익을 거둘 수 있다. 물론 이러한 물건들은 전문가들의 표적이 되기 마련이다. 권리 관계를 분석할 노하우가 있는 경우 보다 높은 시세 차익을 노릴 수 있는 것은 당연하다. 다만 이러한 물건을 볼 혜안을 지닐 때까지 공부와 연습이 필요하고 전문가 조언도 거치는 것이 좋다.

➍ 채권 설정 기간이 길고 감정가 대비 많은 것 등기부등본 상의 채권 설정 시점을 확인해 채권액을 현재 시점으로 환산해 본다면 부동산의 가치를 현실적으로 분석하는 데 도움이 된다. 또한 채권액이 물건 가격에 비해 미미한 경우 채무자가 돈을 갚아 경매가 취소돼 노력이 헛수고가 될 공산이 크다. 입찰하기 위해 공들여 조사했는데 돌연 경매가 취하되면 허무하기 이루 말할 수 없다.

➎ 임차인의 보증금이 많은 경우 임차인의 보증금이 많은 경우 낙찰 후 임대 시 투자 금액 회수율이 높다. 경매에 들어가면 임차인들은 보증금과 임대료, 계약 기간 등 소유자와 계약한 사항을 신고하도록 되어 있다. 이 권리 신고를 확인해보면 대략적으로 임차인의 보증금을 가늠할 수 있다.

➏ 채무자가 직접 거주하고 있는 물건 주택 경매에서 가장 신경 써야 하며 또 골머리를 썩는 부분이 세입자와의 관계다. 그런데 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 여러 가지 고민이 해결된다. 일반적인 임차인과 다르게 약간의 위로금만 줘도 손쉽게 명도 문제를 해결할 수 있다.

➐ 임차인이 이전하기 힘든 업종이 자리한 경우 수익형 부동산이라면 은행, 병원, 약국, 기지국, 금융업, 대형 프렌차이즈 점포 등이 입점돼 있는 곳을 눈여겨보는 것이 좋다. 새로운 임차인을 찾는 것도 만만치 않은 문제인데다 이전하기 힘든 업종은 대개 건물의 이미지를 담당하는 경우가 많다. 많은 시설비가 소요된 업종의 경우 재계약 가능성이 높다.

➑ 거주 목적일 경우 미분양, 공실 주택 경매에 들어간 부동산에 사람이 살지 않는 경우 짐이 없다면 잔금을 납부하고 바로 입주할 수 있다. 처음부터 입주하지 않은 미분양 상태의 부동산도 마찬가지다. 건물은 지었지만 입주자를 찾지 못한 채 경매에 들어갔다면 낙찰자는 바로 입주해도 된다.

비어 있는 부동산이기 때문에 굳이 소유자 또는 세입자 등을 내보낼 필요가 없어 낙찰 후 바로 자물쇠를 열어 권리를 행사할 수 있다.

[박지훈 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제54호(2015년 03월) 기사입니다]
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