구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
분양가 통제 HUG발 연말 ‘로또분양’ 쏟아진다 “당첨되면 수억”… 수색·동대문·청량리 주목
기사입력 2018.10.11 10:57:47
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
올 연말 서울에서 ‘로또’로 불릴 만한 아파트 분양단지가 쏟아질 전망이다. 7월 이후 서울 지역 아파트값이 수억원씩 치솟고 있는 반면 신규 분양 아파트는 정부의 강력한 분양가 통제로 발목이 잡히면서 기존 주택과 신규 분양단지의 가격 차이가 점점 크게 벌어질 가능성이 높기 때문이다. 실제 연말이나 내년 초 분양을 앞둔 서울 재건축·재개발 구역의 분양가와 시세는 적게는 3억원, 많게는 5억원가량 차이가 날 것으로 예상된다. 당첨만 되면 그야말로 한 번에 일확천금이 가능한 셈이다.



▶집값 뛰는데 분양가는 발목

새 아파트를 원하는 수요가 몰리면서 강북 지역 역세권 인근 재개발 분양을 앞둔 단지들의 조합원 입주권에는 조합원 분양가격 대비 최소 3억원 이상의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되고 있다.

내년 초 일반분양 예정인 수색·증산뉴타운 증산2구역의 입주권은 지난 9월 초 프리미엄이 5억3000만원이 붙어 거래됐다. 지난 7월 중순 프리미엄 4억2000만원에서 불과 한 달 반 사이 1억원 넘게 프리미엄이 뛴 것이다. 마포·성동 등 한강 변을 제외하고 재개발 입주권 프리미엄이 5억원을 넘은 건 이번이 처음이다. 11월 분양 예정인 수색9구역(DMC SK VIEW) 입주권도 지난 8월 중순 프리미엄 4억2000만원에 거래됐다.

서울 서북권 뉴타운 가운데 이제 분양 시작 단계인 수색·증산뉴타운에선 총 9개 구역에서 최대 1만 가구가 넘는 새 아파트를 공급할 예정이다. 지하철 6호선과 공항철도, 경의선이 통과하는 트리플 역세권인 디지털미디어시티역이나 서울 서북권 거점 철도역사인 수색역과 도로 하나를 사이에 둔 역세권이라 시장의 관심이 뜨겁다. 뉴타운 인근 D중개사무소 관계자는 “상암DMC 배후 업무 수요와 상암롯데몰 개발, 수색역세권 복합개발 등 개발 호재가 풍부하다”면서 “인근 가재울뉴타운의 매매가격이 84㎡ 기준 최고 9억원대 중반까지 오른 것을 감안하면 수색·증산은 입주시 시세가 최소 10억원 이상일 것이란 기대가 크다”고 말했다. 다만 분양가를 둘러싼 갈등으로 당초 각각 9월과 12월로 예정됐던 수색9구역과 증산2구역의 분양 일정은 각각 올해 11월과 내년 초로 미뤄졌다.

수색·증산뉴타운에서 수색4구역(DMC 롯데캐슬 더퍼스트)이 지난해 6월 가장 먼저 일반분양이 이뤄졌다. 당시 3.3㎡당 분양가격은 1690만원이었다. HUG는 수색9구역 분양가로 수색4구역 분양가격 대비 110% 수준인 3.3㎡당 1890만원을 제시하고 있다. 증산2구역 역시 이와 비슷한 선에서 결정될 가능성이 높다.

HUG는 현재 서울 전역과 경기 과천·광명·하남, 세종 등을 고분양가 관리지역으로 지정하고 자체 규정인 ‘고분양가 사업장 기준’에 해당할 경우 분양보증을 거절하는 방식으로 분양가를 통제하고 있다. 소위 ‘110% 룰’로 불리는 HUG 분양보증 문턱을 넘으려면 신규 아파트 분양가격이 ▲사업장 인근(반경 1㎞ 이내) 아파트의 평균분양가 또는 평균매매가의 110% 이하 ▲‘사업장 해당 지역(자치구)에서 입지·세대수·브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양 아파트의 분양가 이하’라는 두 가지 기준을 모두 충족해야 한다. 입주시점 시세가 분양가에 못 미칠 경우 발생할 수 있는 미입주 사태를 막기 위한 사전 조치라는 게 HUG가 설명하는 규제 배경이다.

HUG의 분양보증 규제에 아파트 시세와 분양가 격차는 갈수록 크게 벌어지고 있다. HUG가 집계한 서울의 민간아파트 분양가는 지난 7월 기준 3.3㎡당 2250만원으로 1년 전 2169만원에 비해 3.7% 올랐다. 반면 같은 기간 한국감정원이 조사한 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 2285만원에서 2783만원으로 21.7%나 뛰었다.

수색9구역 조합은 수색4구역 및 인근 가재울뉴타운 매매시세 등을 반영해 3.3㎡당 최소 2200만원을 요구하고 있다. 수색4구역 분양권이나 입주권은 현재 전용면적 84㎡ 기준 약 8억5000만원, 3.3㎡당 2500만원 수준에 거래되고 있다. 수색9구역 조합 관계자는 “HUG가 분양보증을 하면서 분양가격을 최대한 낮추기 위해 인근 아파트 분양가만 가지고 들이대고 주변 매매가격은 들여다보지 않는다는 데 문제가 있다”고 말했다.

이에 대해 HUG 관계자는 “허그 내규에 고분양가 관리지역의 신규분양은 인근 아파트 분양가 또는 매매가를 기준으로 하도록 돼 있다”면서 “조합의 요구대로 시세대로 가격을 산정하면 문제가 없겠지만 저희는 인근의 유사 아파트 분양가와 최대한 맞추려고 하기 때문에 차이가 발생하는 것”이라고 말했다.

조합 측의 시세 반영 요구를 무시하고 HUG가 제시한 분양가격으로 최종 확정되면 수색9구역과 증산2구역의 전용면적 84㎡ 분양가는 6억원대 초중반 수준이 될 전망이다. 이는 현재 거래되는 조합원 입주권 가격(프리미엄 포함 10억원 안팎)에 비해 4억원가량 낮은 것이어서 로또 분양 대란이 일어날 것으로 예상된다.

앞서 HUG는 올초 용산구 한남동 ‘나인원한남’에 대해서는 인근에 최근 2~3년 사이 분양 단지가 없어 2011년 입주한 한남더힐의 매매가를 반영했다. 다만 단지 규모가 매우 작거나 오래된 공동주택 4~5곳까지 주변 시세 평균에 함께 포함시키는 방식으로 낮은 분양가를 요구했다. 결국 나인원한남 측은 선분양을 포기하고 임대 후 분양 방식으로 전환했다. 업계 관계자는 “HUG가 어떻게든 분양가를 낮추기 위해 오락가락 잣대를 들이대고 있다”고 말했다.



▶줄줄이 늦어지는 분양… 공급확대에 역행

HUG의 분양가 통제에 서울 지역 재개발·재건축 일정은 당초 계획보다 대부분 2~3개월가량 뒤로 밀리고 있다. 9월 이후 당·정·청이 한목소리로 집값 안정을 위해 공급확대 필요성을 강조한 것과 달리 정부 스스로 서울 도심의 주택공급을 늦추고 있어 자가당착에 빠진 것 아니냐는 지적이 나온다.

지난 4월 분양을 계획했던 서초구 소재 서초우성1차 재건축 ‘래미안 리더스원’의 경우 아직까지 정확한 분양일정을 잡지 못하고 있다. 여러 가지 이유가 있지만 그중에서 핵심은 분양가 협상 난항이다. 강남권 핵심 입지인 만큼 조합은 3.3㎡당 4500만원선을 원한 것으로 알려졌지만, 이에 대해 분양보증을 담당하는 HUG가 난색을 표한 것이다. 분양 관계자는 “아직 분양가 협상이 끝나지 않아 일정이 더 밀릴 수 있다”고 설명했다.

서초구 서초동 무지개아파트를 재건축해 짓는 GS건설의 ‘서초 그랑자이’와 강남구 개포동 개포주공4단지 재건축인 ‘개포그랑자이’ 등도 마찬가지다. 이들은 당초 연말 분양을 예고했지만, 분양가 책정이 쉽지 않을 것으로 보이면서 조심스럽게 내년 분양을 언급하고 있는 상황이다.

당초 지난 4월에서 9월로 한 차례 분양 일정을 연기한 동대문구 청량리4구역 재개발인 ‘롯데캐슬 SKY-L65’ 역시 HUG와의 분양가 줄다리기가 길어지면서 아직까지도 구체적인 분양 일정을 확정하지 못한 상태다. 롯데건설 관계자는 “HUG와 의견차를 좁히기가 쉽지 않다”면서 “연내 분양이 이뤄질 수 있도록 할 계획”이라고 말했다.

인근 동부청과시장 정비사업으로 공급 예정인 한양 ‘동대문 수자인’ 역시 마찬가지다. 원래 지난 4월 분양 예정이었으나 여전히 일정을 확정하지 못하고 있다. 대림산업이 시공을 맡은 동대문구 용두5구역 재개발 사업인 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’도 현재 10월 말 분양을 목표로 하고 있으나 아직까지 HUG와 분양가 줄다리기가 계속되고 있어 한 달 정도 미뤄질 가능성이 적지 않다.

HUG의 과도한 분양보증 규제로 인한 분양 지연은 서울만의 문제는 아니다. 과천 시민들이 가장 기대했던 과천 지식정보타운도 분양가 협상 등으로 난항을 겪고 있다. 과천지식정보타운은 공공택지 개발지역으로 아예 분양가상한제가 적용되는 곳이다. 서울 강남권과 가깝고, 경기도 최고 부촌으로 꼽히는 과천에서 3.3㎡당 3000만원이 안 되는 가격에 대형 건설사가 짓는 아파트가 나올 것이라는 소식에 들썩였다.

그러나 과천지식정보타운은 올해 상반기 분양이 시작될 것이라는 예상과 달리 아직까지도 정확하게 소식이 나온 것이 없다. 가장 먼저 분양이 예고됐던 S4블록은 4월 분양예정이었으나 고분양가 문제로 차일피일 미뤄진 상태다. 업계는 3.3㎡당 분양가를 2500만원 정도 수준으로 예상했으나, 기존 세곡·내곡·위례신도시 분양가에 비해 너무 비싸다는 이야기가 나오면서 속도가 나지 않고 있다. GS건설이 짓는 S9블록 역시 11월로 분양이 예정돼 있으나, 현재로서는 밀릴 가능성이 높은 상황이다.

전문가들은 HUG의 과도한 분양가 통제로 인해 시세 대비 40%가량 낮은 일반분양이 쏟아지면서 부동산시장 과열을 부추기고 있다고 지적한다. 김학권 세중코리아 회장은 “로또 분양에 사람들이 몰리면서 부동산시장 전체가 매우 뜨거운 분위기를 만들어가고 이것이 기존 주택가격에도 상향 압박을 가하고 있다”면서 “분양가격은 시세대비 80~85% 수준이 적당하다”고 말했다.



▶주목할 만한 로또 분양 단지는 어디

물론 로또 분양은 실수요자나 투자 목적의 청약 대기자들에게는 놓치기 아까운 기회다. 조건만 된다면 적극적으로 노려볼 만하다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “새 단지 분양시장은 매입가가 상대적으로 낮고 수요는 높아 리스크가 작다”고 말했다.

연말연초 분양을 앞둔 서초구 재건축 단지 3곳과 롯데건설이 사업을 진행 중인 청량리4구역은 현재 거론되는 분양가와 주변시세가 전용 84㎡ 기준 4억원 이상 차이가 날 전망이다.

삼성물산이 다음 달 서초동에서 분양할 ‘래미안 리더스원’(서초우성1차 재건축 아파트)은 시세 차익만 최소 5억원이 예상되는 단지다. 총 1317가구 가운데 232가구가 일반에 분양된다. 분양가는 작년 9월 인근에서 분양한 신반포센트럴자이(3.3㎡당 4250만원)를 감안해 3.3㎡당 평균 4400만원 안팎에서 정해질 것으로 보인다. 서초동 A공인 관계자는 “분양가를 3.3㎡당 4400만원으로만 잡아도 전용면적 84㎡짜리 아파트가 15억원인데, 올해 1월 길 건너에 입주한 ‘래미안서초에스티지S’ 아파트가 최근 20억원에 팔렸다”며 “단순 비교해도 최소 5억원 이상의 시세 차익이 발생하는 셈”이라고 말했다.

롯데건설이 청량리에 공급 예정인 주상복합아파트 ‘롯데캐슬 SKY-L65’도 시장에서는 입주 시 시세가 11억원 이상으로 형성될 것으로 보고 있다. 동대문구 일대에 들어선 새 아파트의 경우 전용 84㎡ 기준 매매값이 10억원을 돌파했다. 다만 이 단지의 분양가는 HUG의 현재 요구대로라면 3.3㎡당 2000만원대 초반으로 전용 84㎡ 분양가격이 7억원 수준에 그칠 것으로 예상된다.


함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정부의 집값 안정 의지가 강한 만큼 HUG의 분양가 통제 수준도 더욱 높아질 것”이라며 “분양가 통제 강도가 셀수록 인근 시세보다 분양가가 낮게 책정되면서 이른바 ‘울트라 로또 분양’ 단지가 적잖게 등장할 것 같다”고 말했다. 다만 9·13부동산대책 등 정부가 청약·분양에 대해서도 조금이라도 투기 목적이 있을 경우 강력하게 대출 규제와 처벌 강화를 얘기하고 있기 때문에 꼼꼼한 자금 계획이 필요하다는 지적이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “정부가 세무조사 등을 통해 투기 여부를 눈여겨보고 있는 상황이기 때문에 자금조달 계획과 출처를 철저히 준비해야 한다”고 조언했다.

[최재원 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제97호 (2018년 10월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


가을 프리미엄 스마트폰 대전-갤노트9 vs 아이폰XS 6.5인치 대화면 전쟁 LG V40씽큐 ‘후면 트리플 카메..

월가 휩쓴 팩터투자, 한국서도 빠르게 확산 중-펀드매니저 직관 대신 빅데이터 믿는다

‘안절부절’ 국민연금 국내 주식 수익률 “이러다 연간 성적까지 마이너스될라”

올해 그래도 돈 벌어준 건 기술주인데 기로의 반도체·IT주 어떻게 할까

상장 폐지 협박 ‘테슬라’ vs 상장 서두르는 ‘애스턴 마틴’ 英·美 자동차株, 투자자라면 어디 베팅할..


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트