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수익성 높은 재개발 투자유망지는 어디…일반분양 많은 고척4·성수1·마천4구역 주목
기사입력 2018.08.10 11:02:46
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재건축에 규제가 집중되면서 상대적으로 규제가 덜한 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 서울시 클린업시스템에 따르면 총 312곳에서 주택재개발 또는 도시환경정비가 진행 중이다. 주택재개발이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 정비사업을, 도시환경정비란 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 뜻한다. 둘 다 ‘도시 및 주거환경정비법’에 근거하고 있다. 지난 6월 29일 서울시 의회에서 통과된 서울시 도시 및 주거환경조례 전부개정안에 따르면 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 ‘재개발사업’으로 통합됐다.

마천4지구 전경



▶조합원수 대비 일반분양 비율

높은 구역 ‘주목’

전문가들은 ▲일반분양 물량이 많은 구역 ▲비싼 가격에 일반분양 할 수 있는 구역 ▲사업속도가 빠른 구역 등을 눈여겨보라고 조언한다. 재개발 투자지역을 고를 때 사업속도를 염두에 둬야 하는 까닭은 사업속도가 곧 ‘돈’이기 때문이다. 과거와 달리 요즘 조합은 시공사의 자금을 끌어다 쓸 수 없다. 사무실 임대료, 직원 월급, 회의비용 등 재개발사업에 필요한 비용을 대출로 조달해야 한다. 재개발이 늦어질수록 많은 이자비용이 발생해 재개발사업의 수익성이 하락하게 된다.

가장 주목해야 할 부분은 바로 일반분양 비율이다. 여기서 일반분양 비율이란 일반분양 물량이 조합원 수에 대비해 얼마나 많은지를 나타낸다. 일반분양 비율이 클수록 조합은 일반분양을 통한 재개발사업비 조달이 용이해지기 때문에 기존 조합원은 재개발사업비를 적게 부담해도 된다.

재개발 분담금이 줄어든다는 얘기다. 가령 감정평가액 1억원짜리 집을 재개발 지역에 갖고 있고 조합원 분양을 받을 아파트의 가격이 3억원이라면 2억원의 자금이 추가로 필요하다. 이 자금이 바로 ‘분담금’이다. 일반분양 수익이 많을수록 기존 조합원의 분담금은 줄어든다.

하지만 일반분양 비율이 높아 조합의 전반적인 사업성이 높다 하더라도 조합원 개개인의 투자 수익성이 꼭 높은 것은 아니라는 점에 유의해야 한다. 전문가들은 “조합원 분양가에 비해 너무 많은 웃돈(프리미엄)을 주고 조합원 지위를 양도받았거나, 보유하고 있는 주택이 감정평가 결과 다른 조합원의 평균 권리가액에 못 미쳐서 추가 분담금이 더 필요하다면 개인의 수익률은 낮을 수 있다”고 조언했다.



▶고척 4구역, 일반분양 물량이

조합원 수의 2배

현재 서울시에서 사업시행인가 전의 조합 중에서 일반분양 비율이 높은 사업장으로는 고척 4구역이 꼽힌다. 높은 용적률이 허용되는 준공업지역이 고척 4구역에 일부 포함됨에 따라 사업성이 크게 높아졌다. 이 재개발 사업장은 조합원 수가 266명인데 총 843가구를 분양할 계획이다. 일반분양 물량이 조합원 수의 216.9%나 되기 때문에 기존 조합원 한 명이 부담해야 하는 개발분담금이 적은 편이다. 야구장 고척스카이돔이 가까운 이곳은 최근 서울시 건축위원회 심의를 통과해 사업시행인가를 앞두고 있다. 지하 4층~최고 25층인 아파트 10개 동이 들어설 예정이다. 내년 관리처분인가 신청, 2023년 완공이 목표다.

관악구 신림동 324-25번지 일대에 위치한 신림2구역도 조합원 수 712명, 총 분양물량 1274가구로 일반분양 가구비율이 78.9%나 된다. 정비구역 면적은 총 5만5688㎡ 수준이며 제2종일반주거지역에 위치한다. 대우건설·롯데건설 컨소시엄이 시공할 예정이다. 신림2구역은 서울 서남지역의 교통난 해소를 위해 서울대 정문에서부터 여의도까지 총 11개 정거장으로 운영되는 신림경전철 사업이 작년 2월 착공된 후 많은 관심을 받고 있다. 2021년 개통되면 40여 분 걸리던 서울대 정문~여의도 구간의 교통시간이 약 16분으로 단축될 전망이다. 9호선 샛강역, 국철 대방역, 7호선 보라매역, 2호선 신림역 4개 정거장에서 환승이 가능하다. 신림2구역은 역사 예정지에서 도보 10분 거리에 위치한다.

성수1지구는 서울시 클린업시스템에 따르면 조합원 수 1369명, 분양물량 2414가구로 일반분양 가구비율이 76.3%다. 한강변 50층 아파트 건설이 가능한 유일한 지역인 성수전략정비구역에 속해 있어 많은 관심을 받고 있다. 성수전략정비구역은 총 4개 지구로 구성돼 있는데 재개발 사업이 끝나면 총 8247가구 규모의 한강변 주거지역으로 재탄생하게 될 전망이다.

마천 4구역은 조합원 수 646명, 총 분양물량 1076가구로 일반분양 가구비율이 66.6%다. 강남권 유일의 뉴타운인 ‘거여·마천 뉴타운’에 속하는 마천4구역은 용적률 300%가 적용되며 지하 3층~지상 33층 건물이 지어진다. 5호선 마천역 역세권에 자리 잡고 있고 북위례에 가까워 위례신도시 기반시설을 편리하게 이용할 수 있다. 인근 부동산 중개업자는 “위례신도시에서 집을 산 뒤 시세차익을 얻었던 사람들이 거여·마천 뉴타운에도 많은 관심을 보이고 있다”고 말했다.



▶비례율도 재개발 투자 때 반드시 따져봐야

비례율도 따져봐야 하는 요소다. 비례율이란 재개발 사업으로 분양하는 아파트·상가의 총 분양가에서 총 사업비를 뺀 금액을 조합원들이 가진 종전자산의 총 평가액으로 나눈 비율을 뜻한다. 조합원의 토지나 건물 지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 된다. 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 이익이 커진다.

다만 비례율을 맹목적으로 믿어서는 안 된다. 조합이 제시한 비례율이 어떻게 산정됐는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 얘기다. 전문가들은 특히 단위면적당 공사비와 예비비를 자세히 살펴봐야 한다고 조언한다. 단위면적당 공사비가 주변 아파트와 비교했을 때 적게 계산돼 있거나 예비비가 총사업비의 1% 미만으로 책정돼 있다면 향후 사업비가 추가되면서 비례율이 하락할 수 있기 때문이다.

관리처분계획이 수립되면 대부분의 정보가 확정되므로 위험부담이 적지만 그만큼 시세에 반영되기 때문에 수익성은 떨어진다. 전문가들은 “공사비가 총사업비에서 대략 75%를 차지한다는 사실을 염두에 두면 관리처분계획이 나오기 전에도 개략적인 사업성을 추산해볼 수 있다”고 말했다.

재개발 투자는 사업이 무산되지 않을 정도의 단계, 어느 정도 분양이 가시화된 단계에서 매수하면 투자금이 묶이는 것을 막을 수 있다. 재개발 진행단계 초반에 매수해서 재개발이 몇 단계 더 진행된 후에 프리미엄을 받고 매도하는 것도 투자자들 사이에서 흔히 관측되는 전략이다.



▶아파트 입주권 안 나오는

‘물딱지’는 경계해야

재개발 대상 물건을 취득할 때는 반드시 조합원 자격이 있는 물건인지 확인한 후에 매입해야 한다. 간혹 경매로 진행되는 물건 중에는 조합원 자격을 갖추지 않아 현금청산 대상인 경우가 있는데 이것을 모른 채 무조건 조합원 자격이 되는 줄 알고 덜컥 낙찰받는 경우가 종종 있기 때문이다.

재개발 재건축이 진행되는 지역에서 조합원의 수를 늘리는 행위를 일명 ‘지분 쪼개기’라고 부른다. 이러한 행위들은 개발사업의 이해관계인을 늘려 재개발 사업성을 저해하는 부작용이 있다. 특히 신축을 통한 지분 쪼개기는 재개발 진행의 필수 요건인 노후도를 해쳐 사업의 원천적인 진행을 막는 부작용이 있다. 이를 해결하기 위해 재개발 등을 규정하고 있는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 2009년 개정돼 지분 쪼개기의 기준일을 ‘권리산정기준일’이라는 용어로 새롭게 정의 내렸다. 법 개정 후 권리산정 기준일 이후 이뤄진 신축은 아파트 배정에서 제외되고 있다.

소위 ‘물딱지’가 되는 셈이다. 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 소유주는 입주권(일명 ‘딱지’)을 얻게 된다. 하지만 집이 헐린다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아니며 일부는 현금 청산을 통해 강제 수용되기도 하는데 이런 주택을 가리켜 ‘물딱지’라고 부른다.

서울에서 정비사업을 통해 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일은 기본계획 수립일이다. 재개발 기본계획이 수립된 지역에서 신축된 주택은 아파트 배정을 위한 권리산정에서 제외된다. 신축 물건이다 보니 재개발 지역의 다른 물건보다 좋아 보여 덥석 투자했다가는 아파트 분양을 받지 못할 수도 있다는 얘기다.



▶재개발 사업지에서 준공공임대사업 하면

양도세 아낄 수 있어

재개발 사업지 투자는 수익률이 상당히 높은 편이지만 투자기간이 길고 양도세 부담이 크다는 단점이 있다. 이를 극복할 수 있는 방법이 바로 주택임대사업자 등록이다.

정부는 임대주택에 대해 취득세, 재산세, 종합소득세를 깎아주고 종합부동산세는 합산에서 배제시켜 준다. 임대주택을 팔 때에는 양도소득세 중과에서 제외시켜 줄 뿐만 아니라 장기보유특별공제혜택(70%)도 부여한다. 임대사업자로 등록한 사람이 임대사업 용도가 아닌 별도의 집을 소유해 그곳에서 2년 이상 거주하는 경우 1가구 1주택에 해당하기 때문에 향후 집을 매각할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 이런 엄청난 혜택이 있음에도 많은 사람들은 의무임대기간 때문에 임대사업자 등록을 망설인다. 의무임대기간 8년을 지키지 못하면 세제 혜택들이 모두 사라지고 이미 받은 혜택을 이자까지 더해 토해내야 하기 때문이다.

재개발 완료 시점까지 장기투자를 염두에 두고 있는 재개발 투자자라면 어차피 장기간 자금이 묶이기 때문에 의무임대기간이 그렇게 부담스럽지 않다. 8년 경과 전에 철거 및 공사가 시작돼도 문제없다. 의무임대기간 동안 재개발로 주택이 허물어지면 임대기간은 일단 중단되지만 준공 후 임대를 이어간다면 의무임대 중단에 따른 페널티를 받지 않는다.

조세특례제한법(97조의3)과 시행령(97조의5)은 준공공임대주택 과세특례와 관련해 ‘8년 이상 계속 임대한’이라는 조건을 달면서도 임대기간 계산은 ‘등록기간 동안 통산’한다고 정하고 있다. 양도소득세 감면과 관련한 임대기간 계산에 대해 재개발사업 등의 사유로 임대할 수 없는 경우 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공 후 6개월까지 계속 임대한 것으로 본다고 명시하고 있다. 임대주택이 재개발되더라도 이후에 임대사업을 계속한다면 의무임대기간을 합산할 수 있고 세법상 세제혜택도 받을 수 있다는 것이다.

다만 위 법조항은 재개발 등으로 불가피하게 임대가 중단되더라도 임대가 계속된 것으로 본다는 의미이지 임대 중단기간을 임대기간에 합산한다는 뜻은 아니다. 가령 2018년 1월에 준공공임대주택으로 등록한 집을 예로 들어보자. 2021년 7월에 관리처분계획인가를 받아 2024년 7월에 준공됐다면 이 주택은 2021년 1월(관리처분계획인가 6개월 전)부터 2025년 1월(준공 6개월 후)까지 임대를 주지 않았더라도 2025년 1월 이후부터 5년만 더 임대사업을 하면 8년 의무임대기간을 채운 것으로 인정된다. 재개발 이전의 3년과 이후의 5년을 합산해서 의무임대기간이 채워지는 것이다.

다만 재개발사업지에서는 세입자를 구하는 것이 쉽지 않을 수 있다는 점을 유념해야 한다.
보통 주거 여건이 크게 악화된 곳에서 재개발 사업이 추진되는데 이 같은 지역은 대개 세입자가 거주하고 싶어 하지 않는 비선호 지역이다. 만약 의무임대기간 중간에 기존 임차인이 나가고 3개월 넘게 새 임차인을 못 구하면 의무임대기간을 준수하지 못한 것이 돼 그동안 받았던 세제혜택을 토해내야 한다. 전문가들은 “재개발사업지 내에서 준공공임대주택사업을 하려면 비교적 주거여건이 양호하고 임차수요가 풍부한 주택을 고르는 것이 좋다”고 조언했다.

[용환진 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제95호 (2018년 08월) 기사입니다]
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