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김포도시철도 최대 흥행카드 신규 아파트 공급확대는 부담
기사입력 2017.09.20 16:09:19 | 최종수정 2017.09.20 16:25:26
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김포공항



“한 2년 만에 많이 바뀌었어요. 이제 매물이 없는 상황이에요. 서울과 인천지역에서도 문의가 많이 오는데 주로 내년 도시철도가 개통되면 도심 접근성이 높아져 마곡지구와 마찬가지로 상승할 것이란 기대감을 가지고 있는 분들이 많습니다.”

김포시 한 부동산업체 관계자가 밝힌 것처럼 내년 11월 개통 예정인 김포도시철도는 지역 부동산 시장을 이끄는 원동력이라 할 수 있다. 김포시는 서울로 출퇴근하는 인구가 많이 거주하는 지역으로 알려졌지만 불편한 교통으로 악명이 높았다. 출퇴근 시간마다 꽉꽉 들어찬 광역버스가 지나는 김포대로는 상습적인 정체를 보이기 때문이다. 김포도시철도는 김포 최대 취약점으로 꼽히는 교통환경이 업그레이드될 것으로 기대된다. 김포도시철도는 김포시 양촌역~김포공항역까지 총 23.6㎞, 10개 역사가 조성된다. 올해까지 주요 공사를 마무리하고 시스템 설치와 시운전을 거쳐 내년 11월께 개통될 예정이다. 3~7분 간격으로 하루 452회 운행될 것으로 알려졌다. 수도권지하철 5·9호선 및 공항철도 환승역인 김포공항역을 통하면 ▲마곡지구 ▲여의도 ▲광화문 ▲영등포 등 서울 핵심 업무지구로 진입이 한결 수월해질 전망이다.

특히 김포한강신도시는 2018년 개통 예정인 김포도시철도를 비롯해 각종 교통인프라 구축이 예정되면서 서울과의 접근성도 더욱 좋아질 전망이다.

김포시청 인근에 자리 잡은 한 부동산 업체 대표는 “예상 도착시간이 가능하다는 것은 출퇴근이 가능해졌다는 뜻으로 풀이할 수 있다”며 “서울 출퇴근을 고려해 도시철도역사 인근 아파트에 수요가 몰려있다”고 밝혔다.

▶인구 증가·생활 인프라 개선

새 아파트 선호 경향 뚜렷

김포시의 미분양 해소는 인구증가와 유의성이 있다. 김포시 인구는 지난 6월 말 기준 37만7536명으로 5년 전 27만297명보다 10만 명 이상 증가하며 높은 인구 증가율을 기록 중으로 내년 40만 명 시대를 열 것으로 예상된다.

행정자치부 주민등록 인구통계에 따르면 최근 10년간 도시인구 증가율은 세종시(215%)에 이어 김포(176%)가 2위를 차지한 것으로 조사됐다. 김포로 넘어오는 인구 중 55%가 서울, 27%는 경기, 17%는 인천에서 유입됐다. 대표적인 서울의 베드타운으로 인식되던 김포는 최근 생활 인프라 개선도 예상된다.

도시기본계획에 따라 한강시네폴리스 조성 사업, 고촌 의료복합관광단지, 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등 다양한 분야가 추진되고 있다. 대표적으로 한강 M-city에는 2021년 말까지 스포츠, 교육, 체험을 혼합한 문화시설인 ‘칠드런스뮤지엄’(10만2000㎡)을 조성하고 김포대학교 캠퍼스를 이전할 예정이다.

문화 사업으로는 ‘1개 읍·면·동, 1개 도서관 건립’을 목표로 장기, 고촌, 풍무 지역에 도서관을 건립 중이다. 오는 9월부터는 아트 하우스, 오픈 스튜디오, 야외공연시설을 갖춘 문화공간인 아트빌리지도 시범 운영한다. 접경 지역으로서 통일 전망대가 있는 애기봉에 평화생태공원을 조성하는 사업도 추진할 계획이다. 김포시는 신도시를 중심으로 생활 인프라가 갖춰지고 입주물량도 늘어나면서 집값 상승을 이끌고 있다. 노후 아파트보다 신규 아파트 선호 현상이 격해지며 집값 양극화도 나타나고 있다. 다양한 커뮤니티 시설과 넉넉한 주차공간, 짜임새 있는 평면 등 새 아파트에 대한 수요가 크게 늘어나면서 시세를 이끌고 있는 반면 노후 아파트의 시세는 정체를 보이고 있는 것이다.

보통 신규 아파트의 집값이 오르면 기존 아파트도 따라 오르는 것이 정설이지만 아파트 공급이 대량으로 시장에 출회하며 쏠림 현상이 나타나는 모양새다. 김포시청 인근 한 중개업체 관계자는 “신규 아파트의 전셋값이 헌 아파트의 집값보다 높은 경우도 허다하다”며 “기존 아파트의 시설과 아무래도 차이가 있다 보니 수요자들의 관심이 (새 아파트에) 몰리고 있는 것 같다”고 밝혔다.

부동산 114에 따르면 김포한강신도시에서 가장 먼저 개발된 장기동의 경우 캐널시티의 1m²당 평균 매매가(분양권기준)는 400만원 수준으로 조성됐다. 그러나 인접한 곳에 자리한 10년이 지난 아파트는 경우 1m²당 평균 매매가는 275만원에 불과했다. 기존 이들 아파트 주변에는 학원과 상가가 밀집해 생활 편의성이 우수하고, 내년 개통하는 김포도시철도의 최대 수혜 단지로 꼽히지만, 시세는 정체된 모습을 보이고 있다.

김포시청역 공사 현장 인근 아파트

▶도시철도역세권 신규 분양 노려볼까

부동산 114가 지하철역까지 ‘도보 15분 이내’ 소요되는 수도권 아파트 3998개를 대상으로 시간 차에 따른 아파트값을 비교한 결과 지난 5월 26일 기준으로 수도권 아파트 중 ‘도보 5분 이내’ 역세권 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 2019만원으로 ‘도보 6~10분 이내’(1617만원)보다 402만원 높은 것으로 나타났다. ‘도보 11~15분’ 이내는 1378만원으로 ‘도보 5분 이내’ 아파트값보다 641만원 저렴했다.

공급면적 84㎡(25평) 기준으로 ‘도보 5분 이내’ 아파트 매매가격을 추산하면 5억465만원이며, ‘도보 6~10분 이내’ 아파트는 4억420만원으로 ‘도보 5분 이내’ 아파트와의 매매가격이 1억원 가까이 차이가 난다. 즉 수도권에서 지하철역까지 ‘도보 5분’이란 약 1억원의 가치가 담긴 것이다. 김포시청역사 인근 부동산업체 관계자는 “김포도시철도가 개통되면 김포시 주택시장은 직접적인 개통 효과로 가격 상승이 더욱 두드러질 것으로 예상된다”며 “한강신도시까지 이어진 역사 인근 개발 지역 초역세권 아파트 투자는 고려해볼 만한 선택지라고 본다”고 설명했다.

공공택지로 조성돼 분양가 상한제를 적용받는 만큼 분양가가 저렴하다는 점도 강점으로 꼽힌다. 지난 5월 기준 김포한강신도시의 평균 매매가는 3.3㎡당 1000만원대로 마곡지구보다 상대적으로 집값이 저렴한 것으로 나타났다.

한 업계 관계자는 “풍선효과로 인해 비조정 대상인 김포 등에 수요자들이 몰릴 가능성이 크다”면서 “연내 투자를 계획 중이라면 규제가 적용되지 않는 지역 내 분양 단지를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다”고 말했다. 김포시는 8·2부동산대책에서 청약조정지역에 포함되지 않아 청약통장에 가입한 뒤 1년이면 가구주, 2주택 여부 등에 관계없이 1순위로 청약할 수 있고, 청약통장이 없어도 2순위 청약이 가능하다. 계약 후 1년(공공택지 기준)이면 전매도 가능하다.

▶단기적인 공급과잉은 ‘우려’

실거주 목적으로는 ‘우수’

대규모 물량 출하는 악재로 꼽힌다. 김포시에서는 2015년 1만2549가구가 공급됐으며 지난해에는 이보다 80%나 줄어든 2485가구가 공급되는 데 그쳤다. 부동산 114에 따르면 김포시에서는 올해 1만1133가구(4분기 2418가구 예정)가 입주할 예정이며, 내년에는 1만607가구가 예고돼 있다. 2018년에도 1만3877가구가 순차적으로 입주를 할 예정이다. 7년간 연평균 입주물량(6982가구)의 2배 가까운 수치다. 이에 따라 새로운 신규 매물이 시장에 나올 가능성도 배제할 수 없다.

한 업계 전문가는 “구매자 입장에서는 신규 분양과 입주 단지라는 두 가지 선택지를 고를 수 있어서 좋지만 시장에는 공급량이 늘어나는 상황이라 부정적인 요소가 더 많다”고 분석했다.

또한 그는 “도시철도 개통 호재 등으로 동면에서 이제 막 깨어난 김포 부동산 시장이 동탄2신도시처럼 단기적으로 침체기에 들어설 수도 있다”고 우려했다.
한편 김포도시철도 개통호재가 가격에 선반영되어 있다는 우려도 존재한다. 최근 신도시 지하철 개통 이후 매매보다는 전세가격 상승 폭이 더 크게 나타나는 경향이 있다는 점도 투자자들의 고민을 더한다.

업계 한 전문가는 “김포도시철도 개통호재 등으로 동면에서 이제 막 깨어난 김포 부동산시장이 다시 침체기로 빠질 수도 있다”며 “투자 개념으로 접근하기보다는 실거주 목적으로 다양한 편의시설과 커뮤니티가 우수한 대단지 아파트에 접근하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

[박지훈 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제84호 (2017년 09월) 기사입니다]
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