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한강조망권·강북부촌 부각 매수문의 급증 ‘억대 웃돈’ 용산 부동산시장 들썩
기사입력 2017.07.21 15:05:55
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용산 일대

용산 부동산 시장이 간만에 뜨거운 여름을 맞고 있다.

2014년 분양 당시 장기간의 미분양을 겪은 후 한창 재건축·분양시장이 달아올랐던 지난해에도 유독 마이너스 웃돈(마피)이 붙어 거래되면서 ‘천덕꾸러기’ 취급을 받던 단지들이 이제 1억원은 더 얹어주지 않으면 살 수 없는 ‘귀하신 몸’이 됐다.

입주 시점인데도 사겠다는 사람이 없어 ‘공매’ 시장에까지 나왔던 주상복합 아파트는 모두 새 주인을 찾아 ‘악성 미분양’을 벗어났다. 모두 올해 일어난 일이다.

매매가격 20억원 이상 고급 단독주택과 10억원 이상 대형 주상복합을 주로 중개하는 A업체 관계자는 “최근 들어서는 50대 이상 사업가·전문직과 60대 이상 자산가들이 강남이 아닌 용산에 집을 사겠다는 문의를 부쩍 해온다”며 “실제로 사업 속도가 지지부진한 강남 재건축 단지를 팔고 용산 한강로 일대에 투자하겠다는 사람들이 매수 문의의 30% 정도 된다”고 말했다.

‘부동산 투자 불패 신화’의 무대, 강남권 아파트의 경우 투자 매력도가 상대적으로 떨어진 상태에서 ‘한강 조망·강북 부촌’ 이미지를 가진 용산구 일대가 새삼 인기를 불러 모으는 것이다. 강남3구의 경우 분양시장은 지난해 하반기 중도금 대출규제(분양가 총액 9억원 초과 주택 집단대출 금지)에 이은 11·3부동산시장안정화대책에 따른 각종 규제(전매 제한 1년6개월으로 연장·1순위 청약 자격 강화·재당첨 금지 등), 재건축 단지는 내년 부활 변수를 가진 ‘재건축초과이익환수제’ 등의 불확실성이 걸려있다.



▶대형주상복합 입주·분양 줄이어

하지만 용산 일대의 경우 정권은 바뀌었지만 한강이 내다보이는 입지에 한국판 센트럴파크를 목표로 한 ‘용산민족공원’ 조성 계획, 신분당선 연장선(강남 신사~용산, 2024년 완공 예정) 등 각종 호재가 새 정부하에서 새롭게 부각되는 가운데 올해 5월 이후 모처럼 대형 주상복합 단지들의 입주·분양이 줄줄이 이어지고 있다.

용산 분양시장에서 투자자들의 시선을 모으는 대표적 사례는 지난 5월 30일 입주를 시작한 용산구 ‘래미안용산더센트럴’(용산역 전면3구역 재개발)이다. 이 단지는 ‘부유층의 상징’으로 여겨지던 대형면적 고층 주상복합 아파트라는 점에서 2014년 말 분양 당시 세간의 주목을 받았다. 하지만 2013년 말 바닥을 쳤던 서울 집값이 ‘전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트’를 중심으로 회복기에 들어서면서 래미안용산더센트럴은 미분양에 이어 마이너스 프리미엄 신세를 면치 못했다.

하지만 현재 이 단지는 8000만~1억5000만원 선의 웃돈이 붙었다는 것이 인근 공인중개업소들의 말이다. 실제로 서울부동산정보광장의 실거래가 데이터를 보면 래미안용산더센트럴 전용면적 135.27㎡형은 지난해 5월 14억8980만원에 거래되면서 분양가(15억3960만원)에 마이너스 프리미엄(-4980만원)이 붙었다.

하지만 불과 1년 만인 올해 5월에는 16억2790만원에 거래되면서 8830만원의 웃돈이 붙었다. 1년 만에 1억원이 넘는 금액의 반전이 일어난 것이다. 한강로2가 B공인 관계자는 “웃돈 호가만 평균 1억3000만원 선으로 단지가 환금성이 떨어지는 대형 면적 위주로 구성됐음에도 불구하고 50·60대 자산가들의 매수 문의가 이어지고 있다”고 말했다.

다음 달 8월 입주를 앞둔 한강로2가 ‘용산푸르지오써밋’(용산역 전면2구역 재개발)도 비슷한 분위기를 탔다. 2014년 6월 분양 이후 2015년 상반기까지 1년 넘게 미분양을 겪은 이 단지는 2016년 5월 전용면적 118.37㎡형이 12억6780만원에 거래되면서 분양가(12억4780만원)에 2000만원 정도의 프리미엄이 붙었다. 하지만 1년 후인 올해 5월 들어 13억780만원에 팔리면서 6000만원의 웃돈이 붙었다. 인근 공인중개업소들에 따르면 이 단지의 웃돈 호가는 5000만~7000만원 선으로 1년 만에 두 배 이상 뛰었다.

입주 후에도 미분양 상태인 이른바 ‘악성 미분양(준공 후 미분양)’으로 올 초까지만 해도 다섯 차례 공매(입찰보증금 없이 온라인으로 신청해 추첨 또는 선착순 방식으로 매수자가 정해지는 방식)에 나섰던 원효로1가 ‘용산더프라임’ 역시 속속 주인을 찾고 있다. 이 단지는 서울 아파트 가격이 최저점을 찍던 2013년 12월에 입주하면서 주택경기 침체의 직격탄을 받은 단지다. 인근 C공인 관계자는 “가수 도끼와 방송인 이상민 등 연예인도 찾아들 정도로 인기를 얻으면서 최근 전용면적 84.98㎡형이 7억9500만원에 거래되고 있다”고 말했다.



▶한강로·원효로 일대, 기업 입주이어 분양·입주

용산에 새삼 투자 바람이 불어닥치기 시작한 건 올해 상반기 한남뉴타운이 3구역을 중심으로 사업 속도를 내면서부터다. 지난 5월 30일 서울시는 제2차 도시재정비위원회 수권소위원회에서 한남3구역 재정비촉진계획 변경안을 최종 결정한 바 있다.

열기는 ‘두 개의 길’인 한강로와 원효로 일대로 옮겨 붙었다. 대기업 본사 입주 소식과 더불어 2018년까지 용산 미군기지 이전에 따른 ‘용산민족공원’ 조성사업, 신분당선 연장사업 등의 개발 호재들이 5월 대선 이후 새 정부 들어 부쩍 부각되고 있기 때문이다.

용산민족공원은 지난 2003년 한·미 정상간 합의에 따라 2007년 제정된 ‘용산공원조성특별법’에 의해 만들어지는 대형 공원이다. 2011년 종합기본계획이 만들어졌고 2012년 국제현상설계 공모를 거쳤다. 문재인 대통령이 대선 후보 당시 “용산 미군기지가 반환이 완료되면 그 자리에 뉴욕 센트럴파크 같은 생태자연공원을 만들 것”이라고 언급한 바 있다.

특히 한강로 일대는 올해 하반기 완공 예정인 아모레퍼시픽 본사를 비롯해 CGV 본사와 용산관광호텔 개발이 궤도에 올랐다. 2010년과 2013년을 지나면서 제자리걸음만 반복했지만 용산구가 ‘용산지구단위계획구역’(서울역부터 한강로를 따라 용산역과 한강대교 북단에 이르는 349만㎡ 면적) 재정비 수립 용역을 진행해 올해 확정될 예정이다. 랜드마크 주상복합도 분양·입주를 이어가고 있다.

서울지하철 4호선 신용산역 인근 용산역세권역은 2009년 철거 과정에서 철거민과 경찰이 소중한 목숨을 잃은 ‘용산참사’가 벌어졌던 곳이다. 신용산역 2번 출구 LS용산타워(구 국제빌딩 2구역) 바로 옆에서는 올해 하반기~내년 4월 입주를 앞둔 아모레퍼시픽 본사 건물이 모습을 드러내는 중이다.

입주를 앞두고 아모레퍼시픽은 본사의 지상 17~20층 전체를 삼일회계법인이 10년간 사용한다는 내용의 임대계약(1889억여원)을 지난해 말 맺기도 했다. 이 건물은 지상 22층 높이에 연면적은 15만9905㎡ 규모에 이른다.

신용산역 3번 출구 바로 앞에서는 입주를 시작한 ‘래미안용산더센트럴’(지상 최고 40층)이 있고 인근 서울지하철 1호선·경의중앙선 용산역 1번 출구에서는 ‘용산푸르지오써밋’(지상 최고 39층)이 8월 입주를 앞두고 있다. 용산역 1번 출구와 용산푸르지오써밋 사이에는 현대산업개발 본사와 신라 면세점이 들어선 ‘용산 아이파크몰’이 둥지를 틀고 있다. 래미안용산더센트럴과 용산푸르지오써밋 사이로는 용산역을 중심으로 한 90m 길이의 ‘미디어광장’이 막판 공사 중이다.

2009년 용산참사가 벌어졌던 국제빌딩4구역에서는 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’가 분양에 나섰다. 용산참사 이후 기존 시공사인 삼성물산과 대림산업, 포스코건설 컨소시엄이 계약을 해지하면서 사업 중단에 이어 4구역 조합이 파산까지 몰리는 위기를 겪었다. 분양이 이뤄진 것은 8년 만이다. 2014년 서울시가 사업정상화를 위해 공공지원에 나서고 2015년 효성이 새 시공사로 선정됐지만 분양이 이뤄지기까지는 다시 1년이 넘는 시간이 걸렸다.

4구역 일대는 아파트와 문화시설, 공원이 조화를 이루는 주거·상업·문화복합지구로 다시 꾸며진다. 총 5만3000여㎡의 땅에 용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어 주상복합 아파트 5개동(지상 31~43층)과 업무시설 1개동(지상 34층), 공공시설·종교시설 등이 들어선다.

건물 앞으로는 광화문 광장과 맞먹는 크기의 문화공원인 용산파크웨이(1만7615㎡)가 조성될 예정이다. 업계에 따르면 4구역 인근인 한강로2가 입주 주상복합 ‘아스테리움 용산’의 경우 매매가격이 3.3㎡당 4000만원으로 강남 아파트와 같은 시세를 보이고 있다. 서울부동산정보광장 실거래가에 따르면 전용면적 130㎡형과 141㎡형은 각각 18억원과 19억원 선에서 거래된 바 있다.

원효로에서는 현대차그룹이 지구단위계획구역 개발을 준비 중이다. 현대차는 원효로 4가 114-40 일대 3만1000여㎡ 면적의 부지에 비즈니스 호텔 1개동, 오피스텔을 포함한 업무시설 4개동을 갖춘 최고 48층 복합단지로 개발한다는 내용의 계획을 세웠다.

서울시 관련 부서와 현대차 측의 사전 조율이 끝나면 지구단위계획안 주민 공람이 이뤄진다. 이후 계획안은 서울시 도시·건축공동위원회의 심사를 받게 된다. 용도지역이 2종주거에서 준주거로 두 단계 상향 변경되면 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있어 사업성이 개선된다. 인근에서는 한강 조망권을 가진 산호아파트(1977년 입주)가 최근 조합설립 총회를 마쳤다. 재건축추진위원회가 처음 세워진 2006년 이후 11년 만의 사업 진척 소식이다.

용산 국제업무지구

용산4구역 재개발지역



▶꿈틀대는 용산 ‘원조 부촌’ 이태원동·동부이촌동

한강로·원효로에 질세라 용산의 ‘원조 부촌’으로 통하는 이태원동과 동부이촌동도 투자자들의 관심을 끌어모으는 중이다. 이태원동의 경우 감정가만 8000억원 선인 유엔사 부지(전체 부지에서 공원, 녹지 등 무상공급 면적을 뺀 4만4930여㎡면적) 매각을 두고 인수 기업들의 물밑 움직임이 활발했다. 유엔사 부지는 이태원동 22-34 일대 5만1760여㎡ 면적의 땅이다.

인근 이태원관광특구와 대사관이 밀집한 유엔사부지는 남산 2~3호 터널과 반포대교를 통해 서울 도심과 강남으로 이동할 수 있다. 남쪽으로는 용산민족공원이 만들어진다. 지난 2008년 한·미 합의에 따라 용산에 있던 주한미군기지의 평택 이전 작업이 이뤄지면서 지금은 현재 비어있지만 앞으로 주거를 비롯해 문화·상업 공간으로 다시 태어날 예정이다.

동부이촌동에서는 단지 내 1개동(28동)의 동별 동의 요건을 충족하지 못하면서 우여곡절을 겪던 ‘한강맨션’ 재건축조합이 6월 12일 용산구청에 조합설립 변경인가 신청을 했다.

조합 관계자는 “분리 추진해야 할 위기를 여러 차례 겪었지만 최근 28동에서 동의하지 않던 사람들이 조합 측에 동의서를 제출하면서 요건을 충족해 23개동 전체가 하나의 사업을 추진할 수 있게 됐다”며 “변경 인가를 받으면 건축심의를 거쳐 오는 9월에 사업시행인가를 받은 후 올해 안에 관리처분인가 신청을 해 초과이익환수제 부활 변수를 피하는 것이 목표”라고 말했다.

인근 중개업소 관계자들은 “올 들어 강남 집값이 크게 오르자 부담을 느낀 자산가들 사이에서 새삼 이촌동이 저평가됐다는 인식이 확산되면서 매수 문의가 늘어나고 있다”고 전했다.


다만 전문가들은 장기적인 관점을 가지고 접근하는 것을 권한다. 박합수 KB국민은행 도곡PB센터 수석부동산전문위원은 “용산 일대는 개발 호재가 집중되고 있는 한강로·원효로 주변과 노후 주택 재개발 이슈가 있는 이촌·서빙고부터 집값이 오르는 중”이라며 “국제업무지구 개발과 용산민족공원 조성, 경원선 지하화 등은 대부분 장시간 소요되는 호재이기 때문에 여유자금을 가지고 느긋하게 투자하는 게 안전하다”고 조언했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “한남뉴타운의 경우 재정비위원회를 통과하면서 지분값이 크게 오른 데다가 국제업무지구 개발 재개 움직임이 나타난 것이 용산 집값 상승에 크게 영향을 미쳤다”며 “정부 규제와 시세변화를 주시할 필요가 있다”고 말했다.

[김인오 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제82호 (2017년 07월) 기사입니다]
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