글로벌 경제위기를 촉발했던 서브프라임 모기지 사태가 발생한 지 불과 15년도 안 된 시점에 미국에선 또다시 부동산 위기에 대한 우려가 곳곳에서 터져 나오고 있다. 미국 주택 시장이 가파르게 얼어붙고 있다. 코로나19 바이러스 대유행 종료에 대한 기대감이 높아지며 작년부터 반등하기 시작했던 집값과 렌트비가 인플레이션 대세에 편승하며 급등하더니 불과 한 달 새 분위기가 반전되고 있는 상황이다.
FRED에 따르면 미국의 올해 1분기 평균 주택 판매가격은 50만7800달러다. 1년 전 2021년 1분기 평균 가격이 41만8600달러였던 것에 비하면 약 9만달러가량 상승한 셈. 이처럼 올해 1분기까지 미국 주택 시장은 꺾이지 않는 상승세를 보였다. 하지만 불과 최근 1~2달 집값 하락 공포가 커지며 심상치 않은 분위기가 감지되고 있다.
▶금리 인상 자이언트스텝 결정타
우선 연방준비제도(Fed)의 자이언트스텝이 결정타가 됐다. 한 번에 금리 0.75%p를 올려버린 Fed의 결단 앞에 모기지 금리는 가차 없이 올라버렸다. 불과 1년 전 2~3%대였던 모기지 금리는 6월 말 6%까지 상승하며 주택 구매자들의 가슴을 철렁이게 했다. 늘어난 금리 부담은 고스란히 주택 구매자에겐 위기로 다가온다. 또한 이러한 금리 인상 여파는 주택 소유자뿐 아니라 렌트비 인상으로 이어지며 도미노 효과를 일으키는 상황이다. 이는 새로 집을 사려고 했던 수요층이 주택 구매를 망설이는 결정적 이유가 됐다.
다행히 급등하던 미국 모기지 금리는 잠깐 쿨다운되는 분위기이긴 하다. 자이언트스텝 이후 급등하던 모기지 금리는 최근 2주 연속 하락했다. 프레디 맥에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 이번 주 5.3%로 전주의 5.7%에서 40bp 하락했다. 경기 침체의 두려움이 커지면서 금리 역시 꺾인 셈이다. 2주 전 6%를 넘어서기도 했던 모기지 금리 하락으로 급한 불은 꺼졌다는 평가가 나온다.
급한 불은 껐지만 금리 인상이란 큰 불길은 여전히 잡히지 않고 있다. 즉 금리 인상은 이번 주택 상승기의 가장 큰 걸림돌이자 변수로 작용할 것으로 예상된다. 당장 7월 말 추가 금리 인상이 예고된 가운데 이번에도 역시 큰 폭의 금리 인상이 불가피해 보인다. 잠깐 숨고르기를 하고 있는 모기지 금리가 Fed의 추가 금리 인상에는 속절없이 당할 가능성이 큰 상황이다.
특히 문제는 인플레이션이다. 현재 미국 경제 문제의 모든 근원은 인플레이션으로 수렴된다. 1분기면 마무리될 것이라던 인플레이션 이슈는 결국 2분기를 넘어 하반기로 향해가고 있다. 최근 발표된 6월 소비자물가지수는 9.1%를 기록하며 한 달 만에 또 새로운 기록을 세웠다. 지난 1981년 이후 최고치를 향해가는 인플레이션은 좀처럼 잡힐 기미가 보이지 않는다. Fed는 인플레이션 잡기를 제1의 목표로 삼고 현재 총력을 기울이고 있다. 인플레이션이 잡히지 않는다면 잡힐 때까지 총력전을 펼쳐 반드시 금리를 잡겠다는 것이 Fed의 계획이다.
월가에서는 이번 6월 소비자물가지수가 잡힌다는 전제하에 금리 인상 속도 역시 조절될 것으로 기대했지만 이를 뛰어넘는 물가 상승률은 다시금 Fed의 금리 인상 고삐를 죄어줄 것으로 예상된다. 실제 50~75bp가량 인상할 것이란 기존의 예상과 달리 이번 소비자물가지수 발표로 인해 이러한 기류는 다시 변곡점을 맞았다. Fed의 금리 인상을 예측하는 페드워치는 불과 1주일 전 90% 확률로 75bp 인상을 점쳤지만 이번 소비자물가지수 발표 직후 100bp 인상 확률을 80%로 높이며 시장을 깜짝 놀라게 했다. 즉 한 번에 금리 1%p를 올리는 울트라스텝을 밟을 수 있다는 것이다.
실제 그 확률 역시 무척 높아지고 있다. 특히 캐나다 중앙은행이 실제로 1%p의 금리 인상을 단행하며 전 세계 중앙은행을 깜짝 놀라게 한 만큼 미국 역시 이러한 금리 인상을 못 할 이유가 없다는 것이 시장 분위기다. 만약 한 번에 1%p의 금리 인상이 이뤄질 경우 주택 시장이 받을 충격파는 상상 이상일 것으로 예상되는 만큼 주택 시장 관계자들은 Fed의 금리 인상 결과에 촉각을 곤두세울 것으로 보인다. 미국 금융업계 관계자는 “금리 인상의 직격탄은 통상적으로 주택 시장으로 떨어질 확률이 매우 높다”며 “특히 시장 예측을 뛰어넘는 금리 인상 속도는 향후 주택 구매 희망자뿐 아니라 이미 주택을 구입한 사람들까지 막대한 영향을 미치는 중요한 의사결정이다”라고 내다봤다.
▶주택계약 해지 늘고 노숙자도 증가세
미국 경제 침체의 큰 걸림돌로 부각되고 있는 재고문제 역시 부동산 시장에서 문제를 일으키고 있다. 6월 말 기준 부동산 재고는 전년 동기 대비 29% 급증했다. 올해 초부터 되살아난 주택 구매 열기가 불과 6개월도 안 돼 꺼져가고 있는 것이다. 이미 늘어났던 공급량은 시차를 두고 발생 중인 수요 감소에 시의 적절하게 대응하지 못하고 있다. 주택 건설에 걸리는 시간으로 인한 시공 시점과 공급 시점의 차이가 이런 문제를 낳았다고 볼 수 있다. 경기 회복을 기대하며 주택이 지어졌지만 그 사이 가파른 경기 침체 사이클로 접어들며 문제가 발생한 것이다.
이러한 시장 위기감은 당연하게도 가격 하락으로도 반영되고 있다. 지난해부터 본격적으로 엔데믹에 대비하며 도심을 중심으로 가파르게 올랐던 집값은 경기 침체 여파로 급격한 방향 전환에 나섰다. 가격 상승률이 대표적인 지표다. 5월 기준 연간 주택 가격 상승률은 전달인 4월보다 0.9%p 감소한 19.3%로 2006년 이후 가장 큰 감소폭을 기록했다. 이는 16년 만에 가장 큰 폭으로 떨어진 것이다. 특히 100개 대도시 중 97곳에서 가격 하락이 발생하며 전국적인 주택 가격 하락이 곳곳에서 감지되고 있다.
미국 주택 시장에서 지난 6월 매입 계약을 해지하는 비율도 늘어나고 있다. 대출금리가 급등하면서 주택 매입 부담이 커지면서 구입자들이 계약한 거래를 취소하는 사례가 늘고 있는 것이다. 미국 부동산 중개회사인 레드핀의 분석에 따르면 미국 전체에서 6월에만 무려 6만 건 가까운 주택 구입 계약이 해지됐다. 이는 6월 정식 계약 건수 대비 15%에 해당하는 비율로 팬데믹이 시작된 2020년 4월 이후 가장 높은 취소율이다.
주택 구입 계약 해지는 특별한 것은 아니다. 평소에도 주택담보대출 신청 취소 및 특정 하자로 인한 보수공사 필요 등의 이유로 구입 계약 해지가 이뤄진다. 다만 그 비율이 급등하면서 시장엔 부정적 신호로 평가된다. 이는 하루하루 높아지는 금리로 인해 부담을 느낀 구매자들이 위기감을 느끼고 선제적으로 대응에 나선 것으로 풀이된다. 구입 계약을 맺었지만 매일 부정적 경제뉴스와 지표들이 쏟아지면서 투자자들에겐 불안요소로 작용하고 있다.
레드핀 관계자는 “코로나 사태 이후 주택 시장이 가장 뜨거웠던 곳인 미국 텍사스 오스틴을 살펴보면, 주택 가격 상승과 주택담보대출 금리 상승, 세금 인상 등이 복합적으로 작용해 시장이 냉각되는 상황이다”라며 “투자심리의 악화 등을 감안했을 때 당분간 이러한 불안감이 지속적으로 커질 확률이 높은 만큼 주택 구매를 희망한다면 시장을 신중하게 살펴볼 필요가 있다”고 설명했다. 레드핀에 따르면 약 55만달러의 주택에 대한 관련 세금이 2배가량 늘어날 것으로 전망되며 이로 인해 구매자들이 계약을 해약한 사례가 나왔다.
포브스 주택 관련 설문조사도 시장의 불안감을 보여주고 있다. 포브스는 12명의 주택 전문가에게 향후 5년간 주택 시장이 어디로 향할 것인지를 물었다. 이에 대해 대부분 전문가들은 주택 구매 수요가 급격하게 감소하진 않겠지만 지정학적 불확실성과 거시경제의 위기로 인해 가격 조정이 불가피할 것으로 입을 모았다. 수요가 줄지 않더라도 문제는 가처분 소득의 감소로 인해 수요가 구매로 이어지기가 어렵다는 것이다. 인플레이션 부담으로 가처분 소득이 감소한 데다 금리 인상 여파로 가계 대출부담 역시 크게 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 게다가 엎친 데 덮친 격으로 기업들 역시 실적 악화에 대한 우려와 비용절감을 위해 정리해고를 트렌드처럼 단행 중이다.
결국 대량 해고로 일자리를 잃어 집값은커녕 식료품 비용조차 부담하지 못하고 길거리에 나앉는 사람들이 증가하고 있다. 실제 뉴저지 대형마트 주차장 곳곳에서는 가족에 먹일 것이 없어 구걸에 나서거나 집 렌트비를 내지 못해 노숙자로 전락한 사람들의 숫자가 꾸준히 늘어나고 있다. 코로나19 바이러스 대유행 이후 이러한 모습이 관측되긴 이번이 처음이다. 이런 상황에서 일자리를 잃게 되는 사람들이 늘어날수록 집 구매는커녕 내 집에서 쫓겨나는 사람들이 넘쳐날 수 있다는 것을 실질적으로 보여주는 모습이다. 포브스는 또 어떤 새로운 경제 변수가 등장할지는 알 수 없지만 현재의 상황만 놓고 보면 그 어떤 시점보다 주택 시장이 어려운 것은 사실이라고 분석했다.
▶서브프라임 모기지 사태 때와는 달라
막 체감되기 시작한 이러한 실물경제의 위기 공포는 이제 시작일 수 있다. 특히 이러한 하락 공포는 2008년 전 세계를 휩쓸었던 서브프라임 모기지 사태를 연상시킨다. 서브프라임 모기지 사태는 2001년부터 시작된 미국의 저금리 기조 탓에 늘어난 주택 구매로부터 기인됐다. 이후 집값이 급등했고 이를 담보로 한 무제한 대출이 이뤄진 뒤 주택 가격의 하락으로 금융기업들의 파산과 가계 파산이란 파국으로 끝났다.
다만 전문가들은 우선 지금의 위기상황이 2008년 서브프라임 모기지 사태와는 다른 형태라고 분석하고 있다. 서브프라임 모기지 사태가 기업과 금융권의 욕심으로 비롯된 것이라면 현재의 인플레이션 이슈는 코로나19 바이러스라는 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁이라는 예상치 못한 변수로 촉발됐다는 차이점이 있기 때문이다.
학습효과로 인해 어느 정도 개인과 기업들의 대비가 돼 있고 경고등이 빨리 켜졌다는 점 자체는 긍정적으로 평가받는다.
다만 이미 변수가 발생한 지 어느 정도 시점이 지났음에도 불구하고 Fed의 대응이 시의 적절하게 이뤄지지 못하면서 불안감이 스멀스멀 커지고 있다는 점 역시 사실이다. 위기는 예측불허의 형태를 띤다. 이번 하락 공포가 어떻게 극복될 수 있을지 좀 더 예의주시하며 살펴볼 필요가 있는 이유다.
[추동훈 매일경제 뉴욕특파원]
[본 기사는 매경LUXMEN 제143호 (2022년 8월) 기사입니다]
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