하남 부동산시장이 들썩이고 있다. 강변미사지역은 인기리에 분양을 마치고 상가분양이 한창이며 신세계 스타필드가 들어선 신장동 인근 아파트 가격은 지난해에 비해 15% 이상 상승했다. 서울 송파구와 인접한 서하남 감일지구는 공공분양을 시작하자 전매권을 구매하려는 대기수요자들이 인근 부동산으로 바쁘게 발걸음을 옮기고 있다.

-1. 위례돌풍 잇는 미사강변도시

시세매력도 ★★★★, 도심접근성 ★★★, 생활인프라 ★★, 투자매력도 ★★★★,

-2. 풍산역 역세권 생활주택단지

시세매력도 ★★★, 도심접근성 ★★★, 생활인프라 ★★★, 투자매력도 ★★★★

-3. 스타필드 효과 톡톡 신장동 재개발지구

시세매력도 ★★★, 도심접근성 ★★★, 생활인프라 ★★★, 투자매력도 ★★★

-4. 송파구 생활권 서하남 감일지구

시세매력도 ★★, 도심접근성 ★★★★, 생활인프라 ★★, 투자매력도 ★★



▷지하철 개통·그린벨트 간소화

예고된 호재에도 들썩이는 하남시

북쪽에 한강이 흐르고 남쪽에 검단산·남한산·금암산 등이 받치고 있는 하남시는 쾌적한 자연환경을 자랑하는 수도권 최고의 주거환경을 갖춘 지역으로 평가받는다. 지리상으로 서울 강동구와 송파구에 인접해 교통여건도 훌륭한 편이다. 예정된 교통 인프라 구축도 기대감을 높이는 대목이다. 구리-세종 간 제2경부고속도로 건설 계획도 하남 지역 부동산 시장에서 호재로 작용하고 있다는 분석이다. 서울(구리)-하남-성남-용인-안성-천안-세종을 잇는 연장 길이 128.8㎞의 왕복 6차선이 개통되면 하남에서 세종까지 1시간대에 이동이 가능해질 전망이다.

이외에 지하철 5호선 하남 연장선(서울 상일동~하남시 창우동, 7.7㎞)이 오는 2020년까지 완공될 계획이다. 연장선 노선에는 상일역·강일역·미사역·풍산역·덕풍역·검단산역이 들어선다. 이 지하철 연장선이 완공되면 하남시와 서울의 빠른 진출입이 예상된다. 여기에 지하철 9호선 하남 연장노선이 제3차 국가철도망 구축계획안에 검토사업으로 추가돼 서울과의 접근성은 더욱 좋아질 전망이다.

▷그린벨트 규제완화 수혜 1번지

하남의 미사·위례·감일 지구의 경우 이미 그린벨트가 해제돼 대규모 개발이 진행 중이다. 많은 이슈를 뿌리며 화제를 모았던 위례 신도시의 경우 분양 당시 평균 56.3대 1의 경쟁률을 기록해 큰 인기를 끈 바 있다.

추가로 정부의 그린벨트 규제 완화 소식도 하남을 주목하게 한다. 지난해 정부가 발표한 ‘그린벨트 규제 개선 방안’에 따르면 올해부터 환경보존 가치가 낮은 30만㎡ 이하 그린벨트는 국토교통부장관이 아닌 시·도지사가 직접 해제할 수 있게 법이 바뀌었다. 그린벨트 해제 절차가 간소화된 셈이다. 지자체 판단에 따라 개발을 허용하겠다는 의미로도 해석된다. 이에 따라 오는 2020년까지 여의도 면적(2.8㎢)의 80배가 넘는 233㎢의 그린벨트가 해제될 것으로 보인다. 이번 규제 완화의 대표적인 수혜 도시로 바로 하남이 꼽히고 있다.

하남은 서울과 인접해 있어 그동안 개발 가능성이 끊임없이 제기됐던 곳이다. 행정 면적의 무려 80%가 그린벨트에 속해 있어 뜻을 펼치기 어려웠던 하남이 앞으로 미니 택지지구나 산업단지 개발에 적극적으로 나설 것이란 게 전문가들의 설명이다. 실제 토지 가격도 상승세를 타고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 하남시 녹지지역 땅값은 전년보다 3.98% 올랐다. 같은 기간 전국 녹지 땅값 상승률(2.1%)을 웃도는 수치다.

하남시는 이미 그린벨트 재정비에 들어간 모습이다. 그린벨트가 관통하는 51개 취락 20만6004㎡ 면적의 토지에 대해 개발 행위를 완화하는 내용의 도시관리계획 재정비 결정을 지난해 11월 고시했다. 섬말, 샘골, 법화골 등 3개 취락 지역은 자연녹지지역에서 제1종 전용주거지역으로 바뀌었다.

그 외 48개 취락은 자연녹지지역에서 제1종 일반주거지역으로 지정돼 건축물의 신축 등 개발행위가 가능해졌다. 여러 가지 호재로 하남 부동산시장에 대해서 핑크빛 전망이 대세론을 이루고 있는 가운데 2018년까지 수도권 지역의 주택공급 증가는 부담이 될 수 있다는 시각도 존재한다. 서울주택가격 상승으로 경기도로 이주하는 탈(脫)서울 수요를 감안하더라도 향후 2017~2018년 공급물량이 늘어나 시장에 부정적인 영향을 끼칠 수 있다는 것이다. 2018년까지 입주물량이 대폭 증가하는 지역은 경기 서남·동남권이다. 화성(9274가구 -> 2만7753가구), 용인(1881가구->1만9801가구), 시흥(1818가구->10242가구), 김포(2954가구->8680가구)의 공급과잉은 경기도 일대 시장에 영향을 끼칠 것이라는 분석이다.

전문가들은 결국 같은 지역 내에서도 생활편의와 인프라 구축이 훌륭한 옥석을 가려야 한다고 조언하고 있다. 다양한 호재로 많은 관심을 받고 있는 하남시 부동산시장을 지구별로 들여다봤다.

▶1 위례 돌풍 잇는 미사강변도시

서울지역주민의 관심 속에 분양을 대부분 마친 미사강변도시는 한강줄기 수변공원과 주변정비사업이 한창이다. 아직 상가분양 안내 가건물과 공사를 위해 열심히 움직이는 포크레인이 아파트 동보다 많을 정도로 어수선한 분위기다.

대략 도시윤곽이 잡혀가고 있는 미사강변도시는 하남은 물론 수도권 지역 중에서 서울거주민의 관심이 유난히 집중된 곳으로 꼽힌다. 경기도 아파트 매매거래 중 13.96%가 서울거주민인 것으로 나타났는데 하남미사의 경우 40.11%로 높은 수치를 기록하고 있다. 고양시 덕양구(25.15%), 남양주(23.86%), 구리(19.88%) 등과 비교해 15~20% 높은 비율을 차지하고 있다. 그만큼 미사강변도시는 서울 생활권 매력으로 세입자를 구하기 쉬운 지역으로 꼽히고 있는 것으로 분석된다.

미사강변도시 내 2014년 이후 분양사례를 살펴보면 총 7단지로 사업지와 가장 인접한 e편한세상미사(652세대)가 2016년 2월 공공분양(민영합작)했고, 미사강변센트럴자이(1222세대)와 미사더샵센트럴포레(487세대)단지가 서측반경 1㎞ 내 거리에서 분양했다. 미사강변도시 내 북측에 위치한 미사강변리버뷰자이(555세대)와 미사대원칸타빌(550세대)단지가 지난해 4월 11월 각각 분양했으며 2014년 5월 미사더샵리버포레와 미사강변푸르지오2차 단지가 분양돼 올해 7월과 9월 입주를 시작했다.

이러한 신규 분양단지의 분양가는 입지 및 브랜드별로 차이가 있지만 발코니 확장비 포함 평균 3.3㎡당 1398만~1422만원(공공분양제외) 수준에서 완료됐다. 초기 분양한 민영주택의 경우 일부 미분양이 존재했으나 지구 내 기반시설이 갖춰지고 지하철 연장선 및 제2경부고속도로 등의 개발호재가 작용하면서 신규단지는 높은 청약률로 마감됐으며 분양권 프리미엄은 상승한 상황이다.

올해 하남 미사강변도시 푸르지오 2차 전용 93㎡의 경우 최근 5억9000만원 선에서 분양권 거래가 이뤄졌다. 분양 당시 가격이 4억8000만원 선이었던 것을 감안하면 1억1000만원의 웃돈이 붙은 셈이다. 같은 단지 101㎡ 매물도 5억원 초반이던 분양가에서 1억원 넘게 오르며 6억2000만원 선에서 거래가 이뤄지고 있다. 실제 거래가격보다 다소 낮은 가격으로 신고하는 경우가 많아 실제 거래가격은 이를 훨씬 웃돈다. 향후 실거래가는 3.3㎡당 2000만원을 쉽게 넘을 것이라는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

미사강변도시에 자리한 H중개업소 대표는 “분양 당시 미달을 기록한 가구가 나올 정도로 처음에는 인기가 없었지만 미사강변도시 가치가 갈수록 오르면서 완판을 넘어 계속 웃돈이 올랐다”며 “분양가와 비교해 많게는 1억5000만원까지 오른 가격에 실제 분양권 거래가 이뤄지고 있고 최근에 더욱 관심도가 높아져 매물을 찾는 사람은 더욱 늘어나고 있다”고 설명했다.

한편 미사강변도시는 수도권 공공택지로 조성된 지구로 공공주택은 3~4년의 전매기관과 최대 1년의 의무거주기간이 있으나 민영주택의 경우 면적에 구분 없이 1년(최초분양계약일 기준) 전매제한이 적용되고 있다.

▶2 강동구 강일동·하남시 덕풍동 들썩

미사강변도시 수혜와 역세권 프리미엄

전문가들은 강변미사도시와 연접하고 있는 지역의 부동산 시세도 서서히 움직이고 있다고 조언했다. 한국감정원 부동산시세를 살펴보면 이 지역 30~40평대 매매시세를 살펴보면 덕풍동 일대의 아파트 시세는 1368만~1404만원으로 평균 1400만원대의 시세를 형성하고 있다. 인근지역 내 가장 높은 시세를 형성하고 있는 아파트는 덕풍동에 소재한 풍산 아이파크5단지로 매매시세는 33평형 기준 4억8000만~5억4000만원으로 3.3㎡당 평균 1538만원 수준이다. 해당 단지는 2008년 8월 입주한 365세대의 1군 브랜드 단지로 근린공원과 초등학교가 인접해 있으며 단지 정문에 이마트를 마주하고 있어 교육환경이나 생활 편의성이 우수하다는 점이 부각되고 있다. 덕풍동에 자리한 B부동산 중개소 관계자는 “하남시 타 지역에 비해 주거여건이나 생활편의시설이 많이 자리해 있어 실수효자들의 관심도가 높은 편이다”라며 “5호선 연장선인 풍산역이 들어서기로 결정되면서 한때 매물 품귀현상이 일어나기도 했다”라고 설명했다. 인근의 G부동산 관계자는 역시 “최근 5호선 연장선 역세권 인근에 자리한 덕풍시도 인근 부동산 매물에 대한 문의가 급격하게 늘어나고 있다”고 전했다.

▶3 신세계 스타필드 효과 톡톡

신장동 재개발지구 관심 집중

“스타필드 효과는 분명히 있다” “지난해에 비해 주변아파트 거래시세는 오래된 아파트라도 15~20%정도는 올랐다” “쇼핑몰 근처 아파트에 관심을 보이는 외부 투자자들의 전화가 하루에 2~3통씩은 걸려온다”

스타필드가 자리한 신장동 주변 중개업소들의 이야기다. 그러나 실제로는 거래가 잘 이뤄지지 않는다. 향후 상승기대감을 가진 입주민들이 매도를 꺼리고 있고 구매자들은 오래된 건물인지라 구매를 망설이는 모양새라는 것이 인근 중개업자들의 전언이다. 그럼에도 불구하고 신장동 아파트시세는 지난해에 비해 10~15% 상승했다. 위례신도시에 묶여있는 학암동이나 미사강변도시에 자리한 망월동에 비해 움직임은 덜하나 구도심을 형성하고 있는 지역 중에서는 상승세가 가장 높은 것으로 나타났다.

스타필드와 가장 인접해 있는 단지는 부영·대명 아파트다. 대명은 2007년에 완공돼 20년 가까이 됐고 부영은 20년이 넘었다. 평수도 20평형대로 소형이 주종이다. 이들 아파트는 스타필드가 개장된 이후 호가 기준으로 2000만~3000만원가량 올랐다.

대명의 경우 93㎡이 4억원 안팎이고 전세는 2억8000만원 정도다. 30평형대인 111㎡형은 매매가 4억5000만원에 전세가는 3억5000만원 수준이다. 같은 평형이라도 로얄층과 비로얄층 간의 가격차가 2000만~3000만원가량 벌어진다. 새 아파트단지로는 내년 입주 예정인 에일린의 뜰이 있다. 하남지역현안2도시개발구역으로 지정된 이 구역은 스타필드와 인접한 신세계백화점과 대각선 도로에서 시작해 맞은편에 유니온파크를 마주해 경관도 훌륭한 편이다. 총754가구인 이 아파트 분양권은 8000만~1억원의 웃돈이 붙었다. 분양가는 98㎡형이 4억5000만원 선이고 112㎡형은 5억5000만원대다. 스타필드 인근에 자리한 G중개업소 관계자는 “스타필드 효과는 아직 본격적으로 나타나지 않은 듯하다. 방문자가 늘어나고 지하철 공사가 본격화되면 관심도는 더욱 높아질 것”이라며 “개발구역에 막바지 물건이 몇몇 남아있긴 하지만 가격이 오를 만큼 올라 거래가 쉽게 성사되지는 않지만 문의는 꾸준하다”라고 전했다.

▶4 서울 접근성 최고 인프라 부족은 고민 서하남 감일지구 서하남지역에는 감일지구가 유망지역으로 꼽히고 있다. 하남시 감일동, 감이동 일대 168만8000㎡ 규모의 미니 신도시로, 아파트(1만3013가구), 단독주택(153가구), 도시형 생활주택(137가구) 등 1만3303가구가 들어설 예정이다. 남쪽으로 천마산, 동쪽으로 금암산에 둘러싸여 있어 자연환경이 우수한 편이고 캐슬렉스 골프장도 가깝게 위치해 있다. 인근의 G부동산 중개소 관계자는 “감북지구에서도 천마산과 캐슬렉스 골프장 사이에 위치한 지역에 1억 이상의 프리미엄이 붙을 가능성이 높다”며 “아직 삽도 뜨기 전임에도 불구하고 벌써부터 딱지(전매권) 구매 문의가 많이 들어오고 있다”고 밝혔다. 행정구역상 경기도 하남시에 속하지만 서울 송파구 마천동과 접해 있다. 하남시청에서 약 9㎞, 서울 송파구청에서는 불과 5㎞ 떨어진 지점에 위치해 사실상 ‘서울생활권’에 속한다.

주변 위례신도시나 서울 송파구의 생활인프라를 이용할 수 있는 데다 서울 접근성은 미사강변도시보다 더 뛰어나다는 평가다. 그러나 지하철 등 공공교통이 미사나 다산 등에 비해 부족하다는 점은 약점으로 꼽힌다. 감일지구에서 가장 가까운 역은 서울지하철 5호선 마천역이다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “지하철 유무는 사실 당장의 불편함보다 앞으로는 시세 상승에서 더 크게 차이가 날 수 있다”면서 “미사강변도시의 경우 9호선까지 연장되면 격차는 더 벌어질 가능성이 높다”고 내다봤다. 공공분양으로 공급되는 ‘하남 감일 스윗시티’의 분양가는 전용 84형이 3.3㎡당 1천350만원이다. 이 분양가는 동일 면적 기준으로 미사강변도시 1천600만원보다 저렴한 수준으로 책정됐다. 단 2010년 11월 사전예약모집 당시 사전예약자에게는 3.3㎡당 1천50만원에 공급된다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 “미사지구와 분양시점이 달라진 상황에도 똑같이 비교할 수 없다”며 “위례신도시가 3.3㎡당 2000만원을 넘어가는 것을 보면 가격 상승여력이 더 있다고 판단할 수도 있는 것”이라고 설명했다.

[박지훈 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제74호 (2016년 11월) 기사입니다]
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