◆ 2011 하반기 부동산 & 증시 투자 전망 ◆

위례신도시에 관심이 몰리고 있다. 부동산 투자자들 사이에선 “서울에 남은 마지막 택지개발지역”이란 말이 돌며 이목이 집중되고 있다. 부동산정보 사이트 부동산114의 김희선 전무는 “주택지역의 우량기준은 도시와의 접근성인데 경쟁력이 가장 좋다”며 “녹지공간이 충분하고 가격이 저렴해 주변 시세와 달리 시세 차익이 예상된다”고 장점을 꼽았다. ‘위례’라는 명칭은 백제의 옛 도읍이자 큰 고을이란 의미를 담고 있다. 역사적 명칭을 되살려 과거와 현재가 공존하는 신도시를 지향한다. 도시가 들어설 서울 송파구와 경기도 성남시, 하남시 등 3개 지방자치단체가 협의와 공모를 통해 결정한 지명이다.

실제로 남한산성 수어장대에서 내려다본 사업지구는 드넓었다. 지난 4월11일 첫 삽을 뜬 남성대CC 일대의 1공구는 간간히 트럭이 드나들며 공사 준비에 여념이 없었다. 권운혁 위례지구 조성공사 1공구 감독소장은 “하남시 학암동에 자리한 남성대CC 일대에 보금자리주택이 먼저 들어서기 때문에 현재 골프장 수목처리가 진행 중”이라고 진척 상황을 이야기했다. 정규 18홀과 퍼블릭 9홀로 구성된 남성대CC는 먼저 공사가 진행된 50%의 면적에 펜스가 둘러쳐 있다. 반은 골프장 영업 중이고 반은 공사를 준비 중인 상황이다. 권 소장은 “현재 골프장 주변 세입자들과 보상협의가 진행 중인데 하반기에는 나머지 반의 골프장도 정리해 본격적인 공사에 들어갈 예정”이라고 계획을 밝혔다. 위례신도시의 개발 면적은 678만8331㎡. 지방자치단체별 면적을 따져보면 경기도 성남시(창곡·복정동)가 280만㎡로 가장 넓고 서울 송파구(거여·장지동) 258만㎡, 경기도 하남시(감이·학암동)가 142만㎡를 차지하고 있다. 2006년 개발계획이 수립될 당시 행정구역 단일화가 논의됐지만 지자체들의 주장이 맞서면서 무산되고 말았다. 대신 내부의 중심 도로에 맞춰 경계가 일부 조정됐다. 이에 따라 같은 신도시 안에서도 지역별 격차가 예상된다. 우선 주변시세가 상대적으로 비싼 송파구와 성남·하남시의 분양가 차이에 관심이 몰리고 있다. 1단계 아파트 청약이 7월로 예정돼 있지만 시행사인 한국토지주택공사(LH)와 땅 주인인 국방부 간의 협의가 끝나지 않아 분양가는 확정되지 않은 상태다. 학군도 문제다. 신도시 토지이용계획에 따르면 3개 지자체 경계에 자리한 송파구 입주자는 단지와 가까운 학교를 이용할 수 있다. 하지만 맞은편 하남지역 학생들은 송파구에 가까운 학교가 있지만 행정구역 상 문제 때문에 멀리 떨어진 학교에 다녀야 하는 불편을 감수해야 한다.

뛰어난 자연환경, 주변지역 개발호재도 연계 부동산 전문가들은 “위례신도시의 입지여건은 여타지역에 비해 월등한 부분이 많다”고 이야기한다. 우선 그린벨트 해제지역이라 자연환경이 뛰어나다. 주변에 문정동 법조타운, 동남권유통단지(가든파이브), 거여, 마천뉴타운, 잠실 제2롯데월드 개발사업 등 굵직한 개발호재가 연계돼 있다. 가든파이브의 경우 아직은 상권 활성화에 어려움을 겪고 있지만 지난 6월 이마트가 입점했고 최근 물류단지 프로젝트파이낸싱(PF)사업이 확정되며 단지 활성화에 박차를 가하고 있다. 가든파이브 북쪽에 위치한 문정법조타운은 신규 유동 인구를 이끌 수 있는 개발 사업이다. 장경철 상가114 이사는 “문정법조타운은 가든파이브와 인접한 8호선 문정역과 장지역 사이에 조성되는데 배후 주거지인 위례신도시와 문정동 일대에 대규모 상권 형성이 예상된다”며 “이러한 개발호재들이 위례신도시 개발시점과 맞물리면서 시너지 효과를 낼 것으로 기대된다”고 분석했다. 위례신도시와 마주하고 있는 문정동은 송파구 외곽지역에 위치하고 있지만 올림픽훼미리, 삼성래미안 등 안정적인 주거지를 형성하고 있다. 인접한 장지지구는 이미 개발이 완료돼 향후 위례신도시의 시세를 이끌 수 있는 지지선이라 평가되고 있다. 거여, 마천 뉴타운 지역은 아직 사업 초기라는 점과 진행속도가 더디다는 단점이 있지만 위례신도시와 연계성을 높여 이 일대가 안정적인 주거지로 떠오를 전망이다.

교통여건은 위례신도시를 경계로 지하철 5호선과 8호선이 운행될 예정이다. 지하철 8호선을 이용하면 양재·수서동 일대를 20분대에, 5호선 환승역을 통해 연장예정인 지하철 9호선을 이용하면 강서 지역으로의 진입도 가능하다. 또한 위례신도시 중심축 6㎞ 구간에 ‘트램’이라는 노면전차가 운행될 계획이다. 이 트램은 지하철 8호선 복정역, 5호선 마천역으로 이어진다.

도로시설로는 서울 외곽순환도로, 분당~수서간 고속화도로(국도 3호선) 외에 개발지구 북측도로와 장지동길, 제2양재대로, 탄천변 도로가 각각 신설된다. 또한 성남외곽순환도로, 위례성길 연결로, 헌릉로, 우남로 등을 확장할 계획이다. 장경철 상가114 이사는 “위례신도시는 서울 강남과 주요 도시간의 접근성이 뛰어난 교통 요충지로 강남 대체 주거 수요를 위한 주거단지 조성에 최적의 조건을 지니고 있다”고 밝혔다.

하지만 일부 교통체증은 여전히 지적되는 문제다. 위례신도시 건설로 주변 개발지역까지 포함해 하루 평균 43만대의 차량이 드나들면서 송파대로 일대의 교통량이 30% 이상 증가할 것으로 예상되는 등 교통체증을 우려하는 목소리가 불거져 나오고 있다. 현재 시민단체 등을 중심으로 이 지역의 교통개선을 요구하고 있는 것으로 알려졌다.

지금까지 나열한 여건을 종합해보면 위례신도시는 우선 강남권 유일의 신도시다. 강남권 진입을 원하는 수요자들의 니즈에 맞는 입지여건을 갖추고 있다. 하지만 자족도시로서의 기능은 약해 베드타운(주거중심도시)으로 전락할 가능성도 제기되고 있다. 이러한 단점이 어떤 방식으로 보안되느냐가 위례신도시 투자의 또 다른 관건이다.

위례신도시 투자전략 A to Z 우선 지역별 물량을 살펴보면 총 3만8090가구의 아파트 중 송파구 1만2836가구, 성남시 1만5396가구, 하남시 9858가구로 확정됐다. 물량은 하남시가 가장 적지만 경쟁률은 송파구가 가장 치열할 전망이다. 3개 행정구역 중 입지가 좋고 향후 시세차익도 예상된다. 따라서 청약가점이 높고 청약저축 납입액이 많아 안정권이라면 송파구를 노려볼 만하다. 만약 위례신도시 입성이 목적이라면 경쟁률이 높은 송파구 대신 성남시와 하남시를 대상으로 청약전략을 구상해야 한다. 물론 그 전에 개정된 청약제도에 대해 숙지할 필요가 있다. 지역우선공급비율 개편안에 따라 송파구는 서울 시민에게 50%, 나머지 50%는 지역우선공급에서 탈락한 서울 청약자와 경기·인천 지역민들에게 돌아간다. 그리고 성남시와 하남시 일대에 공급되는 물량은 각각 30%가 성남시와 하남시 거주자, 20%는 광역자치인 경기 거주자, 나머지 50%는 수도권 거주자에게 배분된다. 서울 거주민 입장에선 지역우선 공급비율이 100%에서 50%로 낮아진 만큼 당첨 확률 역시 낮아졌다. 즉 청약통장 납입액 하한선인 커트라인이 높아지게 됐다. 반면 경기와 인천 지역 거주자들의 당첨 확률은 높아졌다.

신도시 중 최고의 입지를 자랑하는 만큼 웬만한 가점과 청약저축 납입액으로 당첨을 기대하기는 어렵다. 청약통장 가입기간이 짧거나 자녀수가 적어 당첨 가능성이 희박하다면 조금이나마 희망을 걸 수 있는 민영 아파트 85㎡ 초과분을 노려볼 만하다. 앞으로 수도권 보금자리주택지구 85㎡이하 민영주택은 무주택자에게 우선 공급된다. 또한 최근에는 중대형 아파트의 인기가 시들해져 경쟁률이 덜할 것으로 예상돼 그만큼 당첨 가능성이 높아졌다. 2012년부터 일반 분양될 중대형 아파트는 1만4000여 가구. 특히 중대형 아파트 물량이 많고 청약예금 1순위 가입자가 적은 곳은 하남시다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 “중대형 아파트 당첨 확률은 하남시가 가장 높다”며 “결과적으로 위례신도시 당첨 가능성을 높이는 방법 중 하나는 하남시의 중대형 아파트를 노리는 것”이라고 분석했다.

당첨 가능성을 높이는 또 하나의 방법은 특별공급이다. 특별공급 유형에는 3자녀, 노부모부양, 생애최초, 신혼부부 등이 있다. 청약통장은 3자녀나 신혼부부의 경우 청약저축이나 주택청약종합저축을 6개월 이상 가입한 상태여야 한다. 노부모와 생애최초는 2년 이상이다.

생애최초는 추첨제로 진행되기 때문에 청약저축 불입액이 낮아도 운을 기대할 수 있는 물량이다. 하지만 자격 요건이 까다롭다. 우선 생애최초 주택 구입이어야 한다. 기혼, 청약저축 600만원, 5년 이상 소득세 납부, 소득제한 등의 요건을 갖춰야 한다.

신혼부부는 20~30대 세대주가 당첨 가능성이 가장 높다. 1순위는 혼인 3년 이내이며 자녀가 있거나 임신(입양 포함) 중이면 된다. 특히 혼인 3년 이내에 자녀가 2명 이상이라면 적극적으로 노려볼 만하다.

다자녀는 만 20세 미만의 자녀 3명 이상을 둔 무주택세대주가 대상이다. 자녀수와 세대구성, 무주택기간 등 총 100점 만점 배점표에 따라 당첨자를 선정한다. 자녀가 만 6세 미만의 영유아일 경우 유리하다.

노부모부양은 모집공고일 기준 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 부양한 무주택세대주가 대상이다. 단 동일순위 경쟁 시 청약저축 총액 등을 따르기 때문에 노부모 청약자들은 청약통장 납입액도 고려해야 한다.

과거 강남과 서초 보금자리주택 본청약 청약저축 납입액 커트라인은 각각 1700만원, 1357만원이었다. 양지영 팀장은 “위례신도시의 입지가 이들 지역보다 뛰어난 점을 고려하면 당첨 커트라인이 1700만원 선으로 예상된다”며 “송파구의 당첨 커트라인은 1800~2000만원, 성남과 하남시는 1700만원 선은 돼야 당첨 안정권에 들 것”이라고 전망했다.

3자녀 특별공급을 제외한 나머지 특별공급과 일반공급 모두 50대 50의 비율이 적용된다. 가령 일반공급 840가구 중 서울 거주자부터 절반을 뽑는 셈이다. 나머지는 서울 거주 낙첨자와 경기 및 인천 신청자 중 당첨자가 가려진다. 한편 3자녀 특별공급은 지역우선과는 별도로 각 시·도 인구비율에 따라 물량이 배정된다.

강남권 일대로의 청약이 차단됐던 경기 및 인천 거주자들에겐 이번 청약제도의 개정으로 위례신도시 입성 문호가 넓어진 만큼 청약저축 납입액이 많다면 적극적으로 도전해 볼 만하다.

[안재형 기자 ssalo@mk.co.kr│사진 = 정기택 기자·LH공사]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제10호(2011년 07월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]