[2026 상업용 부동산 밸류애드] Interview | 동선 하나, 브랜드 하나가 임대료를 바꾼다- 매경LUXMEN

[2026 상업용 부동산 밸류애드] Interview | 동선 하나, 브랜드 하나가 임대료를 바꾼다

입력 : 2026.05.26 10:55:41
스위트스팟은 2015년 팝업스토어 플랫폼으로 출발해 2026년 현재 종합 부동산 기획사로 영역을 빠르게 확장하고 있는 회사다. 여의도 파이낸스타워, 여의도 원센티널, 고덕 리버몰 등 굵직한 프로젝트에서 오픈 전 임대율 100%를 달성한 한대희 스위트스팟 리테일본부장을 만나 2026년 리테일 밸류애드 전략의 최전선을 들었다.

한대희 스위트스팟 리테일부동산 본부장

▶ He is
1984년생. 홍콩중칭투자유한공사, 어반프라퍼티 등 국내외 부동산 시장에서 다년간 경력을 쌓았다. 주로 상업시설에 대한 리징(leasing)파트에서 임대인(LR)과 협의를 맡았다. 2019년 스위트스팟에 합류했다. 여의도 파이낸스타워, 성수 낙낙 등 여러 상업용 부동산 프로젝트를 성공적으로 이끌었다.
Q 스위트스팟에서 사용하는 상업용 부동산 밸류애드 전략을 소개해주세요.
A 크게 네 가지로 볼 수 있습니다. 첫째, 건물 저층부 수평·수직 증축. 둘째, 리모델링·리뉴얼 후 재임대. 셋째, 테넌트만 교체하는 방식. 넷째, 광고판·주차 등 부수 수익원 강화 등의 전략이 있어요. 예전에는 임대인이 광고나 주차 수익에 큰 관심이 없었지만, 최근엔 카카오모빌리티·하이파킹 같은 업체들이 경쟁하면서 의미 있는 수익원이 됐습니다. 스위트스팟은 여러 전략을 종합적으로 서비스하고 있습니다.
Q 과거에는 영화관·쇼핑몰이 앵커 테넌트였는데 최근 OTT와 온라인 쇼핑몰이 성장하면서 폐업하는 영화관이 많아졌습니다. 영화관을 대체할 ‘매력적인 앵커 테넌트의 조건’은 뭘까요.
A 아마 프로젝트별로 다를 것 같습니다. 말씀대로 영화관을 비롯한 기존 앵커 테넌트들이 힘을 잃으면서 최근엔 F&B 브랜드가 그 역할을 하고 있습니다.
▶ 앵커 테넌트(Anchor Tenant)
상업시설이나 쇼핑몰, 오피스 빌딩 등에서 대중을 유인하는 핵심적인 역할을 수행하는 입점 업체를 의미한다. ‘닻(Anchor)’이라는 이름처럼 건물의 전체적인 정체성을 유지하고 유동 인구를 확보해 건물을 지탱하는 기둥 역할을 한다.
Q 구체적인 사례가 있다면요.
A 청주 CGV 서문점에 CGV를 기반으로 개발한 펀드에서 만든 쇼핑몰이 있습니다. CGV 매출이 떨어지면서 주변 상권 매출도 많이 떨어졌습니다. 이 쇼핑몰의 1층 400~500평 공간을 월 임대료 400만~500만원 수준의 대형 공룡 키즈 카페에서 대형 F&B 브랜드 ‘다이닝원’으로 교체했더니 매출 7억~8억원, 임대료 4000만~5000만원으로 7~8배 상승했습니다. 테넌트 교체만으로도 자산 가치를 드라마틱하게 바꾼 사례라고 볼 수 있죠.
Q 여의도 원센티널은 어떻게 층별 임대료 공식을 깨고 임대수익률을 높였나요.
A 일반적으로 1층을 100으로 놓을 때 2층은 50, 3층은 25 수준으로 임대료를 책정합니다. 반면 원센티널은 2층·3층을 모두 80으로 맞췄습니다. 여의도 상권에 대한 이해가 있었기 때문입니다. 여의도 오피스 상권은 주중 저녁과 주말에도 매출이 견고하고, 직장인이 점심 한 끼도 검색·예약하고 ‘목적형’으로 움직인다는 특성이 있습니다. 그래서 2·3층에도 ‘파워 마케팅 테넌트’를 배치하면 충분히 임대료를 받아낼 수 있다고 판단했습니다. 지하 1층은 발주처도 ‘창고로 써도 된다’고 포기했던 공간인데, 김병묵·남준영·조서형 셰프 등 업계 최상위 셰프 매장을 유치해 ‘로컬 바이브 스트리트’로 만들었습니다. 여긴 오전 11시부터 줄을 설 정도로 인기가 많습니다.
Q 여의도 파이낸스타워는 6년 전 진행한 프로젝트인데 지금도 영업이 잘된다고 들었습니다.
A 당시 노후 오피스의 중간 보이드를 수평 증축해 4층까지 연결된 리테일 공간을 만들었습니다. 여의도에서 리테일을 4층까지 올린 거의 첫 사례였죠. 핵심은 에스컬레이터 설치와 서큘레이션(순환 동선)이었습니다. 리테일에선 동선이 생명입니다. 용적률을 포기하고라도 동선을 만들어야 한다고 발주처를 설득하는 데 두 달 이상이 걸렸습니다.

여의도 파이낸스타워.

Q 과거 앵커 테넌트 공식과 지금은 확연히 달라진 것 같습니다.
A 영화관을 완전히 대체할 임차인은 없다고 봅니다. 다만 영화관 하나로 살아남기 어려운 시장이 됐기 때문에, 영화관을 필두로 대형 F&B를 서브 앵커로 붙여주는 구조가 필요합니다. 지방권이나 외곽 지역에는 영화관 중심으로 개발된 프로젝트가 생각보다 많습니다. 이런 자산들을 살리려면 월 매출 8억~10억원을 내는 대형 F&B 테넌트를 서브 앵커로 붙여주는 방식이 현실적 대안입니다. 최근에는 영화관 규모를 축소하고 F&B로 공간에 특색을 더하는 식의 리포지셔닝 문의가 확실히 늘고 있습니다.
Q 2026년 리테일 트렌드를 세 가지로 요약하자면.
A 하나는 몰입형 공간이 많이 생기고 있습니다. 두 번째는 고객이 스스로 체험·참여하는 공간이 늘고 있습니다. 마지막으로 고정된 공간이 아니라, 여러 브랜드의 플랫폼 역할을 하는 공간이 늘고 있습니다. 스위트스팟이 현재 8개 공간에서 운영 중인 ‘스테이지 엑스’가 세 번째 모델의 대표 사례입니다. 오프라인에서는 온라인에서 줄 수 없는 새로운 경험을 선사하는 것이 핵심입니다. 결국 리테일 밸류애드는 ‘공간’을 만드는 게 아니라 ‘사람들이 계속 찾아올 이유’를 만드는 일입니다.
[박수빈 기자 · 사진 류준희 기자]