정부의 3기 신도시 개발계획이 부동산 업계의 ‘뜨거운 감자’로 부상하고 있다. 1~2기 신도시 개발과 상권이 자리를 잡고 있지 못한 가운데 발표된 3기 신도시의 입지가 기존 1~2기 신도시에 비해 나쁘지 않다는 점 때문이다. 1~2기 신도시로 향하던 상업시설·교육시설·여가문화시설은 물론 자영업자들의 시선은 새로운 경쟁자의 등장으로 분산될 수밖에 없다. 1~2기에 비해 서울 도심지역에 가까운 3기 신도시 개발계획의 영향으로 신도시 상권의 입지선정에 있어서는 더욱 옥석을 가려야할 필요성이 높아졌다. 빅데이터 분석을 통해 올 한해 가장 성장성이 높았던 신도시 상권과 특성을 살펴보고 2019 유망 신도시 상권을 선정했다.

이렇게 분석했습니다 나이스 데이터 포털 서비스를 통해 2016년 대비 2018년 전국 소지역 단위 상업시설 점포수가 가장 많이 증가한 지역을 전국단위로 추출했다. 20개 이상 점포가 증가한 소지역들을 합산하여 행정동 단위로 추출한 점포들의 업종을 구분하여 각 도시별로 어떤 특색의 기능을 위주로 발달하고 있는지 분석했다.



서울 가양1동·문정2동, 성남시 위례동 전국 상가·오피스 신설 Top3 지역 지난 9월 21일, 정부가 급등하는 집값을 잡기 위해 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 발표하고, 수도권 4~5곳에 3기 신도시를 조성하여 20만여 가구를 공급한다고 밝혔다. 대상지역은 1기 신도시와 서울의 중간지역들로 고양, 광명, 과천, 성남, 하남, 남양주 등이다. 우려의 목소리도 적지 않다. 가장 큰 이유는 2기 신도시의 성숙기가 오기도 전에 3기 신도시가 새롭게 계획되면, 신도시 계획의 가장 큰 목적인 인구 분산이나 집값 안정화, 기업과 주요 시설의 지역 분산 등을 온전하게 달성하기 어렵기 때문이다. 실제로 2기 신도시들이 1기 신도시만큼 교통, 교육, 공원이나 문화·여가시설, 상업시설들이 충분히 자리를 잡고, 도시의 완성단계에 이르렀는지 살펴보면 아직 부족한 지역들이 많다. 이런 상태에서 3기 신도시의 등장은 외곽(2기 신도시)으로 거점을 옮기고자 고려하던 기업, 학교, 문화, 상업시설이나 주택수요자들에게 새로운 선택지를 부여하게 되면서 2기 신도시의 존재의미가 희미해질 수 있다는 지적이다. 만약 3기 신도시의 후보지역들이 2기 신도시보다 서울로부터 먼 지역들이었다면, 이런 우려는 없었을 것이다. 그런데 3기 신도시는 1기 신도시와 서울의 중간 정도에 위치하여 아직까지 서울에 직장을 두고 있는 수백만 가구에게 더 매력적일 수밖에 없다. 그럼 왜 3기 신도시가 2기 신도시들보다 서울과 가까운 지역으로 검토되고 있을까? 그것은 우리나라의 1기, 2기 신도시의 역사와 관련되어 있다.

▶베드타운에 머물렀던 1기 신도시

직장·교통인프라 부족으로

1기 신도시의 조성시기로 거슬러 올라가보자. 지금으로부터 30여 년 전인 1989년 ‘수도권 5개 신도시 건설계획’의 결과로 고양시 일산, 성남시 분당, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본의 5개 지역이 신도시로 선정되었다. 1992년을 전후로 준공이 시작된 1기 신도시는 건설경기의 붐과 정부 차원의 인구 분산정책이 맞물려 주택 보급률을 높이고, 수도권 주택가격의 급등을 진정시킨 효과가 있었다고 평가받는다. 반면 충분한 검토 없이 급속하게 시작된 신도시 조성으로 생긴 문제들도 적지 않다. 그 중에서도 주요 직장시설을 옮기지 못하여 도시의 자족성이나 자체적인 고용문제를 해결하지 못해 발생한 베드타운(*도심으로 일하러 갔던 사람들이 밤에 잠자기 위하여 돌아온다는 뜻) 현상과 지나치게 높은 인구 밀집현상을 보여 주거환경이 계획한 수준에 미치는 못했다는 두 가지 큰 한계점을 드러냈다.



천안 아산·인천 송도·서울 잠실6동 백화점·아웃렛·대형마트가 성장견인 1기 신도시의 명암을 경험한 상태에서 두 번째로 계획된 2기 신도시는 2003년 참여정부 시절 김포(한강), 인천 검단, 화성 동탄 1·2, 수원 광교, 성남 판교, 평택 고덕, 서울 송파(위례), 양주 옥정, 파주 운정 등으로 10개 지역이 지정되었다. 1기 신도시와 마찬가지로 서울의 부동산 가격 폭등을 억제하고, 인구와 주요시설을 분산하고자 하는 의도에서 기획되었는데, 1기 신도시에서 한계로 지적되었던 베드타운 현상과 주거환경 수준을 높이기 위해 도시의 자족기능을 강화하고, 충분한 녹지율을 확보하여 주거환경의 질을 개선하며, 각 도시의 특성을 살려 특화도시로 계획되었다는 점이 1기와는 다른 점이었다. 2기 신도시는 1기 신도시보다 평균적으로 서울로부터 먼 지역에 선정되었다. 서울시청을 기준으로 1기 신도시가 20~25㎞ 범위 내에 있다면, 2기 신도시는 30㎞ 내외에 위치했다. 녹지율을 확보하고 인구밀집도를 낮춰 주거환경의 질을 개선하고자 하다 보니 더 외곽에 있는 지역을 찾을 수밖에 없었던 것이다. 교통이 편리해지면 충분히 서울과의 접근성도 충족할 수 있을 것이라고 정부는 판단했다. 그리고 기업들이 잘 분산되면, 각 지역의 자족기능이 강화되니 오히려 서울로부터 조금 멀어야 지역분산이 이루어질 것이라는 의도도 깔려 있었다. 결론부터 말하자면, 이런 2기 신도시 역시 절반의 성공과 절반의 실패라는 성적표를 받았다. 반의 성공이라 하면 인구를 분산한 효과가 분명히 있었고 주거환경을 개선했다는 점, 1기와는 다르게 판교와 동탄, 광교, 송도 등으로 기업을 어느 정도 옮기게 되면서 서울로의 출퇴근을 분산했다는 점, 그리고 이렇게 성공적인 모습을 보이는 지역들에는 교통과 교육시설이 들어서고 여가/오락/문화/유통/상업 시설이 점차로 늘고 있다는 점이다.

반면 정부가 어떤 노력을 해도 서울 내의 직장을 외곽으로 옮기기는 쉽지 않다는 점이 한계로 드러났다. 1기 신도시와 마찬가지로 베드타운 현상이 나타났고, 교통 인프라는 기대치에 훨씬 못 미친 수준에 머무르면서 일부 지역들은 출퇴근이 어려운 지역으로 각인되어 매력도가 낮아졌다. 이런 상태에서 교육이나 주요 시설들이 입점해 주길 기대하는 것은 어려운 얘기였다. 결국 신규 주택단지만 덩그러니 남는 현상이 나타나기도 했다. 그래서 3기 신도시는 기업들을 서울 외곽지역으로 옮기기 어렵다는 현실인식과 ‘직주근접’(직장-주거지 근접) 요건이 거주지의 매력도를 결정한다는 가정 하에 다시 서울 근접지역으로 고려되고 있다. 현 시점까지 경험한 신도시의 명암을 보면 이런 결론은 당연한 것으로 보인다.



서울 가양동·원주 반곡관설동·세종 도담동 ‘외식업’ 송도·동탄·청라·세종 ‘교육업’ 성장세 돋보여 우리나라의 1기 신도시가 계획되었던 1989년, 미국에서 ‘심시티’라는 PC게임이 출시되었다. 국내에는 1993년 ‘심시티2000’으로 알려지면서 유명해진 이 게임은 쉽게 말하면 도시를 건설하는 게임이다. 주택단지는 물론 기업과 교통시설, 교육, 공공, 금융, 문화, 상업시설 등을 건설해 나가면 인구가 하나 둘 늘어가는 모습을 확인할 수 있다. 이 게임에서 핵심은 바로 도시건설의 ‘순서’다. 기본적으로 내가 만드는 도시의 인구를 늘리는 것이 게임의 목적인데, 이를 위해 어떤 시설을 어떤 순서로 어느 위치에 배치하는 것이 인구를 늘리는 가장 좋은 방법인지 고민해야 한다. 이것은 지금 우리나라의 신도시들이 고민해야 하는 문제와 똑같다. 앞서 조금씩 언급된 바와 같이 거주 지역을 결정하는 가장 중요한 요소는 직장이다. 주요 업무지구로부터 어느 정도 멀어지는지에 따라 집값이 결정된다고 해도 틀리지 않을 만큼 직장과의 거리가 중요하다.

이렇게 간단한 답이 있지만, 신도시가 직접 기업을 유치하고, 일자리를 만들어 자족기능을 강화하기란 쉽지 않다. 기업들은 관련 인프라가 없고 다른 기업들과 접근성이 떨어지는 지역으로 이전할 이유가 없기 때문이다. 정부가 의도적으로 정부 관사 또는 공기업을 새로 형성되는 도시로 이동시키거나, 대기업 본사가 이동하도록 압박하고, 세제 혜택을 주는 이유는 기업들이 자발적으로 신도시로 이동하지 않기 때문이다. 의도적이든지 그렇지 않든지 간에 기업들이 신도시에 들어서기 시작하면, 신도시는 자연스럽게 살아날까? 문제는 그렇게 간단하지 않다. 기업이 있으니 직장인구가 생기고, 주거인구도 생기면서 자연스럽게 상권이 살아나면 좋겠지만 어느 순간 더 이상 상업시설이 활성화되지 않는 모습을 자주 발견할 수 있다. 점포들은 기업이나 정부 관사처럼 의도적으로 옮길 수 있는 대상이 아니며, 자발적으로 상권의 매력도와 성장 가능성을 복잡하게 셈하여 입점 유무를 결정하게 되는데 이런 시설들이 얼마나 새로 생기면서 자리 잡느냐가 신도시 성공의 핵심이라고 할 수 있다.

쉽게 말하면 영화관이나 백화점, 대형마트 같은 대형 상업시설이 신도시에 입점할지 안 할지 결정하는 것은 각 기업 본사들의 사업성 판단에 따른 결과인데, 이런 시설들이 신도시에 들어서느냐 그렇지 않느냐는 신도시가 제대로 갖춰지는 데 굉장히 중요한 영향을 미친다는 것이다. 그래서 신도시의 발달과 인프라에 대해 이야기할 때, ‘교통으로 시작해서 교육으로 끝난다’는 말을 하기도 한다.

▶외식업 성장세가 뚜렷한 상권

음식업 위주로 상권의 성장세가 나타나는 지역들을 살펴보면 전체적으로 기본 한식류가 전체 음식업 중 가장 높은 비중을 차지하고 있다. 강서구 가양1동, 강원 원주시 반곡관설동, 세종특별자치시 도담동, 울산 북구 강동동, 전남 나주시 빛가람동 등이 상위권에 포진해 있다. 주로 한식 위주로 업종이 증가한 것으로 나타났지만 지역특성에 따라 고기요리나 커피, 일식/수산물 요리도 상위권에 포진해 있다. 커피전문점의 경우 점포비중이 2위로 나타나는 가양1동, 온천2동, 관양2동, 비전1동 등은 점심과 오후시간의 활성도가 높은 ‘주거지 상권’이 주를 이루고, 고기요리나 일식/수산물, 간이주점의 점포 비중이 높은 도담동, 도사동, 향남읍, 현풍면 등은 저녁시간대의 주점 위주로 활성도가 높은 ‘상업지역 상권’이라는 특징이 나타났다.

▶신도시상권에 특화된 교육업

학문/교육 서비스업(학원)인데, 이 업종은 신도시의 형성과정과 관련하여 중요한 의미를 가진다. ‘교육’시설은 인구를 유발하기 위한 시설이라기보다는 주거인구가 충분한 상태에서 가장 나중에 갖춰지므로 ‘완성’단계를 뜻하기 때문이다. 설령 완성상태에 있지 않다 해도 교육 시설이 입점하면 상업시설과 편의시설의 입점 가능성이 많아져 그 나름대로 역시 중요하다.

예체능계 학원과 외국어 학원이 기본적으로 전체 학원의 40~45% 내외를 차지하는 가운데, 입시학원이 강세인 지역은 중고등학생 위주의 가구유형을 가지는 지역으로 판단할 수 있고, 유아교육이 강세인 지역은 영유아 자녀를 둔 가구유형들이 입주한 것으로 짐작해 볼 수 있다.

[박지훈 기자 주시태 나이스비즈맵 연구원 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제99호 (2018년 12월) 기사입니다]
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