2년짜리 선거시계가 돌아가기 시작했다. 새로운 정권을 맞이하게 될 2012년 12월 대선을 목표로 맞춰진 선거시계다. 우선 2011년 올 한 해에는 대선을 염두에 둔 각 정당의 정책들이 쏟아져 나올 것이고 바닥 다지기를 거쳐 2012년 4월 총선에서 1차 검증을 받게 될 것이다. 부동산 시장도 이 선거시계를 주목하고 있다. 부동산 시장에 영향을 미치는 변수로 수급과 금리, 거시경제 등을 꼽을 수 있는데 좀 더 단기간 직접적인 영향을 미치는 변수 중 하나가 바로 부동산 정책과 제도의 변화이기 때문이다. 선거를 통해 부동산 정책을 결정할 사람을 뽑고 여야 정당이 결정되므로 사실상 선거 결과가 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치게 된다고 해도 과언이 아니다.

그런 관점에서 보면 오는 4월27일로 예정된 재·보궐선거 또한 부동산 시장의 향배를 가늠할 수 있는 변수가 될 수 있다. 중앙정부의 세제 정책, 개발 계획 등 부동산 관련 정책들이 상대적으로 더 큰 영향을 미치지만 세부적으로는 각 지자체의 개발 사업, 규제책들도 지역 단위 시장에는 많은 영향을 미치기 때문이다.

실제로 최근까지 각 정권별로 추진해 온 부동산 정책을 살펴보면 나름 일관된 시각과 목표를 가지고 추진력을 보여줬다. 그리고 그에 따라 부동산 시장도 달라져 왔다. 때문에 2012년 말 대선까지 각 정당의 경쟁 구도, 그리고 각축 정당들의 부동산 정책들이 무엇이냐에 따라 향후 부동산 시장의 향배 또한 달라질 것이다.

단순하게는 선거 자체가 부동산 시장에 미치는 영향도 크다. 바로 유동성 문제다. 2012년 대선 전까지 선거 기간 동안 시중에는 많은 돈이 풀리게 되고 유동성의 증가는 그 동안 대개 부동산 시장에서 수요 증가와 가격 상승을 가져왔다. 2011년 초 현재는 부동산 시장이 비교적 안정 국면을 유지하고 있지만 선심성 개발 공약이 나오고 유동성이 투입되는 상황에서는 어떻게 변화될지 예측하기 어렵다.

그렇다면 2012년 12월 대선까지 이어질 이번 선거판에서도 정책과 유동성이 부동산 시장에 큰 영향을 미칠까? 각 정당들이 어떤 정책들이 내놓고 민심을 움직일 것인지, 시중에 증가하는 유동성이 과연 부동산 시장으로 유입될 것인지, 최근의 침잠한 주택 부동산 시장이 선거시계와 함께 살아날지 귀추가 주목된다.

개발 공약, 정책 판도가 향후 부동산 시장의 가늠자 우선 정책 변화가 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보자. 과거 사례를 보면 정부의 주택 공급계획, 국토 개발사업에 따라 해당 지역의 수요량이 달라지고 가격이 오르내렸다. 예를 들어 외환위기 이후 주택공급 부족으로 급등세를 보이던 1990년 전후의 주택시장은 노태우 정권이 발표한 200만호 수도권 신도시 공급 이후 가라앉았다. 가깝게는 정부의 보금자리주택 공급 계획에 따라 전세수요가 늘거나 분양 쏠림이 나타나는 등 수요자들의 행동이 영향을 받았다. 그 결과는 고스란히 해당 지역 부동산 시장의 수요 변화와 가격 변화로 이어진다. 국토 개발 부분도 마찬가지다. 서울의 경우 뉴타운 개발과 한강 수변 개발에 따라 해당 지역이 중장기 투자 거점 지역으로 자리매김한 상태이고 4대강 사업 지류에서는 지가 상승이 이어졌다.

아래 자료를 보자. DJ정부 이후 부동산 정책의 흐름과 수도권 아파트 가격의 변화를 한 눈에 보여준다. 주택 시장의 수요 증감, 거래량 변화, 가격 변동에 맞춰 각 정권별로 부동산 정책 기조가 달라졌고 동시에 달라진 정책 기조에 주택 시장이 영향을 받아 단기간 수차례 크고 빠른 변동성을 보여왔다.

시대별로 투자 1순위로 꼽히는 상품과 메인 시장도 정책에 따라 달라졌다. 88올림픽 전후로 시대 트렌드를 대변했던 복부인, 토지 중심의 투자 성향은 1990년대 신도시 공급, 준농림지 아파트 개발, 도심 고층 아파트 건립 등이 진행되면서 달라졌다. 2000년대 들어 투자 1순위 자리는 사실상 아파트로 바뀌게 된다. 지역별 금액대별 차이는 있지만 대중적인 투자 1순위 상품으로 인식돼 최근까지 지속되고 있다. 서울 노후 아파트의 재건축이 본격적으로 진행되면서 강남이 투자 1번지로 떠올랐고 현재까지도 이어지는 강남불패 신화의 기초를 닦았다. 여기에는 주택 공급을 위한 정책적인 지원이 뒷받침 됐다. 그 밖에도 정부가 도입하거나 지원하는 상품들이 그 해의 이슈 상품으로 떠올랐고 최근에는 오피스텔, 도시형생활주택 같은 상품들이 관심의 중심에 자리하고 있다.

최근의 선거 결과와 공약, 정책들을 맞춰보면 지방선거, 총선, 대선 할 것 없이 주요 개발 공약의 대상 지역과 상품들에 수요 관심이 쏠렸고 선거를 호재로 해서 높은 수익률까지 덤으로 챙겼다. 서울시 뉴타운 사업이 대표적이다. 부동산 투자, 부동산 수익을 기대했던 수요자들이 도심 개발 사업과 기대감을 제공한 후보자를 밀어줬고 선거와 함께 해당 지역에는 투자자와 돈이 몰렸다.

이처럼 과거 선거에서 나타났던 선심성 개발 공약과 정책 지원들이 선거 직후 부동산 가격을 끌어올렸던 경험을 수요자들이 가지고 있어 선거 전후로 정책과 부동산 시장의 가격 변동은 유기적으로 나타나게 마련이다.

하지만 2011년 현재 부동산 시장은 2008년 금융위기 이후 장기간 약보합세를 띠며 회복되지 못하고 있는 상태여서 과거와 같은 상관관계를 되풀이할지는 미지수다. 주택 시장만 예로 봐도 주택 가격은 이미 상당 수준에 도달한 상태이고 미래 수익성은 낮아져 투자 기대감이 저하된 상태다. 실물 경기 위축으로 수요 구매력마저 저하된 상태여서 과거와 같은 선심성 공약이 나온다고 해도 수요가 늘고 거래량이 변하며 유동성이 투입돼 거래시장이 활성화되기는 사실상 어렵다고 보고 있다.

게다가 이번 선거에서는 이전 선거 때보다는 무리한 개발 공약의 남발이 줄어들 것으로 보고 있다. 2007년에 민심을 사로잡았던 경제성장과 개발 논리는 실행력 부족과 결과론적 비판을 거치면서 힘을 잃었다. 전국에 표류하고 있는 개발 사업의 현재와 개발 가치 논쟁, 최근 부각된 환경 문제 등이 얽히면서 지역 단위 사업 외에는 뚜렷한 개발 공약, 성장 중심의 가치를 내세울 후보나 정당은 없을 것으로 본다.

그렇다면 이번 선거판에서는 어떤 이슈가 민심과 표를 사로잡을까. 2012년 대선을 앞둔 선거판에서 핵심 이슈는 바로 복지 문제다. 그리고 공통적으로 꼽히는 다음 이슈는 안보다. 최근까지 우위를 내달렸던 개발과 성장보다는 오히려 상대적으로 현실적인 복지 담론이 부각되면서 부동산 시장에 영향을 미칠 정책 아젠다들도 달라질 전망이다. 개발과 성장보다는 민심 저변을 관통하는 교육, 보육, 의료 등의 이슈들이 주류를 이룰 것이다.

따라서 부동산 시장에도 이전 선거 때보다는 개발 공약들이 비중을 덜 차지할 전망이다. 오히려 교육 정책의 변화, 주거 안정 대책, 세금 문제와 같은 현실적인 문제들이 핵심 이슈로 떠오를 것으로 예상된다. 개발 부분은 기존 개발사업과 연계된 이슈들이 일부 수요 유인책으로 남아 있겠지만 부각될 가능성은 적다고 본다.

현실적으로 체감할 수 있는 정책 중에서 집값에 영향을 미칠 수 있는 재료들이 이번 선거에서는 부동산 시장에 주요한 변수로 작용할 전망이다. 집값에 영향을 주는 교육 정책, 지역-광역 교통 개발 사업 등이 대표적이다. 그렇다면 이 부분은 총선 과정에서 좀 더 뚜렷한 흐름을 보일 것이고 대선 공약 자체보다는 당색에 영향을 받을 가능성이 높다.

직접적인 유동성 투입으로 부동산 시장 흐름 개선 다음으로는 선거와 유동성의 상관 관계, 그에 따른 주택 시장 변화를 살펴보자. 선거 기간 동안의 시중 유동성 변화는 그 동안 토지 시장에서 가장 뚜렷한 변화를 보여주곤 했다. 물론 유동성 외에 개발 공약 등과 중복되는 부분이 있고 금리나 주식시장 침체로 인한 유동성 흐름 변화가 복합적으로 작용하기도 하지만 상대적으로 영향력을 읽기엔 적합한 결과를 보여왔다.

국토해양부의 분기별 지가변동률을 살펴보면 대선을 거친 2002년과 2007년의 경우 선거를 거치면서 선거 이후 직전 대비 2배 이상의 급등세를 보였다. 핵심적인 개발 이슈가 격돌한 지역, 지역별 개발 호재가 더해진 곳은 심리적인 투자 기대감이 형성되면서 미래 유동성이 앞서 작용하기도 했다.

2012년 대선 전까지도 이러한 일반적인 유동성 증가 영향은 나타날 전망이다. 무엇보다 현재 시중 유동성이 풍부하고 아직은 저금리 기조가 유지되고 있어 실물자산에 대한 관심이 약간의 시장 흐름 변화에서도 촉발될 여지는 충분한 상황이다. 최근의 전세난과 유동성이 맞물리고 경기 회복 가능성이 더해지면 주택 시장의 수요 움직임이 다시 살아날 수도 있다.

주택 시장뿐만 아니라 토지 등 기타 부동산 시장에도 선거 기간 유동성 증가가 지역별 개발 공약과 맞물려 과거만큼은 아닐지라도 부동산 시장의 거래 흐름을 개선하는 역할을 할 가능성은 남아 있다.

하지만 동시에 투자 수요를 유인할 외부 변수가 나오지 않는 한 유동성 투입으로 이어질 거래 흐름은 형성되기 어렵다는 것 또한 사실이다. 거래 물꼬를 틔워줄 촉매제가 없는 상황이라면 유동성 효과 역시 과거 선거판에서 봐왔던 것 만큼은 기대하기 어려울 전망이다.

2012년 12월 대선 전까지 이어질 2년간의 대선 레이스에서도 과거 선거판에서 보았던 부동산 시장의 영향과 변화는 나타날 것이다. 따라서 과거에 배운 대로 새로운 정권의 부동산 정책 기조, 개발 방향 등을 토대로 부동산 시장의 한 발짝 먼저 내다보고 투자 전략을 수정해야 한다. 하지만 과거 수준의 정책과 공약에 따른 시장의 변화, 유동성 증가에 따른 수요 증가와 거래량 급증은 기대하기 어려워 보인다. 부동산 시장의 투자성이 달라졌고 수요자들의 기대감도 낮아졌기 때문이다.

2008년 리먼 사태에서 시작된 전 세계적인 금융위기에서 국내 부동산 시장은 비교적 빠르게 벗어나면서 탈동조화 경향을 보였다. 하지만 이후 실물자산 시장이 빠르게 살아나지 못하면서 부동산 투자에 대한 막연한 신뢰와 기대감은 사실상 무너진 상태라고 볼 수 있다.

그 결과로 최근 주택시장의 경우 더 이상 무리해서 집을 사거나 반드시 집을 사야 한다고 생각하는 수요는 줄었고 점차 사라지고 있다. 오히려 임대시장에 머물면서 금융자산에 투자하거나 현재 소비에 집중하는 트렌드가 젊은 층을 중심으로 확산되는 분위기이고 이러한 경향은 중장기적으로 임대시장의 확대로 이어질 전망이다. 최근에는 집을 장만하더라도 공공주택이나 장기 임대주택 같은 저가형 상품에 주목하기 시작했다.

토지나 상가 등 고가 상품에 투자하는 수요자들도 찾아보기 힘들다. 경기 여건상 고액 투자의 리스크가 크고 환금성이 불투명한 실물자산, 부동산 투자에 대한 조심성이 크게 늘었다. 투자성이 확실한 경우가 아니면 시기를 미루거나 포기하는 경우가 많다.

이렇다 보니 이번 선거판에서 예상치 못한 개발 공약이나 정책 변수가 나오지 않는 한 과거와 같은 영향력을 부동산 시장에 미치지는 못할 것으로 본다. 현재로서는 과거처럼 뉴타운 개발 계획 등의 메가 공약은 거의 없을 것으로 예상되기 때문에 선거로 인한 주택시장과 부동산 시장의 수요 변화나 가격 영향은 크지 않을 것으로 예측된다.

4대강·보금자리 등 변수 작용 현재 부동산 시장의 경우에는 오히려 국내외 거시경제의 안정과 국내 실물경기의 회복, 그와 더불어 주택시장의 안정을 유도할 수 있는 거래 정상화 대책들이 관심 대상이다. 3월 말로 예고된 DTI 규제 완화 연장 여부 결정이나 추가 금리 인상 시기와 정도 등이 선거 변수보다 직접적으로 작용할 전망이다.

보금자리주택과 민간 주택 공급 유도 정책 등 부동산 시장의 자체 정책에 따라 가격 변화나 수요 변화가 나타날 가능성이 더 크다. 여기에 주택 거래를 유도할 수 있는 양도세 감면 등 세제 지원과 내집 마련을 위한 자금 지원, 분양가상한제 등 건설업계 지원 정책 등이 검토되고 있으며 연내 주요 변수로 꼽힌다.

개발 변수로는 세종시 개발과 진행 중인 4대강 사업, 서울시의 한강르네상스 개발과 보금자리주택 공급, 인천 경제자유구역 사업 등 기존 주요 계획들만으로도 유지가 될 것으로 보인다. 수도권 광역 전철망과 도로 신설, 경기도와 도심을 잇는 GTX 등 몇 가지 교통망 개발 계획들이 지역별로는 변수가 될 것이다.

그 밖에는 수도권과 지방 전역에서 소규모부터 대형 사업지에 이르기까지 개발사업들이 더딘 진척을 보이고 있다. 또 경기 침체 때문에 주택, 택지 개발 등의 사업들도 모두 발목이 잡힌 상태여서 선거 공약 등을 토대로 한 토지 가격 상승을 기대하기도 쉽지 않다.

2000년대를 거친 주택 부동산 시장이 내부적으로 트렌드 변화를 거치면서 외부 변수에 의한 충격과 영향력도 달라졌다. 선거에 의한 영향도 과거와는 달라질 수 밖에 없어 보인다.

[김규정 / 부동산114 리서치센터 본부장 www.R114.co.kr] [본 기사는 매일경제 Luxmen 제6호(2011년 03월) 기사입니다]



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