부동산시장의 먹구름은 좀처럼 걷힐 기미가 없지만 경매시장만은 화창하다. 하우스푸어들의 보유주택이 경매시장에 대거 나온 데다 경기 불황으로 폐업이 늘면서 공장·상가·종교시설 등도 줄줄이 시장에 쏟아져 역대 최대 매물을 기록하고 있다. 특히 올해 수도권 아파트 경매시장의 경우 매물이 대량으로 나오면서 공급 과잉 상태다. 물건이 대폭 증가하면서 낙찰가가 낮아지자 실수요자들은 물론이고 고액자산가들이 호시탐탐 부동산 경매시장에 눈독을 들이고 있다. 아는 만큼만 수익을 올릴 수 있다는 부동산 경매에 뛰어들기 전 필수 체크리스트를 법원경매컨설팅기업 ㈜우리옥션 이성용 대표(29)에게 들어봤다. “부동산 경매법정에 들어서면 에어컨을 사방에 틀어놔도 몸에서 땀이 날 정도로 사람들이 꽉 차 있어요. 그만큼 열기가 뜨거운데 전세가가 비정상적으로 높아진 것이 큰 원인이죠. 전세가 밑으로 낙찰되는 물건들이 속속 등장하며 신혼부부 전세 수요가 경매로 많이 옮겨온 상태입니다.”

부동산 경매시장 호황의 원인으로 높은 전세가와 매물 증가로 인한 낙찰가 하락을 지적한 이 대표는 어느 때보다 부동산 경매시장의 매력도가 높아진 상태이나 지나친 환상은 자제해야 한다고 경고했다.

“요즘 언론에서 ‘전세가로 집 산다’라는 헤드라인은 전세가가 워낙 오른 상태라 수익 측면에서는 크게 의미가 없습니다. 분명 현실적으로 투자 매력도가 높아졌지만 지나친 환상은 버려야 해요. 낙찰가가 아무리 낮아졌다고 하더라도 주거용에서는 소위 반값 경매는 결코 쉽지 않거든요.”

부동산 경매투자에 있어 현실적인 접근을 강조한 이 대표에게 투자 유망지역에 대해 물었다.

“실거주자라면 서울특별시 5대 포인트인 강남, 서초, 송파, 여의도, 목동의 약 30만가구와 경기도의 5대 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 30만가구가 비전이 있습니다. 하지만 이곳은 수요도 높은 편이라 경매로 직접적인 수익을 올리긴 힘들죠. 눈을 전국으로 돌릴 필요가 있습니다.”

실주거 목적과 순수투자 목적의 접근을 구분해야 한다고 지적한 이 대표는 산업단지 인근의 수익형 부동산이 좋은 투자처가 될 수 있다고 조언했다.

“지방 산업단지 인근에 있는 다가구 건물 등 근린주택이나 상가들이 최근 매물로 많이 나와 있는데 충분한 메리트가 있다고 봅니다. 임차인 관리 등의 문제로 수요자가 적어 반값 이하로도 노려볼 수 있고 최근에는 관리를 대행해 주는 업체도 많아 투자가 크게 어렵지 않거든요.”

지속적인 임차수익을 보장받을 수 있는 수익형 부동산을 눈여겨보라고 추천한 이 대표에게 독자들을 위해 좋은 경매물건을 찾는 특별한 팁이 있는지 물었다. “당연히 수요가 풍부한 수도권 25~31평 아파트를 선택하는 것이 정석이겠죠. 초보자의 경우 복잡한 권리관계가 얽힌 물건은 욕심 내지 않는 것이 좋고요. 정석을 벗어나 수익에 조금 욕심을 내본다면 접근성이 좋은 강남이나 주요 도심의 대형평수 아파트를 노려보는 전략을 추천합니다.”

뜻밖에 수요자가 적어 시장에서 기피 대상으로 분류된 대형평수 아파트 투자를 추천한 이 대표는 단서를 달았다.

“현재 대형평수 아파트의 경우 매물이 쏟아져 나온 데 비해 수요가 적어 낙찰가가 거의 시세의 절반 수준을 조금 웃도는 물건이 많습니다. 시기적으로 상당히 매력적인 기회라고 할 수 있죠. 단 자금을 충분히 갖춘 분들만 접근하는 것이 좋습니다. 매도에 걸리는 시간이 중소형에 비해 긴 만큼 대출이자가 독으로 다가올 수 있습니다.”

충분한 여유자금을 통한 대형평수 투자가 기회가 될 수 있다고 밝힌 이 대표는 마지막으로 부동산 경매투자 전 반드시 체크해야 할 세 가지 사항에 대해 강조했다.

“우선 감정가와 실제 시세가 다르다는 것을 인지해야 합니다. 현장에 찾아가 시세를 정확히 파악하는 것이 먼저죠. 두 번째로 문서로 파악하기 힘든 실제 점유자를 확인하는 것이 중요합니다. 악의적인 점유자가 있을 경우 실제 몇 달 동안 명도소송만 하며 사용할 수 없는 경우가 있거든요. 이럴 때는 우편물을 확인하고 초인종을 눌러 누가 점유자인지 확인하는 한편 관리실에 찾아가 점유자의 전화번호를 확인하고 점유이전금지가처분을 신청하면 간단하게 해결됩니다. 마지막으로 체납 관리비가 있는지 확인해야 합니다. 실제 2000만원을 싸게 낙찰 받은 상가에 2800만원의 관리비가 체납돼 있어 결과적으로 손해 본 케이스를 본 적이 있습니다. 부동산 경매를 생각하는 분들이라면 이 세 가지는 절대 잊지 마세요.”

부동산 경매 필수 Check-List 1. 시세는 현장에서 직접 파악을 - 감정가와 실제시세는 다르다

2. 점유자 확인 - 악의적 점유자에는 점유이전금지가처분 신청을

3. 체납관리비 유무 점검 - 뜻하지 않은 체납관리비로 투자가 실패로 돌아갈 수 있다

[박지훈 기자 사진 정기택 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제36호(2013년 09월) 기사입니다]
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